Дело №2-1156/2025
26RS0017-01-2025-001456-47
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 июня 2025 года город Кисловодск
Кисловодский городской суд Ставропольского края под председательством судьи Домоцева К.Ю., при секретаре судебного заседания Гусейновой Д.К. с участием представителя истца и третьего лица ФИО1, представителя ответчика ФИО2 на основании доверенности ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Кисловодского городского суда гражданское дело по исковому заявлению управления по архитектуре, градостроительству и имущественным отношениям администрации города-курорта Кисловодска к ФИО2 о признании отсутствующим объекта недвижимости, снятии с кадастрового учета, исключении записи из ЕГРН,
установил:
администрация города-курорта Кисловодска обратилась с иском к ФИО2 о признании отсутствующим объекта недвижимости, снятии с кадастрового учета, исключении записи из ЕГРН.
В обоснование заявленных требований указано, что в рамках требования прокуратуры города-курорта Кисловодска управление по архитектуре, градостроительству и имущественным отношениям администрации города-курорта Кисловодска провело муниципальный земельный контроль с последующей передачей уведомления о выявлении самовольной постройки, с кадастровым номером №, в администрацию города-курорта Кисловодска, расположенной на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с/т «Олимпия» участок №.
Согласно выписки из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером №, имеет следующие характеристики: площадь 658 кв.м.; вид разрешенного использования: «для садоводства и огородничества», предоставлен в аренду на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., сроком до ДД.ММ.ГГГГ. На вышеуказанном земельном участке расположен объект капитального строительства с кадастровым номером №, представляющий собой здание-нежилое, садовый дом, количество этажей 1 ед., общей площадью 9.8 кв.м., на который зарегистрировано право собственности, так же объект капитального строительства с кадастровым номером №, представляющий собой здание-нежилое, садовый дом, степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах 10%, количество этажей-1 ед., на который зарегистрировано право собственности.
В результате выездного осмотра территории земельного участка с кадастровым номером № установлено, что в южной части земельного участка расположен некапитальный объект из метало-профиля, имеющий кадастровый №, ориентировочной площадью 9,8 кв.м., также указанный объект не имеет прочной связи с землей, без фундамента.
На территории вышеуказанного земельного участка залит ленточный фундамент, который имеет кадастровый №.
На территории вышеуказанного земельного участка отсутствуют иные объекты капитального и некапитального строительства.
В виду отсутствия прочной связи с землей, отсутствия инженерных коммуникаций, указанный объект можно отнести к объектам некапитального строительства.
Зарегистрированные объекты с кадастровыми номерами № обладают признаками некапитальных объектов.
На основании изложенного, истец просит суд:
-признать отсутствующими объекты недвижимости с кадастровыми номерами № по адресу: <адрес>, с/т «Олимпия», участок №.
-снять с кадастрового учета объекты недвижимости с кадастровыми номерами № по адресу: <адрес>, с/т «Олимпия», участок №.
-признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО2 на объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, № по адресу: <адрес>, с/т «Олимпия», участок №.
-исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ. и запись о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании представитель истца управления архитектуры, градостроительства и имущественным отношениям администрации города-курорта Кисловодска и третьего лица администрации города-курорта Кисловодска и ФИО1 поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске, просил суд исковые требования удовлетворить.
Представитель ответчика ФИО2 на основании доверенности ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями администрации не согласился, предоставил письменные возражения, суду пояснил, что два объекта недвижимости в фундаментами, зарегистрированы надлежащим образом, в связи с чем, просит в иске отказать.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещенный надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.
В соответствии с требованиями ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц. При этом, судом также учитываются разумные и процессуальные сроки рассмотрения дела.
Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд пришел к следующему.
