РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Туапсе Дело № 2-1169/2025
«27» ноября 2025 год
Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе председательствующего Курбакова В.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Минасян М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы,
при участии в судебном заседании:
от истца: ФИО3 - представитель по доверенности;
от ответчика: ФИО4 – представитель по доверенности;
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Туапсинский районный суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании арендной платы в размере 900 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами, за период с 18.11.2024 по 10.09.2025 в размере 121 461 рубля 18 копеек, расторжении договора аренды жилого помещения от 18.11.2024 года и взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 25 215 рублей.
Исковые требования мотивированы тем, что 18.11.2024 года ФИО2 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключили договор аренды жилого помещения, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование для проживания и оказания услуг по временному размещению и пребыванию отдыхающих жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Срок аренды с 01.05.2025 по 25.09.2025. При этом по условиям договора арендодатель гарантирует, что на момент подписания договора, имеет право распоряжаться объектом на законном основании, объект не сдан в наем, не отчужден, не находится под залогом, арестом, не является предметом какого-либо спора, получено необходимое в соответствии с законодательством согласие всех собственником и/или совершеннолетних пользователей объекта на заключение договора. Стоимость арендной платы составляет 1 650 000 рублей и производится в срок до 15.07.2025 года в 4 этапа: 1 – задаток 700 000 рублей на момент подписания договора 18.11.2024 года; 2 – 250 000 рублей в срок до 26.06.2025 года; 3 – 300 000 рублей до 07.07.2025 года; 4 – 400 000 рублей до 15.07.2025 года. Во исполнение условий договора истец внес 900 000 рублей, из которых 18.11.2024 года – 700 000 рублей и 18.07.2025 года – 200 000 рублей. С учетом того, что 01.01.2025 года объект находился в состоянии, не соответствующих условиям договора, истец отказался от подписания акта приема-передачи и объект не принял. Кроме того, истцу стало известно, что решением Туапсинского районного суда от 06.08.2024 года по делу № 2-1009/2024 являющееся предметом аренды здание признано самовольной постройкой, выдан исполнительный лист. Определением Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 28.01.2025 года по делу № 88-38433/2024 решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 6 августа 2024 года и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 31 октября 2024 года оставлены без изменения, кассационная жалоба ФИО2 – без удовлетворения. Кроме того, по сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 23:33:0606009:25 площадью 847 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, исключён из ЕГРН 21.08.2020 года. Таким образом, при заключении договора аренды жилого помещения от 18.11.2024 года арендодатель (ответчик) умышленно ввёл арендатора (истца) в заблуждение относительно предмета договора, так как на дату его подписания передаваемое в аренду здание признано судом самовольной постройкой, а указанный в договоре земельный участок перестал существовать в натуре. 28.07.2025 года истец направил ответчику почтовой связью требование о расторжении договора аренды и возврате уплаченной арендной платы. Отправление с почтовым идентификатором 35233001443514 вручено ответчику 02.08.2025 года. В августе 2025 года истец посредством почтовой связи получил от ответчика уведомление, в котором ответчик отказал истцу в возврате арендной платы. До настоящего времени соглашение между сторонами о расторжении договора не заключено, арендная плата истцу не возвращена. Данные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Представитель истца в судебном заседании, поддерживая требования, указал, что объектом аренды ответчик фактически пользовался с 09.05.2025 года по 27.07.2025 года в целях, предусмотренных договором, при этом ответчик препятствий в пользовании объектом ему не чинил.
Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что действительно между истцом и ответчиком имелись договорные отношения, в рамках которых истец получил в аренду объект, владел и пользовался им с 09.05.2025 года по 27.07.2025 года, за что и платил арендную плату в размере причитающимся договором. Тот факт, что объект был признан самовольной постройкой никак не ущемлял права истца, поскольку последний владел и пользовался объектом в целях, которые предусмотрены договором, при этом осуществлял предпринимательскую деятельность и получал доход. Не получение истцом желаемого результата от предпринимательской деятельности не свидетельствует об обязанности ответчика возвратить арендные платежи.
Исследовав материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как следует из материалов дела и установлено судом, 18.11.2024 года ФИО2 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключили договор аренды жилого помещения, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование для проживания и оказания услуг по временному размещению и пребыванию отдыхающих жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> <адрес>, представляющее собой 3-х этажное здание, состоящее из 14 + 2 меблированных комнат, кухня площадью 50 кв. м, общая площадью 432 кв. м и прилегающий к нему земельный участок площадью 847 кв. м (пункт 1.1 договора). Срок аренды установлен с 01.05.2025 года по 25.09.2025 года (пункт 1.5 договора).
В соответствии с пунктом 1.6 договора арендатор осмотрел объект до заключения настоящего договора и не имеет претензий к его месторасположению, техническим характеристикам и состоянию.
По условиям пункта 4.1 договора арендная плата составляет 1 650 000 рублей и производится в срок до 15.07.2025 года в 4 этапа: 1 этап – задаток 700 000 рублей на момент подписания договора 18.11.2024; 2 этап – 250 000 рублей в срок до 26.06.2025 года; 3 этап – 300 000 рублей до 07.07.2025 года; 4 этап – 400 000 рублей до 15.07.2025.
