РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г.ФИО1 25 августа 2022 г.
Баймакский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Янтилиной Л.М.,
при секретаре Бердигуловой Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Отделу по Баймакскому району и г. Баймаку Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании незаконным отказ в предоставлении земельного участка в аренду и обязании заключить договор аренды,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с иском к Отделу по Баймакскому району и г. Баймаку Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду и о понуждении заключить договор аренды земельного участка, указывая, что на основании договора аренды № 52-11-06 зем от 18 февраля 2011 г. приобрел права и обязанности на земельный участок. Земельный участок площадью кв.м. относится к категории населенных пунктов, кадастровый №, предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, расположен по адресу: , .
Истец указывает, что в настоящий момент он пользуется земельным участком, задолженности по внесению арендных платежей не имеет, возвел на участке фундамент под жилой дом, установил сруб, однако, поставить на учет и зарегистрировать объект незавершенного строительства не имеет возможности, поскольку истек срок договора аренды.
Истец указывает, что 27 августа 2021 г. обращался к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду с целью окончания строительства, однако получил письменный отказ Отдел по Баймакскому району и г. Баймаку Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 17.02.2022 г. №М04ТО-05-45 исх.21, мотивированный тем, что отсутствует государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства. С указанным ответом истец не согласен. На основании изложенного истец просил признать незаконным отказ Отдела по Баймакскому району и г. Баймаку Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в предоставлении ФИО2 в аренду земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: , выразившийся в письме от 17.02.2022 г. №М04ТО-05-45 исх.21, и обязать ответчика заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , без проведения торгов для завершения строительства объекта – жилого дома и хозяйственных построек сроком на три года.
Истец ФИО2 в своём заявлении просит о рассмотрении иска без его участия, исковые требования поддерживает по изложенным в заявлении основаниям.
Представитель ответчика -Отдела по Баймакскому району и г. Баймаку Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан – ФИО3, действующая по доверенности, обратилась с заявлением о рассмотрении дела без ее участия, указывая об отсутствии возражений против удовлетворения исковых требований.
Изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.
На основании пункта 3 ст. 3 Земельного Кодекса РФ (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а так же по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным., лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Согласно пункту 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 ст. 606 ГК РФ).
Согласно пункту 2 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.
Статьей 39.6 ЗК РФ определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. В силу положений пункта 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридическое лица являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренныхпунктом 13,14или20 статьи 39.12настоящего Кодекса).
На основании пункта 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных впункте 3настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотреннымпунктами 1и2 статьи 46настоящего Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренныеподпунктами 1-30 пункта 2настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренныхпунктом 5настоящей статьи.
В соответствии с пунктом 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного вподпункте 1настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
На спорные отношения распространяются специальные нормы, предусмотренные пунктом 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (далее – Федеральный закон №137-ФЗ).
В редакции Федерального закона от 12.12.2011 г. №427-ФЗ, действовавшей до 01.03.2015 г. (то есть до обращения истца к арендодателю- отделу по Баймакскому району и г. Баймаку Министерства земельных и имущественных отношений РБ) ), пункт 21 ст. 3 Федерального закона №137-ФЗ был сформулирован следующим образом: собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012 г., имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной и муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.
Согласно пункту 21 ст. 3 Федерального закона №137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015 г. по настоящее время, то есть применимой к спорным отношениям, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной и муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Из анализа вышеизложенных положений следует, что предусмотрены два случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:
-когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной и муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 г.;
-когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной и муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015 г.
Таким образом, для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства индивидуального жилого дома по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015 г. (то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс РФ), предусмотрена возможность заключения договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пункту 33 приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 г. №1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов», в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).
С учетом изложенного, по мнению суда, само по себе отсутствие государственной регистрации права истца на объект незавершенного строительства не может являться основанием для отказа в заключении с ним договора аренды.
Как следует из материалов дела, 18 февраля 2011 года между ФИО2 и Администрацией муниципального района Баймакский район Республики Башкортостан в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Баймакскому району и г. Баймаку РБ, на основании Постановления главы администрации муниципального района Баймакский район РБ от 10.02.2011 г. №307, заключен договор аренды №52-11-06 зем. находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно которому ФИО2 предоставлен земельный участок площадью кв.м., по адресу: из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, для ведения личного подсобного хозяйства, сроком действия по 18 февраля 2014 года. Указанный договор зарегистрирован в Управление Росреестра по РБ.
