УИД № 61 RS 0004-01-2021-009292-54

Дело № 2-3027/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 декабря 2022 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи ЗАХАРЕНКО Л.В.

при секретаре Белой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, третьи лица: Администрации г. Ростова-на-Дону, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Региональная служба государственного строительного надзора о прекращении права собственности, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с исковым заявлением к Департаменту архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, ссылаясь на то, что истцам на праве долевой собственности принадлежит нежилое здание литер «Ш» общей площадью 886,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>Б, кадастровый №. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке, ограничения права, обременения объекта недвижимости отсутствуют, что подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской об объекте недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 принадлежит 1/2 доля в праве – государственная регистрация права № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 принадлежит 1/2 доля в праве – государственная регистрация права № от ДД.ММ.ГГГГ. В августе 2015 года по заявлению ФИО1 (до заключения договора аренды ЗУ) ООО «Арх-Деко» изготовлена проектная документация по вопросу разработки проекта организации работ по сносу и демонтажу здания склада, путем сноса наземного уровня, и уменьшения площади с 886,5 кв.м. до 425 кв.м. (425 = 85 (насосная) + 340 (помещение истцов). Нежилое здание кадастровым номером № располагается на земельном участке с кадастровым номером №, также первоначально предлежавшем на праве собственности истцам. Между истцами и ООО «Евросибспецстрой» был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в отношении вышеуказанного земельного участка. Земельный участок передан в аренду для строительства многоквартирного дома с офисными помещениями и подземной автостоянкой (п. 1.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ). Пунктом 1.3 (в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) стороны согласовали, что нежилое здание, общей площадью 886,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>Б, кадастровый №, подлежит частичному сносу (демонтажу, реконструкции), а именно: - подлежит сносу (демонтажу) первый этаж, с дальнейшим благоустройством кровли подвального этажа в качестве детско-спортивной площадки; - подвальный этаж подлежит разделению на два изолированных нежилых помещения: - нежилое помещение насосной, площадью 85 + 3 кв.м. (для нужд вновь возводимого многоквартирного жилого дома)»; - нежилое помещение, площадью 340+7 кв.м. (принадлежит на праве индивидуальной собственности в равных долях ФИО1 и ФИО2). Фактически работы по реконструкции нежилого здания истцов с кадастровым номером № проводились застройщиком многоквартирного дома, однако отдельная разрешительная документация по данному объекту собственниками в установленном порядке не оформлялась. Для строительства многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером № застройщиком (ООО «Евросибспецстрой») было получено разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ. В положительном заключении негосударственной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ проектной документации на строительство многоквартирного дома указывается: На проектируемом участке, с северной стороны от проектируемого здания, расположено существующее здание площадью 427.8 м2, оборудованное под насосную (стр. 25-27 заключения); здание (литер «Ш») построено в 2004 году (стр. 33 заключения). До начала проектирования были снесены все строения, кроме подвального здания склада (стр. 97 заключения). На стр. 6 заключения описаны технико-экономические показатели, в том числе учтено существующее здание насосной 435,33 кв.м. (т.е. насосная плюс помещение истцов). В состав проекта представлено соглашение о порядке совместного использования земельного участка гр. ФИО6 и ООО «Вектор–ПС» для организации внутриквартального въезда с <адрес> к проектируемому жилому дому, а вместе с тем имеется четкое разделение между двумя зданиями: проектируемый жилой дом и существующее здание насосной (стр. 13 заключения). Из пояснительной записки 2007 года, выполненной ООО «Арх-Деко» следует, что правообладателем здания по <адрес> №б литер «Ш» в г. Ростове-на-Дону, построенного в 2004 году (реконструированного в 2017), являются: ФИО1 - 50%, ФИО1 - 50%. Работа по обследованию проведена в мае 2017 года. Необходимость выполнения настоящей работы обусловлена: - отсутствием проектной документации на здание; возможностью строительства многоэтажного здания по <адрес> №б с южной стороны от обследуемого здания на расстоянии 6 м.; - возможностью использования перекрытия существующего подвального здания для устройства площадок спорта и отдыха; - наличием дефектов, деформаций строительных конструкций, снижающих их несущую способность и эксплуатационные качества. Многоквартирный дом по адресу: <адрес> <адрес>Б введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с изложенным, истцы просили прекратить право собственности ФИО2, ФИО1 на нежилое здание с кадастровым номером: №, площадью 886,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>Б, литер «Ш»; внести изменения в содержащиеся Едином государственном реестре недвижимости (осуществить государственный кадастровый учет изменений) сведения о нежилом здании с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: <адрес>Б, литер «Ш», в связи с произведенной реконструкцией; признать право собственности ФИО2, ФИО1 на нежилое помещение площадью 376,98 кв.м., расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>Б, литер «Ш» в равных долях.

