Дело № 2–937/2025 РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 декабря 2025 года Ленинский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего Юровского И.П.,

при секретаре Дударевой Д.А.,

помощник судьи Пастухова М.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 к ООО «Компания «Жилсервис Каштак» о взыскании убытков, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 в лице представителя ФИО7 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Компания «Жилсервис Каштак», в котором просит взыскать с ответчика в пользу истца убытки в размере 1340211,00 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 28402,11 рублей.

В обоснование заявленных требований представитель истца указала, что истец является собственником нежилого помещения, кадастровый <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, площадью 264,2 кв.м. Управление многоквартирным домом, по адресу: <адрес обезличен>, осуществляет ООО «Компания «Жилсервис Каштак». 03 мая 2024 года произошло затопление нежилого помещения истца через общее имущество собственников МКД (кровлю над нежилым помещением). В этот же день в управляющую компанию было направлено заявление с просьбой произвести осмотр помещений и устранить причины проникновения сточных вод в помещения. 03 мая 2024 года комиссией в составе главного инженера ФИО1, слесаря-сантехника ФИО2 и собственника нежилого помещения был составлен акт обследования, согласно которому специалисты ООО «Компания «Жилсервис Каштак» подтвердили факт протечки дождевой воды. Обследование кровли (мягкой) показало, что причиной протечки явился износ наплавляемого материала кровли, а также нарушение монтажа крепления оцинкованных отливов (просверлены в наплавляемый материал кровли). В результате протечки пострадало: потолок и стены. В последующем, управляющая компания самостоятельно внесла в вышеуказанный акт изменения, указав, что возможной причиной протечки явился износ наплавляемого материала мягкой кровли входной группы, а также нарушение технологии монтажа примыкания (отливов) из листового железа с кирпичной кладкой (крепежи просверлены в наплавляемый материал кровли). Подпись собственника в данном акте отсутствует, в связи с несогласием с новыми выводами. До 20 мая 2024 года велись устные переговоры с ответчиком по вопросу ремонта кровли. 20 мая 2024 года в управляющую компанию направлено заявление с требованием произвести ремонт кровли, которое осталось без удовлетворения. В связи с отказом ООО «Компания «Жилсервис Каштак» произвести ремонт истец самостоятельно обратился в ООО «Промстрой Сибирь», которое выполнило работы по ремонту кровли. Стоимость выполненных работ составила 1340211,00 рублей. Ответом от 28.08.2024 № 899Ж ООО «Компания «Жилсервис Каштак» отказало в удовлетворении заявления истца о возмещении затрат в размере 1340211,00 рублей, указав, что отсутствуют правовые основания, поскольку из представленного расчета понесенных затрат невозможно однозначно установить, что они относятся к выполнению работ в рамках текущего ремонта и именно спорной кровли, а не относятся к иным объектам, а также невозможно однозначно определить причины возникновения и наличия ущерба имуществу истца.

Определением Ленинского районного суда г. Томска от 23.04.2025 (протокольным) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Томской области.

Определением Ленинского районного суда г. Томска от 01.11.2025 (протокольным) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО8

Представитель истца ФИО7, действующая на основании доверенности 70 АА 2099347 от 17.01.2025, в судебном заседании поддержала заявление об уточнении (уменьшении) исковых требований /том 3 л.д. 143/, согласно которому истец просит взыскать с ответчика в пользу истца убытки в размере 806752,91 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 24362,00 рублей, по доводам, изложенным в исковом заявлении, а также в письменных пояснениях и их дополнениях /том 1 л.д. 184-191, том 3 л.д. 157-161/.

Представитель ответчика ООО «Компания «Жилсервис Каштак» ФИО9, действующий на основании доверенности № 243 от 05.04.2025, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме по доводам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление с дополнением /том 1 л.д. 125-128, том 3 л.д. 127-129/.

Истец ФИО6, третье лицо ФИО8, представитель третьего лица Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов Томской области, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, допросив свидетелей и эксперта, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Исходя из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пунктах 11 и 12 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применяя статью 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

Пункт 13 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъясняет, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которое это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использоваться новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

В силу статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем).

