Апелляционное определение по делу № 33-10799/2023 от 13.07.2023

УИД 66RS0024-01-2022-003451-15

Дело № 33-10799/2023

2-316/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург

13 июля 2023г.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего

Мехонцевой Е.М.

судей

Некрасовой А.С.

Коршуновой Е.А.

при ведении протокола помощником судьи Бочковой Т.Ю. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа Верхняя Пышма к ФИО1 о принудительном изъятии земельного участка для муниципальных нужд, поступившее по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 28.03.2023.

Заслушав доклад судьи Коршуновой Е.А., объяснения представителя истца ФИО2, представителя ответчика – ФИО3, судебная коллегия

установила:

Администрация ГО Верхняя Пышма обратилась с иском к ФИО1 о принудительном изъятии земельного участка для муниципальных нужд.

В обоснование иска указано, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером <№>165, площадью 289+/- 6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером <№>:48, расположенного по адресу: <адрес>.

На основании постановления Администрации ГО Верхняя Пышма от 03.08.2021 № 657 «О внесении изменений в постановление администрации городского округа Верхняя Пышма от 23.04.2020 № 349 «Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества» принято решение об изъятии земельных участков для муниципальных нужд с расположенными на них объектами недвижимого имущества в связи с установлением границ территории общего пользования и обеспечения транспортной доступности.

В список изымаемых земельных участков включен земельный участок, принадлежащий ответчику.

Вышеуказанное постановление было опубликовано в газете «Красное знамя», на официальном интернет портале правовой информации городского округа Верхняя Пышма (www.верхняяпышма-право.рф), официальном сайте городского округа Верхняя Пышма.

Копия данного постановления была направлена предыдущему собственнику, заказной корреспонденцией.

На основании подпункта 5 пункта 1 статьи 56.7 Земельного кодекса Российской Федерации для целей подготовки соглашения об изъятии по заказу Администрации был подготовлен отчет от 10.06.2022 № 204-10062022/ИЗУ об определении рыночной стоимости объекта недвижимости. В соответствии с отчетом, рыночная стоимость земельного участка и расположенных на нем объектов, а также размер убытков ответчика в результате изъятия для муниципальных нужд составляет 758 600 рублей, том числе: 698 250 рублей - стоимость земельного участка, 60 350 рублей - размер убытков, которые несет собственник.

Ответчику был выдан проект соглашения об изъятии и отчет об оценке. Факт получения ответчиком проекта соглашения и отчета об оценке подтверждается личной подписью ответчика 18.07.2022 на уведомлении об изъятии от 07.07.2022.

По истечении 90-та дней с момента вручения подписанное ответчиком соглашение об изъятии в адрес администрации не поступало. Согласия о цене между истцом и ответчиком не достигнуто.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований на основании судебной оценочной экспертизы, истец просил изъять путем выкупа у ФИО1 земельный участок с кадастровым номером <№>:165, площадью 289+/- 6 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, прекратив право собственности ответчика на изымаемый объект; признать за городским округом Верхняя Пышма право собственности на земельный участок с кадастровым номером <№>:165, площадью 289+/- 6 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; определить сумму возмещения, уплачиваемую ФИО1 в размере 823180,00 рублей, в том числе: 707000 рублей – стоимость изымаемого земельного участка, 116 180 рублей – размер убытков, которые несет собственник.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании суда первой инстанции настаивала на удовлетворении исковых требований с учетом уточнения иска в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО3 в судебном заседании суда первой инстанции с исковыми требованиями не согласился в части определения выкупной цены изымаемого имущества, указал, что стоимость выкупной цены земельного участка занижена, экспертом достоверно не определена. Экспертом при определении стоимости не была учтена имеющаяся на участке водяная скважина, хотя эксперт запрашивал данные по ней. При этом то обстоятельство, что она не находится на изымаемом участке, не означает то, что это не влияет на его стоимость, так как если участок в целом обеспечен водой, то и изымаемый участок так же ей обеспечен. При определении стоимости изымаемого участка эксперт отказался от доходного подхода для определения стоимости участка (стр. 44 заключения). Отвечая на вопрос об упущенной выгоде, эксперт определил её в размере 0 руб., основываясь на том, что у собственника изымаемой недвижимости достаточно времени на подбор нового объекта недвижимости и переезд, длительной остановки в работе не требуется, информации о невозможности подобрать аналогичный объект недвижимости не выявлено (стр.65 заключения). Таким образом, при определении размера возмещения экспертом не учитывалось то обстоятельство, что часть изымаемого участка, используется для проезда и сдана в аренду ООО «Корпорация Эмма», за неё платится арендная плата в размере 25 000 руб. в месяц. Договор аренды от 01.07.2021, с учетом положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в настоящий момент на является договором, заключенным на неопределенный срок, при этом арендатор, не имея иного проезда к своему земельному участку, безусловно заинтересован в его продлении. В связи с чем нельзя определить размер упущенной выгоды в размере 0 рублей. При установлении размера упущенной выгоды судами принимается во внимание тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии. В связи с этим полагает, что для целей расчета упущенной выгоды минимально разумным сроком для исчисления срока, в течении которого ответчик получал бы арендную плату, можно признать два года. Тогда упущенная выгода будет составлять 25 000 х 24 мес. = 600 000 руб. Полагает, что указанная сумма должна быть взыскана с администрации в качестве размера убытков (упущенной выгоды).

