Дело № 62RS0004-01-2022-003417-16
(производство № 2-2958/2022)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Рязань 28 октября 2022 года
Советский районный суд г. Рязани в составе председательствующего судьи Ерофеевой Л.В.,
при секретаре Лопоухове Р.Ю.,
с участием представителя истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО3 к администрации г. Рязани, гаражно-строительному кооперативу «Путеец» о признании права собственности на самовольно реконструированные здания,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчикам, мотивируя тем, что на основании договора от дд.мм.гггг. купли-продажи доли земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1124,3 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обслуживание производственных зданий и сооружений, расположенного по адресу: <адрес> ему принадлежит на праве собственности 1/3 доли указанного земельного участка; другая доля земельного участка в размере 2/3 зарегистрирована на праве собственности за ГКС «Путеец, который стал собственником всего земельного участка на основании договора купли-продажи земельного участка от 27.091.2010, заключенного между ОАО «Рязанский шпалопропиточный завод» и ГКС «Путеец». Границы земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> состоят на государственном кадастровом учёте. На земельном участке расположены гаражные боксы, которые зарегистрированы за ним на праве собственности, а именно нежилые здания – боксы №№. Все указанные гаражные боксы возведены в период 1985 года членами ГСК собственными силами, хозспособом из различных материалов.
В период 2017 – 2019 года им произведён капитальный ремонт и реконструкция части гаражных боксов, принадлежащих ему на праве собственности, путём их объединения и внутреннего переустройства. В настоящее время, согласно сведений технического паспорта БТИ по состоянию на дд.мм.гггг., реконструированные путём объединения гаражные боксы образованы в здание общей площадью 231,4 кв.м, назначение – нежилое, этаж 2, площадь 1 этажа 120,2 кв.м, площадь дд.мм.гггг. кв.м; здание площадью 193,9 кв.м, этаж 1, назначение – нежилое. Согласно заключениям специалиста-эксперта ФИО5 от дд.мм.гггг., нежилое здание общей площадью 231,4 кв.м по адресу: <адрес> а/к «Путеец» образовано путём объединения и реконструкции объектов недвижимости – зданий гаражных боксов №№; нежилое здание площадью 193,9 кв.м по адресу: <адрес>, а/к «Путеец» образовано путём объединения и внутренней перепланировки объектов недвижимости – зданий гаражных боксов №№ данные здания расположены на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, принадлежащем на праве общей дольевой собственности ему, истцу, и а/к «Путеец» в долях 1/3 и 2/3 соответственно.
В период декабря 2020 года ввиду объединения гаражных боксов и их реконструкции он обращался в администрации г. Рязани с письменным заявлением о выдаче акта ввода в эксплуатацию на реконструированные здания, письмом от дд.мм.гггг. ему указано, что такой акт не выдавался.
Согласно заключениям эксперта ФИО5 от дд.мм.гггг., после исследования вновь образованных объектов недвижимости сделаны выводы о том, что они соответствуют требованиям строительных норм и правил, другим обязательным нормативам в области строительства, предъявляемым к зданиям подобного типа, не нарушают прав и законных интересов третьих лиц, не создают угрозы жизни и здоровью граждан.
Ссылаясь на то, что он принимал меры для легализации возведённых путём переоборудования и реконструкции зданий, в выдаче акта ввода в эксплуатацию этих зданий ему отказано, при этом самовольная постройки им не производилась, а с письменного согласия а/к Путеец произведён ремонт, объединение гаражных боксов и их реконструкция, истец просил:
- сохранить в реконструированном виде здание, назначение – нежилое, общей площадью 231,4 кв.м, этаж – 2, расположенное по адресу: <адрес>, а/к «Путеец»;
- признать за ним право собственности на здание, назначение – нежилое, этаж – 2, общей площадью 231,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> а/к «Путеец»;
- сохранить в реконструированном виде здание, назначение – нежилое, общей площадью 193,9 кв.м, этаж – 1, расположенное по адресу <адрес>, а/к «Путеец»;
- признать за ним право собственности на здание, назначение – нежилое, этаж – 1, общей площадью 193,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, а/к «Путеец»;
- внести соответствующие изменения в сведения ЕГРН о записи регистрации права собственности за ним, ФИО3, на нежилые здания – боксы: №, кадастровый №, площадью 25,8 кв.м; №, кадастровый №, площадью 25,2 кв.м; №, кадастровый №, площадью 25,3 кв.м; №, кадастровый №, площадью 26,9 кв.м; №, кадастровый №, площадью 25,8 кв.м; №, кадастровый №, площадью 28,4 кв.м; №, кадастровый №, площадью 29,0 кв.м; №, кадастровый №, площадью 28,7 кв.м; №, кадастровый №, площадью 32,2 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, а/к «Путеец»;
- внести соответствующие изменения в сведения кадастрового учёта в части характеристик объектов недвижимости: нежилых зданий – боксов №№ по адресу: <адрес>, а/к «Путеец».
