Гр.дело № 2-123/2025
39RS0011-01-2023-000628-67
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
04 июня 2025 г. г. Зеленоградск
Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Безруких Е.С.,
при секретаре Сингатулиной Л.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании
гражданское дело по иску администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» к ФИО1 о признании объекта самовольной постройкой, понуждении к ее демонтажу, прекращении права собственности, снятии с кадастрового учета, расторжении договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Администрация МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» обратилась в суд с указанным иском к ФИО1, в обоснование указав, что ФИО1 является арендатором земельного участка с КН № на основании договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на 49 лет. На основании соглашений сторон в договор были внесены изменения: изменен вид разрешенного использования – на застройку индивидуальными жилыми домами коттеджного типа 1-3 этажа. Согласно п. 4.4.1 договора было определено, что арендатор обязан выполнять все условия договора, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (п.4.4.2 договора). По условиям договора аренды арендатор обязан был до 01.12.2013 представить топографический план земельного участка для получения тех. условий, до 01.06.2015 получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома, до 01.01.2023 завершить строительство индивидуального жилого дома, подписав разрешение на ввод его в эксплуатацию, выполнив работы по благоустройству территории. Согласно сведениям из ЕГРН в границах земельного участка с КН № располагается объект с КН №, площадью 37,3 кв.м, с назначением – нежилое, наименование – котельная, однако фактически такого объекта на земельном участке не имеется. Факт отсутствия объекта установлен решением Зеленоградского районного суда от 12.01.2023 по делу № 2а-216/2023.
На основании изложенного, с учетом уточнения просили признать самовольной постройкой объект недвижимости, площадью 40.2 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> в границах земельного участка с №, и возложить на ответчика обязанность демонтировать указанный объект с КН №, площадью 40.2 кв.м в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу. Прекратить право собственности ответчика на объект недвижимости с КН № и снять его с кадастрового учета и в случае неисполнения решения суда ответчиком предоставить администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» право демонтажа (сноса) объекта недвижимости с КН № с последующим взысканием с ответчика произведенных расходов. Расторгнуть договор № № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с КН № и вернуть земельный участок в распоряжение администрации.
Решением Зеленоградского районного суда от 20.11.2023 заявленные администрацией МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» исковые требования были удовлетворены.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 20.02.2024 решение суда от 20.11.2023 было оставлено без изменения.
Определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13.05.2024 решение суда от 20.11.2023 и апелляционное определение от 20.02.2024 были отменены, дело направлено на рассмотрение в суд первой инстанции.
Представитель истца администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержала с учетом уточнения.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения иска возражала. Пояснила, что в силу объективных причин строительства дома на участке было не возможным. Оснований для признания спорного строения самовольной постройкой нет. Представила письменные возражения.
Выслушав пояснения сторон, исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
Решением Зеленоградского районного суда от 12.01.2023 было отказано в удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» о признании незаконным отказа от 24.08.2022 № 6012/01-23 в предоставлении земельного участка с КН № в собственность за плату и понуждении к такому предоставлению.
Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Калининградского областного суда от 26.04.2023 вышеуказанное решение было оставлено без изменения и вступило в законную силу.
Данными судебными актами было установлено, что ФИО1 является собственником нежилого здания, площадью 37,3 кв.м, расположенного по адресу<адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Зеленоградский район» и ФИО8 был заключен договор № № аренды земельного участка с КН №, площадью 600 кв.м, с разрешенным использованием - под нежилые помещения. Срок действия договора аренды 49 лет. Соглашением № № от ДД.ММ.ГГГГ в указанный выше договор аренды были внесены изменения, в том числе и в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка, который был изменен с «под нежилые помещения» на «для застройки индивидуальными жилыми домами коттеджного типа 1-3 этажа (включая мансардный). Договором купли-продажи, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9. и ФИО1, последняя приобрела в собственность здание котельной, площадью 37.3 кв.м и права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с КН №. Договор аренды, соглашение к нему были зарегистрированы в ЕГРН.
Согласно техническому паспорту на здание котельной, год постройки 1970, по состоянию на 24.10.2005 здание имело процент износа 50%, окна, двери разрушены. При этом по условиям заключенного соглашения, истец обязана была получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома в администрации в срок до 01.06.2015 и завершить строительство индивидуального жилого дома, подписав разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выполнив работы по благоустройству территории в срок до 01.01.2023. Установив, что наличие у ФИО1 зарегистрированного права собственности на здание котельной, которое фактически не существует, не является основанием для возникновения права, предусмотренного п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов ввиду его отсутствия на земельном участке, судебными инстанциями было отказано в удовлетворении заявленных требований.
По сведениям ЕГРН в границах земельного участка с КН № расположено нежилое здание котельной с КН № площадью 37,3 кв.м, год строительства 1970, на кадастровый учет поставлено 06.10.2010, на которое с 2013 года зарегистрировано право собственности ФИО1
В выездном судебном заседании по настоящему делу установлено, что на земельном участке с КН № строение имеется.
Согласно заключению эксперта № ЗЭ-043-2023 от 04.10.2023, выполненному ООО «СоюзЭксперт», объект, расположенный на земельном участке с КН № не соответствует данным, указанным в выписке ЕГРН на объект недвижимости с КН №, в части фактической площади объекта, его назначения - котельная и материала наружных стен. Находящийся в границах земельного участка объект является объектом капитального характера, соответствует требованиям градостроительных норм и правил, выявлены нарушения строительных норм и правил.
