Решение по делу № 2-5129/2025 от 07.08.2025 - о признании торгов недействительными, признании недействительным договора купли-продажи, истребовании имущества.

Дело №

50RS0№-75

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.о. Люберцы Московской области

24 июля 2025 года

Люберецкий городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Махмудовой Е.Н.

при ведении протокола помощником судьи Д,

с участием представителя истца К, представителя третьего лица АО «Банк БЖФ» К, представителя третьего лица ПАО Сбербанк Б,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ш к ООО "ЦАИ", ТУ Росимущества в Московской области, О, К о признании торгов недействительными, признании недействительным договора купли-продажи, истребовании имущества,

УСТАНОВИЛ:

Ш обратилась в суд с иском к ООО «Центральный антикризисный институт» о признании торгов недействительными, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Решением Преображенского районного суда <адрес> от 04.08.2020г. с Ш в пользу АО «Банк Жилищного Финансирования» взыскана сумма задолженности по кредитному договору №-ZKE-0001-17 от 11.10.2017г. по состоянию на ДД.ММ.ГГ в размере 2 511 901,20 руб., проценты за пользование кредитом в размере 16,99% годовых, исчисляемые на сумму основного долга 2 230 657,68 рублей с учетом его фактического погашения, обращено взыскание на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, микрорайон «Силикат», <адрес>, с установлением способа реализации заложенного имущества - проведение публичных торгов в форме открытого аукциона и определением начальной продажной цены недвижимости в размере 3 404 800 руб., взысканы расходы по оплате госпошлины в сумме 26 759,51 руб.

Ш не было известно о первоначальном рассмотрении судом дела об обращении взыскания на ее имущество, в том числе об определении его начальной продажной цены, о действиях судебного пристава-исполнителя по возбуждению исполнительного производства и о продаже ее имущества на торгах, вследствие чего она не была допущена к процессу реализации ее имущества, и начальная продажная цена была установлена на основании оценки по цене значительно ниже ее действительной стоимости.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГ, решение Преображенского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ (с учетом дополнительного решения от ДД.ММ.ГГ) и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18.04.2024г. - отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

С настоящим иском Ш обратилась в суд 17.02.2025г., то есть с момента, когда судом кассационной инстанции было установлено нарушение ее права и произведена отмена судебного акта, на основании которого проведены оспариваемые торги.

Из полученных в ходе рассмотрения дела документов о ходе и итогах проведения торгов усматривается, что по результатам торгов между ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области в лице исполнителя (организатора торгов) ООО «Центральный антикризисный институт» и О, ДД.ММ.ГГ г.р. (покупатель) заключен договор № купли-продажи недвижимого имущества (торги) от ДД.ММ.ГГ.

Истец считает, что основания для продажи квартиры с торгов отсутствовали. Она не знала о проведении торгов и возбуждении исполнительного производства. Квартира была продана по заниженной цене в соответствии с отчетом, представленным Банком при первоначальном рассмотрении дела, также ссылается на то, что допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательство крайне незначительно, расчет задолженности Банка по кредитному договору произведен неверно, ссылается на неразмещение в сети интернет информации о победителе торгов, на отсутствие протокола о результатах торгов, протокола заседания комиссии по определению победителя торгов, протокола проведения торгов, протокола подведения итогов приема и регистрации заявок.

Истец указывает, что начальная продажная цена была установлена на основании оценки по цене значительно ниже ее действительной стоимости. Согласно отчету №Ю от ДД.ММ.ГГ об оценке объекта, рыночная стоимость оцениваемого имущества по состоянию на 04.08.2020г. (на момент рассмотрения дела) составляет: 5 134 000 руб., согласно отчету №Ю от 14.02.2023г. рыночная стоимость оцениваемого имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГ (на момент реализации имущества) составляет: 6 501 000 руб., следовательно, начальная продажная цена предмета ипотеки на момент рассмотрения дела составляла сумму не ниже 4 107 200 руб. (80%), а на момент реализации имущества 5 200 800 руб. (80%).