В ходе судебного разбирательства истцы уточнили исковые требования, просили прекратить право собственности ФИО2, ФИО1 на нежилое здание с кадастровым номером: №, площадью 886,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> <адрес>Б, литер «Ш»; сохранить нежилое здание с кадастровым номером: №, площадью 425,2 кв.м. (площадь после реконструкции), расположенное по адресу: <адрес>Б, литер «Ш», в реконструированном состоянии; признать право собственности ФИО2, ФИО1 на нежилое помещение № общей площадью 339,5 кв.м., подвальный этаж, находящееся в нежилом здании с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: <адрес>Б, литер «Ш», по 1/2 доли в праве собственности.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Представитель истца ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, исковые требования поддержал с учетом уточнений и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, в материалы дела представлены возражения на уточненные исковые требования.

Представители Администрация г. Ростова-на-Дону, Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истцов, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В этой связи лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе непредставления отзывов на исковое заявление.

Судом установлено, что истцам на праве собственности в равных долях принадлежит нежилое здание с кадастровым номером: 61:44:0000000:45683, площадью 886,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>Б, литер «Ш».

Право собственности зарегистрировано в установленном порядке, ограничения права, обременения объекта недвижимости отсутствуют, что подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской об объекте недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 принадлежит 1/2 доля в праве – государственная регистрация права № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 принадлежит 1/2 доля в праве – государственная регистрация права № от ДД.ММ.ГГГГ.

В августе 2015 года по заявлению ФИО1 (до заключения договора аренды ЗУ) ООО «Арх-Деко») изготовлена проектная документация по вопросу разработки проекта организации работ по сносу и демонтажу здания склада, путем сноса наземного уровня, и уменьшения площади с 886,5 кв.м. до 425 кв.м. (425 = 85 (насосная) + 340 (помещение истцов).

Нежилое здание с кадастровым номером № располагается на земельном участке с кадастровым номером №, также первоначально принадлежавшем на праве собственности истцам.

Между истцами и ООО «Евросибспецстрой» был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в отношении вышеуказанного земельного участка.

Земельный участок передан в аренду для строительства многоквартирного дома с офисными помещениями и подземной автостоянкой (п. 1.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ). Пунктом 1.3 (в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) стороны согласовали, что нежилое здание, общей площадью 886,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>Б, кадастровый №, подлежит частичному сносу (демонтажу, реконструкции), а именно:

- подлежит сносу (демонтажу) первый этаж, с дальнейшим благоустройством кровли подвального этажа в качестве детско-спортивной площадки;

- подвальный этаж подлежит разделению на два изолированных нежилых помещения:

- нежилое помещение насосной, площадью 85 + 3 кв.м. (для нужд вновь возводимого многоквартирного жилого дома)»;

- нежилое помещение, площадью 340+7 кв.м. (принадлежит на праве индивидуальной собственности в равных долях ФИО1 и ФИО2).