15 декабря 2011 г. Администрацией МР Баймакский район РБ ФИО2 выдано разрешение № RU 02.06.00.00/611/2011 на строительство индивидуального жилого дома и хозяйственных построек, расположенных по адресу: РБ, , , , сроком действия до 01.12.2021 г.
Согласно кадастровому паспорту от 18.01.2011 г., земельный участок площадью кв.м., разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель: земли населенных пунктов по адресу: , 20.06.2008 г. поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый №№.
До истечения срока договора аренды земельного участка, 29 января 2014 г. ФИО2 обратился в Администрацию МР Баймакский район РБ с заявлением о продлении срока договор аренды земельного участка на 10 лет, однако данное заявление арендодателем оставлено без рассмотрения.
ФИО2 по окончании срока договора продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, иным лицам земельный участок не предоставлялся.
На спорном участке истцом возведен объект незавершенного строительства- индивидуального жилого дома общей площадью кв.м., что подтверждается техническим планом здания от 19.11.2021 г..
27 августа 2021 г. ФИО2 через РГАУ МФЦ обратился в администрацию МР Баймакский район РБ с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым №, площадью кв.м., расположенного по адресу: аренду, которое поступило в администрацию МР Баймакский район РБ 03.09.2021 г. за вх. №51.
Вышеуказанное заявление ФИО2 с пакетом документов Администрацией МР Баймакский район РБ сопроводительным письмом от 03.09.2021 г. за №2001 было направлено для рассмотрения в Министерство земельных и имущественных отношений РБ.
Письмом отдела по Баймакаскому району и г. Баймаку Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений РБ от 17.02.2022 г. №М04ТО-05-45 исх. 21, ФИО2 было отказано в заключении нового договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства в связи с отсутствием государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
До истечения срока договора аренды земельного участка 18.02.2014 г., 29 января 2014 г. ФИО2 обратился в Администрацию МР Баймакский район РБ с заявлением о продлении срока договор аренды земельного участка на 10 лет, однако данное заявление арендодателем оставлено без рассмотрения.
По окончании срока договора истец продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, иным лицам земельный участок не предоставлялся.
Поскольку ФИО2 является арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01.03.2015 г., на этом земельном участке имеется незарегистрированный объект незавершенного строительства – жилой дом, и учитывая, что договор аренды после принятия изменений в Земельный кодекс РФ, между сторонами не заключался с целью завершения строительства объекта, суд приходит к выводу, что истец в данном случае имеет право на реализацию возможности предоставления ему земельного участка в аренду для завершения строительства объекта.
Кроме того, согласно подпункту 5 пункта 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Следовательно, последующие эксплуатация и обслуживание указанного объекта недвижимости возможны только на едином земельном участке, специально сформированном для этих целей.
В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Поскольку спорный земельный участок занят объектом недвижимого имущества, принадлежащим ФИО2, этот земельный участок необходим ему для завершения строительства названного объекта.
На основании пункта 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
При таком положении суд приходит к выводу о том, что истец имеет право на заключение договора аренды спорного земельного участка однократно сроком на три года для завершения строительства.
Суд находит, что исковые требования ФИО2 к Отделу по Баймакаскому району и г. Баймаку Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений РБ о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду и обязании заключить договор аренды земельного участка, подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199ПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к Отделу по Баймакаскому району и г. Баймаку Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании незаконным отказ в предоставлении земельного участка в аренду и обязании заключить договор аренды удовлетворить.
Признать незаконным отказ Отдела по Баймакаскому району и г. Баймаку Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан заключить с ФИО2 договор аренды незаконным земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: , выразившийся в письме от 17.02.2022 г. №М04ТО-05-45 исх.21.
Обязать Отдел по Баймакскому району и г. Баймаку Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , д. , , без проведения торгов для завершения строительства объекта – жилого дома и хозяйственных построек сроком на три года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Баймакский районный суд Республики Башкортостан.
Судья Янтилина Л.М.