Решение по делу № 02-12769/2024 от 17.02.2025

УИД 77RS0021-02-2024-016425-50

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 декабря 2024 года адрес

Пресненский районный суд адрес в составе

председательствующего судьи фио, при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-12769/24 по иску ФИО1 к адрес «Спектр ЛК» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к адрес «Спектр ЛК» о взыскании разницы в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства в размере 2 437 537,11, компенсации морального вреда в размере сумма, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от присужденной судом суммы, расходов по оплате госпошлины в размере сумма

Исковые требования мотивированы тем, что 26.06.2019 г. между фио и адрес «Спектр ЛК» был заключен договор участия в долевом строительстве №К5-3-2; 4.1-5-2; 4.1-42/2019. 07.07.2021 г. между фио и ФИО1 заключен договор уступки прав требований по вышеуказанному договору долевого участия, в соответствии с которым, фио уступила ФИО1 права требования в отношении объектов долевого строительства, квартир №4.1-5-2(квартиры №17), №4.1-4.2 (квартиры №11), а также квартир №5-3-2, №5-4-2, расположенных в жилом доме по адресу: адрес.

Согласно условиям договора участия в долевом строительстве объектом долевого строительства по договору являются квартиры:

1)условный номер 5-3-2, общая проектная площадь с учетом балконов/лоджий/террас с коэф. 0,3/0, 5/0,3 – 57,61 кв.м., без учета балконов/лоджий/террас – 57,19 кв.м.

2) условный номер 5-4-2, общая проектная площадь с учетом балконов/лоджий/террас с коэф. 0,3/0, 5/0,3 – 57,61 кв.м., без учета балконов/лоджий/террас – 57,19 кв.м.

3) условный номер 4.1-5-2, общая проектная площадь с учетом балконов/лоджий/террас с коэф. 0,3/0, 5/0,3 – 62,64 кв.м., без учета балконов/лоджий/террас – 62,43 кв.м.

4) условный номер 4.1-4-2, общая проектная площадь с учетом балконов/лоджий/террас с коэф. 0,3/0, 5/0,3 – 62,64 кв.м., без учета балконов/лоджий/террас – 62,43 кв.м.

Истцом заявлены требования в отношении двух квартир условный номер 4.1-4-2, условный номер 4.1-5-2. Их стоимость составила сумма и оплачена истцом в полном объёме. Согласно приложению №1 к договору долевого участия стоимость 1 квадратного метра в отношении квартиры с условным номером 4.1-4-2 – сумма, с условным номером 4.1-5-2 – сумма

Застройщик передал квартиры, общая площадь которых меньше согласованной сторонами и оплаченной истцом площади при заключении договора. В добровольном порядке ответчик отказывается удовлетворить требования истца по возмещению излишне уплаченных денежных средств.

Истец в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя фио, который заявленные требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика фио в судебном заседании заявленные исковые требования не признала по доводам письменного отзыва, просила отказать в удовлетворении требований в полном объеме.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Закон предоставляет равный объем процессуальных прав, как истцу, так и ответчику, запрещая допускать злоупотребление правом в любой форме.

Принимая во внимание, что в условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав неявку истца в судебное заседание нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон, суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Заслушав объяснения представителя истца и представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

В соответствии с п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Пунктом 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено возможное изменение цены после заключения договора, в том числе в случае, установленном договором.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

На основании ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В ходе рассмотрения дела установлено, что 26.06.2019 г. между фио и адрес «Спектр ЛК» был заключен договор участия в долевом строительстве №К5-3-2; 4.1-5-2; 4.1-42/2019. 07.07.2021 г. между фио и ФИО1 заключен договор уступки прав требований по вышеуказанному договору долевого участия, в соответствии с которым, фио уступила ФИО1 права требования в отношении объектов долевого строительства, квартир №4.1-5-2(квартиры №17), №4.1-4.2 (квартиры №11), а также квартир №5-3-2, №5-4-2, расположенных в жилом доме по адресу: адрес.

Согласно условиям договора участия в долевом строительстве застройщик обязуется своими силами и/или с привлечением других лиц осуществить строительство многофункционального комплекса с жильем, подземным паркингом и объектами инфраструктуры на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0004036:2213 по строительному адресу: адрес, адрес,11,12,13,14,15,17,27,29,32,33 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить установленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства.

Согласно приложению №1 к договору участия в долевом строительстве объектом долевого строительства по договору являются квартиры:

Сторонами согласовано, что характеристики Объекта долевого строительства, указанные в Договоре, являются проектными. Фактические характеристики Объекта долевого строительства, в т.ч. адрес Объекта долевого строительства, определяются после окончания строительства Объекта недвижимости, в соответствии с проектной документацией без учета отделочных работ.

