КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Дело № 3а-125/2022
УИД: 39ОS0000-01-2022-000069-08
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 августа 2022 года г. Калининград
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Шубина Д.В.
при секретаре Макаревской А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ИП ФИО1 к ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решений и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ :
ИП ФИО2 обратился с административным иском в суд, указав, что является арендатором земельных участков: № общей площадью 363157 кв.м., расположенного по месту ориентира: »; № общей площадью 1250417 кв.м., расположенного по месту ориентира: № общей площадью 367005 кв.м., расположенного по месту ориентира: ». На основании Постановления Правительства Калининградской области №829 от 18 ноября 2020 года кадастровая стоимость этих земельных участков по состоянию на 1 января 2020 года установлена в следующем размере: № – 2164415,72 рублей; № – 6714739,29 рублей; № – 2187349,80 рублей. Административным истцом была назначена оценка рыночной стоимости этих объектов недвижимого имущества. Согласно отчетам об оценке №492-2/12-2021К, №492/12-2021К, №492-1/12-2021К от 6 декабря 2021 года, изготовленным оценщиком ФИО3, рыночная стоимость арендуемых земельных участков по состоянию на 1 декабря 2021 года составляет: № – 1198000 рублей; № – 3376000 рублей; № – 1211000 рублей. Административный истец обратился в ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости этих участков. Решениями №№№, №, № от 27 декабря 2021 года в удовлетворении заявлений было отказано. Просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости № – 1198000 рублей; № – 3376000 рублей; № – 1211000 рублей по состоянию на 1 декабря 2021 года.
Административный истец ИП ФИО2 и его представитель ФИО4 уточненные административные исковые требования поддержали по изложенным в административном исковом заявлении обстоятельствам, указали, что административный истец планирует обратиться в Агентство по имуществу за выкупом арендуемых земельных участков.
Представитель административного ответчика ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО5 относительно заявленных требований возражала. Как следует из ее пояснений, права и законные интересы ИП ФИО2 как арендатора земельных участков №, № и № оспариваемыми решениями ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» и действующей кадастровой стоимостью не затронуты. Арендная плата установлена в твердой сумме по результатам аукциона, и не может быть снижена в связи с изменением кадастровой стоимостью. За выкупом земельных участков административный истец в уполномоченный орган не обращался. Кроме того, такое право не является безусловным.
Представитель заинтересованного лица Агентства по имуществу Калининградской области ФИО6 возражала против удовлетворения административного иска, поддержала данные представителем ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» пояснения, а также указала на то, что определенная отчетами об оценке №492-2/12-2021К, №492/12-2021К, №492-1/12-2021К от 6 декабря 2021 года стоимость земельных участков существенно ниже рыночной стоимости земель этой категории.
Административный ответчик Правительство Калининградской области, заинтересованные лица Управления Росреестра по Калининградской области, администрация Гурьевского муниципального округа о рассмотрении дела извещены надлежаще, их представители в судебное заседание не явились, не возражали против рассмотрения дела в их отсутствие. Как следует из письменного отзыва администрации Гурьевского муниципального округа, данное публичное образование не возражает против удовлетворения заявленных административных исковых требований.
С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.
В силу ч. 15 этой же статьи решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Федеральным законом N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.
В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).
В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:
1) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;
2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ;
3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ не осуществляется.
Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.
Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 г. №754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 декабря 2021 года. Таким образом, с указанной даты на территории Калининградской области подлежит применению положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ.
Установлено, что ИП ФИО2 является арендатором земельных участков: № общей площадью 363157 кв.м., расположенного по месту ориентира: »; № общей площадью 1250417 кв.м., расположенного по месту ориентира: ; № общей площадью 367005 кв.м., расположенного по месту ориентира: что подтверждается выписками из ЕГРН.
На основании Постановления Правительства Калининградской области от 18 ноября 2020 года №829 кадастровая стоимость этих земельных участков по состоянию на 1 января 2020 года установлена в следующем размере: № – 2164415,72 рублей; № 6714739,29 рублей; № – 2187349,80 рублей.