Фактически работы по реконструкции нежилого здания истцов с кадастровым номером № проводились застройщиком многоквартирного дома, однако отдельная разрешительная документация по данному объекту собственниками в установленном порядке не оформлялась.

Для строительства многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером № застройщиком (ООО «Евросибспецстрой») было получено разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации к заявлению на выдачу разрешения на строительство прикладывается, в частности, положительное заключение экспертизы проектной документации, пояснительная записка, а в силу ст. 55 ГрК для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и проектной документации.

В положительном заключении негосударственной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ проектной документации на строительство многоквартирного дома указывается:

На проектируемом участке, с северной стороны от проектируемого здания, расположено существующее здание площадью 427,8 кв.м., оборудованное под насосную (стр. 25-27 заключения); здание (литер «Ш») построено в 2004 году (стр. 33 заключения).

До начала проектирования были снесены все строения, кроме подвального здания склада (стр. 97 заключения).

На стр. 6 заключения описаны технико-экономические показатели, в том числе учтено существующее здание насосной 435,33 кв.м. (т.е. насосная плюс помещение истцов).

В состав проекта представлено соглашение о порядке совместного использования земельного участка гр. ФИО6 и ООО «Вектор–ПС» для организации внутриквартального въезда с <адрес> к проектируемому жилому дому, а вместе с тем имеется четкое разделение между двумя зданиями: проектируемый жилой дом и существующее здание насосной (стр. 13 заключения).

Из пояснительной записки 2007 года, выполненной ООО «Арх-Деко» следует, что правообладателем здания по <адрес> №Б литер «Ш» в г. Ростове-на-Дону, построенного в 2004 году (реконструированного в 2017 году), являются: ФИО1 - 50%, ФИО1 - 50%. Работа по обследованию проведена в мае 2017 года. Необходимость выполнения настоящей работы обусловлена: - отсутствием проектной документации на здание; - возможностью строительства многоэтажного здания по <адрес> №Б с южной стороны от обследуемого здания на расстоянии 6 м.; - возможностью использования перекрытия существующего подвального здания для устройства площадок спорта и отдыха; - наличием дефектов, деформаций строительных конструкций, снижающих их несущую способность и эксплуатационные качества.

Многоквартирный дом по адресу: <адрес>Б введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме согласно разрешению на строительство, проектной документации, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции такого объекта, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным земельным и иным законодательством РФ.

Несмотря на то, что работы по реконструкции спорного объекта фактически были предусмотрены согласованной в установленном порядке проектной документацией на строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес>Б, были выполнены при строительстве дома, однако истцы - собственники здания с кадастровым номером № за получением отдельного разрешения на реконструкцию не обращались, в связи с чем действующее градостроительное законодательство не предусматривает автоматическое распространение разрешения на строительство (разрешения на ввод в эксплуатацию) одного объекта на другой объект недвижимости, права на который уже ранее зарегистрированы в ЕГРН.

Техническое описание реконструированного здания и помещений в нем содержится в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое здание инвентарный №б, составленном АО «РОСТОВСКОЕ БТИ».

Согласно п. 1, п. 2 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.). Указанный вывод содержится в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 24-КГ15-6.

В пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 года разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года).

Если судом установлено недобросовестное поведение застройщика, создавшего самовольную постройку, который обращается в уполномоченный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, действуя в обход закона, понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения, суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

В данном случае недобросовестность поведения истцов судом не усматривается, поскольку действия по реконструкции здания истцов фактически совершены не истцами, а иным лицом (застройщиком - ООО «Евросибспецстрой»), причем в рамках имевшейся у него разрешительной документации. При этом право собственности на здание, в том числе в части уже несуществующего первого этажа, ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, следовательно, в установленном порядке у истцов отсутствует возможность получить разрешение на реконструкцию и разрешение на ввод в эксплуатацию.

