Решение по делу № 2-3909/2025 от 12.01.2026 - о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании задатка, судебных расходов.

УИД 89RS0004-01-2025-004695-17

Дело № 2-3909/2025

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новый Уренгой 19 декабря 2025 года

Новоуренгойский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Подкорытовой Т.В.,

при секретаре судебного заседания Баисовой М.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3909/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании задатка, судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратилась в Новоуренгойский городской суд с иском к ФИО2 с требованием о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании задатка, судебных расходов. В обоснование исковых требований указано, что 13.07.2022 г. между истцом ФИО1 (покупатель) и ответчиком ФИО2 (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком), по условиям которого истец обязалась купить у ответчика дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, в срок до 30.09.2022 г. В день заключения указанного договора, истец передала ФИО2 денежные средства в размере 200 000 рублей, в качестве задатка, о чем составлена расписка. Основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, поскольку ответчик не выполнил предусмотренные предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества обязательства. ФИО1 просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.07.2022 г., взыскать с ответчика ФИО2 денежные средства в размере 400 000 рублей в качестве задатка в двойном размере, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 500 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 участие не принимала, извещена надлежаще.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, отзыв на исковое заявление не представил, ходатайств о рассмотрении дела без участия или отложении судебного заседания не заявлял, о причине неявки суд не уведомил.

На основании ст.ст.167, 233 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело без участия указанных выше лиц, надлежащим образом извещённых о месте и времени судебного заседания в порядке заочного производства.

Исследовав обстоятельства дела по представленным доказательствам, суд полагает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Из материалов дела следует и в судебном заседании установлено, что 13 июля 2022 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком), в отношении жилого помещения (дачный дом и земельный участок), по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.1. предварительного договора, стороны обязуются заключить в будущем основной договор - договор купли - продажи объекта недвижимости, в установленной действующим законодательством форме.

Пунктом 1.2. установлено, что основные условия Основного договора определяются Сторонами в настоящем предварительном договоре.

Из п. 1.3. договора следует, что основной договор будет заключен Сторонами в срок по «31» сентября 2022 г. включительно.

Срок, указанный в п. 1.3. настоящего договора может быть изменен по обоюдному согласию Сторон, оформленному письменным дополнительным соглашением к настоящему договору (п. 1.4.).

Исходя из п. 1.5. предварительного договора, стоимость объекта недвижимости составляет 8 300 000 (восемь миллионов двести триста тысяч) рублей 00 копеек. Расчет между Сторонами производится в следующем порядке: 200 000 (двести тысяч) рублей 00 копеек Покупатель передал Продавцу в качестве аванса, в день подписания сторонами настоящего договора в обеспечение обязательства по заключению Сторонами Основного договора; 5 700 000 (пять миллионов семьсот тысяч) рублей 00 копеек Покупатель передает Продавцу за счет собственных средств путем перечисления на расчетный счет банка Газпромбанк, в счет погашения задолженности по ипотечному кредиту; 2 400 000 (два миллиона четыреста тысяч) рублей 00 копеек Покупатель передает Продавцу за счет кредитных средств, не позднее 5 (пяти) дней после регистрации Росреестром перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости к Покупателю.

Из п. 2.2. договора следует, что Продавец обязуется до заключения Основного договора передать Покупателю для ознакомления: правоустанавливающие документы; нотариальное согласие супруга(и) либо бывшего супруга(и) на отчуждение объекта недвижимости (если объект недвижимости приобретен в браке, либо расчет по ипотеке происходил в браке); справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и капитальному ремонту; копию поквартирной карточки с отсутствием зарегистрированных лиц в жилом помещении; сообщить иные сведения, имеющие значения для осуществления прав и исполнения обязанностей по Основному договору.

Пунктом 2.3. договора предусмотрено, что Покупатель обязуется до заключения Основного договора передать Продавцу для ознакомления: нотариальное согласие супруга(и) на приобретение объекта недвижимости (если Покупатель находится в браке), согласие государственного органа опеки и попечительства на предоставления приобретаемого объекта недвижимости в залог третьего лица (если объект недвижимости, приобретается на несовершеннолетнее лицо (либо одним из покупателей является несовершеннолетнее лицо), за счет кредитных или заемных средств).

Из п. п. 2.4. предварительного договора следует, что сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.

Также предварительным договором от 13 июля 2022 года в п. 3.1., п. 3.3 предусмотрено, что при досрочном расторжении настоящего договора по инициативе Продавца, последний возвращает Покупателю сумму аванса в двойном размере в течение 7 (семи) календарных дней с момента отказа от заключения Основного договора. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, то в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что на момент подписания предварительного договора истец ФИО1 частично выполнила обязательства по передаче денежных средств, определенных п. 1.5. предварительного договора от 13 июля 2022 года, а именно, передала в качестве задатка ответчику ФИО2 денежные средства в размере 200 000 рублей, о чем была составлена между сторонами расписка от 13 июля 2022 г., представленная истцом в материалы дела.

Из пояснений истца, изложенных в исковом заявлении, оснований не доверять которым у суда не имеется, следует, что в установленный предварительным договором срок до 31 сентября 2022 г. основной договор купли-продажи имущества между сторонами не был заключен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 4 этой же статьи, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Таким образом, основная цель задатка - предотвращение неисполнения договора (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

По смыслу указанной правовой нормы также, ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением и не может влечь возложение на нее негативных последствий на основании пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Согласно выписке из ЕГРН, собственником объекта недвижимости по адресу: <адрес> является АО «Газпромбанк», основание приобретения – акт от 03.07.2025 г. о передаче нереализованного имущества взыскателю; постановление о передаче нереализованного имущества взыскателю, выдан 03.07.2025, ОСП по г. Новый Уренгой.

Неисполнение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества (дачный дом и земельный участок), по адресу: <адрес> как указывает истец, допущено ответчиком (продавцом), то есть стороной, получившей задаток, поскольку последний перестал отвечать на телефонные звонки истца, не исполнил предусмотренные п. 2.2 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества обязательства, тем самым отказался от заключения сделки. Данные обстоятельства не оспариваются ответчиком, поэтому суд считает их установленными.

Согласно п.1.4 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.07.2022 срок, указанный в п.1.3 настоящего договора может быть изменен по обоюдному согласию сторон, оформленному письменным дополнительным соглашением к настоящему договору.

Доказательств о заключении соглашения об изменении срока, в течение которого должен быть заключен основной договор, между сторонами в надлежащей форме, как требует п.1.4 договора, в судебное заседание не представлено.

Проанализировав изложенные доказательства в совокупности, учитывая наличие нарушений условий договора со стороны ответчика, суд находит требования о расторжении предварительного договора купли-продажи обоснованными и приходит к выводу, что ответчик в силу положений ст. 381 ГК РФ обязан вернуть истцу задаток в двойном размере, то есть в размере 400 000 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

Кроме того, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию уплаченная истцом государственная пошлина (чек по операции от 24.09.2025 г.) в сумме 12 500 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании задатка, судебных расходов удовлетворить.

Расторгнуть заключенный 13.07.2022 г. между ФИО1 и ФИО2 предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

Взыскать со ФИО2 (<данные изъяты>) в пользу ФИО1 (<данные изъяты> денежные средства, внесенные в качестве задатка по договору, в размере 400 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 500 рублей.

Ответчик вправе подать в Новоуренгойский городской суд заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение составлено 12 января 2026 года.

Судья Т.В. Подкорытова