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Согласно части 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно положениям статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Во исполнение пункта 3 статьи 39 ЖК РФ Правительство Российской Федерации постановлением от 13 августа 2006 г. № 491 утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые устанавливают требования к содержанию общего имущества.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, определен состав такого имущества. В частности, как установлено подпунктом «б» пункта 2 указанных Правил, в состав общего имущества включаются крыши.

В силу пункта 10 Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно - эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.

В соответствии с пунктом 11 Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно - климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя его осмотр, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.

На основании пункта 42 Правил управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

В соответствии с пунктом 4.6.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года № 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечки кровли или инженерного оборудования; профилактические работы в установленные сроки.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года № 290 утверждены минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 7 минимального Перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290, к работам, выполняемым для надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, отнесены, в том числе, проверка кровли на отсутствие протечек; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций; проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

В силу ч. 1 и 2 ст. 189 ЖК РФ проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 6.1 настоящей статьи. Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Частью 2 статьи 44 ЖК РФ установлено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме (п. 1).

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец ФИО6 является собственником нежилого помещения, площадью 264,2 кв.м, с кадастровым <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>.

Вышеуказанное нежилое помещение (кадастровый <номер обезличен>) входит в состав здания – многоквартирный дом по адресу: <адрес обезличен>, с кадастровым <номер обезличен>.

Управление многоквартирным домом по адресу: <адрес обезличен>, осуществляет ООО «Компания «Жилсервис Каштак» на основании договора управления многоквартирным домом от 22.01.2024 /том 3 л.д. 175-184/.

Предметом договора управления многоквартирным домом от 22.01.2024 является возмездное оказание (выполнение) управляющей организацией в течение согласованного срока комплекса услуг и (или) работ по управлению многоквартирным домом, услуг и (или) работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениям в таком доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

03.05.2024 произошло затопление нежилого помещения по адресу: <адрес обезличен>, принадлежащее истцу.

Факт залива нежилого помещения истца сторонами не оспаривается.

В соответствии с актом обследования ООО «Компания «Жилсервис Каштак» от 03.05.2024 комиссией установлено, что 03.05.2024 в диспетчерскую ООО «Компания «Жилсервис Каштак» поступило обращение от собственника нежилого помещения о том, что в нежилом помещении происходит протечка дождевой воды с кровли навеса над нежилыми помещениями. На момент прибытия факт протечки дождевой воды подтвердили. Обследование навеса показало, что возможной причиной протечки является износ наплавляемого материала мягкой кровли входной группы, а также нарушение технологии монтажа примыкания (отливов) из листового оцинкованного железа с кирпичной кладкой (крепежи просверлены в наплавляемый материал кровли). В результате протечки пострадало: потолок, окрашенный водоэмульсионной краской 4 кв.м (желтые следы, осыпание покрасочного слоя), стена кирпичная (сырые следы 2 кв.м).

Данный акт подписан, в том числе, ФИО6 /том 1 л.д. 132/.

15.08.2024 ФИО6 обратилась в ООО «Компания «Жилсервис Каштак» с заявлением, в котором указала, что проведен ремонт крыши помещения, которая является общей домовой собственностью, за 1340211,00 рублей, просит компенсировать произведенные затраты.

В ответ на заявление о возмещении расходов на ремонт общего имущества собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес обезличен>, ООО «Компания «Жилсервис Каштак» письменно сообщило ФИО6 об отсутствии правовых оснований для удовлетворения ее заявления в полном объеме.

Также из материалов дела следует, что 04.12.2024 ФИО6 обращалась в ООО «Компания «Жилсервис Каштак» с заявлением, в котором предлагала возместить понесенные убытки на ремонт крыши помещения по адресу: <адрес обезличен>, денежной компенсацией, а также в счет текущих платежей за обслуживание дома.

Сведения об удовлетворении требований истца материалы дела не содержат.

В подтверждение заявленных исковых требований истцом представлен договор подряда № 09/07/24 от 09.07.2024, заключенный между ИП ФИО6 (заказчик) и <данные изъяты> (подрядчик), согласно которому заказчик поручает, а подрядчик обязуется выполнить собственными силами и привлеченными силами ремонт кровли по адресу: <адрес обезличен>, над помещением с кадастровым <номер обезличен> (п. 1.1.).

Согласно п. 2.1. договора подряда № 09/07/24 от 09.07.2024 стоимость работ и материалов составляет 1340211,00 рублей.