До обращения в суд истцы обращались с письмом от ДД.ММ.ГГГГ к ответчику за получением разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного нежилого помещения. Согласно ответу ответчика от ДД.ММ.ГГГГ № истцам отказано ввиду отсутствия полномочий Департамента по сохранению самовольно реконструированных помещений без полученного в установленном законом порядке разрешения на строительство (реконструкцию).

В указанной ситуации устранение правовой неопределенности в статусе реконструированного здания и помещений в нем, в т.ч. уже не существующих на данный момент, возможно только посредством судебного разрешения заявленного иска, что обеспечивает реализацию принципа достоверности сведений Единого государственного реестра недвижимости, закрепленного в части 1 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству истцов назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено Некоммерческому экспертному учреждению «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Согласно экспертному заключению №-НС от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному Некоммерческим экспертным учреждением «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», по адресу: <адрес>Б расположен земельный участок с КН № площадью 4492 кв.м., имеющий разрешенное использование - многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания. Нежилое здание лит. «Ш, ш5, ш6», по адресу: <адрес>Б представляет собой каркасно-стеновое одноэтажное строение с подземной и надземной частями с несущими продольными и поперечными стенами и колоннами, прямоугольной геометрической формы, габаритами в плане 15,40 м. х 30,55 м., максимальной наружной высотой 2,50 м. <адрес> здания Лит. «Ш, ш5, ш6», в соответствии с данными технического паспорта АО «РОСТОВСКОЕ БТИ» на 2022 год, составляет 425,2 кв.м. Дата строительства Лит. «Ш, ш5, ш6» - 2004 год. В результате проведения строительных работ общая площадь нежилого здания Лит. «Ш, ш5, ш6» по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>Б уменьшилась на 461,3 кв.м. (886,5 - 425,2). Уменьшение площади произошло в результате проведения следующих строительных работ: демонтаж крыши и кровли здания; демонтаж наружных стен 1 -го этажа; демонтаж внутренних лестниц на первый этаж; демонтаж оконного проема с разборкой подоконного пространства и устройство дверного проема с установкой дверного блока в левой стене складской № подвала; возведение ненесущей перегородки между насосной №а и основным помещением №; устройство дверного проема с установкой дверного блока в фасадной стене основного помещения №; устройство эксплуатируемой кровли здания; устройство наружных металлических лестниц на эксплуатируемую кровлю с фасадной стороны здания; оборудование помещений; уточнение линейных размеров и пересчет площадей помещений. В нежилом здании Лит. «Ш, ш5, ш6» по адресу: <адрес>Б произведены работы, которые изменили параметры объекта капитального строительства (общую площадь, площадь застройки и объем), что, согласно Градостроительному кодексу РФ и ВСН 61- 89(р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов», является реконструкцией. Реконструкция исследуемого нежилого здания Лит. «Ш, ш5, ш6» по адресу: <адрес>Б произведена за счет демонтажа наружных стен первого этажа, демонтажа крыши и кровли, демонтажа оконного блока, устройства дверных проемов, установки дверных блоков, устройства наружных лестниц, устройства эксплуатируемой кровли. Набор конструктивных элементов нежилого здания Лит. «Ш, ш5, ш6» по адресу: <адрес>Б не противоречит требованиям таблицы 47 «Административные здания кирпичные одноэтажные», раздел II «Административные здания», Сборника № «Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) жилых, общественных, коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания», предъявляемым к конструктивным элементам нежилых зданий одноэтажных с надземной и подземной частями. В соответствии с классификацией зданий по группам капитальности на основании таблицы № сборника № Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) жилых, общественных и коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания, нежилое здание Лит. «Ш, ш5, ш6» по адресу: <адрес>Б по назначению относится к гражданским зданиям и по своим конструктивным элементам является зданием I группы капитальности. В соответствии с данными таблицы 1 МДС 21-1.98 «Предотвращение распространения пожара» пособие к СНиП 21-01-97, нежилое здание Лит. «Ш, ш5, ш6» по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>Б относится к зданиям I степени огнестойкости, класс конструктивной пожарной опасности СО - несущие и ограждающие конструкции из естественных или искусственных каменных материалов, бетона или железобетона с применением листовых и плитных негорючих материалов. Общие требования, требования к основным