По инициативе ИП ФИО2 была произведена оценка рыночной стоимости земельных участков №, №, №. Согласно отчетам об оценке №492-2/12-2021К, №492/12-2021К, №492-1/12-2021К от 6 декабря 2021 года, изготовленным оценщиком ФИО3, рыночная стоимость арендуемых земельных участков по состоянию на 1 декабря 2021 года составляет: № – 1198000 рублей; № – 3376000 рублей; № – 1211000 рублей.
ИП ФИО2 6 декабря 2021 года обратился в ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков №, № № в размере их рыночной стоимости, установленной отчетами об оценке №492-2/12-2021К, №492/12-2021К, №492-1/12-2021К.
Решениями ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №№, №, № от 27 декабря 2021 года в удовлетворении заявлений было отказано. Такие решения обоснованы тем, что в отчетах у некоторых аналогов отсутствует дата публикации объявлений, не обосновано отнесение объектов оценки к неактивному рынку, не учтены существенные факторы стоимости для земель сельскохозяйственного назначения.
Заключением эксперта ФИО7 №10-07/ЭС-2022 отчеты об оценке №492-2/12-2021К, №492/12-2021К, №492-1/12-2021К от 6 декабря 2021 года признаны соответствующими законодательству об оценочной деятельности, а их выводы о рыночной стоимости оцениваемых объектов – обоснованными.
Данное заключение эксперта выполнено компетентным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оно содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки (сравнительный подход) и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер, возражений относительно его выводов от участвующих в деле лиц не поступило.
Относительно аргументов об отсутствии нарушений прав и законных интересов административного истца действующей кадастровой стоимостью земельных участков КН39:03:071001:17, КН39:03:071002:83 и КН39:03:071002:85 суд приходит к следующему.
Административное исковое заявление об оспаривании решения бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных главой 25 КАС РФ.
По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 указанной статьи, а именно: наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.
В п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28 разъяснено также, что с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
Согласно п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.
Цена названного земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ).
Земельные участки №, №, № относятся к землям сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – сельскохозяйственное использование. ИП ФИО2 как их арендатор в силу приведенной нормы закона имеет право на их выкуп. Наличие иных условий, позволяющих эту сделку, равно как и отсутствие заявления о выкупе в настоящее время, не может быть истолковано как отсутствие нарушения прав и законных интересов административного истца, исключающих обращение в суд с настоящим административным иском.
На основании изложенного следует отменить решения ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №№№, ОРС-№, ОРС-№ от 27 декабря 2021 года и признать, что рыночная стоимость арендуемых ИП ФИО2 земельных участков по состоянию на 1 декабря 2021 года составляет: № – 1198000 рублей; № – 3376000 рублей; № – 1211000 рублей.
Права административного истца, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости находящихся у него в аренде земельных участков, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этих земельных участков, равной рыночной.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ИП ФИО2 удовлетворить.
Признать незаконными и отменить решения ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №№№, №, № от 27 декабря 2021 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка № общей площадью 363157 кв.м., расположенного по месту ориентира: на дату 1 декабря 2021 года в размере его рыночной стоимости 1198000 (один миллион сто девяносто восемь тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка № общей площадью 1250417 кв.м., расположенного по месту ориентира: », на дату 1 декабря 2021 года в размере его рыночной стоимости 3376000 (три миллиона триста семьдесят шесть тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка № общей площадью 367005 кв.м., расположенного по месту ориентира: », на дату 1 декабря 2021 года в размере его рыночной стоимости 1211000 (один миллион двести одиннадцать тысяч) рублей.
Датой подачи заявлений об установлении кадастровой стоимости указанного земельных участков в размере их рыночной стоимости считать дату обращения административного истца в ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» – 6 декабря 2021 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 2 сентября 2022 года.
Судья Д.В. Шубин