09.08.2024 между ИП ФИО6 (заказчик) и <данные изъяты> (подрядчик) был подписан акт о приемке выполненных работ на сумму 1340211,00 рублей.

Факт оплаты ИП ФИО6 стоимости работ и материалов по договору подряда № 09/07/24 от 09.07.2024 подтверждается платежными поручениями № 145 от 09.07.2024 на сумму 525173,00 рублей, № 165 от 29.07.2024 на сумму 300000,00 рублей и № 182 от 12.08.2024 на сумму 515 038,00 рублей.

Возражая относительно заявленных исковых требований, ООО «Компания «Жилсервис Каштак» ссылается на те обстоятельства, что кровля над нежилым помещением истца обслуживает только нежилое помещение истца и не является общим имуществом многоквартирного дома; истец после подтопления 03.05.2024 самостоятельно, не согласовывая с иными собственниками помещений, советом многоквартирного дома, управляющей организацией, заключила договор на ремонт участка кровли; данные работы по своему содержанию относятся к категории капитального ремонта основных конструкций и в обязанности ООО «Компания «Жилсервис Каштак» по договору управления не входит; необходимости в выполнении капительного ремонта кровли над помещением истца не имелось.

В подтверждение своих доводов ООО «Компания «Жилсервис Каштак» представила в материалы дела заключение эксперта по обследованию участка кровли встроено-пристроенного нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес обезличен>, выполненное ООО «ФОБУС-5», где были сделаны следующие выводы.

Вопрос 1: Имеются ли признаки единства с МКД участка кровли с произведенным ремонтом над встроеннно-пристроенным помещением, с номером на поэтажном плане 11, такие как:

- имеется ли связь с общими строительными конструкциями МКД?

- имеется ли собственное назначение участка крыши?

- имеется ли возможность использования данного участка иными собственниками помещений в МКД в целях его эксплуатации?

Ответ: - связь с общими строительными конструкциями МКД имеется, но для полного и однозначного ответа необходимо произвести анализ проектной документации, которая у ООО «Компания «Жилсервис Каштак» отсутствует;

- участок крыши имеет собственное назначение, так как является ограждающей конструкцией части нежилого помещения под номером 11;

- возможность использования данного участка крыши другими собственниками помещений МКД не имеется, в связи с тем, что он является ограждающей конструкцией части нежилого помещения под номером 11.

Вопрос 2: Исходя из документации к договору на ремонт крыши (акты выполненных работ, договор подряда, смета, визуальный осмотр) и выхода на место, - к какому виду относится ремонт, проведенный собственником помещения ФИО6 по договору подряда (капитальный, текущий)?

Ответ: Проведя анализ документации и выполнив визуальный осмотр с выходом на место, установлено, что ремонт, проведенный собственником помещения, относится к капитальному ремонту крыши, так как существующий кровельный пирог был демонтирован полностью до основания, включая утеплитель, и возведен в новых конструкциях.

Вопрос 3: Исходя из представленных актов затопления, фотографий, какой необходимый объем ремонтных работ был достаточен для приведения крыши над помещением ФИО6 в нормативное состояние?

Ответ: На основании акта обследования от 03.05.2024 года по факту подтопления нежилого помещения для предотвращения протечек с кровли требовалось выполнить переустройство примыкания (отливов) из листового оцинкованного железа в соответствии с технологией монтажа, а отверстия в наплавляемом материале от старого крепежа отремонтировать кровельным материалом.

Вопрос 4: Какова стоимость данного необходимого ремонта (смета в ТЭРах или по рыночной стоимости)?

Ответ: На основании акта обследования от 03.05.2024 года экспертом составлен локальный сметный расчет № 02-01-01, согласно которому стоимость работ составляет 6 319 рублей 84 копейки.

Вопрос 5: Соответствует ли произведенный ремонт и его технология строительным нормам и правилам?

Ответ: Произведенный ремонт на основании визуального осмотра и акта о приемке выполненных работ по форме № КС-2 от 09.08.2024 г., к договору подряда № 09.07.24 от 09.07.2024 г. не соответствует строительным нормам и правилам. Технологию с применяемыми строительными материалами без вскрытия установить невозможно, так как отсутствуют акты освидетельствования скрытых работ.

Вопрос 6: Какова реальная стоимость выполненных работ по ремонту крыши, выполненная в рамках договора с истицей?