помещениям, высоте, набору помещений, к обеспечению надежности и требования к огнестойкости нежилого здания Лит. «Ш, ш5, ш6» по адресу: <адрес>Б соответствуют требованиям СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения». Объемно-планировочное решение и набор конструктивных элементов исследуемого нежилого здания Лит. «Ш, ш5, ш6» по адресу: <адрес>Б имеют функциональную пожарную опасность класса Ф3.5, и не противоречат требованиям ФЗ № «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям». Имеющиеся характеристики нежилого здания Лит. «Ш, ш5, шб» по адресу: г. Ростов-на- Дону, <адрес>Б, а именно: количество и ширина эвакуационных выходов, ширина и высота путей эвакуации, направление открывания дверей эвакуационных выходов соответствуют требованиям, предъявляемым СП 1.13130.2020 «Эвакуационные пути и входы» и ФЗ № «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» к эвакуационным путям и выходам из зданий функциональной пожарной опасности класса Ф3.5, что в свою очередь обеспечивает возможность своевременной и беспрепятственной эвакуации людей, спасения людей, которые могут подвергнуться воздействию опасных факторов пожара, защиту людей на путях эвакуации от воздействия опасных факторов пожара. Исследуемое нежилое здание Лит. «Ш, ш5, ш6» по адресу: <адрес> <адрес>Б оборудовано оконными проемами, что соответствует требованиям п. 2.5. СП ДД.ММ.ГГГГ-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг» и СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания», предъявляемым к облучению поверхностей и пространств прямыми солнечными лучами (инсоляции) при размещении объектов, в проектах планировки и застройки микрорайонов и кварталов, проектов строительства и реконструкции отдельных зданий и сооружений и при осуществлении надзора за строящимися и действующими объектами. Исследуемое нежилое здание Лит. «Ш, ш5, ш6» по адресу: <адрес>Б обеспечивает условия труда, необходимые для сохранения здоровья посетителей и работающих, а также охрану окружающей природной среды от воздействия техногенных факторов и соответствует требованиям п. 2.5 СП ДД.ММ.ГГГГ-20 «Санитарно- эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг», СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания» и СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение». Система вентиляции основного помещения № нежилого здания Лит. «Ш, ш5, ш6» по адресу: <адрес>Б соответствует требованиям СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения», СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха» и СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий», предъявляемым к системам вентиляции нежилых зданий. Электроснабжение нежилого здания Лит. «Ш, ш5, ш6» по адресу: <адрес>Б соответствует требованиям СП 31-110-2003 «Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий», предъявляемым к устройству внутренних электрических сетей. Произведенный монтаж инженерных коммуникаций водоснабжения и водоотведения исследуемого нежилого здания Лит. «Ш, ш5, ш6» по адресу: <адрес>Б не противоречит требованиям СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий». Расположение нежилого здания Лит. «Ш, ш5, ш6» по адресу: <адрес>Б в территориальной зоне перспективного освоения второго типа (ПО-2/4/1) соответствует основным разрешенным видам использования объектов капитального строительства и земельных участков, указанных в требованиях п. 2 ст. 47 «Градостроительный регламент территориальной зоны перспективного освоения второго типа (ПО-02)» Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону. Предельные размеры земельного участка и предельные параметры нежилого здания Лит. «Ш, ш5, ш6» по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>Б соответствуют требованиям п.4.2 ст.47 «Градостроительный регламент зоны перспективного освоения второго типа (ПО-2)» Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, устанавливающих в данной зоне предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленные градостроительным регламентом. Расположение нежилого здания Лит. «Ш, ш5, ш6» по адресу: <адрес>Б по отношению к границам земельного участка с соседними земельными участками не противоречит требованиям Правил землепользования и застройки г. Ростова-на- Дону. Нежилое здание Лит. «Ш, ш5, ш6» по адресу: <адрес>Б расположено на расстоянии более 10,00 м. от <адрес>, что не нарушает линии регулирования застройки и красной линии, проходящих вдоль <адрес>. «Ш, ш5, ш6» по адресу: <адрес>Б произведена без увеличения площади застройки здания и расстояний от исследуемого нежилого здания Лит. «Ш, ш5, ш6» до строений, расположенных на соседних земельных участках, в связи с чем исключается необходимость проведения исследования относительно расположения нежилого здания Лит. «Ш, ш5, шб» относительно зданий, расположенных на соседних земельных участках.