В судебное заседание истец ФИО3, извещённый о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не явился, о причинах неявки суд не известил, об отложении судебного разбирательства дела не просил.
Представитель истца ФИО1, действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала, и уточнила, просила:
- признать за ФИО3 право собственности на здание, назначение – нежилое, этаж – 2, общей площадью 231,4 кв.м, распложенное по адресу: <адрес>, а/к «Путеец»;
- признать за ФИО3 право собственности на здание, назначение – нежилое, этаж – 1, общей площадью 193,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, а/к «Путеец»;
- внести соответствующие изменения в сведения ЕГРН о записи регистрации права собственности за ФИО3 на нежилые здания – боксы:
№, кадастровый №, площадью 25,8 кв.м;
№, кадастровый №, площадью 25,2 кв.м;
№, кадастровый №, площадью 25,3 кв.м;
№, кадастровый №, площадью 26,9 кв.м;
№, кадастровый №, площадью 28,4 кв.м;
№, кадастровый №, площадью 29,0 кв.м;
№, кадастровый №, площадью 28,7 кв.м;
№, кадастровый №, площадью 27,9 кв.м;
№, кадастровый №, площадью 29,4 кв.м;
№, кадастровый №, площадью 32,2 кв.м,
расположенные по адресу: <адрес>, а/к «Путеец»;
- внести соответствующие изменения в сведения кадастрового учёта в части характеристик объектов недвижимости: нежилых зданий – боксов №№ по адресу: <адрес>, а/к «Путеец».
Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании иск ФИО3 не признала, поддержав доводы, изложенные в письменных возражениях на иск, о том, что разрешение на строительство (реконструкцию) принадлежащих ему объектов недвижимого имущества истец не получал; доказательств того, что им были приняты надлежащие меры к легализации самовольно реконструированных зданий, в суд не представил; приложенные к исковому заявлению заключения специалиста-эксперта не могут быть признаны допустимым доказательством, подтверждающим соответствие самовольных построек требованиям строительных и иных обязательных норм и правил, так как в данных заключениях не указано, в какой территориальной зоне находится земельный участок, на котором расположены реконструированные здания, соответственно не сделан вывод о соответствии объектов исследования видам разрешённого использования земельного участка, не указано функциональное назначение этих зданий, не указан процент застройки земельного участка.
Представитель ответчика гаражно-строительного кооператива «Путеец», извещённого о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил письменное заявление о признании исковых требований ФИО3
Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) определена как изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В судебном заседании установлено, что ФИО3 и ГСК «Путеец» по праву общей долевой собственности (в долях 1/3 и 2/3 соответственно) принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1219 +/- 12,22 кв.м, категория земель: земли населённы пунктов, вид разрешённого использования: обслуживание производственных зданий и сооружений, в пределах которого расположен 21 объект недвижимого имущества, в том числе объекты с кадастровыми номерами №.
Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН от дд.мм.гггг. №.
ФИО3 1/3 доля в праве собственности на указанный земельный участок приобретена у ГСК «Путеец» на основании договора купли-продажи доли земельного участка от дд.мм.гггг., в редакции дополнительного соглашения к этому договору от дд.мм.гггг., согласно которому на отчуждаемой 1/3 доле земельного участка расположены принадлежащие истцу гаражные боксы №, №, №, №, №, №, №, №, №, № и №.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, нежилые помещения – гаражные боксы № (кадастровый №), № (кадастровый №), № (кадастровый №), № (кадастровый №), № (кадастровый №), № (кадастровый №), № (кадастровый №) истец приобрёл на основании договоров дарения от дд.мм.гггг., нежилые помещения – гаражные боксы № (кадастровый №), № (кадастровый №), № (кадастровый №) – на основании договоров купли-продажи от дд.мм.гггг., нежилое помещение – гаражный бокс № (кадастровый №) – на основании договора купли-продажи от дд.мм.гггг..
В 2017-2019 годах ФИО3 была произведена реконструкция принадлежащих ему нежилых помещений – гаражных боксов №, №, № и № путём их объединения, возведения метало-конструкций (стойки, балки), надстройки второго этажа. В результате создан новый объект недвижимого имущества – мастерская по обслуживанию машин общей площадью 231,4 кв.м, из них площадь 1 этажа – 120,2 кв.м, площадь 2 этажа – 111,2 кв.м. Технические характеристики указанного объекта – нежилого здания и состав входящих в него помещений (на 1 этаже – мастерская, санузел, щитовая, котельная, на 2 этаже – 3 кабинета, 2 санузла, туалет, раздевалка, душевая, комната ожидания, два коридора и подсобное помещение) зафиксированы в техническом паспорте на здание мастерской, составленном по состоянию на дд.мм.гггг. Рязанским отделением филиала по Центральному федеральному округу АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное БТИ».