Ответ: На основании акта о приемке выполненных работ по форме № КС-2 от 09.08.2024 г. к договору подряда № 09.07.24 от 09.07.2024 г. экспертом составлен локальный сметный расчет № 02-01-02, согласно которому стоимость работ составляет 794 986 рублей 49 копеек.

По ходатайству стороны истца определением Ленинского районного суда г. Томска от 19.05.2025 по настоящему делу назначена судебная комплексная строительно - техническая, оценочная экспертиза, проведение которой поручено АНО «Томский центр экспертиз».

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. определить технические особенности (основания для отнесения к общему имуществу собственников МКД) нежилого помещения с кадастровым <номер обезличен>, по адресу: <адрес обезличен>, и кровли над данным встроено - пристроенным помещением и нежилыми встроенно-пристроенными помещениями, расположенными рядом:

- кровля над нежилыми встроенно-пристроенными помещениями обслуживает одно или несколько помещений (располагается над одним или несколькими помещениями)?

- является ли нежилое помещение с кадастровым <номер обезличен>, по адресу <адрес обезличен>, и кровля над данным помещением неотъемлемыми конструктивными элементами данного многоквартирного дома?

- находятся ли в нежилом помещении с кадастровым <номер обезличен>, по адресу: <адрес обезличен>, инженерные коммуникации (стояки горячего, холодного водоснабжения, канализация, вентиляция, люки для очистки ливневой канализации и т.д.), относящиеся к общедомовому имуществу собственников многоквартирного дома (обслуживающие несколько помещений)?

2. какова причина затопления нежилого помещения с кадастровым <номер обезличен>, по адресу: <адрес обезличен>, произошедшего 03 мая 2024 года?

3. какой необходимый объем ремонтных работ был достаточен для устранения причин затопления и приведения крыши над нежилым помещением с кадастровым <номер обезличен>, по адресу: <адрес обезличен>, в нормативное состояние? Какова рыночная стоимость данного необходимого ремонта на момент проведения ремонта?

4. проведенные истцом работы относятся к текущему ремонту, капитальному ремонту или работам, не терпящим отлагательств / аварийным (неотложным), то есть существовала угроза утраты или повреждения имущества / отделки и имелась необходимость проведения ремонта кровли для устранения аварийной ситуации (затопление или подтопление помещения, разрушение общедомового имущества и т.д.)?

5. какова реальная рыночная стоимость выполненных работ по ремонту крыши, над нежилым помещением с кадастровым <номер обезличен>, по адресу: <адрес обезличен>, выполненная в рамках договора подряда № 09/07/24 от 09.07.2024 между истцом и <данные изъяты> (отдельно указать стоимость работ по текущему ремонту, капительному ремонту общего имущества собственников, а также работ, не терпящих отлагательств / аварийных (неотложных))?

В соответствии с выводами заключения комиссии экспертов АНО «Томский центр экспертиз» № 7151-6166/25 от 28.08.2025:

1. - нежилые помещения с кадастровым <номер обезличен>, по адресу: <адрес обезличен>, не имеют признаков, позволяющих отнести их к общему имуществу собственников МКД. При этом кровля над данным встроено - пристроенным помещением и нежилыми встроено – пристроенными помещениями, расположенными рядом обслуживает более одного помещения (располагается над несколькими помещениями);

- нежилое помещение с кадастровым <номер обезличен>, по адресу <адрес обезличен>, и кровля над данным помещением являются неотъемлемыми конструктивными элементами данного многоквартирного дома.

- в нежилом помещении с кадастровым <номер обезличен>, по адресу: <адрес обезличен> находятся инженерные коммуникации (канализация, вентиляция, люки для очистки ливневой канализации и т.д.), относящиеся к общедомовому имуществу собственников многоквартирного дома (обслуживающие несколько помещений).

2. Механизм проникновения воды в помещения цокольного этажа с кадастровым <номер обезличен> – через конструктивные элементы совмещенного перекрытия и крыши вследствие нарушения целостности кровельного гидроизоляционного слоя покрытия крыши. Соответственно, причина затопления нежилого помещения с кадастровым <номер обезличен>, по адресу: <адрес обезличен>, произошедшего 03 мая 2024 года - проникновение воды со стороны крыши.