Стороны пришли к соглашению, что после окончания строительства Объекта недвижимости в Объекте долевого строительства будут произведены отделочные работы, перечень которых согласован Сторонами в Приложении N 3 к настоящему Договору, являющимся его неотъемлемой частью. Участник долевого строительства осведомлен и согласен, что вышеуказанные отделочные работы не являются неотделимыми улучшениями Объекта долевого строительства, адрес Объекта долевого строительства после производства отделочных работ уточнению не подлежит.

31.01.2024 г. между сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, согласно которому застройщик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства - жилое помещение N 11, назначение - квартира, общей площадью 65,2 кв. м., расположенная по адресу: адрес, внутригородская территория адрес, адрес.

31.01.2024 г. между сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, согласно которому застройщик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства - жилое помещение N 17, назначение - квартира, общей площадью 65,1 кв. м., расположенная по адресу: адрес, внутригородская территория адрес, адрес.

14.02.2024 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору №К5-3-2; 5-4-2; 4.1-5-2; 4.1-4-2/2019 участия в долевом строительстве от 26.06.2019 г. по условиям которого сторонами в Договоре № К5-З-2; 5-4-2; 4.1-5-2; 41-4-2/2019 участия в долевом строительстве от 26 июня 2019 года согласовав условие о том, что в случае если фактическая площадь объекта долевого строительства (для квартиры №11 (условный номер 4.1-4.2, расположенной на 4 этаже корпуса 1 Многофункционального комплекса) и для квартиры №17 (условный номер 4.1-5.2, расположенной на 5 этаже корпуса №1 Многофункционального комплекса0 уменьшится относительно общей проектной площади объекта долевого строительства, цена договора (для квартиры №11 и для квартиры №17) подлежит перерасчету в порядке и на условиях, определенных пунктами 4.7 и 4.8 договора.

Между Сторонами было достигнуто соглашение о том, что Фактическая адрес строительства определяется по завершении строительства Многофункционального комплекса на основании обмеров, проведенных уполномоченным лицом, органом или специализированной организацией, осуществляющими учет, кадастровую техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества. При этом, обмеры Фактической адрес строительства проводятся в степени готовности «Shell & Сосе» (без отделки);

Кадастровым инженером фио по заказу Застройщика на дату подписания Дополнительного соглашения осуществлены технические обмеры адрес квартир № 11 и № 17, входящих в состав Объекта долевого строительства;

Стороны заключили настоящее Дополнительное соглашение (далее — «дополнительное соглашение») к Договору № К5-З-2; 5-4-2; 41-5-2; 4.1-4-2]2019 участия в долевом строительстве от 26 июня 2019 года, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 13 июля 2019 года, номер регистрации (далее — «Договор») о нижеследующем:

1. По результатам произведенных обмеров адрес квартир № 11 и № 17, входящих в состав Объекта долевого строительства составила:

1.1. адрес квартиры № 11 (условный номер по Договору до редакции настоящего дополнительного соглашения — 4.1-4-2) — 65,2 (Шестьдесят пять целых две десятых) кв. адрес образом, фактическая площадь квартиры № 11 уменьшилась относительно адрес Объекта долевого строительства, определенной в Приложении № 1 к Договору, на 0,11 (Ноль целых одиннадцать сотых) кв. м.

Таким образом, Цена вышеуказанной квартиры № 11 в результате определения Фактической адрес строительства составляет сумму в размере сумма, НДС не облагается.

1.2. адрес квартиры № 17 (условный номер по Договору до редакции настоящего дополнительного соглашения —4.1-5-2) — 65,1 (Шестьдесят пять целых одна десятая) кв. адрес образом, фактическая площадь квартиры № 17 уменьшилась относительно адрес Объекта долевого строительства, определенной в Приложении № 1 к Договору, на 0,19 (Ноль целых девятнадцать сотых) кв. м.

Таким образом, Цена вышеуказанной квартиры № 17 в результате определения Фактической адрес строительства составляет сумму в размере сумма, НДС не облагается.

2. В связи с тем. что Сторонами в Дополнительном соглашении от «28» сентября 2023 года к Договору было достигнуто соглашение о том, что по квартирам № 8 (условный номер 5-3-2, расположенной на 3 этаже корпуса 5 Многофункционального комплекса); № 12 (условный номер 5-4-2, расположенной на 4 этаже корпуса 5 многофункционального комплекса). входящих в состав Объекта долевого строительства, перерасчет цены не производится. Стороны не осуществляют корректировку Цены Договора в отношении указанных квартир.

