РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«21» июня 2022 года с. Началово Астраханской области

Приволжский районный суд Астраханской области в составе:

председательствующего судьи Богдановой Е.Н.,

с участием адвоката Алимпиева Е.А.,

при секретаре Биялиеве Н.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о возложении обязанности изменить вид разрешенного использования, категорию земельного участка, возложении обязанности заключить основной договор купли- продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств за неисполнение судебного акта в срок, встречные исковые требования ФИО3 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома незаключенным, взыскании судебных расходов,

Установил:

истец ФИО1 обратился в суд с указанным иском к ответчику, с учетом уточнений требований в порядке статьи 39 ГПК РФ, указав, что 16 февраля 2021 между истцом и ИП ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи №БЛВ/16 земельного участка и расположенного на нем жилого дома. По условиям заключенного договора, продавец обязался в будущем заключить договор купли-продажи, согласно которому передать в собственность, а покупатель купить в целом принадлежащий продавцу земельный участок, площадью 677 кв.м., категория земель-земли населенных пунктов, разрешенное использование-индивидуальное жилищное строительство, по адресу: , а также расположенный на нем жилой дом, общей площадью относительно внешних границ ориентировочно 167 кв.м., относительно внутренних границ, ориентировочно 96 кв.м. По условиям предварительного договора, право собственности продавца зарегистрировано в Управлении Росреестра. Истцом во исполнение договора внесены денежные средства продавцу в размере 1000000 рублей. Оставшаяся сумма в размере 3090000 рублей должна быть передана при подписании основного договора купли-продажи. Стороны договорились, что основной договор должен быть заключен сторонами до 30- июня 2021 года, но не позднее 3 недель с даты регистрации жилого дома в Росреесре.

Государственная регистрация жилого дома на кадастровом учете произведена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. Однако обязательство ответчика по заключению основного договора купли-продажи не исполнено. Ответчиком в адрес истца было направлено уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате уплаченного аванса ввиду невозможности исполнения условий предварительного договора, а именно п.12 по выполнению ремонтных работ. В ответ на указанное уведомление, ДД.ММ.ГГГГ истец направил требование об исполнении обязательства по заключению основного договора купли-продажи.

С учетом изложенного истец просит обязать ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления судебного акта в законную силу изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № по адресу: с категории земель-земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования для дачного некоммерческого товарищества, на категорию земель-земли населенных пунктов, индивидуальное жилищное строительство. Возложить обязанность на ответчика в течение 14 календарных дней с момента изменения категории и вида разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером №, заключить с ФИО2 основной договор купли-продажи и передать в собственность жилой дом, кадастровый номер № и земельный участок, кадастровый №, расположенные по адресу: категория –земли населенных пунктов, вид разрешенного использования-индивидуальное жилищное строительство. В случае неисполнения судебного акта, взыскать с ответчика по 1000 рублей за каждый день до исполнения решения суда.

ФИО3 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ответчику о признании договора незаключенным, указав, что в предварительном договоре указан неверный (несуществующий) адрес земельного участка и жилого дома, кадастровые номера объектов отсутствуют. При заключении договора стороны предполагали, что в ходе переговоров стороны договорятся о месте земельного участка и дома, а также конфигурации и площади дома. Однако перепиской и переговорами урегулировать вопрос и договориться о предмете договора не получилось. Имея большое количество земельных участков, она (ФИО3) построила множество домов. Из заключенного предварительного договора не следует, что она (ФИО3) должна передать именно жилой дом с кадастровым номером №. Ввиду отсутствия кадастровых номеров объектов недвижимости и указания несуществующего адреса земельного участка и жилого дома, несогласование его предмета, данный договор не может считаться заключенным. Просила суд признать предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным. Взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представители Алимпиев Е.А., ФИО4 заявленные требования с учетом уточнений поддержали. В удовлетворении встречных требований просили отказать. Указав, что действительно, при заключении договора истцу было известно о том, что земельный участок и жилой дом не принадлежат ответчику на праве собственности. ФИО3 является застройщиком клубного поселка Биография. На официальном сайте клубного поселка «Биография» размещена территория спортивного комплекса с указанием улиц и нумерации домов. По улице Бульварная, 16 возведен жилой дом с кадастровым номером №. На кадастровый учет указанный дом поставлен ДД.ММ.ГГГГ. В пределах срока, оговоренного в договоре, истец обратился к ответчику о понуждении к заключению основного договора. Кроме того, ответчик по договору обязан передать в собственность земельный участок из категории земель-населенные пункты, с видом разрешенного использование- под индивидуальное жилищное строительство. Вместе с тем спорный земельный участок имеет категорию земель –земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования -для дачного некоммерческого товарищества. В связи с чем ответчик обязан перед заключением основного договора изменить вид разрешённого использования и категорию земли.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, уполномочила ФИО5 которая встречные требования поддержала, в удовлетворении требований ФИО1 просила отказать, указав, что ФИО3 является застройщиком жилых домов. Имея в собственности земельные участки, она осуществила на них строительство жилых домовладений. Состоя с ФИО2 в родственных отношениях, они договорились, что после строительства домов определятся с объектом договора. Однако в ходе переговоров стороны не достигли договоренности. ФИО3 не правомочна изменять категорию и вид разрешенного использования земельного участка. При заключении предварительного договора, земельный участок, на который претендует истец, состоял на кадастровом учете. Однако стороны не указали в договоре ни кадастровый номер земельного участка, ни кадастровый номер жилого дома, так как планировали договориться об этом в будущем.