Оценивая указанное заключение эксперта, суд полагает его относимым и допустимым доказательством, объективно подтверждающим изложенные в нем обстоятельства и выводы. Выводы экспертов мотивированны, они обладают необходимой квалификацией, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения предупреждены.
Выполняя указание суда кассационной инстанции, с целью установления является ли расположенное на земельном участке с КН № здание, зданием с КН №, в том числе измененным в процессе восстановления или реконструкции, судом была назначена дополнительная судебная экспертиза. Согласно заключению эксперта № 1744/6-2-24 от 14.03.2025, выполненному КЛСЭ Минюста России, нежилое строение с КН № расположенное на земельном участке с КН № по адресу: г. <адрес>, подвергалось реконструкции. В ходе реконструкции параметры объекта не изменились, новый объект капитального строительства не возник.
Данное строение не соответствует п.9.2.1 и п. 9.2.4 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» и п.9.1 СП 15.13330.2012 «Каменные и армокаменные конструкции» в части способа кладки, толщины швов и примененного материала цокольной части наружных стен объекта исследования из силикатных кирпичей, отраженным также в первичной строительно-технической экспертизе № 33-043-2023 от 04.10.2023; п.3.1.15 СП 17.13330.2017 «Кровли», в связи с тем, что имеются просветы в поверхности кровли, что свидетельствует о негерметичном примыкании асбестоцементных листов; п.9.7.4 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», в связи с тем, что качество кладки стен и толщины швов нежилого строения не соответствуют нормативным требованиям, отраженным также в первичной строительно-технической экспертизе № 33-043-2023 от 04.10.2023.
Вместе с тем, данное строение не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Оценивая указанное заключение, суд полагает его также относимым и допустимым доказательством, объективно подтверждающим изложенные в нем обстоятельства и выводы. Выводы эксперта мотивированны, не противоречат выводам произведенной судебной экспертизы, эксперт обладает необходимой квалификацией, предупреждён об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. КЛСЭ Минюста России является государственным экспертным учреждением.
Согласно ч.1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Вопреки доводам истца, оснований считать здание с КН № самовольной постройкой у суда не имеется, как и не имеется оснований полагать, что данного здания не существует, а взамен него ответчиком выстроено другое строение, поскольку это опровергается заключением эксперта № 1744/6-2-24 от 14.03.2025.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что предусмотренных законом оснований для прекращения права собственности ФИО1 на здание с КН №, снятия его с кадастрового учета и сноса не имеется.
Несмотря на то, что спорное строение не соответствует требованиям СНиП, однако, как установлено судом, оно не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При таких обстоятельствах суд полагает, что расположением на арендованном ФИО1 земельном участке с КН № нежилого здания с КН №, права и законные интересы администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» не нарушены.
Доводы истца о том, что ФИО1 не осуществлено строительство индивидуального жилого дома в предусмотренные п.п.2.2.10, 4.4.11, 4.4.12 сроки, то есть до 01.01.2023, суд полагает не обоснованными.
Так материалами дела подтверждается, что после приобретения ДД.ММ.ГГГГ права аренды на земельный участок с КН № ФИО1 приступила к его освоению в соответствии с условиями договора аренды - для строительства индивидуального жилого дома, а именно: получила технические условия на подключение индивидуального жилого дома к инженерным сетям, заключила договоры об осуществлении технологического присоединения, оплатила стоимость технологического присоединения к инженерным сетям. Также ФИО1 оплачивалась арендная плата за земельный участок, обеспечивалась его уборка и поддержание в надлежащем состоянии.
При этом ФИО1 администрация отказала в выдаче ГПЗУ с КН № письмом от 19.06.2023 № И-458/МФЦ по причине расположения данного земельного участка, согласно действующим Правилам землепользования и застройки, в территориальной зоне Ж-3 - зоне застройки малоэтажными жилыми домами, основными видами разрешенного использования которой не предусмотрено размещение объектов индивидуального жилищного строительства.
Вместе с тем, администрацией МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области», как собственником и арендодателем земельного участка с КН №, не было предпринято мер к получению разрешения на использование условно разрешенного вида использования, либо изменению территориальной зоны, с тем, чтобы арендатор смог использования земельный участок по целевому назначению и выполнить условия договора аренды. Такое бездействие администрации, в совокупности с требованиями о сносе расположенного в границах участка принадлежащего ФИО1 строения, представляются суду не добросовестными.
В соответствии с п.п.3, 4 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Пунктами «г», «д» раздела 7 договора аренды предусмотрено, что основаниями к расторжению договора являются не исполнение арендатором одного из пунктов договора, нарушение сроков освоения земельного участка, установленных договором.
Однако, при изложенных выше обстоятельствах и исходя из положений ст. 450 ГК РФ, суд полагает допущенные ФИО1 нарушения не существенными и вызванными объективными причинами, в связи с чем не находит оснований для расторжения договора аренды, в том числе учитывая, что на нем расположен принадлежащий ответчице на праве собственности объект капитального строительства.
Таким образом, суд приходит к выводу, что заявленные администрацией МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии с ч.1 ст. 144 ГПК РФ, обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.
В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. (ч.3 ст. 144 ГПК РФ)
Исходя из обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что принятые в обеспечение иска администрации обеспечительные меры подлежат отмене.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» - отказать полностью.
Отменить меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Росреестра по Калининградской области на совершение регистрационных действий, связанных с регистрацией сделок по отчуждению земельного участка с кадастровым номером КН № площадью 600 квадратных метра, расположенного по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 19 июня 2025 года.
Мотивированное решение составлено 19 июня 2025 года.
Копия верна, подпись -
Судья, подпись - Е.С. Безруких