Несущие конструкции исследуемого нежилого здания Лит. «Ш, ш5, ш6» по адресу: <адрес>Б не противоречат требованиям СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции» и СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции», видимых значительных дефектов и деформаций не имеют, что обеспечивает безаварийную эксплуатацию и конструктивную надежность всего нежилого здания Лит. «Ш, ш5, ш6», недопущение обрушения их конструкций. Техническое состояние несущих конструкций нежилого здания Лит. «Ш, ш5, ш6» - работоспособное, т.е. эксплуатация конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений. Настоящее исследование свидетельствует об обеспечении минимально необходимых требований механической безопасности к зданиям и сооружениям, предъявляемых ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», что не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Основное помещение № нежилого здания Лит. «Ш, ш5, ш6» по адресу: <адрес>Б является изолированным помещением, функционально не связанным с другими помещениями, с обособленными (самостоятельными) входами, имеет собственные сети систем инженерно-технического обеспечения (электроснабжения, водоотведения и холодного водоснабжения) не связанные с многоквартирным жилым домом, не является вспомогательным помещением для обслуживания котельной и иных нужд многоквартирного жилого дома, а, в соответствии с СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения», является самостоятельным помещением общественного назначения.

Таким образом, суд приходит к выводу, что сохранение реконструированного здания и помещений в нем не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Реконструкция проведена без нарушений градостроительных и строительных норм и правил, с соблюдением действующих градостроительных и строительных, санитарных норм и правил, технических и противопожарных регламентов, что подтверждается заключением судебной экспертизы.

Реконструированное здание соответствует документации по планировке территории, правилами землепользования и застройки.

Положения Земельного кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, законодательство Российской Федерации о градостроительной деятельности не запрещают строительство (реконструкцию) на едином земельном участке двух и более многоквартирных домов, а также иных отдельных объектов недвижимости (Письма Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №@, письмо Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №, Определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №).

Заключение судебной экспертизы является одним из доказательств, оцениваемых судом. Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представленное суду экспертное заключение №-НС от ДД.ММ.ГГГГ Некоммерческого экспертного учреждения «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», подписано экспертами, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперты под подписку предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено, правовых оснований для назначения повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со статьями 87 ГПК РФ у суда не имеется. На основании вышеизложенного, экспертное заключение №-НС от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное Некоммерческого экспертного учреждения «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Право собственности на нежилое здание с кадастровым номером № по адресу: <адрес>Б, принадлежит истцам с ДД.ММ.ГГГГ, на указанную дату им также принадлежал земельный участок с кадастровым номером №, в пределах которого расположен объект недвижимости, №

Согласно сведениям ЕГРН нежилое здание с кадастровым номером № продолжает находиться в собственности истцов.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный истцами с ООО «Евросибспецстрой» (застройщиком), равно как дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ не предусматривали переход права собственности к застройщику или иными лицам на спорное помещение, признание права собственности на которое в реконструированном здании испрашивается в настоящем деле.

Доказательства совершения истцами иных сделок по отчуждению реконструированного здания или помещений в нем другим лицам отсутствуют, равно как ЕГРН не содержит сведений о переходе прав истцов иным лицам.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (пункт 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №).

