Дело № 2-2380/25 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации
18 сентября 2025 года. г. Ростов-на-Дону
Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Фаустовой Г.А.
при секретаре Головко С.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2380/25 по иску ФИО2 к ООО «Дидиси Консалтинг энд Проперти Менеджмент» о расторжении договора аренды, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов и по встречным исковым требованиям ООО «Дидиси Консалтинг энд Проперти Менеджмент» к ФИО2 о взыскании убытков,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 (далее истец) обратилась в суд с иском к ООО «Дидиси Консалтинг энд Проперти Менеджмент» с требованиями: расторгнуть договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и взыскать с ООО «Дидиси Консалтинг энд Проперти Менеджмент» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (ИНН <***>) сумму неосновательного обогащения в размере внесенного аванса по договору - 54 180 рублей, сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 1 465,09 рублей, продолжив начисление процентов с ДД.ММ.ГГГГ на дату исполнения обязательства, а также расходы, понесенные истцом на оплату услуг представителя в размере 40 000 рублей.
В обоснование заявленных исковых требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Дидиси Консалтинг энд Проперти Менеджмент» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен Договор аренды нежилого помещения.
По условиям договора (пункт 1.1) арендодатель сдает арендатору в пользование часть нежилого помещения, площадь общая 1231,5 кв.м., этаж № подвал, 1, 2, 3, мансарда, кадастровый №, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, <адрес> (далее - Здание), состоящую из ориентировочной арендуемой площади 12,9 кв.м., на мансардном этаже, в соответствии с экспликацией БТИ часть комнаты № (в дальнейшем «Помещение») на условиях, установленных в настоящем Договоре.
Согласно п.2.1 договора датой начала аренды помещения стороны договорились считать дату приема-передачи помещения арендатору. Срок аренды составляет 11 месяцев с даты начала аренды.
Передача помещения в аренду, а также его возврат осуществляются на основании соответствующих актов приема-передачи, в которых указывается фактическое техническое состояние и описание помещения на момент его передачи (п.2.2 Договора).
Пунктом 2.4. установлена обязанность арендодателя передать, а арендатора – принять помещение по акту приема-передачи не позднее 75 календарных дней с даты оплаты арендатором авансового платежа согласно п.3.3.2. Договора.
Авансовый платеж, согласно п. 3.3.2.1. арендатор в течение 5 календарных дней с даты подписания договора перечисляет арендодателю в размере постоянной арендной платы за 3 месяца, который подлежит зачету в счет постоянной арендной платы за первый, второй и третий месяцы аренды помещения.
При этом п. 3.1.1. договора предусмотрено, что постоянная арендная плата составляет 1400 рублей за квадратный метр помещения в месяц, что в совокупности составляет 18 060 рублей в месяц (НДС не облагается согласно гл.26 НК РФ) и подлежит оплате в следующем порядке: в течение 5 календарных дней с даты подписания договора - в размере постоянной арендной платы за 3 месяца, и после расходования произведенного в соответствии с п.3.3.2.1, договора арендатором авансового платежа постоянная арендная плата за пользование помещением подлежит оплате ежемесячно авансом не позднее 25-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому.
Пунктом 3.3.1. договора установлено, что оплата счетов арендодателя осуществляется в рублях в безналичном порядке по банковским реквизитам, указанным в разделе 12 договора.
Во исполнение условий договора арендатор ДД.ММ.ГГГГ внес авансовый платеж в размере постоянной арендной платы за 3 месяца в общей сумме 54 180 рублей, что подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ.
Учитывая, что авансовый платеж осуществлен ДД.ММ.ГГГГ, передача помещения арендатору, согласно п.2.4 договора, должна была состояться в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
В течение указанных 75 календарных дней арендодатель обязан был за свой счет выполнить в помещении ремонтные работы в соответствии с техническим заданием и привести его в соответствие условиям договора.
Техническое задание на проведение ремонтных работ было разработано арендодателем с учетом концепции уже производимых ремонтных работ в здании и предложено арендатору как одно из условий заключения договора.
Однако, в согласованный в договоре срок помещение арендатору не передано, акт приема- передачи не подписан.
При осмотре помещения ДД.ММ.ГГГГ арендатором было установлено, что ремонтные работы не завершены, срок окончания работ неизвестен.