3. По представленным фото и видео ремонтных работ, в том числе и демонтажных работ части крыши, установлено, что замене подлежали все демонтированные слои, кровельного наплавляемого покрытия, промежуточного и теплоизоляционного материалов. Установлена послойность демонтированных материалов. Однако состояние и эксплуатационную непригодность последующих слоев, находящихся под гидроизоляционным материалом (минераловатного утеплителя и т.д.), по фотографиям установить не представляется возможным. Наличие воды непосредственно под первым наружным слоем наплавляемого кровельного материала, отслоение такого материла от конструкций, сведения, зафиксированные актом обследования помещений от 03.05.2024 с кадастровым <номер обезличен>, а также факт подтопления ниже расположенных помещений не исключает проникновение воды под кровельные слои и водонасыщение минерального ватного утеплителя. Соответственно, установить «какой необходимый объем ремонтных работ был достаточен для устранения причин затопления и приведения крыши над нежилым помещением с кадастровым <номер обезличен>, по адресу: <адрес обезличен>, в нормативное состояние» не представляется возможным. В связи с чем исследование по вопросу «Какова рыночная стоимость данного необходимого ремонта на момент проведения ремонта?» не проводилась.

4. Не установлено оснований, что проведенные истцом работы, относились к не терпящим отлагательств / аварийным (неотложным), то есть существованию угрозы утраты или повреждения имущества / отделки и оснований необходимости в проведении ремонта кровли для устранения аварийной ситуации (затопление или подтопление помещения, разрушение общедомового имущества и т.д.). Проведенные истцом работы относились к капитальному ремонту.

5. Стоимость выполненных работ по ремонту крыши над нежилым помещением с кадастровым <номер обезличен>, по адресу: <адрес обезличен>, в рамках договора подряда № 09/07/24 от 09.07.2024 между истцом и <данные изъяты> составляет 968 103,49 рублей с учётом НДС; 806752,91 рублей без учета НДС. Локальный сметный расчёт (смета) представлен в Приложении №1 к настоящему заключению.

В материалах дела содержится недостаточно сведений для установления действительного объема повреждений крыши, в результате которого произошло затопление помещений с кадастровым <номер обезличен>, по адресу: <адрес обезличен> Установлена лишь локализация, что не позволяет определить стоимость текущего ремонта, направленного на поддержание эксплуатационных свойств кровли.

Анализируя данное заключение комиссии судебных экспертов, принимая во внимание, что оно составлено лицами, имеющими в силу ст. 41 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» право на проведение судебной экспертизы, обладающими специальными знаниями, при проведении экспертизы соблюдены требования процессуального законодательства – эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, у суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и обоснованности выводов, содержащихся в вышеуказанном заключении комиссии судебных экспертов.

Допрошенная в судебных заседаниях эксперт ФИО3 подтвердила выводы, изложенные в заключении комиссии экспертов АНО «Томский центр экспертиз» № 7151-6166/25 от 28.08.2025, пояснив, что поскольку истцом была проведена замена всей кровельной системы, это является капитальным ремонтом, несмотря на то обстоятельство, что это сделано только над помещениями, принадлежащие истцу. По работам, которые проводились, можно сказать, что это была реконструкция, но чтобы точно это утверждать, необходим план. Также указала, что протечка не влияет на несущую конструкцию, поэтому не является аварийностью.

От проведения дополнительной или повторной экспертизы сторона истца отказалась, о чем в материалы дела представлено письменное заявление представителя истца ФИО7 от 29.12.2025.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать обстоятельства, приводимые ею в обоснование заявленных требований и возражений.

В силу положений ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен ФИО4, который пояснил, что в 2024 году выполнял работы по кровле по адресу: <адрес обезличен>. На кровле в гидроизоляции имелись проблемы, было принято решение о вырезании куска, чтобы посмотреть, что внутри слоев. На плитах перекрытия стояла вода, все слои были пропитаны. Замена гидроизоляции положительного результата бы не принесла. Поскольку был промочен утеплитель, а не только гидроизоляция, пришлось менять все. Дефектной ведомости не было, так как заказчик не требовал.