Вместе с тем, объект был реализован на торгах 07.12.2021г. по цене 3 452 800 руб., что значительно ниже ее действительной стоимости.

Истец также отметила, что договор купли-продажи недвижимого имущества (торгов) № заключен на основании протокола хода и определения победителя торгов ранее 10-дневного срока, установленного ч. 11 ст. 89 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".

В связи с изложенным, истец с учетом уточненных в порядке ст.39 ГПК РФ исковых требований просит суд (л.д. 4-10, 164-167):

признать недействительными торги, состоявшиеся 07.12.2021г. по продаже имущества должника Ш – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, микрорайон «Силикат», <адрес>, к.н. 50:22:0050203:10909;

2) признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества № от 14.12.2021г., заключенный по результатам торгов от ДД.ММ.ГГ, между Федеральным агентством по управлению государственным имуществом в Московской области в лице исполнителя (организатора торгов) ООО «Центральный антикризисный институт» и О;

3) применить последствия недействительности сделки - истребовать от К квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, г. ельники, микрорайон «Силикат», <адрес>, к.н. 50:22:0050203:10909, и возвратить Ш

В ходе рассмотрения дела протокольными определениями суда привлечены к участию в деле в качестве ответчиков О, К, ТУ Росимущества в Московской области, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, - ПАО Сбербанк, ГУ ФССП по Московской области.

Истец Ш в суд не явилась, направила своего представителя К, которая в судебном заседании исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.

Ответчики: О, К, представители ООО «ЦАИ», ТУ Росимущества в Московской области в суд не явились, извещались о слушании дела, возражений на иск не представили.

Третье лицо: представитель АО «Банк БЖФ» (АО «Банк Жилищного Финансирования») К в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, представила письменные возражения, суть которых заключается в следующем. В настоящее время решение Преображенского городского суда <адрес> фактически исполнено, денежные средства, полученные от реализации заложенного имущества, поступили в банк. Предусмотренные законом основания для признания торгов недействительными отсутствуют по настоящему делу, поскольку извещение о реализации квартиры с торгов размещено на сайте ФССП России и в газете «Подмосковье сегодня». Доказательств наличия существенных нарушений в ходе проведения торгов истцом не представлено. Кроме того, о состоявшихся торгах истец узнала в 2021-2022гг., поскольку обратилась с апелляционной жалобой на решение суда с ходатайством о восстановлении срока на ее подачу, которое было удовлетворено определением суда от 25.10.2022г. Следовательно, срок на обращение в суд с настоящим иском пропущен (л.д. 98-100, 156-157).

Третье лицо: представитель ПАО Сбербанк Б в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, представила письменные возражения, в которых просила отказать в удовлетворении иска по следующим основаниям. Истцом пропущен срок для признания торгов недействительными, установленный п. 1 ст. 449 ГК РФ, и не представлено доказательств уважительности причин такого пропуска. Она также утратила возможность восстановления данного срока, так как узнала о нарушении своего права не позднее ДД.ММ.ГГ (дата подачи апелляционной жалобы на решение суда) и обратилась с иском об оспаривании торгов только ДД.ММ.ГГ. При этом первоначальный выбор ненадлежащего способа защиты права не является основанием для признания причин пропуска срока уважительными. Во-вторых, отмена решения суда спустя 3 года и установление новой начальной продажной стоимости спустя 3,5 года после реализации имущества не влечет признание торгов недействительными. Решение суда от ДД.ММ.ГГ, на основании которого имущество было реализовано, отменено ДД.ММ.ГГ спустя 4 года, то есть после фактического исполнения решения суда: проведения торгов и реализации заложенного имущества. Торги были проведены ДД.ММ.ГГ, то есть на момент их проведения и перехода права собственности на спорную квартиру к О, решение суда об обращении взыскания на залог с начальной продажной стоимостью в размере 3 404 800 руб. не было отменено. Дополнительно указано, что банк является добросовестным залогодержателем, в связи с чем по принципу следования залога за вещью залог сохраняется даже в случае признания недействительными торгов, договора купли-продажи и истребовании имущества у собственника К

Третье лицо: судебный пристав-исполнитель Л ГУ ФССП России по Московской области Г Ч.Г.к., представитель ГУ ФССП по Московской области в суд не явились, извещались о слушании дела, отзыва на иск не представили.