В пункте 1.3 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) стороны четко и не двусмысленно определили, что в нежилом здании, литер «Ш» общей площадью 886,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>Б, кадастровый №, после реконструкции (демонтажа первого этажа) подвальный этаж подлежит разделению на два изолированных нежилых помещения:

- нежилое помещение насосной, площадью 85 + 3 кв.м. (для нужд вновь возводимого многоквартирного жилого дома);

- нежилое помещение, площадью 340+7 кв.м. (принадлежит на праве индивидуальной собственности в равных долях ФИО1 и ФИО2).

Согласно сформировавшемуся подходу право общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме у собственников помещений в многоквартирном доме возникает с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме (пункт 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2021), утв. Президиумом ДД.ММ.ГГГГ).

Работы по реконструкции здания истцов проведены застройщиком на основании проектной документации на строительство многоквартирного дома до ввода в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>Б, а значит до регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Поскольку на момент реконструкции право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме не существовало, и реконструкция была выполнена застройщиком в рамках проекта на строительство многоквартирного дома, то проведенная реконструкция не затрагивает права собственников помещений в многоквартирном доме и не требовала согласия участников долевого строительства.

Поскольку истцам изначально принадлежало на праве собственности все нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0000000:45683, а реконструкция осуществлена в пределах контура здания и дополнительных этажей при реконструкции не создано (напротив, демонтирован первый этаж), то их право собственности автоматически распространяется на составные части – помещения внутри здания, а именно, на помещение, признание права собственности на которое в реконструированном здании испрашивается в настоящем иске.

Для возникновения прав в отношении спорного помещения у собственников помещений в многоквартирном доме, соответствующие права на недвижимое имущество сначала должны были возникнуть застройщика, при этом не только возникать, но и перейти к застройщику путем регистрации перехода права в ЕГРН. Однако истцы право собственности на спорное помещение застройщику не передавали. В отсутствие прямого волеизъявления собственника право собственности не может быть перекрещено и не может перейти к другим лицам.

Сохранение и признание права собственности на являющуюся предметом спора часть здания (помещение № в подвале, общей площадью 339,5 кв.м), которая изначально находилась в принадлежащем на праве собственности истцам здании и права на которую не передавались в рамках договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и иных сделок по отчуждению, не может затрагивать прав и обязанностей собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку данное помещение не может быть отнесено к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, для сохранения права собственности истцов на данное помещение согласие иных лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, не требуется.

Отсутствие оснований для отнесения спорного помещения к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме подтверждается выводом судебной экспертизы, согласно которому основное помещение № нежилого здания Лит. «Ш, ш5, ш6» по адресу: <адрес>Б является изолированным помещением, функционально не связанным с другими помещениями, с обособленными (самостоятельными) входами, имеет собственные сети систем инженерно-технического обеспечения (электроснабжения, водоотведения и холодного водоснабжения) не связанные с многоквартирным жилым домом, не является вспомогательным помещением для обслуживания котельной и иных нужд многоквартирного жилого дома, а, в соответствии с СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения», является самостоятельным помещением общественного назначения.

При этом помещение №а площадью 85,7 кв.м. с назначением «насосная», которое согласно договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ предназначено для нужд вновь возводимого многоквартирного жилого дома и на которое право собственности истцов не сохраняется, предметом спора по настоящему делу не является.

В настоящем случае в отношении предмета спора (помещение № в подвале, общей площадью 339,5 кв.м.) права на данное помещение к застройщику, участникам долевого строительства и собственникам помещений в многоквартирном доме никогда не переходили, спор о правах и обязанностях иных лиц в настоящем деле относительно предмета спора не рассматривается. В отношении реконструированного здания в целом при этом вопрос прав кого-либо также не рассматривается, предметом является прекращение права только истцов.