Свидетель ФИО5 в судебном заседании пояснил, что в период с 2015 по 2024 арендовал помещение истца. В конце 2023 – 2024, когда началась оттепель, были небольшие подтопления. До этого времени никаких проблем не было.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО8 (до привлечения третьим лицом) указал, что в мае 2024 года после звонка арендатора ФИО5 узнал, что в помещении начались протечки, о чем сообщил в управляющую компанию – ответчику, которая обследовала и зафиксировала все в акте. Поскольку от управляющей компании не было никакой реакции, они прислали письмо, что это не общедомовая собственность, и истец решила делать крышу самостоятельно. Работы начались в июле 2024 года, был выполнен ремонт 1/3 крыши, убраны все слои, кроме пароизоляции.

Свидетель ФИО1 подтвердил, что 03.05.2024 в ООО «Компания «Жилсервис Каштак» обратились ФИО8 с супругой ФИО6 о подтоплении их нежилого помещения. Была обследована кровля и выявлена причина затопления, что отражено в акте от 03.05.2024. ООО «Компания «Жилсервис Каштак» были готовы за счет средств по текущему ремонту устранить те дефекты, которые были найдены, но собственник захотел отремонтировать всю кровлю. Поскольку собственник отказался от ремонта крыши в части, компания ремонт не произвела.

Оценив совокупность представленных по делу доказательств, включая экспертное заключение, показания свидетелей, эксперта, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований ФИО6 к ООО «Компания «Жилсервис Каштак» о взыскании убытков не имеется, поскольку произведенный истцом ремонт кровли относится к капитальному ремонту, что в полномочия ответчика не входит.

Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в силу ч. 1 и 2 ст. 189 ЖК РФ, осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 6.1 настоящей статьи, однако общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу ремонта кровли над помещениями истца не проводилось, собственники помещений в многоквартирном доме не принимали решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.

Доказательств, что проведенные истцом работы, относились к не терпящим отлагательств / аварийным (неотложным), то есть существовала угроза утраты или повреждения имущества / отделки и, что была необходимость в проведении ремонта кровли для устранения аварийной ситуации (затопление или подтопление помещения, разрушение общедомового имущества и т.д.), в материалы дела не представлено.

Доводы стороны истца основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства и не подтверждаются материалами дела.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Определением Ленинского районного суда г. Томска от 19.05.2025 была назначена судебная комплексная строительно-техническая, оценочная экспертиза, проведение которой поручено АНО «Томский центр экспертиз», расходы по проведению экспертизы возложены на истца ФИО6, заявившую ходатайство о назначении и проведении судебной экспертизы и внесшую не счет Управления судебного департамента в Томской области денежные средства в размере 55000,00 рублей.

Заключение комиссии экспертов АНО «Томский центр экспертиз» № 7151-6166/25 от 28.08.2025 поступило в адрес суда 05.09.2025.

Согласно акту от 28.08.2025 о приемке выполненных работ (оказанных услуг) общая стоимость экспертизы составляет 90000,00 рублей. Учитывая, что истец за выполнение судебной экспертизы внес на счет Управления судебного департамента в Томской области 55000,00 рублей, то согласно счету № 6166-2 от 28.08.2025 /том 3, л.д. 13/ истцу за выполнение судебной экспертизы по определению Ленинского районного суда г. Томска от 19.05.2025 необходимо оплатить 35 000,00 рублей.

Учитывая, что доказательств, подтверждающих оплату за проведение судебной экспертизы истцом в оставшемся размере (35000,00 рублей) не представлено, судебная экспертиза положена в основу решения суда, соответственно, с истца в пользу АНО «Томский центр экспертиз» подлежит взысканию оставшаяся часть суммы в размере 35000,00 рублей в счет возмещения расходов на проведение судебной комплексной строительно-технической, оценочной экспертизы.

Поскольку истцу отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков, заявленные требования о взыскании государственной пошлины также не подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 196-199, 193 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО6 к ООО «Компания «Жилсервис Каштак» о взыскании убытков, судебных расходов отказать в полном объеме.

Взыскать с ФИО6 (<данные изъяты>) в пользу Автономной некоммерческой организации «Томский центр экспертиз» (<данные изъяты>) сумму в размере 35 000,00 рублей в счет возмещения расходов на проведение судебной комплексной строительно-технической, оценочной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: И.П. Юровский

Мотивированный текст решения изготовлен 22 января 2026 года.

УИД № 70RS0001-01-2025-000273-46