Изучив материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства, выслушав доводы явившихся участников процесса, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 78 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса (часть 1).

Заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от ДД.ММ.ГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", данным Законом, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества (часть 3).

Пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным кодексом и процессуальным законодательством.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что решением Преображенского районного суда <адрес> от 04.08.2020г. по делу № исковые требования АО «Банк Жилищного Финансирования» к Ш удовлетворены. Решением суда постановлено взыскать с Ш сумму задолженности по кредитному договору по состоянию на 26.06.2020г. в размере 2 511 901,20 руб., проценты за пользование кредитом в размере до дня фактического исполнения задолженности, обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, мкр. Силикат, <адрес>, установив способ реализации заложенного имущества - проведение публичных торгов в форме открытого аукциона и определив начальную продажную цену недвижимости в размере 3 404 800 руб. (л.д. 16-18).

Во исполнение вступившего в законную силу решения Преображенского районного суда <адрес> от 04.08.2020г. выдан исполнительный лист № от 04.06.2021г. Судебным приставом-исполнителем Л Ч.Г.к. возбуждено исполнительное производство от 23.07.2021г. N2200427/21/50021-ИП в отношении должника Ш в пользу взыскателя АО «Банк Жилищного Финансирования», с предметом исполнения - обращение взыскания на заложенное имущество.

ТУ Росимущества в Московской области на основании уведомления ГУ ФССП России по Московской области о готовности к реализации арестованного имущества № от 15.10.2021г., поручило 12.11.2021г. ООО «ЦАИ» принять от судебного пристава-исполнителя Г Ч.Г. имущество и/или документы, принадлежащие должнику Ш, арестованное в ходе исполнительного производства, и реализовать его не торгах.

Согласно Протоколу хода и определения победителя торгов № в электронной форме по лоту № от 07.12.2021г., победителем торгов стала участник № - О, предложившая наибольшую цену 3 452 800 руб.

14.12.2021г. между ТУ Росимущества в Московской области в лице ООО «ЦАИ» и О заключен договор купли-продажи №, согласно которому право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, мкр. Силикат, <адрес>, перешло к О

На основании протокола проведения торгов и договора купли-продажи в ЕГРН внесены сведения о регистрации права собственности О на спорную квартиру.

Указанная квартира приобретена у О на основании договора купли-продажи от 13.10.2022г. К

С целью оплаты стоимости приобретенного объекта недвижимости между К и ПАО Сбербанк 13.10.2022г. заключен кредитный договор № на сумму 6 290 000 руб. под 11,10 % годовых на срок 240 месяцев. В обеспечение исполнения указанного кредитного договора К предоставлен Банку залог (ипотеку) объекта недвижимости - квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, мкр. Силикат, <адрес>.

В настоящее время собственником спорной квартиры является К с 11.11.2022г., в ЕГРН зарегистрировано обременение объекта недвижимости – залог в пользу ПАО Сбербанк на основании вышеуказанных документов (л.д. 91-93).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20.07.2023г. по рассмотрению апелляционной жалобы Ш на решение Преображенского районного суда <адрес> от 04.08.2020г. гражданское дело возвращено в суд первой инстанции для выполнения требований ст. 201 ГПК РФ.

Дополнительным решением Преображенского районного суда <адрес> от 14.09.2023г. удовлетворены исковые требования АО «Банк Жилищного Финансирования» к Ш о расторжении кредитного договора (л.д. 19-20).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18.04.2024г. решение Преображенского районного суда <адрес> от 04.08.2020г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения (л.д. 21-22).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 27.08.2024г. решение Преображенского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ (с учетом дополнительного решения от 14.09.2023г.), апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18.04.2024г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (л.д. 23-25). Впоследствии определением Преображенского районного суда <адрес> указанное гражданское дело передано по подсудности в Люберецкий городской суд Московской области.

