№ 2-217/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 июля 2022 года адрес
Симоновский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Армяшиной Е.А., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО «М2М Прайвет Банк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
Истец ПАО «М2М Прайвет Банк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» обратился в суд с иском к ответчику ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество, а именно: квартиру, расположенную по адресу: адрес, ФИО2 <...>, кадастровый номер: 77:05:0002001:7266 и установить начальную продажную цену предмета залога в размере сумма и квартиру, расположенную по адресу: адрес, ФИО2 <...>, кадастровый номер: 77:05:0002001:7267 и установить начальную продажную цену предмета залога в размере сумма, а также за счет денежных средств, полученных от реализации вышеуказанного заложенного имущества, удовлетворить требования ПАО «М2М Прайвст Банк» по Договору о кредитной линии №236-1/КЛФ-2010от 23.11.2010 г. по состоянию на 29.05.2017 г. (с учетом решения Арбитражного суда Москвы от 27.04.2018 г. по делу № А40-122212/2017) в размере сумма Мотивируя свои требования тем, что 22.09.2008 г. ФИО1 и ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» заключили предварительный договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: адрес, ФИО2 <...> и квартиры расположенной по адресу: адрес, ФИО2 <...>, по условиям которого стороны пришли к соглашению заключить в дальнейшем основной договор. Между тем, вышеуказанные спорные квартиры являются предметом залога возникшего на основании Договора о залоге недвижимости (ипотеке) <***> от 23.11.2010 г. заключенного между ПАО «М2М Прайвет Банк» и ООО ПКФ «АФИНА ЛТД», в связи с чем, истец вынужден обратится в суд.
Решением Арбитражного суда адрес от 09.03.2017 года по делу № А40-251578/2016 ПАО «М2М Прайвет Банк» признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство. Функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».
В соответствии с п.п. 4 ст. 189.78 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», конкурсный управляющий обязан предъявить к третьим лицам, имеющим задолженность перед кредитной организацией, требования о ее взыскании.
Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.
Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против исковых требований, в удовлетворении просил отказать.
Третье лицо ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» в судебное заседание не явился, извещен судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.
Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
В соответствии со статьями 309, 310, ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий такого обязательства не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение; договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Из анализа указанных правовых норм следует, что принцип свободы договора предполагает, в частности, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (абз. 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ). Предварительный договор служит примером такого добровольно принятого обязательства.
Таким образом, основным обязательством, которое содержится в предварительном договоре, является не обязанность передать имущество или произвести оплату, а обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Судом установлено, что 22.09.2008 г. ФИО1 и ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» заключили предварительные договоры купли-продажи квартиры расположенной по адресу: адрес, ФИО2 <...> и квартиры расположенной по адресу: адрес, ФИО2 <...>, по условиям которого стороны пришли к соглашению заключить в дальнейшем основные договоры.
Согласно п. 2.1 предварительного договора от 22.09.2008 г. покупатель обязуется перечислить денежные средства организации на счет указанный в п. 9 договора, в сумме определенной п. 2.1 договора, в срок до 30.04.2010 г.
ФИО1 перед ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» свои обязательства исполнил в полном объеме, денежные средства по оплате стоимости недвижимого имущества перевел организации в установленные сроки и в сумме указанной в п. 2.1 договора.
Пунктом 3.1.2 предварительного договора от 22.09.2008 г. предусмотрено, что организация обязуется заключить основной договор с покупателем не позднее 3-х месяцев с момента получения организацией свидетельства о государственной регистрации права собственности на вышеуказанные квартиры.
Право собственности на спорные квартиры были зарегистрированы за ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» 23.10.2009 г.
Согласно условиям предварительного договора основной договор должен быть заключен до 23.01.2010 г., что организацией сделано не было. Получив 100 % предоплату за квартиры, организация уклонялась от заключения основного договора, ввиду чего покупатель обратился в суд, за восстановлением нарушенного права.
Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой заключение основного договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Согласно ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.