В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ арендатором, в соответствии с условиями договора, в адрес арендодателя была направлена претензия с требованием о расторжении договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ и возврата денежных средств, перечисленных в качестве авансового платежа, в течении трех дней с даты подписания соглашения.
Требование получено арендодателем ДД.ММ.ГГГГ, однако оставлено без ответа и без удовлетворения.
В нарушение условий договора и положений Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не передал в установленный договором срок арендованное имущество, помещение не было приведено в соответствующее состояние для использования арендатором по назначению.
При этом претензия с предложением о расторжении договора ответчиком проигнорирована.
Таким образом, при наличии существенного нарушения условий договора арендодателем, его уклонения от расторжения договора по соглашению сторон, имеются условия для расторжения
Договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в судебном порядке.
Таким образом, аванс в размере 54 180 рублей, внесенный истцом 15.12.2024г. на счет арендодателя в счет первых трех месяцев аренды, подлежит возврату.
Однако денежные средства до настоящего времени не возвращены.
Днем, когда должник узнал или должен был узнать о неосновательности сбережения суммы аванса, подлежащей возврату истцу, с учетом уклонения ответчика от предложения о расторжении договора во внесудебном порядке, считаем дату получения им требования ДД.ММ.ГГГГ.
Исходя из изложенного, размер процентов за пользование чужими денежными средствами, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составил 1 465,09 руб.: 54 180 руб. х 21% / 365дн. х 52дн. = 1 465,09 руб. сумма долга х ставка Банка России (действующая в период просрочки) / количество дней в году х количество дней просрочки).
Таким образом, задолженность ООО «Дидиси Консалтинг знд Проперти Менеджмент» перед ИП ФИО3 на дату подачи искового заявления составляет 54 180 руб. - сумма аванса и 1 465,09 руб. - размер процентов за пользование чужими денежными средствами, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Истец вынужден был обратиться за юридической помощью с целью получения консультации, подготовки требования о расторжении договора аренды, проекта соглашения о расторжении договора, направленного в адрес ответчика в качестве досудебного урегулирования спора. В связи с отсутствием добровольного исполнения ответчиком обязательств по возврату денежных средств, и необходимостью подготовки документов и искового заявления для подачи требования в Арбитражный суд <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ истцом заключен договор №.2 на оказание юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно условиям договора, стоимость юридических услуг по настоящему договору составляет: за первую инстанцию (включая претензионную работу) 40 000 (сорок тысяч) рублей (п.1.1.).
ДД.ММ.ГГГГ истцом в счет исполнения своих обязательств по договору были переданы денежные средства исполнителю ФИО4 в размере 40 000 руб. Передача денежных средств также подтверждается распиской ФИО4
По изложенным основаниям истец и обратилась с настоящим иском в суд.
В ходе рассмотрения дела истец первоначально заявленные исковые требования уточнила в порядке ст. 39 ГПК РФ и просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и взыскать с ООО «Дидиси Консалтинг энд Проперти Менеджмент» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (ИНН <***>) сумму неосновательного обогащения в размере внесенного аванса по договору - 54 180 рублей, сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 3 167,67 рублей, продолжив начисление процентов с ДД.ММ.ГГГГ на дату исполнения обязательства, а также расходы, понесенные истцом на оплату услуг представителя в размере 40 000 рублей.
ООО «Дидиси Консалтинг энд Проперти Менеджмент» обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 с требованиями о взыскании с ФИО1 в пользу ООО «Дидиси Консалтинг энд Проперти Менеджмент» в счет компенсации убытков 689 000 рублей, указав в его обоснование, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения от 05.12.2024г. Данный договор является смешанным и содержит нормы, регулируемые главами 34, 37 ГК РФ.
По требованию истца стороны определили, что необходимо произвести ремонтные работы помещения, в том числе, заменить обои, покрасив стены в белый цвет и произвести работы по организации скрытой разводки системы отопления (Приложение № к договору). Данные требования истца (Арендатора) были связаны с желанием обустроить помещение именно под свадебный салон.