Обращаясь в суд с настоящим иском о признании торгов по продажи квартиры по адресу: <адрес>, мкр. Силикат, <адрес>, истец указывает на наличие существенных нарушений в ходе проведения торгов.

В соответствии со статьей 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются к публичным торгам, если иное не установлено нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и процессуальным законодательством. Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом. Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах, на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена, продажа была произведена ранее указанного в извещении срока, были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 данного кодекса (пункт 2).

Как разъяснено в абзаце втором пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В силу приведенных выше положений закона и их разъяснений основанием для признания торгов недействительными может являться нарушение правил их проведения, при этом не просто формальное, а лишь имеющее существенное влияние на результаты торгов, и если это нарушение привело к ущемлению прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах. Изложенное отвечает принципам добросовестности, запрета на злоупотребление правом в гражданском праве (статьи 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), направлено на обеспечение баланса интересов всех участников гражданских правоотношений.

Из представленных ТУ Росимущество в Московской области документов по запросу суда следует, что судебным приставом-исполнителем Л Ч.Г.к. в ходе исполнительного производства №-ИП составлен акт о наложении ареста (описи имущества), были вынесены постановления от 12.08.2021г. о наложении ареста на имущество должника Ш и о назначении ответственного хранителя, от 08.09.2021г. об оценке имущества – спорной квартиры стоимостью 3 404 800 руб.

08.09.2021г. судебным приставом-исполнителем принято постановление о передаче арестованного имущества на торги, согласно которому имущество подлежит передаче в ТУ Росимущества в Московской области на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, с начальной продажной стоимостью 3 404 800 рублей. Данное постановление направлено в адрес должника посредством почтовой связи

Также судебным приставом-исполнителем составлена заявка на торги арестованного имущества от 23.09.2021г., а ГУ ФССП России по Московской области направлено в ТУ Росимущества в Московской области уведомление № о готовности к реализации арестованного имущества (л.д.138-155).

ТУ Росимущества в Московской области поручило ООО «ЦАИ» 12.11.2021г. принять от судебного пристава-исполнителя имущество и (или) документ, принадлежащие должнику Ш, арестованное в ходе исполнительного производства и реализовать на торгах (л.д 137).

Таким образом, порядок передачи спорной квартиры для реализации на торгах соответствует требованиям законодательства.

Информация о проведении торгов подлежит размещению на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов (адрес официального сайта - www.torgi.gov.ru утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 909). Кроме того, извещение о проведении публичных торгов должно быть размещено на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство (пункт 4 статьи 449.1 ГК РФ).

Иными законами могут быть установлены дополнительные к общеобязательному порядку правила размещения информации о проведении публичных торгов. Законом об ипотеке (часть 3 статьи 57 Закона) предусмотрено, что информация о публичных торгах по продаже заложенного недвижимого имущества помимо ее размещения в сети "Интернет" в установленном порядке подлежит публикации в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества.

Порядок опубликования информации о публичных торгах считается соблюденным при одновременном выполнении требований части 3 статьи 90 Закона об исполнительном производстве и пункта 4 статьи 449.1 ГК РФ, а в отношении заложенного недвижимого имущества - дополнительно и требований части 3 статьи 57Закона об ипотеке.

Доводы истца, что информация о торгах по реализации спорного имущества в нарушение закона не размещена на официальном сайте ГИС Торги, судом отклоняются, поскольку Приказом Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N602 прежняя версия сайта государственной информационной системы для размещения информации о проводимых торгах (torgi.gov.ru) перестала действовать с 01.01.2022г., содержащиеся в прежней версии сайта данные о проводимых торгах были доступны до ДД.ММ.ГГ, поскольку после указанной даты версия сайта выведена из эксплуатации.

