Дело №2-3-33/2023
40RS0010-03-2023-000022-67
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
с. Барятино Барятинского района
Калужской области 12 мая 2023 г.
Кировский районный суд Калужской области
в составе председательствующего судьи Афанасьевой Н.А.
при секретаре Кулешовой Л.А.,
с участием представителя истца – ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2 к СХА «Дегна» в лице конкурсного управляющего ФИО3 о признании права собственности на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
18.04.2023 ФИО4 в лице представителя по доверенности ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику, в котором указал, что 02.12.2019 между ним и СХА «Дегна» в лице конкурсного управляющего ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого 2-х квартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи, дополнительным соглашением к договору купли-продажи от 10.12.2019 и актом приема-передачи. Данный объект был построен СХА «Дегна» вместе с другими схожими объектами (на улице расположено еще 9 идентичных по проекту жилых домов). После открытия процедуры банкротства и назначения конкурсного управляющего ФИО3, указанный дом был продан истцу, средства, вырученные с этой сделки, были направлены на финансовое оздоровление СХА «Дегна». При заключении 02.12.2019 договора купли-продажи объект рассматривался как стройматериалы, однако при осмотре и передаче объекта 10.12.2019 выяснилось, что объект пригоден для проживания, расположен в центре улицы типовых домов и его разбор недопустим, в связи с чем было составлено дополнительное соглашение к договору, согласно которому предмет договора изменен на «жилой 2-х квартирный дом». После приобретения данного объекта был осуществлен текущий ремонт кровли. По причине отсутствия сведений о данном объекте недвижимости в ЕГРН истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на указанный жилой дом. Поскольку конкурсный управляющий ФИО3 не зарегистрировал должным образом право на недвижимое имущество и фактически передал его во владение истцу, полагает, что имеются основания для признания за ним права собственности на жилой 2-х квартирный <адрес>.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал, обосновав доводами, указанными в иске, просил их удовлетворить.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика – СХА «Дегна» в лице конкурсного управляющего ФИО3, представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица – филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Калужской области, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, возражений относительно заявленных требований суду не представили.
В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика и третьего лица.
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.
Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Статья 550 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно пункту 1 статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии со ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ст.131 ГК РФ (пункты 1, 3, 6) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту закон) устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со ст.6 (пункты 1 - 2) указанного закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
В п.1 ст.17 закона указано, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Исходя указанных норм закона и, исходя из предмета заявленных требований, при рассмотрении настоящего дела сторона истца должна доказать факт передачи ей недвижимого имущества как покупателю, а также факт владения и пользования спорным имуществом после передачи его продавцом.
Судом установлено, что решением Арбитражного суда Калужской области от 21.01.2016 сельскохозяйственная артель «Дегна» признана несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим утвержден ФИО3 (л.д.37-38).
Согласно выписки из ЕГРЮЛ деятельность юридического лица СХА «Дегна» прекращена 03.02.2020 (ликвидация юридического лица в связи с завершением конкурсного производства в деле о несостоятельности (банкротстве) (л.д.52-56).
Так же судом установлено, что 02.12.2019 между СХА «Дегна» в лице конкурсного управляющего ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи, согласно которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить в порядке и сроки, установленные настоящим договором, жилой 2-х квартирный дом 1987 года постройки, адрес <адрес>, под разбор на стройматериалы (л.д.6-7, 57).
Пунктами 2.1 и 2.2 договора предусмотрено, что общая сумма договора составляет 25 000 руб. Покупатель производит оплату за имущество в течение пятнадцати дней со дня подписания договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.
Согласно п.2.3 договора продажа имущества СХА «Дегна» проводится на основании положения о порядке сроках и условиях реализации имущества СХА «Дегна», утвержденного собранием кредиторов 20.10.2016, а также изменений в положение утвержденного собранием кредиторов 19.07.2017.