Все виды работ, которые истец потребовал произвести перед передачей помещения в аренду, указаны сторонами в Приложении № к договору:
1. Монтаж перегородок из ГКЛ с шумоизоляцией;
2. Монтаж наливного покрытия полиуретанового матового, цвет близкий к RAL 5014, с декором - чипсами черного и светло-серого цвета;
3. Монтаж плинтуса напольного ЛДФ / МДФ / полиуретанового с окраской в RAL 7021 (темно-серый муар);
4. Организация скрытой разводки системы отопления;
5. Демонтаж существующих кабель-каналов со стен, накладных розеток и выключателей;
6. Демонтаж существующих обоев со стен, оштукатуривание стен, оклейка стен стеклохолстом, грунтование, шпатлевание, шлифование стен, окраска стен в белый цвет;
7. Монтаж скрытой разводки электро- и сетевого кабеля с установкой встроенных розеток и выключателей (производитель Schneider Electric, модель Atlas Design, цвет карбон).
Данные изменения помещения требовались ФИО1 в связи с тем, что она планировала организовать предпринимательскую деятельность по продаже свадебных платьев и сопутствующего товара. С данной целью она обратилась к арендодателю с предложением о проведении строительных работ для изменения отделки помещения, организации скрытой разводки отопления и изменении цвета полового покрытия. Ранее данное помещение имело отделку, которая не подходила ФИО1 по цвету.
Общество приняло данное поручение и обязалось произвести работы за 75 дней. Срок окончания работ истекал ДД.ММ.ГГГГ. Однако работы были окончены с опоздание, лишь ДД.ММ.ГГГГ.
Как следует из переписки в мессенджере WhatsApp в течение всего марта 2025 года истец регулярно приходила в помещение и отслеживала движение ремонтных работ. Однако, после окончания работ истец отказалась подписать акт приемки-передачи помещения, который предусмотрен договором для определения даты начала арендных отношений (п.2.1, и п.2.3, договора). Вместо принятия помещения в аренду, истец ДД.ММ.ГГГГ направила ответчику требования о расторжении договора. Данное требование было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, до даты направления требования о расторжении договора, ответчик исполнил условия договора в части выполнения строительных работ по указанию истца, несмотря на задержку выполнения работ на несколько дней. Из переписки в мессе ш WhatsApp также следует, что ФИО1 продлила аренду на прежнем месте - -ш магазина и ее беспокоил единственный вопрос: какова площадь помещения после аренда
Из переписки следует, что ФИО1 дала согласие на продление производства работ, так как известила директора Общества о том, что она до конца маг года продлила аренду помещения по прежнему месту.
ДД.ММ.ГГГГ директор Общества известила ФИО1 о том, что по ремонту помещения будут окончены ДД.ММ.ГГГГ. В этом же сообщении дат. Общества предложила ФИО1 временно предоставить иное помещение до конца марта 2025 года. ФИО1 ответила в сообщении, что отказывается от бесплатного иного помещения, так как она добровольно продлила аренду по старому месту до конца марта 2025 года. Истец по встречному иску считает, что стороны фактически согласовали иные сроки производства работ. Общество, с учетом согласованного иного срока выполнения работ, исполнило условия договора и предоставило по индивидуальному заказу ФИО1 помещение.
В соответствии с заключенным сторонами договором при отсутствии существенных нарушений условий договора на момент направления уведомления, у истца имеется единственное право для расторжения договора в одностороннем порядке путем направления уведомления за 2 месяца до предполагаемой даты расторжения договора (п.8.4, договора).
При этом, в случае расторжения договора по п.8.4., авансовый платеж п.3.3.2.1 договора не возвращается, а рассматривается Арендодателем, как справедливая компенсация убытков, полученных в связи с досрочным расторжением договора. Убытки, связанные с расторжением ФИО1 договора, составляют стоимость работ, которые были произведены по ее заданию Обществом. Стоимость работ составила 689 000 рублей.
По изложенным основаниям ООО «Дидиси Консалтинг энд Проперти Менеджмент» и обратилось в суд со встречным иском.
Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена. Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося истца в порядке ст. 167 ГПК РФ с участием ее представителя по доверенности ФИО4
Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась поддержала исковые требования в полном объеме и с учетом уточнений просила удовлетворить, дала пояснения аналогично изложенным в иске, против удовлетворения встречного иска возражала.
Представитель ответчика ООО «Дидиси Консалтинг энд Проперти Менеджмент» (истца по встречному иску) ФИО5, действующая на основании доверенности, встречные исковые требования поддержала, просила удовлетворить, против удовлетворения первоначального иска возражала.