Кроме того, из имеющегося в материалах дела скриншота с сайта ФССП России размещено извещение 171121/37486835/04 о времени, месте (адресе сайта), условиях участия в оспариваемых торгах и о характеристике объекта. В извещении также содержится информация о размещении информации о предстоящих торгах в периодическом издании «Подмосковье сегодня» № от 18.11.2021г.

Доказательств, опровергающих вышеуказанные сведения о надлежащем размещении информации об оспариваемых торгах, Ш не представлено, учитывая, что бремя доказывания наличия существенных нарушений в ходе проведения торгов возложено на истца.

Следует учесть, что Ш уведомлялась о проведении торгов, так как сведения о времени и месте проведения торгов являются общедоступными, и в ее адрес направлялись постановления, принятые в ходе исполнительного производства. Процедура организации и проведения торгов по принудительной реализации заложенного имущества регламентированная ст. ст. 56 - 58, 60, 61 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также нормы Федерального закона "Об исполнительном производстве" не предусматривают обязательного уведомления должника в исполнительном производстве о предстоящих торгах, а также необходимость его участия в их проведении.

Следовательно, ссылки истца на нарушение ее прав неизвещением о ходе исполнительного производства, о проводимых торгах, вследствие чего она не была допущена к процессу реализации имущества, не имеют правового значения.

Из протокола хода и определения победителя торгов № в электронной форме по лоту № от 07.12.2021г. следует, что в аукционе приняли участие 10 участников, поступило 25 предложений, вследствие чего стоимость квартиры увеличилась до 3 452 800 руб. Победителем торгов признана ответчик О, как предложившая наибольшую цену.

Из данного протокола следует, что сведения о проведении торгов были надлежащим образом размещены в общем доступе, поскольку стали известны участникам аукциона.

Тот факт, что в извещении на сайте ФССП России время проведения аукциона указано 10:00 часов, а заявки стали поступать в 12:26 часов не свидетельствует о ложности информации и нарушении порядка проведения торгов, поскольку задержка начала аукциона не препятствовала участию в торгах всем желающим приобрести квартиру.

По итогам проведенных торгов между ответчиками ТУ Росимущества в Московской области и О подписан договор № от ДД.ММ.ГГ купли-продажи недвижимого имущества - квартиры по адресу: <адрес>, мкр. Силикат, <адрес> (л.д. 134-135). Право собственности О было зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке.

Истец отметила, что данный договор от 14.12.2021г. заключен на основании протокола хода и определения победителя торгов от 07.12.2021г. ранее 10-дневного срока, установленного ч. 11 ст. 89 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве". Однако при этом стороной истца суду не сообщено сведений о том, каким образом данный недочет нарушает ее права и законные интересы, а также каким образом заключение договора после 17.12.2021г., то есть с соблюдение 10-дневного срока могло повлиять на результаты проведенных торгов и на окончание исполнительного производства. В связи с чем доводы в указанной части суд отклоняет.

Таким образом, ссылки истца на нарушение порядка проведения торгов суд признает несущественными, поскольку не привели к реальному ущемлению прав и законных интересов Ш, не повлияли на результаты публичных торгов. В связи с чем не могут служить основанием для удовлетворения исковых требований о признании торгов недействительными.

В обоснование исковых требований истец также ссылается на нарушение ее прав в ходе оспариваемых торгов путем продажи квартиры по заниженной цене в соответствии с отчетом, представленным Банком при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Поскольку ей не было известно о первоначальном рассмотрении судом дела, она не могла заявить соответствующие ходатайства об оценке стоимости квартиры.