На основании ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
В силу ст. ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
Как следует из материалов дела, согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, имеет следующие характеристики: площадь 658 кв.м; вид разрешенного использования: «для садоводства и огородничества», категория земель-земли населенных пунктов, адрес <адрес> с/т Олимпия, участок № предоставлен был в аренду ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ.(л.д.31-34)
В выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. указано, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> с/т Олимпия, участок № зарегистрировано право собственности на садовый дом, площадью 49,8 кв.м., кадастровый №, собственник ФИО2 (л.д. 23-26)
В выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. указано, что на земельном участке с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ, расположенном по адресу: <адрес> с/т Олимпия, участок № зарегистрировано право собственности на садовый дом, площадью 9,8 кв.м., кадастровый №. (л.д. 27-30)
Также из материалов дела следует, что согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 приобрел –садовый дом на земельном участке по адресу <адрес> с/т Олимпия, участок №, а по договору уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ., к ФИО2 перешло право аренды на указанный земельный участок.
Согласно технического паспорта на садовый домик по адресу <адрес> с/т Олимпия, участок №, садовый домик представляет собой нежилое строение, площадью 9,8 кв.м., к которому установлен (септик).
Право аренда на земельный участок, подтверждается договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ. №ф, а также постановлением администрации города-курорта <адрес> № от 12.01.2015г., о предоставлении в аренду указанного земельного участка ФИО4
В соответствии с частью 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.
В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 5 вышеуказанной статьи).
В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац 1 пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац 2 пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом, по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из содержания пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.
Из пункта 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что некапитальные строения, сооружения - это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений, в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", именно невозможность отнесения конкретного объекта к категории недвижимого имущества следует рассматривать в качестве одного из обстоятельств, при которых иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению.
Некапитальный характер спорного строения, являясь условием, исключающим возможность обращения с требованием о сносе самовольной постройки, вместе с тем в силу пункта 52 вышеуказанного Постановления признается достаточным основанием для удовлетворения иска о признании права отсутствующим.
Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу пункта 52 Постановления является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В целях выяснения являются ли объекты расположенные по адресу: по адресу <адрес> с/т Олимпия, участок №, самовольно возведенными или реконструированными, а также являются ли объектами капитального строительства назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Техгеострой».
Из заключения судебной строительно-технической, землеустроительной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ. следует:
-по первому вопросу-обследуемые объекты, расположенные по адресу: Ставропольский № с технической точки зрения являются самовольно возведенными. Исследуемый объект, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Ставропольский № №, на земельном участке с кадастровым номером №, на день обследования, является объектом капитального строительства-сооружением, строительство которого не завершено;
-по второму вопросу-объекты с кадастровыми номерами №, расположены в границах земельного участка с кадастровым номером № <адрес>;
-по третьему вопросу- объекты с кадастровыми номерами № расположенные на земельном участке с кадастровым номером № в <адрес>. № <адрес>, не соответствуют требованиям установленным статьей 30.1, «Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска», в части отступа от границ земельного участка.
Заключение судебной экспертизы в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы обоснованы. В обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении эксперта документов, выводы основываются на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе. При таких обстоятельствах суд полагает, что заключение судебной экспертизы отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, оснований сомневаться в его правильности отсутствуют. Кроме того, следует отметить, что данное заключение эксперта не противоречит совокупности имеющихся в материалах дела доказательств.
Согласно п. 10,13 ст. 1 ГрК РФ объекты капитального строительства могут создаваться только в процессе строительства, оно представляет собой поэтапное выполнение проектных, монтажных, пусконаладочных работ.
К основным признакам объектов капитального строительства можно отнести прочную связь с землей, и наличие заглублённого фундамента, не возможность перемещения объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, в качестве дополнительных признаков можно обозначить наличие инженерных коммуникаций.
В виду отсутствия прочной связи с землей, отсутствия инженерных коммуникаций, указанный объект можно отнести к объектам некапитального строительства.
В соответствии с п.2 ч.17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешение на строительство объектов некапитального строительства не требуется.