Суд, выслушав пояснения представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Судом установлено, что 05.12.2024г. между ООО «Дидиси Консалтинг энд Проперти Менеджмент» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого Арендодатель сдает Арендатору в пользование часть нежилого помещения, площадь общая 1231,5 кв.м., этаж № подвал, 1, 2, 3, мансарда, кадастровый №, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, <адрес>, состоящую из ориентировочной арендуемой площади 12,9 кв.м., на мансардном этаже, в соответствии с экспликацией БТИ часть комнаты № на условиях, установленных в настоящем Договоре.
Согласно п. 3.1. Договора аренды арендная плата за пользование Помещением подлежит оплате Арендатором ежемесячно начиная с даты передачи Помещения Арендатору по акту приема-передачи и в течение всего срока аренды и состоит из следующих составляющих: 1) Постоянная арендная плата, 2) Эксплуатационные платежи, 3) Переменная арендная плата.
Постоянная арендная плата составляет 1400 рублей за квадратный метр Помещения в месяц, что в совокупности составляет 18060,00 рублей в месяц (НДС не облагается согласно гл.26 НК РФ «Упрощенная система налогообложения»).
В соответствии с п. 3.3.2.1 Договора аренды в течение 5 (пяти) календарных дней с даты подписания Договора Арендатор перечисляет Арендодателю авансовый платеж в размере Постоянной арендной платы за 3 (три) месяца, который подлежит зачету в счет Постоянной арендной платы за первый, второй и третий месяцы аренды Помещения.
Согласно п. 6.1. Договора аренды в течение 75 календарных дней с даты осуществления Арендаторе, оплаты согласно п.3.3.2.1. Договора Арендодатель за свой счет выполняет в Помещении ремонтные работы в соответствии с Техническим заданием Арендатора (Приложение № к Договору).
В соответствии с п. 2.4. Договора Арендодатель обязуется передать, а Арендатор обязуется принять Помещение по акту приема-передачи не позднее 75 календарных дней с даты оплаты Арендатором авансового платежа согласно п.3.3.2. Договора.
Согласно п. 2.1. Договора аренды датой начала аренды Помещения считать дату приема-передачи Помещения Арендатору.
Сторонами согласовано техническое задание арендатора, являющееся приложением к договору, согласно которому в срок, указанный в п.6.1. Договора, Арендодатель выполняет следующие ремонтные работы в Помещении за свой счет:
1. Монтаж отсутствующих перегородок из ГКЛ с шумоизоляцией;
2. Монтаж наливного покрытия полиуретанового матового, цвет близкий к RAL 5014, с декором - чипсами черного и светло-серого цвета;
3. Монтаж плинтуса напольного ЛДФ / МДФ / полиуретанового с окраской в RAL 7021 (темно-серый муар);
4. Организация скрытой разводки системы отопления;
5. Демонтаж существующих кабель-каналов со стен, накладных розеток и выключателей;
6. Демонтаж существующих обоев со стен, оштукатуривание стен, оклейка стен стеклохолстом, грунтование, шпатлевание, шлифование стен, окраска стен в белый цвет;
7. Монтаж скрытой разводки электро- и сетевого кабеля с установкой встроенных розеток и выключателей (производитель Schneider Electric, модель Atlas Design, цвет карбон) согласно схемы:
8. Демонтаж существующих накладных светильников потолочных;
9. Монтаж натяжного потолка матового белого цвета;
10. Монтаж светильников - встроенных трековых черного цвета;
11. Монтаж пожарных датчиков на подвесной потолок;
12. Монтаж входной двери в Помещение на двери Free Style Technology серии Loft из алюминиевого профиля толщиной 40 мм (порошковая окраска в цвет RAL 7021 (темно- серый муар)) и одинарного закаленного стекла толщиной 4 мм (с матовой пленкой) с профильными накладками по вертикали толщиной 10 мм, по горизонтали - 9 мм, замок типа Dorma 920 а, нажимной раздельный гарнитур черного цвета;
13. Монтаж сплит-системы в Помещении.
13.12.2024г. арендодателем истцу выставлен счет № на оплату авансового платежа согласно п.3.3.2.1. Договора в размере 54180 рублей.
15.12.2024г. ФИО1 произведена оплата авансового платежа в размере 54180 рублей, что подтверждается чеком по операции от 15.12.2024г. ПАО Сбербанк.
Таким образом, арендатором обязательства по договору аренды были исполнены.
Арендодателем надлежало завершить ремонтные работы в помещении в срок до 01.03.2025г.
В установленный договором срок ремонтные работы арендодателем выполнены не были, помещение по акту-приема передачи арендатору не передано.