В соответствии со статьей 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Принцип свободы договора, закрепленный в статьях 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

В соответствии с положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429).

Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Пунктом 5 той же статьи закреплено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Абзацем 1 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома.

Согласно п.1.1. предварительного договора, продавец обязуется заключить с покупателем в будущем договор купли-продажи, согласно которому обязуется передать в собственность в целом, а покупатель купить в собственность в целом принадлежащий продавцу земельный участок, площадью 677 кв.м. категория земель-земли населенных пунктов, разрешённое использование-индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: , а также расположенный на нем жилой дом, общей площадью относительно внешних границ ориентировочно 167 кв.м., относительно внутренних границ-ориентировочно 96 кв.м.

В пункте 1.2 предварительного договора приведены сведения о жилом доме: кадастровый номер объекта отсутствует. Вид права: Собственность.

Право собственности Продавца на жилой дом зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №

Состояние жилого дома, являющегося предметом настоящего договора, его коммуникации и детальное описание характеристик ремонта/декоративной отделки, схема проведенных коммуникаций согласовываются покупателем и продавцом. На момент подписания настоящего предварительного договора состояние дома и коммуникаций может отличаться от характеристик, согласованных Сторонами. К моменту заключения и подписания основного договора продавец обязуется привести жилой дом, коммуникации и характеристики ремонта в полное соответствие с согласованными сторонами условиями.

В пункте 1.3 Предварительного Договора содержатся сведения о земельном участке: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, общая площадь 677 к.м., адресу: .

ФИО1 условия предварительного договора по передаче ФИО3 предварительной оплаты в размере 1000000 рублей выполнил.

Таким образом, истец, заключая предварительной договор с ответчиком, желал приобрести земельный участок, площадью 677 кв.м., по адресу: , на котором ответчик построит жилой дом по проекту постройки «Родом из детства».

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из пояснений истца и его представителей, представителя ответчика установлено, что ФИО3 являясь застройщиком, приняла на себя обязательство по возведению на земельном участке жилого дома. При заключении договора стороны не осматривали земельный участок, границы его не были определены на местности.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

Как указано в пунктах 1, 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида.

Как разъяснено в пунктах 23 - 25 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

Исследовав и оценив в порядке статей 12, 56, 67 ГПК РФ представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о том, что в предварительном договоре отсутствуют условия, позволяющие определенно установить отчуждаемое имущество.

Суд считает, что сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество. Обязательство, которое предусматривает предварительный договор-это заключение в будущем основного договора на тех существенных условиях, которые оговорены сторонами в предварительном договоре.

В рассматриваемом случае при заключении предварительного договора стороны не достигли соглашения о том, в отношении какого именно земельного участка и жилого дома в последующем будет заключен договор купли-продажи.

Стороны не отрицали, что на момент подписания предварительного договора объекта недвижимости -жилого дома не существовало, право собственности, как указано в пункте 1.2 предварительного договора, на жилой дом и земельный участок по адресу: , за продавцом зарегистрировано не было.

Согласно части 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Как указано в пункте 1 статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, и других объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Как следует из предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, предметом договора является земельный участок с размещенным на нем жилым домом, расположенные по адресу: , однако договор не содержит указаний, на площадь продаваемого объекта недвижимости, а также земельный участок, на котором располагается спорный продаваемый объект, также не указанно на каком праве продавцу принадлежит данный участок, то есть имеется правовая неопределенность в правоотношениях сторон относительно предмета договора купли-продажи, которая исключает возможность его безусловного идентифицировать на момент предполагаемой даты заключения основного договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, а также иные права.