Решением суда от 28.03.2023 исковые требования удовлетворены. Суд прекратил право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером <№>:165, площадью 289+/-6 кв.м, расположенный по адресу: <...> в районе уч. № 100, в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма, с выплатой выкупной цены изымаемого объектов недвижимости в размере 707 000,00 рублей, убытков, связанных с изъятием объекта недвижимости в размере 116 180,00 рублей.

Суд признал право муниципальной собственности городского округа Верхняя Пышма на земельный участок с кадастровым номером <№>:165, площадью 289+/-6 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Суд указал, что сумма возмещения подлежит уплате ответчику в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты, взыскал с администрации ГО Верхняя Пышма в пользу ООО «Профи Апрайс» (<№>) в счет оплаты услуг эксперта ФИО4 40000 рублей.

Не согласившись с указанным решением в части отказа во взыскании упущенной выгоды, ответчик ФИО1 обратилась в суд с апелляционной жалобой, в обоснование которой указано, что в экспертном заключении необоснованно определена упущенная выгода в размере 0 руб., поскольку часть изымаемого земельного участка сдается ответчиком в аренду ООО «Корпорация Эмма», размер арендной платы составляет 25000 руб. в месяц. В экспертном заключении не учтено получение ответчиком арендной платы, данный фактор не рассматривался как влияющий на рыночную цену земельного участка. Ответчик полагает, что упущенная выгода должна быть определена за разумный срок -2 года в размере 600000 руб. исходя из расчета 25000 руб. х 24 мес. Суд необоснованно отклонил предложенный ответчиком расчет размера упущенной выгоды.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО2 полагала, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит, поскольку экспертом учтены все факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка, приведено подробное обоснование своих выводов в заключении.

Иные лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, явка в судебное заседание является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пунктам 1, 3, 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Как следует из положений статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд установлен главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером <№>:165, площадью 289+/- 6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером <№>:48, расположенного по адресу: <адрес>.

Ответчику был выдан проект соглашения об изъятии и отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость земельного участка и расположенных на нем объектов, а также размер убытков ответчика в результате изъятия для муниципальных нужд составляет 758 600 рублей, том числе: 698 250 руб.- стоимость земельного участка, 60 350 руб.- размер убытков, которые несет собственник.

Проект соглашения и отчет об оценке получены ответчиком.

До настоящего времени подписанное ответчиком соглашение об изъятии в адрес Администрации не поступило. Согласия о цене истцом и ответчиком не достигнуто.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно установил характер правоотношений сторон и применил положения статей 279, 239.2, 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 49, 56.8, 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснения, содержащиеся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2015, исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, собранным по делу доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд пришел к выводу о наличии оснований для принудительного изъятия земельного участка, соблюдении истцом необходимой процедуры, установил выкупную стоимость изымаемого имущества в размере 707000 рублей, убытков, связанных с изъятием, - 116 180 рублей в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы составленным экспертом ФИО5 ООО «Профи Апрайс» № 20022023/2 от 20.02.2023.

Из заключения эксперта усматривается, что по всем вопросам, поставленным сторонами перед экспертом, даны ответы со ссылками на проведенное по определению суда исследование.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается, поскольку они в должной степени мотивированы, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Судом обоснованно принято в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу заключение судебного эксперта, поскольку оно в полной мере соответствует положениям пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 81 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оценка произведена экспертом на основании личного осмотра объекта оценки, подробное описание объекта оценки содержится в разделе 2 заключения.

Заключение эксперта выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности.