Апелляционным определением Московского городского суда от 16.12.2021 г. право собственности на спорные квартиры признано за ФИО1 и согласно выписке ЕГРН зарегистрировано в установленном законом порядке.
Между тем соглашением между ПАО «М2М Прайвет Банк», ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» и фио произведен перевод долга по кредитному договору. Все права по кредитному договору <***> от 23.11.2010 г. перешли ООО ПКФ «АФИНА ЛТД».
Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ч. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В соответствии со статьей337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
В силу положений ч. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Согласно положений ч. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.
Из исследованных в судебном заседании доказательств судом установлено, что ФИО1 должником перед ПАО «М2М Прайвет Банк» не является, договор залога квартиры расположенной по адресу: адрес, ФИО2 <...> и квартиры расположенной по адресу: адрес, ФИО2 <...> заключен между ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» и ПАО «М2М Прайвет Банк» после заключения предварительного договора, на основании заключенного кредитного договора <***> от 23.11.2010 г., а именно после оплаты предмета договора в полном объеме и возникновения обязанности ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» заключить основной договор, согласно условиям до 23.01.2010 г.
В период действия договора продавец не вправе заключать аналогичные договоры с третьими лицами, принимать от них авансы (задатки) за квартиру, в случае обнаружения таких фактов продавец обязуется вернуть покупателю все полученные от него денежные средства с момента обнаружения вышеуказанных фактов.
В соответствии с п.2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Из этого вытекает, что ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» в нарушение условий предварительного договора, были совершены умышленные действия - заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки), являющиеся препятствием для выполнения ею своих обязательств по предварительному договору по заключению основного договора купли-продажи квартиры и его государственной регистрации, указывающие на отсутствие у нее намерения заключить основной договор купли-продажи вышеуказанных квартир.
Таким образом, из исследованных доказательств, которые суд считает относимыми, допустимыми и достоверными, а в своей совокупности, достаточными для разрешения заявленных исковых требований, судом установлено, что ФИО1 надлежаще выполнил свои обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры, в течение срока, предусмотренного договором, и продавцом ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» совершены умышленные действия о залоге спорного недвижимого имущества.
Доказательств, опровергающих изложенные выше обстоятельства, истцом, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.
Истцом заявлено исковое требование об обращении взыскания на заложенное имущество, путем реализации на публичных торгах.
В силу положений п.п. 2 ч. 1 ст. 352 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ) залог прекращается если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.
Таким образом, в соответствии с вышеназванным правовым регулированием, на лице, приобретшем возмездно заложенное имущество, в данном случае на фио, лежит бремя доказывания того, что он является добросовестным приобретателем.
Пунктом 5 ст. 10 ГК РФ установлено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 являясь добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества, исполнив свои обязательства по договору, перечислив на расчетный счет продавца денежные средства в полном объеме, что подтверждается копиями платежных поручений, проявив должную степень осмотрительности при заключении сделки и приняв все возможные меры по проверке ее чистоты, полагаясь, что получает достоверную и достаточную информацию об отсутствии право притязаний, арестов, запретов, споров или иных ограничений (обременений) на приобретаемую им недвижимость, каких-либо обстоятельств, позволивших усомниться в праве продавца на отчуждение вышеуказанного недвижимого имущества, не имелось, а также ввиду того, что ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» заключила договор о залоге недвижимости после заключения предварительного договора.
Учитывая изложенное, юридически значимыми и подлежащими установлению являются обстоятельства, свидетельствующие о наличии у фио статуса добросовестного приобретателя недвижимости, принимая также во внимание, что договоры заключенные, действительны, зарегистрированы права собственности на спорную недвижимость.
В связи с вышеизложенным, обоснованным является вывод о том, что ответчик, приобретая спорные объекты недвижимости, не знал и не должен был знать о том, что недвижимость является предметом залога, так как договор о залоге заключен между ПАО «М2М Прайвет Банк» и ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» после заключения предварительного договора. Доказательств, подтверждающих обратное не представлено.
При изложенных обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требованиях ПАО «М2М Прайвет Банк» в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.
Судья фио