По мнению истца, начальная продажная цена предмета ипотеки на момент рассмотрения дела составляла сумму не ниже 4 107 200 руб. (80%), а на момент реализации имущества 5 200 800 руб. (80%). Вместе с тем, объект был реализован на торгах 07.12.2021г. по пене 3 452 800 руб., что значительно ниже ее действительной стоимости. В подтверждение своих доводов истцом представлены в материалы дела е отчет №Ю от ДД.ММ.ГГ об оценке рыночной стоимости квартиры по состоянию на 04.08.2020г. (на момент рассмотрения дела) в сумме 5 134 000 руб., отчет №Ю от 14.02.2023г. об оценке рыночной стоимости квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГ (на момент реализации имущества) в сумме 6 501 000 руб.

Как указано в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГ N 101, утвердившего Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства, ссылка истца на неправильную оценку имущества, выставленного на публичные торги в рамках исполнительного производства, не может быть принята во внимание при оценке соблюдения порядка их проведения.

Оценка имущества судебным приставом-исполнителем производится до начала процедуры проведения публичных торгов (до опубликования информации продавцом). Возможные нарушения при этом не могут рассматриваться в качестве оснований для признания судом торгов недействительными в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ.

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" разъяснено, что при продаже предмета залога с торгов по смыслу статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации цена его реализации предполагается рыночной, если заинтересованным лицом (должником, залогодателем - третьим лицом, последующими залогодержателями и др.) не будет доказано нарушение порядка проведения торгов, в частности непрозрачность их условий, отсутствие гласности, ограничение доступа к участию в торгах, иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи. При отсутствии таких нарушений, цена реализации не может быть опровергнута исключительно со ссылкой на отчет оценщика.

В материалы настоящего дела помимо заключений оценщика, составленных по инициативе истца, не представлено иных доказательств, которые бы подтверждали неверное определение оценщиком АО «Банк Жилищного Финансирования» в нарушение норм об оценочной деятельности и не соответствующие фактическим обстоятельствам и которые бы существенным образом отразились на определении рыночной стоимости объекта.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Таким образом, начальная продажная цена имущества, заложенного по договору ипотеке, устанавливается судом и не подлежит изменению судебным приставом-исполнителем.

Из п. 8 ст. 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве" вытекает обязанность судебного пристава-исполнителя производить переоценку имущества, если с даты последней оценки прошло более 6 месяцев.

Однако данное положение закона распространяется на случаи, когда начальная продажная цены имущества устанавливается судебным приставом-исполнителем, а не по решению суда. Следовательно, у судебного пристава-исполнителя отсутствовала не только обязанность, но и право определить в постановлении об оценке переданного на торги имущества в ином размере? чем указано в решении суда.

Учитывая изложенное, ссылки истца на нарушение предусмотренного ч.6 ст.87 ФЗ «Об исполнительном производстве» срока вынесения постановлений об оценке и о передаче имущества должника на реализацию, поскольку данные документы вынесены в ходе исполнительного производства №-ИП судебным приставом-исполнителем Л Ч.Г.к. в один день, не свидетельствует о реальном нарушении прав Ш как должника в исполнительном производстве.

Кром того, со стороны истца отсутствуют доказательства того, что выявленные истцом нарушения в ходе исполнительного производства повлекли существенные нарушения порядка проведения оспариваемых торгов.

Поскольку в ином случае по общему правилу нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем, не являются основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку указанные нарушения не связаны с правилами проведения торгов. Данное положение отражено в пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГ N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства".

В силу статьи 90 названного Закона защита прав взыскателя, должника и других лиц осуществляется путем обжалования действий судебного пристава-исполнителя.

Таким образом, Законом об исполнительном производстве установлен самостоятельный способ защиты прав, нарушенных в результате незаконных действий судебного пристава-исполнителя, и предусмотрены конкретные последствия такого нарушения.

Как пояснила в судебном заседании представитель истца, в судебном порядке постановления судебного пристава-исполнителя Ш не обжаловались.

Исходя из положений чч. 6 и 7 ст. 87 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", основаниями для начала процедуры проведения публичных торгов являются постановление судебного пристава-исполнителя о передаче имущества должника на реализацию и передача этого имущества судебным приставом-исполнителем специализированной организации по акту приема-передачи.