Таким образом, в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящего Дополнительного соглашения, в том числе связи с уточнением адрес квартир № 11 и № 17 и проведения перерасчета Цены Договора, Стороны договорились изложить п. 4.1. Договора в следующей редакции:

п.4.1 Цена Договора составляет сумма, НДС не облагается (далее — «Цена Договора»). Стороны договорились, что стоимость одного квадратного метра Объекта долевого строительства составляет сумму в размере, установленном в приложении № 1 к договору.

После приемки квартиры, истец произвел самостоятельные обмеры квартир, им установлено, что застройщиком истцу передана квартира №17 площадью 61,27, то есть меньше площадью на 3,83 кв.м.; квартира №11 площадью 60,68 кв.м., то есть меньше на 4,52 кв.м.

Согласно выписке из адрес квартиры №11 составляет 65,2 кв.м.; площадь квартиры №17 - 65,1 кв.м.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 указал, что не согласен с обмерами объекта долевого строительства, произведенным силами застройщика, поскольку они увеличены от фактической площади жилой квартиры.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель ответчика указал в письменных возражениях, что обмеры квартиры, выполненные истцом уже после проведенного ремонта, не могут считаться обоснованными.

У суда нет оснований не доверять обмерам квартир №17 и №11, указанным в техническом плане и в дополнительном соглашении от 14.02.2024 г., которое подписано сторонами.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком 26.09.2023 г. №77-01-011644-2023, таким образом общая приведенная площадь на дату обмеров завершенного строительства объекта недвижимости составляла 65,2 и 65,1 кв.м.

Кроме того, условиями договора не предусмотрен обмер площади после завершения отделочных работ. До настоящего времени, акт приема – передачи не оспорен, замеры производил государственный кадастровый инженер, на основании которых должностным лицом Единого государственного реестра внесены сведения о площади объекта в ЕГРН. Данные сведения не оспорены и заключением о площади объекта, представленным истцом, оспорены быть не могут, поскольку лицо, приводившее измерения для заключения предоставленного истцом, не наделено полномочиями лица, на основании замеров которого вносились записи в ЕГРН, оснований не доверять которым не имелось как у должностного лица государственного кадастра, который вносил запись о площади объекта в ЕГРН, так и у суда.

Разрешая заявленные требования и отказывая в их удовлетворении, суд, руководствуясь положениями статей 1, 8, 309, 424 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 4, 5, 7, 8 Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходит из того, что на момент завершения строительства объекта, площадь спорного объекта – квартиры №11, без учета произведенных отделочных работ, составляла 65,2 кв. м; квартиры №17, без учета произведенных отделочных работ, составляла 65,1 кв. м, данная площадь указана в передаточных актах и с указанной площадью объекты были поставлены на кадастровый учет.

В силу ч. 10.1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с законом.

Таким образом, законодатель связывает производство обмеров помещения на момент окончания строительства многоквартирного дома. Уменьшение площади в последствии, в том числе после отделки помещений или иного, также повторных измерений силами истца, в отсутствие первоначальных условий необходимых для производства замеров государственным кадастровым инженером с целью в том числе составления передаточного акта и внесения записей в ЕГРН, не является основанием для производства повторных обмеров площади.

Суд учитывает, что замеры квартиры, представленные истцом, сделаны после отделки, что не является доказательством недействительности обмеров, сделанных для получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию в соответствии с требованиями закона и условиями, установленными в договоре участия в долевом строительстве, а также рассчитанные лицом, не наделенным соответствующими государственными полномочиями по замеру кадастровой площади и внесении ее в государственный реестр. При рассмотрении настоящего дело суду специальные познания не требуются, поскольку имеются надлежащие доказательства в виде документов, содержащих сведения о площади объекта, подтверждённых государственным органом, которые в настоящем споре с застройщиком оспорены быть не могут, в том числе представленным заключением истца, сделанным коммерческой организацией, а также и посредством назначения судебной экспертизы. Таким образом изменения площади объекта не произошло.

В соответствии с вышеизложенным, отсутствуют правовые основания для взыскания разницы стоимости в размере сумма

Поскольку нарушения прав истца ответчиком не установлено, то производные требования истца о взыскании компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, суд также оставляет без удовлетворения, поскольку в удовлетворении основного требования истцу отказано в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к адрес «Спектр ЛК» о защите прав потребителя отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Пресненский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 23 декабря 2024 года

фио Семенченок