Из дополнительного соглашения от 10.12.2029 к договору купли-продажи №№ от 02.12.2019 усматривается, что стороны пришли к соглашению изложить п.1.1 договора купли-продажи №№ от 02.12.2019, в следующей редакции: «По данному договору продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить в порядке и сроки, установленные настоящим договором следующее имущество:
- жилой 2-х квартирный дом 1987 года постройки, адрес: <адрес>.
Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим дополнительным соглашением, остаются в силе и действуют условия договора купли-продажи №№ от 02.12.2019 (л.д.9).
Согласно акта приема-передачи от 10.12.2019 продавец СХА «Дегна» в лице конкурсного управляющего ФИО3 передал, а покупатель ФИО2 принял в соответствии с договором купли-продажи 2-х квартирный жилой <адрес>. Никаких взаимных претензий, в том числе в части оплаты, стороны друг к другу не имеют (л.д.8).
Из содержания постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2022 усматривается, что при рассмотрении дела №А23-3318/2015 по заявлению Федеральной Налоговой Службы России в лице Межрайонной Инспекции №4 по Калужской области к СХА «Дегна» о несостоятельности (банкротстве) конкурсным управляющим ФИО3 был реализован жилой 2-х квартирный дом, 1987 года постройки, расположенный по адресу: <адрес> (л.д.45-оборот.сторона).
Вместе с тем судом также установлено, что за СХА «Дегна» право собственности на указанный объект недвижимости не было зарегистрировано, что подтверждается уведомлением об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимости, расположенном по адресу: <адрес> (л.д.12,13), и справкой КП КО «БТИ» Барятинский филиал, согласно которой собственность на указанный объект недвижимости не зарегистрирована (л.д.16,17).
Также из справки КП КО «БТИ» усматривается, что по данным архива технический паспорт на объект недвижимости – жилой <адрес>, инвентарный номер №№, был изготовлен 03.10.2022. До 2022 г. технический паспорт на дом не изготовлялся и на кадастровый учет дом не был поставлен (л.д.47).
Согласно справки администрации МО СП «Деревня Бахмутово» по адресу: <адрес>, никто не зарегистрирован и не проживает (л.д.10).
В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
На основании статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
При таких обстоятельствах, учитывая, что истцом надлежащим образом в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы за имущество, в силу статей 12, 309, 310 ГК РФ он вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны конкурсного управляющего СХА «Дегна» ФИО3, который в установленном законом порядке должен был осуществить регистрацию права собственности на жилой двухквартирный дом за должником СХА «Дегна» либо передать его в муниципальную собственность, а при их неисполнении - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на имущество.
Руководствуясь нормами права, регулирующими спорные правоотношения, положениями статей 431, 550 и 554 ГК РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая установленные судом обстоятельства того, что письменная форма договора купли-продажи от 02.12.2019 была соблюдена, предмет договора определен, оплачен и передан покупателю ФИО2, что также подтверждается содержанием постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2022, деятельность продавца – юридического лица СХА «Дегна» прекращена 03.02.2020 (ликвидация юридического лица в связи с завершением конкурсного производства в деле о несостоятельности (банкротстве)), правопреемников у СХА «Дегна», которым бы перешло в собственность спорное недвижимое имущество, не имеется, зарегистрированные права и правопритязания на указанное имущество отсутствуют, ответчик по делу – конкурсный управляющий СХА «Дегна» ФИО3 возражений относительно исковых требований не высказал, суд приходит к выводу, что оснований для отказа в удовлетворении иска ФИО2 о признании за ним права собственности на жилой двухквартирный <адрес> не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ :
Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем р.<адрес>, паспорт <данные изъяты>, право собственности:
-на жилой двухквартирный дом, 1987 года постройки, площадью 150,6 кв.м, инвентарный номер №№, расположенный по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Калужский областной суд через Кировский районный суд Калужской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Н.А.Афанасьева
Решение суда принято в окончательной форме 19 мая 2023 г.