64RS0022-01-2022-001734-84
Дело № 2-1092/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 ноября 2022 год г. Маркс
Марксовский городской суд Саратовской области в составе:
председательствующего судьи Мурго М.П.,
при секретаре Погониной И.А
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО8, ФИО2, ФИО9 к администрации Марксовского муниципального района Саратовской области, о возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка,
установил:
истцы обратились в Марксовский городской суд Саратовской области с исковым заявлением к администрации Марксовского муниципального района Саратовской области (далее – администрация ММР), о возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка. Свои требования мотивируют тем, что они являются правообладателями наследственного имущества ФИО3, умершего ДД.ММ.ГГГГ, по праву универсального правопреемства, на земельный участок с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного <адрес>, почтовый адрес: <адрес> КФХ ФИО3), площадью 298414 кв.м. Сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные» на основании договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 06 августа 1993 года, заключенного между арендодателем - администрацией ММР и арендатором – главой КФХ ФИО3, зарегистрированного в реестре за № от 07 августа 1993 года. Данный договор аренды земель сельскохозяйственного назначения не был расторгнут ни наследодателем ни наследником, соответственно продолжает срок своего действия. В 2018 году истцам стало известно, что с 2012 года спорный земельный участок на праве аренды принадлежал ФИО13, а в последствии ФИО6 Решением Марксовского городского суда Саратовской области по делу № от 27 августа 2020 года исключены записи о регистрации права аренды в отношении ФИО13, ФИО6, а также не верно сформированные земельные участки были сняты с кадастрового учета. 02 августа 2022 года истцы провели межевание земельного участка и установили границы согласно картографического материала, утвержденного администрацией ММР от 1993 года. 22 августа 2022 года истцы обратились в администрацию ММР с заявлением о продлении срока аренды земельного участка, на что получили отказ, изложенный в письме № от 01 сентября 2022 года. Указывая, что у администрации ММР отсутствуют правовые основания для отказа истцам в реализации их прав на продление договора аренды земельного участка, просят суд признать недействительным (ничтожным) отказ администрации ММР Саратовской области о продлении действия договора аренды спорного земельного участка; возложить на администрацию ММР Саратовской области обязанность предоставить истцам спорный земельный участок в порядке, предусмотренном пп.32 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ, в аренду без проведения торгов, сроком на 25 лет.
Истцы ФИО1, ФИО8, ФИО2, ФИО5, представитель истцов – ФИО10, действующая на основании доверенностей, в судебное заседание не явились, в представленном заявлении просили рассмотреть дело без своего участия, заявленные требования поддержали в полном объеме.
Представитель ответчика администрации ММР – ФИО11, действующая на основании доверенности от 13 мая 2022 года сроком на один год, в судебное заседание не явилась. В представленном заявлении просила рассмотреть дело в отсутствии представителя администрации ММР, решение вынести на усмотрение суда.
Исходя из положений ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав объяснения участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В силу ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.
Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года №171-ФЗ, вступившей в силу с 01 марта 2015 года).
В соответствии с ч. 1 ст. 28 ЗК РФ (ред. от 28 декабря 2013 года до принятия Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
Согласно пунктам 2, 3 ст. 22 ЗК РФ в указанной редакции, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
В силу положений п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, введенной с 01 марта 2015 года, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В ходе рассмотрения заявленных требований судом установлено, что вступившим в законную силу 06 октября 2020 года решением Марксовского городского суда Саратовской области от 27 августа 2020 года по делу № удовлетворены исковые требования ФИО4, ФИО8, ФИО2, ФИО5 к администрации Марксовского муниципального района Саратовской области, ФИО6, о признании недействительным постановлений органа местного самоуправления, договоров аренды земельного участка, договоров замены стороны в обязательстве, применения последствий недействительности сделок, снятии земельных участков с кадастрового учета.
Пунктом 2 ст. 13 ГПК РФ определено, что вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организацией и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
В соответствии с ч.1 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Указанным решением установлено и, с учетом субъектного состава рассмотренного ранее спора, нет необходимости доказывать, что спорный земельный участок на праве аренды принадлежал, умершему ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, после смерти арендатора его права и обязанности по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения перешли к его наследникам - истцам по настоящему делу, в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент.
Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 06 августа 1993 года заключенный между администрацией ММР и умершим ДД.ММ.ГГГГ главой КФХ ФИО3 сроком на 25 лет, зарегистрированный в реестре за № от 07 августа 1993 года, не расторгался.
При этом, суд, принимая такое решение, исходил из того, что единое землепользование, общей площадью 64 га, из которых 52 га пашни, 12 га выгона (пастбищные земли), расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащее ранее крестьянскому (фермерскому) хозяйству ФИО3, а ныне наследникам ФИО1, ФИО2, ФИО8, ФИО5, обрабатываются наследниками под выращивание сельскохозяйственных культур.
Со ссылкой на положение ст. 1112 ГК РФ, суд указал, что имущественные права и обязанности входят в состав наследства, в связи с чем, смерть арендатора влечет не прекращение обязательства, а перемену соответствующего лица в обязательстве, когда права и обязанности должника переходят к его наследникам или иным лицам, указанным в законе или договоре.
В силу положений ч. 2 ст. 209 ГПК РФ, после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.
Одним из правовых свойств законной силы судебного решения является свойство исключительности судебного решения, которое состоит в недопустимости возбуждения, разбирательства и разрешения судом дела по иску, тождественному с первоначальным, спор по которому ранее разрешен судом.
Пунктом 5 договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 06 августа 1993 года, заключенного между арендодателем - администрацией ММР и арендатором – главой КФХ ФИО3, ныне истцами по настоящему спору, зарегистрированного в реестре за № от 07 августа 1993 года, предусмотрено, что изменения условий договора аренды, его расторжение и прекращение допускается по соглашению сторон.
Указанный договор содержит все существенные условия, не противоречит действующему законодательству, прошел регистрацию в администрации Марксовского района 07 августа 1993 года, был признан судом действующим. Срок договора установлен сторонами на 25 лет.
Судом установлено, что 01 сентября 2022 года ответчиком - администрацией ММР истцам отказано в удовлетворении заявления о продлении договора аренды земельного участка от 06 августа 1993 года, о замене стороны правопреемника в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка от 06 августа 1993 года, отсутствием зарегистрированных прав в Едином государственном реестре недвижимости ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №.
В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст.422 ГК РФ).
Положения ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, введены Федеральным законом от 30 июня 2008 года № 108-ФЗ и вступили в силу с 02 июля 2008 года, тогда как договор аренды заключен сторонами 06 августа 1993 года.
Таким образом, в отсутствии возражений сторон, договор аренды от 06 августа 1993 года между администрацией ММР и ныне - наследниками главы КФХ ФИО3, соответственно истцами по настоящему спору продлен на неопределенный срок по правилам, предусмотренным п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Исходя из этого на момент обращения истцов с заявлением от 22 августа 2022 года в адрес администрации ММР о продлении действия договора аренды от 06 августа 1993 года, замене стороны на правопреемников, с учетом вступившего в законную силу решения Марксовского городского суда Саратовской области от 27 августа 2020 года между сторонами существовали арендные отношения.
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 60 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В ст. 617 ГК РФ закреплено сохранение договора аренды в силе при изменении сторон. В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, право аренды переходит к наследнику, если законом или договором не установлено иное. Права и обязанности по договору аренды земельного участка не могут быть переданы лицу, лишенному права на получение наследства в установленном законом порядке. В случае если наследников несколько, вопрос о праве аренды разрешается соглашением между ними, а при отсутствии согласия - судом. Арендодатель не вправе отказать наследнику арендатора во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (например, выполнение определенных работ в счет арендной платы).