В силу приведенной нормы права только государственная регистрация права подтверждает наличие у продавца права собственности на недвижимое имущество. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным, если на момент его заключения имеются доказательства права собственности продавца на это имущество.

Поскольку на момент заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества продавец не обладал правом собственности на это имущество, предварительный договор является незаключенным.

Без постановки земельного участка на кадастровый учет, без указания его идентифицирующих признаков (кадастровый номер и т.п.) предмет предварительного договора купли-продажи земельного участка является несогласованным.

Таким образом, на момент заключения предварительного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ земельный участок не был сформирован и не поставлен на кадастровый учет, право собственности продавца на него не было зарегистрировано.

Часть 2 ст. 6 и ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 года N 78-ФЗ "О землеустройстве".

По смыслу указанных норм права предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Как предусмотрено статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В заключенном сторонами предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует конкретизация цены объектов недвижимости. Стороны указали лишь цену основного договора. Тогда как предметом предварительного договора являлись и жилой дом, и земельный участок. Указание на общую стоимость отчуждаемой недвижимости не является согласованием цены жилого дома и цены земельного участка как двух объектов недвижимости.

Как следует из предварительного договора, основной договор должен быть заключен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ включительно, но не позднее трех недель с даты регистрации жилого дома (постановки на кадастровый учет) в Росреестре, при этом приоритет имеет более поздняя дата относительно указанного в настоящем пункте срока и события.

В указанный срок до ДД.ММ.ГГГГ, основной договор заключен не был.

Сведений о постановке на кадастровый учет жилого дома по адресу: , не имеется.

Обращаясь в суд с указанным иском, истец представил суду выписку из ЕГРН на жилой дом, год постройки 2021, который, по его мнению, являлся предметом заключенного предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Из выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ судом установлено, что жилой дом расположен по адресу: . Право собственности за ответчиком ФИО3 на данный объект недвижимости в Управлении Росреестра было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ и жилому дому присвоен кадастровый номер №. При этом объект недвижимости имеет площадь 103 кв.м и расположен на земельном участке, площадью 676 кв.м., с кадастровым номером № по адресу:

Истцом не представлено суду доказательств, что стороны обговаривали изменение адреса объекта недвижимости, категорию земель и вид разрешённого использования.

ФИО1, в подтверждение своих доводов о том, что ФИО3 возвела жилой дом на земельном участке, которые являлись предметом предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ, представил заключение кадастрового инженера ФИО6 о полном соответствии контура и параметров жилого дома с кадастровым номером № по адресу: с жилым домом, имеющим местоположение:

Судом не принимается во внимании заключение кадастрового инженера ФИО6, поскольку условий, позволяющих установить, что именно земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: являлись предметом предварительного договора, последний не содержит.

На основании положений статьи 421, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального толкования условий предварительного договора, учитывая, объект недвижимости, являющийся предметом предварительного договора купли-продажи, договор должен содержать такие характеристики объекта, которые позволяют однозначно определить его месторасположение, площадь, границы, и которые исключают возможность двоякого толкования либо распространения данного описания земельного участка на иные участки, в том числе и схожие по своим характеристикам, суд приходит к выводу, что при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При указанных обстоятельствах требования истца о возложении обязанности на ответчика по заключению основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка не подлежат удовлетворению.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (часть 4 пункта 1 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации).

При заключении предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ стороны не обговаривали условия, возлагающие на ответчика обязанность по изменению категории земли и вида разрешенного использования.

Требование ФИО1 об изменении вида разрешенного использования и категории земли, равно как и требование о взыскании денежных средств являются производными от основных требований истца и также не подлежат удовлетворению ввиду отсутствия правовых оснований.

При указанных обстоятельствах встречные требования ФИО3 подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в возмещение расходов по оплате госпошлины 300 рублей.

Руководствуясь ст.ст.98, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

встречные исковые требования ФИО3 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома незаключенным, взыскании судебных расходов удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома №№ от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 незаключенным.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 государственную пошлину в размере 300 рублей.

Иск ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о возложении обязанности изменить вид разрешенного использования, категорию земельного участка, возложении обязанности заключить основной договор купли- продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств за неисполнение судебного акта в срок, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен 28 июня 2022 года.

Судья Богданова Е.Н.