22.03.2025г. ФИО1 в адрес ООО «Дидиси Консалтинг энд Проперти Менеджмент» направлено требование (претензия) о расторжении договора аренды и возврате аванса в связи с неисполнением арендодателем обязательства по осуществлению ремонтных работ и передаче арендатору в установленный договором срок помещения.
К претензии был приложен проект соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения от 05.12.2024г., который согласован и подписан сторонами не был.
Ответ на претензию с приложением проекта акта приема-передачи помещения направлен арендатором в адрес истца 11.05.2025г., в котором указано на готовность к передаче помещения, а в случае расторжения договора на необходимость возместить понесенные арендодателем расходы на выполнение ремонтных работ в размере 689000 рублей.
Исследовав и оценив, представленные в материалы дела документы, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные п. п. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).
Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.
Кроме того, в соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.
По смыслу ст. 620 ГК РФ арендатору предоставляется право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (п. 4).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Согласно п. п. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.
Как предусмотрено статьей 431 ГК РФ, при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Разрешая заявленные исковые требования, суд исходит из того, что из буквального толкования условий договора аренды нежилого помещения от 05.12.2024г. следует, что арендатору надлежало произвести оплату авансового платежа в размере 54 180 рублей, а арендодателю за свой счет произвести ремонтные работы помещения и передать арендатору помещение в течение 75 календарных дней с даты оплаты арендатором авансового платежа, то есть до 01.03.2025г.
Арендатором обязательства по оплате авансового платежа исполнены 15.12.2024г.
Арендодателем в нарушение п. 6.1. Договора аренды ремонт помещения в срок до 01.03.2025г. не произведен, в нарушение п. 2.4. Договора аренды помещение в срок до 01.03.2025г. арендатору не передано.
Доводы ответчика о согласовании с истцом изменения сроков окончания ремонтных работ и передачи помещения посредством переписки в мессенджере «WhatsApp», суд отклоняет, поскольку согласно п. 10.2. Договора аренды, положения настоящего договора могут быть изменены или дополнены путем заключения дополнительных письменных соглашений.
Соглашение об изменении договора, заключенного в письменной форме, должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 438 ГК РФ).
Дополнительные письменные соглашения сторонами не заключались.
Таким образом, доводы ответчика о том, что стороны достигли соглашения о внесении изменений в договор аренды не соответствуют материалам дела и не опровергают обстоятельств нарушения арендодателем условий договора аренды, фактического изменения условий данного договора ответчиком в одностороннем порядке.
Доводы ответчика о том, что ремонтные работы были завершены 21.03.2025г. (до направления истцом претензии от 22.03.2025г.) не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в любом случае завершение ремонта имело место с нарушением установленного договором срока. Кроме того, из содержания представленных в материалы дела скриншотов переписки усматривается, что 21.03.2025г. истец уведомила сотрудника ответчика направлении в их адрес досудебной претензии, текст которого дополнительно направлен в мессенджере. В ответ на данное сообщение, сотрудник ответчика указала, что передаст юристам, не сообщив истцу о завершении ремонта в помещении и готовности передать помещение по акту-приема передачи.
Проект акта приема-передачи помещения направлен арендодателем в адрес истца только 11.05.2025г.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводам о том, что арендатор ФИО1 была лишена возможности использовать арендуемое помещение по назначению, поскольку арендодателем ООО «Дидиси Консалтинг энд Проперти Менеджмент» в нарушение условий договора, в согласованный сторонами срок не был произведен ремонт помещения, сданного в аренду, помещение в пользование арендатору передано не было, а, следовательно, арендатор не мог использовать арендуемое помещение по причине, за которую она не отвечает, по вине арендодателя, что освобождает ФИО1 от обязанности по внесению арендной платы в спорный период.
В свою очередь ФИО1, действуя добросовестно, в связи с нарушением арендодателем условий договора, направила в его адрес требование о расторжении договора.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.
При этом, установив факт невозможности использования арендованного помещения по его назначению не по вине арендатора, а в связи с не проведением арендодателем в установленный договором срок ремонта, учитывая, что фактической передачи арендатору объекта аренды не произошло, суд пришел к выводу об обоснованности требования о взыскании с ответчика 54 180 рублей, составляющих сумму внесенного аванса по арендной плате.