Изложенные нормы закона не содержат ограничений во вступлении наследников в права аренды земельным участком, который находился в аренде у наследодателя. Не содержит таких ограничений ни земельный Кодекс, ни закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Правило о переходе к наследнику прав и обязанностей арендатора недвижимого имущества диспозитивное. Смысл нормы о переходе к наследникам арендатора прав и обязанностей по договору заключается не в том, чтобы констатировать, что обязательство, как правило, не прекращается смертью гражданина - это положение закреплено в общих нормах ст. 418 ГК РФ. Напротив, в ч. 1 п. 2 ст. 617 ГК РФ установлено, что стороны при заключении договора аренды могут оговорить условие, по которому договор прекращается в связи со смертью гражданина - арендатора.
Более того, в соответствии с ч. 2 п. 2 указанной нормы закона права и обязанности могут не перейти на наследника, даже если прямого запрета на это в договоре нет. Данная норма является еще одним исключением из правил ст. 418 ГК РФ, согласно которым обязательство прекращается смертью гражданина, если оно было неразрывно связано с его личностью и в этом случае арендодатель наделен правом отказать наследнику во вступлении в обязательство, если арендные отношения были обусловлены всего лишь личными качествами арендатора. Личный характер обязательства должен определяться с учетом конкретных обстоятельств, которых, по мнению суда, в ходе рассмотрения заявленных требований не установлено.
Истцы, как наследники, принявшие часть наследственного имущества согласно свидетельства о праве на наследство по закону от 06 сентября 2006 года, с даты открытия наследства – 13 апреля 2004 года, на основании положений ст. 1152 ГК РФ считаются принявшими наследство в целом, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. При этом, все права и обязательства по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от 06 августа 1993 года перешли к истцам, которые пользуются названным земельным участком до настоящего времени в соответствии с его целевым назначением, что не опровергнуто стороной ответчика.
Фактически земельный участок из владения истцов не изымался, иными лицами, кроме истцов, в соответствии с видом разрешенного использования, не использовался. Доказательств обратного, в нарушении положений ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что отказ администрации ММР в возобновлении действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 06 августа 1993 года на новый срок, замене стороны на правопреемников, изложенный в письме от 01 сентября 2022 года №, является не соответствующим закону.
Согласно п.п. 32 п. 2 ст. 39.6 ЗК договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, может быть заключен без проведения торгов только в случае предоставления земельного участка арендатору, если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с условиями, предусмотренными пунктом 3 пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, к которым среди прочего относятся следующие условия: земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов; на момент заключения нового договора аренды земельного участка имеются предусмотренные подпунктом 1 - подпунктом 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления земельного участка без проведения торгов.
В силу положений ст. 13 ГК РФ и ст. 61 ЗК РФ ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что истцами соблюдены все установленные законом условия для продления договора аренды без проведения торгов, органом местного самоуправления не представлено доказательств использования земельного участка с нарушением действующего договора и земельного законодательства, отсутствуют основания предусмотренные ст. 39.16 ЗК РФ для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Указанное свидетельствует о недействительном отказе администрации ММР в удовлетворении заявления истцов от 22 августа 2022 года и нарушении их прав и законных интересов. В связи с чем, отказ администрации ММР о продлении действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, выраженный в письме № от 01 сентября 2022 года, является незаконным и подлежит отмене, как нарушающий права истцов на приобретение земельного участка в аренду, поскольку истцы являются арендаторами спорного земельного участка, за предоставлением которого они обратились в орган местного самоуправления.
С целью восстановления нарушенного права истцов, суд находит подлежащими удовлетворению заявленные требования о предоставлении им испрашиваемого земельного участка, в порядке, предусмотренном нормами действующего законодательства в области земельных правоотношений, в аренду без проведения торгов.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд
решил:
исковые требования удовлетворить.
Признать недействительными, отказ администрации Марксовского муниципального района Саратовской области о продлении действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного <адрес> КФХ ФИО3, площадью 298414 кв.м., выраженный в письме № от 01 сентября 2022 года.
Обязать администрацию Марксовского муниципального района Саратовской области предоставить ФИО4, ФИО2, ФИО8, ФИО7 земельный участок с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного <адрес> КФХ ФИО3), площадью 298414, в порядке, предусмотренном пп.32 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, в аренду без проведения торгов.
Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.П. Мурго