В заключении приведены мотивы расчетов, при которых, в том числе, произведен анализ рынка аналогичных объектов, применены поправочные коэффициенты в соответствии с местоположением объектов аналогов и условиями рынка, в месте их расположения. Расчеты производились с применением корректировок исходя из параметров и характеристик земельных участков, используемых в качестве аналогов.

Для определения рыночной стоимости исследуемого объекта использован сравнительный подход. Мотивы применения сравнительного подхода в полном объеме изложены в заключении. Данный вид подхода является приемлемым для оценки объектов недвижимости, соответствует Федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Из исследовательской части заключения следует, что экспертом проведен анализ данных, размещенных в сети Интернет, в результате которого были выявлены предложения по продаже земельных участков, сопоставимых с оцениваемым объектом по местоположению, функциональному назначению и объемом передаваемых прав. Эксперт использовал аналоги, сведения о которых содержали необходимые данные и были схожи с характеристиками объекта ответчика.

Доводы ответчика о том, что экспертом необоснованно не определен в заключении размер упущенной выгоды, ввиду того, что ответчиком заключен договор аренды в отношении части земельного участка, а также доводы о том, что суду следовало определить упущенную выгоду, исходя из суммы арендной платы, которую ответчик получил бы за два года, подлежат отклонению по следующим основаниям.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 Гражданского кодекса, и включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как разъяснено в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее –постановление Пленума № 25), при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было (пункт 14 постановления Пленума № 25).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (пункт 7), Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015 (пункт 7), в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 89-КГ15-4, сформулированы следующие правовые подходы:

- для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника (пользователя) определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (пункт 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации);

- если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд, либо со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, либо с собственником не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, суд при рассмотрении соответствующего иска определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора судом.

Таким образом, при изъятии у правообладателя в судебном порядке земельных участков и объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд размер убытков в виде неполученного дохода определяется на дату рассмотрения дела судом.

При этом необходимо учитывать, изъяты ли фактически объекты или нет, лишился ли их собственник на дату рассмотрения спора возможности использовать объекты или нет.

Подобный подход при изъятии недвижимого имущества в судебном порядке позволит определить справедливый размер возмещения указанных убытков.

В случае, если на момент рассмотрения спора судом объекты недвижимости, подлежащие изъятию для государственных и муниципальных нужд, еще фактически не изъяты, находятся во владении и пользовании их собственника, который получает доход, в том числе от сдачи имущества в аренду, определение размера компенсации в виде упущенной выгоды, неполученного дохода по состоянию на день, предшествующий принятию решения уполномоченным органом об изъятии земельного участка, будет противоречить приведенным положениям Гражданского кодекса и разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, может привести к получению собственником (пользователем) необоснованного обогащения (двойного дохода) (указанная позиция отражена в определении судебной коллегии по экономическим спорам ВС ПФ от 04.10.2022 № 303-ЭС22-9142).

Как следует из материалов дела и подтверждено представителем ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции, договор аренды части земельного участка № 1 от 01.07.2021 г., заключенный между ответчиком ФИО1 и ООО «Корпорация Эмма» является действующим, стороны исполняют его условия, арендатором вносится арендная плата, что подтверждено представленными в материалы дела платежными поручениями.

Таким образом, ФИО6 с момента принятия Администрацией ГО Верхняя Пышма 03.08.2021 г. Постановления № 657 об изъятии земельного участка ответчика для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма не была лишена возможности сдавать свой земельный участок в аренду и получать доход вплоть до рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.

Кроме того, в апелляционной жалобе ответчик подтверждал, что на момент принятия судом решения об изъятии земельного участка и установления компенсации за данный участок имущество не было изъято, земельный участок находится в аренде у ООО «Корпорация Эмма».

Соответственно, оснований для получения соответствующей компенсации за период, предшествующий рассмотрению дела в суде у ответчика не имеется.

Ввиду изложенного доводы представителя ответчика о том, что упущенную выгоду следует определять исходя из двухлетнего периода сдачи земельного участка в аренду (на будущее время), а также исходя из ставки арендной платы, установленной сторонами договора (аффилированными лицами) в размере 25000 руб. в месяц, а не из средней рыночной стоимости аренды данного участка, подлежат отклонению, как основанные на неправильном применении норм материального права.

Принимая во внимание изложенное судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 28.03.2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика– без удовлетворения.

Председательствующий Мехонцева Е.М.

Судьи Некрасова А.С.

Коршунова Е.А.