С учетом выводов судебной экспертизы и установленных обстоятельств дела нежилое здание с кадастровым номером № подлежит сохранению в реконструированном виде, зафиксированном в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ, нежилое здание Лит. «Ш, ш5, ш6» по адресу: г. Ростов-на- Дону, <адрес>Б, инвентарный №б. Площадь здания после реконструкции площадью 425,2 кв.м. (образована комнатами №, №а в подвальном этаже).

Согласно Письму Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № ОГ-<адрес> «О разъяснении законодательства» если в результате реконструкции объекта недвижимости только изменены его характеристики, предусмотренные статьей 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в отношении реконструируемого объекта недвижимости осуществляется государственный кадастровый учет изменений сведений о нем, содержащихся в ЕГРН (также может быть осуществлено и иное учетное действие).

Согласно п. 1 ст. 287.2 ГК РФ при государственной регистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и (или) машино-места право собственности на здание, сооружение в целом прекращается.

В этой связи суд находит правомерным удовлетворение требования о прекращении права собственности истцов на реконструированное нежилое здание с кадастровым номером: № площадью 886,5 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>Б, литер «Ш» с одновременным признанием за ними права собственности на нежилое помещение, обозначенное в техническом паспорте на нежилое здание инвентарный №б от ДД.ММ.ГГГГ как «основное помещение» №, общей площадью 339,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>Б, литер «Ш» в равных долях в реконструированном здании.

Согласно части 5 статьи 41 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при прекращении права на здание, зарегистрированного в ЕГРН, государственная регистрация права в отношении всех помещений в этом здании должна быть осуществлена одновременно, при этом такое здание с государственного кадастрового учета не снимается.

Реконструированное здание согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое здание инвентарный №б образовано лит. «Ш» общей площадью 470,5 кв.м., лит. «ш5» площадью 6,7 кв.м. – вход в подвал, лит. «ш6» площадью 4,8 кв.м. – вход в подвал. При этом литер «Ш» состоит из основного помещения № общей площадью 339,5 кв.м. и вспомогательного помещения №а насосная площадью 85,7 кв.м. Следовательно, в здании отсутствуют иные помещения самостоятельного назначения помимо спорного помещения № общей площадью 339,5 кв.м.

Таким образом, отсутствие регистрации прав на иные помещения (помимо помещения № в подвале, общей площадью 339,5 кв.м.), фактически предназначенные для нужд возведенного многоквартирного жилого дома и реконструированные застройщиком с согласия собственников здания для размещения общедомового насосного оборудования, не может препятствовать регистрации права собственности истцов на спорное нежилое помещение (помещение № в подвале, общей площадью 339,5 кв.м).

Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», являются также и судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве, подлежащем государственной регистрации.

Также суд считает необходимым указать, что в соответствии с пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для подготовки технического плана, государственного кадастрового учета и государственной регистрации права 1/2 доли в праве собственности ФИО1, 1/2 доли в праве собственности ФИО2 на нежилое помещение общей площадью 339,5 кв.м., подвальный этаж, комната № в реконструированном нежилом здании, расположенном по адресу: <адрес>Б, литер «Ш» (согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое здание инвентарный №б, составленного АО «РОСТОВСКОЕ БТИ»), кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимости №.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 197-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Прекратить право собственности ФИО2, ФИО1 на нежилое здание с кадастровым номером: №, площадью 886,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>Б, литер «Ш».

Сохранить нежилое здание с кадастровым номером: №, площадью 425,2 кв.м. (площадь после реконструкции), расположенное по адресу: <адрес>Б, литер «Ш», в реконструированном состоянии.

Признать за ФИО2, ФИО1 право собственности на нежилое помещение № общей площадью 339,5 кв.м., подвальный этаж, находящееся в нежилом здании с кадастровым номером: №, расположенное по адресу: <адрес>Б, литер «Ш», по 1/2 доли за каждым в праве собственности.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 23 декабря 2022 года.

Судья