Во исполнение условий договора истец внес 900 000 рублей, из которых 18.11.2024 года – 700 000 рублей и 18.07.2025 года – 200 000 рублей.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно пункту 1 статьи 433 Гражданского кодекса договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (пункт 2 статьи 433 Гражданского кодекса).
Таким образом, суд приходит к выводу, что договор аренды жилого помещения сторонами заключен, при этом, вопреки доводам истца, в нем согласованы все существенные условия: объект аренды, срок аренды, размер арендной платы и иные условия.
В материалы дела предоставлен акт приема-передачи объекта аренды, являющийся приложением к договору, однако он сторонами не подписан.
Согласно постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" от 17.11.2011 г. № 73 в случае достижения сторонами соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, подлежащего государственной регистрации, но не зарегистрированного, передачи собственником имущества в пользование в отсутствие замечаний со стороны принявшего его лица, достижения ими соглашения о размере платы за пользование имуществом, по иным условиям пользования и исполнения названных условий следует исходить из того, что стороны связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из них, основания для применения норм о неосновательном обогащении не имеется, а пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В пункте 15 постановления Пленума № 73 также разъяснено, что стороны не вправе оспаривать договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако, договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал).
Как указали стороны в судебном заседании, истец фактически пользовался данным объектом в период с 09.05.2025 года по 27.07.2025 года, за что и платил арендную плату в размере причитающимся договором, что подтверждается приложением № 1 к договору аренды. При этом как пояснил в судебном заседании представитель истца, основанием для одностороннего расторжения договора аренды послужил именно факт признания объекта аренды самовольной постройкой.
В то же время представленными в материалы дела фотоматериалами подтверждается факт пользования истцом объектом аренды. Так истец осуществлял размещение объявлений о бронировании объекта аренды, в частности, в июне – июле 2025 года на сайте «Островок», на котором содержатся номера телефона для бронирования. Сравнив указанные номера, судом установлено, что один их них (8913-755-24-76) совпадает с номером телефона, указанным истцом в исковом заявлении.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что сторонами не только согласованы все существенные условия договора аренды, но и подтвержден факт принятия истцом объекта аренды, что возлагает на последнего обязанность по уплате арендной платы.
Доводы истца о том, что право собственности ответчика на объекты недвижимости не зарегистрировано в установленном законом порядке, а объект аренды признан самовольной постройкой, не свидетельствует об освобождении истца от внесения арендной платы с учетом установленных обстоятельств пользования ответчиком имуществом (аналогичный правовой подход указан в определении Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 13.05.2021 № 88-7345/2021).
В пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2000 года № 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" указано, что денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученным лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения. Из указанных разъяснений следует, что даже признание недействительным договора аренды не могло бы повлечь за собой безусловную обязанность арендодателя возвратить денежные средства, полученные в виде арендной платы.
В судебном заседании стороны на вопрос суда о размере месячной арендной платы, пояснили, что общий размер аренды подлежит делению на количество месяцев аренды (1 650 000 рублей / 5 = 330 000 рублей).
Судом установлено, что истец внесен по договору арендную плату в размере 900 000 рублей, в то время как размер должен был составить 990 000 рублей, в связи с чем оснований для возврата излишен оплаченной арендной платы не имеется.
В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 года, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года, пункте 27 Обзора от 25 ноября 2020 года, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 года, приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
В судебном заседании представитель истца указал, что при принятии объекта аренды истец не имел возможности своевременно приступить к его использованию в связи с имеющими недостатками, в тоже время в соответствии с пунктом 1.6 договора арендатор осмотрел объект до заключения настоящего договора и не имеет претензий к его месторасположению, техническим характеристикам и состоянию. Договор дописан истцом без замечаний и возражений, а фактическое принятие истцом объекта аренды судом установлено при исследовании доказательств. Доказательств, подтверждающих извещение ответчика об имеющихся у арендуемого объекта недостатков, истец в нарушение статьи 56 ГПК РФ в материалы дела не предоставил.
Оценив требование истца о расторжении договора аренды жилого помещения от 18.11.2024 года, судом установлено, что 28.07.2025 года истец направил ответчику почтовой связью требование о расторжении договора аренды и возврате уплаченной арендной платы. Отправление с почтовым идентификатором 35233001443514 вручено ответчику 02.08.2025 года. В августе 2025 года истец посредством почтовой связи получил от ответчика уведомление, в котором ответчик отказал истцу в возврате арендной платы и указал, что согласен с расторжением договора.
В судебном заседании стороны подтвердили, что считают договор аренды расторгнутым, поскольку истцом совершены действия по одностороннему отказу от исполнения спорного договора, в связи с чем, договор считается расторгнутым на основании положений статьи 450.1 Гражданского кодекса и судебного подтверждения в этом не требуется.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
В силу части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах (часть 2 статьи 88 ГПК РФ). По общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 указанного кодекса.
Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.
Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Туапсинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение в окончательном виде изготовлено 10.12.2025 года
Судья Туапсинского районного суда В.Ю. Курбаков