Между тем, если исполнительное производство возбуждено в отсутствие законных оснований для его возбуждения (в частности, по поддельному исполнительному документу либо по исполнительному листу, являющемуся ничтожным вследствие отмены судебного акта, во исполнение которого он выдан, и предъявленному к исполнению взыскателем после принятия противоположного решения) или на реализацию передано имущество, на которое не может быть обращено взыскание, то у организатора публичных торгов отсутствуют предусмотренные Законом об исполнительном производстве основания для проведения процедуры публичных торгов.

Таким образом, публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.

Однако указание истцом на то, что допущенное ею нарушение обеспеченного залогом обязательство крайне незначительно, расчет задолженности Банка по кредитному договору произведен неверно, основания для продажи квартиры с торгов отсутствовали, что она не была извещена о слушании дела в Преображенского городском суде <адрес>, что в настоящее время данное решение отменено судом отклоняются, поскольку не свидетельствуют о том, что данные факты имели место на момент проведения оспариваемых торгов, часть из них подлежит оценке в ходе рассмотрения исковых требований о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на предмета залога, но не имеют правового значения по настоящему делу.

Исполнительное производство было возбуждено на основании вступившего в законную силу решения суда, которое не было отменено, то есть в установленном законом порядке. Следовательно, не является безусловным и достаточным основанием для удовлетворения настоящего иска отмена решения суда спустя 4 года после его фактического исполнения: проведения оспариваемых торгов и реализации заложенного имущества, о чем верно указано в возражениях представителя ПАО Сбербанк.

Суд также соглашается с позицией представителей третьих лиц АО «Банк БЖФ» и ПАО Сбербанк о том, что истцом пропущен срок для признания торгов недействительными, установленный п. 1 ст. 449 ГК РФ, и не представлено доказательств уважительности причин такого пропуска.

Как пояснила представитель истца в предыдущем судебном заседании, что о продаже квартиры на торгах Ш узнала от О в свой день рождения в 2022году, то есть в апреле 2022 года.

Таким образом, Ш утратила возможность восстановления данного срока, так как узнала о нарушении своего права в начале 2022 года, но не позднее 24.03.2023г., когда подала апелляционную жалобу на решение Преображенского городского суда <адрес>, однако обратилась с настоящим иском об оспаривании торгов только 17.02.2025г. При этом первоначальный выбор ненадлежащего способа защиты права не является основанием для признания причин пропуска срока уважительными.

Суд отклоняет доводы истца о том, что годичный срок для оспаривания торгов начинает течь с 27.08.2024г., когда судом кассационной инстанции было установлено нарушение ее права и произведена отмена суда первой инстанции, поскольку они основаны на верном толковании норм. Истец, добросовестно используя принадлежащие ей права, не была лишена возможности подать настоящий иск в кратчайшие сроки с момента, когда узнала о продаже ее квартиры на торгах и о смене собственника.

В связи с вышеизложенными положениями законодательства, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд отказывает в удовлетворении исковых требований Ш об оспаривании торгов, состоявшихся 07.12.2021г. по продаже имущества должника Ш – квартиры, расположенной по <адрес>, микрорайон «Силикат», <адрес>, к.н. 50:22:0050203:10909, в связи с отсутствием существенных нарушений в порядке организации и проведения торгов.

Как следствие не подлежат удовлетворению исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества № от 14.12.2021г., заключенного по результатам торгов от 07.12.2021г., между ТУ Росимущества в Московской области в лице ООО «ЦАИ» и О, и о применении последствия недействительности сделки - истребовании от К квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, г. ельники, микрорайон «Силикат», <адрес>, к.н. 50:22:0050203:10909 и возврате ее Ш

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Ш к ООО "ЦАИ", ТУ Росимущества в Московской области, О, К о признании торгов недействительными, признании недействительным договора купли-продажи, истребовании имущества – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Н. Махмудова

Мотивированное решение составлено 07.08.2025г.