Вопреки доводам ответчика, расторжение договора не является реализацией арендатором права на одностороннее расторжение договора, а обусловлено нарушением условий договора со стороны арендодателя, в связи с чем, оснований для применения положений п. 7.10. Договора аренды (о невозвратности авансового платежа) не имеется, поскольку при прекращении права аренды не по вине арендатора, основания для удержания арендодателем аванса отсутствуют.
В соответствии с положениями статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).
Суд также считает возможным применить положения ст. 395 ГК РФ, взыскав с ответчика в пользу истца проценты за пользование денежными средствами за период с 27.03.2025г. по дату фактического исполнения решения суда, составляющие по состоянию на 07.07.2025г. - размере 3 167 руб. 67 коп., исходя из расчета: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (74 дн.): 54 180 x 74 x 21% / 365 = 2 306,73 руб.; с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (29 дн.): 54 180 x 29 x 20% / 365 = 860,94 руб. Итого: 3 167,67 руб.
Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Как следует из материалов дела, истец понесла расходы на оплату услуг представителя в размере 40 000 рублей.
Суд, принимая во внимание обстоятельства настоящего спора, а именно: его характер, количество проведенных с участием представителя истца судебных заседаний, необходимость для истца составлять дополнительные процессуальные документы, предпринимать иные усилия в предусмотренных ГПК РФ формах для подтверждения обоснованности своих требований, руководствуясь принципами разумности и справедливости, принимая во внимание разъяснения Конституционного Суда РФ о необходимости установления баланса между правами лиц, участвующих в деле, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей.
Разрешая встречные исковые требования ООО «Дидиси Консалтинг энд Проперти Менеджмент» о взыскании с ФИО1 в счет компенсации убытков 689 000 рублей, выразившихся в стоимости ремонтных работ помещения, суд исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Согласно пункту 1 статьи 1064, 15 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.
Таким образом, при обращении с иском о взыскании убытков истец обязан доказать сам факт причинения ему убытков и наличие причинной связи между действиями (бездействием) причинителя вреда и наступившими последствиями, в то время как обязанность по доказыванию отсутствия вины в причинении убытков лежит на привлекаемом к гражданско-правовой ответственности лице.
Как установлено в ходе рассмотрения дела, условиями заключенного сторонами договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена обязанность арендодателя выполнить в помещении ремонтные работы за свой счет.
Обязанности арендатора компенсировать арендодателю затраты на произведенные ремонтные работы, в том числе в случае расторжения договора, условия договора не содержат.
Из буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений следует, что затраты на ремонт несет арендодатель самостоятельно, за свой счет.
Кроме того, суд также принимает во внимание, что в подтверждение несения соответствующий расходов ООО «Дидиси Консалтинг энд Проперти Менеджмент» представлены: договор подряда от 06.12.2024г. с ИП ФИО6, сметные локальные расчеты №, 2, 3, 4 от 06.12.2024г., справка о стоимости выполненных работ и затрат от 21.03.2024г., акты о приемке выполненных работ от 21.03.2024г.
При этом, доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, подтверждающих факт несения ООО «Дидиси Консалтинг энд Проперти Менеджмент» расходов по оплате стоимости ремонтных работ в размере 689 000 рублей, материалами дела не подтверждается.
Согласно п. 2.5. договора подряда, все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на указанный в договоре подрядчиком расчетный счет.
Доказательства, подтверждающие совершение соответствующих платежей (платежные поручения, выписки по счету и т.д.), в материалы дела не представлены.
Таким образом, факт несения обществом расходов не подтвержден, и, как следствие, факт причинения обществу убытков в размере понесенных на ремонт помещения расходов.
При таких обстоятельствах и с учетом изложенного, суд приходит к выводу, встречные исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 - удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Дидиси Консалтинг энд Проперти Менеджмент» и ФИО1.
Взыскать с ООО «Дидиси Консалтинг энд Проперти Менеджмент» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (ИНН <***>) сумму неосновательного обогащения внесенного по договору аванса в размере 54180 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27.03.2025г. по 07.07.2025г. в размере 3167 руб. 67 коп., продолжив начисление процентов с 08.07.2025г. на дату исполнения обязательства, расходы по оплате услуг представителя в размере 30000 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований истцу - отказать.
Встречные исковые требования ООО «Дидиси Консалтинг энд Проперти Менеджмент» к ФИО1 о взыскании убытков - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья: Г.А. Фаустова
Мотивированный текст решения в окончательной форме изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: Г.А. Фаустова