Исходя из ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ следует, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Ответчиком не представлено, доказательств, что он обращался с уведомлениями о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома по вышеуказанному адресу.
Таким образом, усматриваются признаки нарушения, предусмотренные ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно использование земельного участка не в соответствии с установленным видом разрешенного использования (соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов) и признаки нарушения требований ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в части отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства, а также признаки нарушения, предусмотренные ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом установлено, что спорные объекты, зарегистрированы в ЕГРН в качестве недвижимого имущества, в действительности объект с кадастровым номером26:34:060111:228 таковым не является, поскольку у него отсутствуют признаки недвижимости, а именно: наличие фундамента, прочной связи его с землей не имеется, есть возможность его демонтажа и переноса в другое место без значительного ущерба, в связи с чем, факт его регистрации в реестре в качестве недвижимого имущества противоречит требованиям действующего законодательства.
Следовательно, правовые основания для регистрации в ЕГРН за ФИО2 права собственности на объект - недвижимости расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> отсутствуют, в связи с чем, исковые требования администрации о признании отсутствующим объекта с кадастровым номером № являются законными и подлежащими удовлетворению.
Таким образом, спорный объект, права на который в ЕГРН зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности на такое имущество ответчика, нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.
В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
При этом суд принимает внимание то обстоятельство, что требования о необходимости получения разрешительной документации и государственной регистрации права установлены только в отношении недвижимости как категории гражданского права. В том случае, если объект является вспомогательным (хозяйственной постройкой) и не имеет самостоятельного назначения, такие объекты не могут рассматриваться в качестве отдельных объектов гражданских прав. В связи с отсутствием у данного объекта качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.
Поскольку спорный объект является не капитальным строением, не относится к недвижимому имуществу, расположен на земельном участке, имеющим своего собственника (истец по делу), права которого нарушаются оспариваемой государственной регистрацией, в подобной ситуации нарушенное право истца может быть восстановлено путем исключения из реестра записи о праве собственности ответчика на спорный объект.
При таких обстоятельствах, в связи с признанием отсутствующим объекта недвижимости-расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с/т Олимпия, участок №, суд считает необходимым исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ.
В удовлетворении исковых требований заявленных в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, участок №, надлежит отказать, поскольку данный объект недвижимости является объектом капитального строительства, согласно заключению эксперта.
Данный объект, в части отступа, расположен от границы земельного участка менее трех метров на минимальном расстоянии 2,54 м до 3,53м, что не соответствует требованиям ст. 30.1 «Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска, утвержденных Постановлением администрации города-курорта Кисловодска от ДД.ММ.ГГГГ. № с изменениями от ДД.ММ.ГГГГ. №.
Поскольку это объект незавершенного строительства, а параметры строительства и их изменение регулируются нормами ГрК РФ (ст.40), и несоответствие отступа спорного объекта до границы земельного участка установленным нормам, возможно устранить способом указанным в ГрК РФ, либо иным способом, путем изменения границ земельного участка, либо изменением конфигурации фундамента, суд считает, что исковые требования в этой части относительно земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковое заявление управления по архитектуре, градостроительству и имущественным отношениям администрации города-курорта Кисловодска к ФИО2 о признании отсутствующим объекта недвижимости, снятии с кадастрового учета, исключении записи из ЕГРН –удовлетворить в части.
Признать отсутствующим объект недвижимости с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с/т «Олимпия», участок №, отказав в удовлетворении требований в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №.
Снять с кадастрового учета объект недвижимости с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, с/т «Олимпия», участок №, отказав в удовлетворении требований в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №.
Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО2 на объект недвижимости с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, с/т «Олимпия», участок №, отказав в удовлетворении требований в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №.
Исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ., отказав в удовлетворении требований об исключении записи о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его принятия, путем подачи апелляционной жалобы через Кисловодский городской суд.
Судья Домоцев К.Ю.
Мотивированное решение суда изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ
Судья К.Ю.Домоцев