В тот же период времени истец произвёл реконструкцию принадлежащих ему нежилых помещений – гаражных боксов №, №, №, №, №, № путём их объединения и увеличения высоты стен. В результате создан новый объект недвижимого имущества – мастерская по обслуживанию машин общей площадью 193,9 кв.м. Технические характеристики указанного объекта – нежилого здания и состав входящих в него помещений (5 помещений мастерских, подсобное помещение и котельная) зафиксированы в техническом паспорте на здание мастерской, составленном по состоянию на дд.мм.гггг. Рязанским отделением филиала по Центральному федеральному округу АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное БТИ».
Данные обстоятельства подтверждаются, в частности, заключениями эксперта ФИО5 № от дд.мм.гггг. и № от дд.мм.гггг..
Согласно заключению эксперта ФИО5 № от дд.мм.гггг., реконструированные истцом нежилые здания общей площадью 231,4 кв.м и 193,9 кв.м расположены в кадастровых границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с учётом значений допустимых погрешностей измерений.
Как усматривается из выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, данный участок имеет вид разрешённого использования: обслуживание производственных зданий и сооружений.
Стороной истца в суд представлена справка кадастрового инженера ООО «Стройальянс» ФИО7 о том, что указанный выше земельный участок, согласно Правилам землепользования и застройки города Рязани, расположен в территориальной зоне <адрес> «Зона многофункционального делового, общественного и коммерческого назначения», для которой к числу основных видов разрешённого использования отнесены служебные гаражи, автомобильные мойки, ремонт автомобилей.
Таким образом, разрешённое использование земельного участка допускает создание на нём объектов недвижимости, предназначенных для обслуживания (производства ремонта) автомобилей.
Согласие ГСК «Путеец» на реконструкцию принадлежащих ему нежилых помещений истцом было получено, что подтверждается письмом председателя Правления ГСК «Путеец» ФИО8 от дд.мм.гггг..
В соответствии со статьёй 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое является документом, подтверждающим соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
До начала реконструкции ФИО3 в органы местного самоуправления за выдачей разрешения на строительство не обращался, проектная документация на реконструкцию принадлежащих ему нежилых зданий (гаражных боксов) не составлялась.
дд.мм.гггг. – после окончания работ по реконструкции принадлежащих ему объектов недвижимого имущества ФИО3 обращался в администрацию г. Рязани с заявлением о выдаче акта ввода в эксплуатацию реконструированных объектов: здания общей площадью 231,4 кв.м и здания площадью 193,9 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, а/к «Путеец», к которому прикладывал копию договора купли-продажи доли земельного участка от дд.мм.гггг. и доп. соглашения к нему от дд.мм.гггг., копию выписки из КГРН в отношении земельного участка, а также копии технических паспортов от дд.мм.гггг. на созданные в результате реконструкции объекты.
На указанное заявление письмом от дд.мм.гггг. начальником управления капитального строительства администрации г. Рязани был дан ответ об отсутствии в администрации г. Рязани информации о разрешениях на строительство и актах ввода объектов в эксплуатацию, выданных до дд.мм.гггг., а также о том, что разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию заявленных объектов капитального строительства администрацией г. Рязани с дд.мм.гггг. не выдавались.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 26 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от дд.мм.гггг. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно заключениям эксперта ФИО5 № от дд.мм.гггг. и № от дд.мм.гггг., созданные в результате реконструкции принадлежащих истцу гаражных боксов 2-этажное нежилое здание общей площадью 231,4 кв.м и одноэтажное нежилое здание общей площадью 193,9 кв.м соответствует требованиям Сводов Правил, СНиП, СанПиН, ГОСТ, Технического регламента о безопасности зданий и сооружений. Требования строительных, санитарных, противопожарных норм, а также Технического регламента о безопасности зданий и сооружений выполняются, помещения пригодны для безопасной эксплуатации по назначению и не создают угрозы жизни и здоровью граждан.
Выводы, изложенные в представленных стороной истца экспертных заключениях, представителем администрации г. Рязани не оспорены и не опровергнуты.
Доказательств того, что спорные объекты недвижимости не соответствуют требованиям строительных, градостроительных, санитарных, противопожарных норм и правил, стороной ответчика не представлено.
Доводы об отсутствии в заключениях эксперта ФИО5 исследования процента застройки земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> суд находит несостоятельными, поскольку из материалов дела однозначно усматривается, что созданные в результате реконструкции нежилые здания занимают территорию, на которой ранее располагались принадлежащие истцу гаражные боксы, в связи с чем процент застройки земельного участка по существу не изменился.
На основании анализа представленных доказательств, стороной ответчиков не опровергнутых, суд приходит к выводу о том, что созданные в результате объединения и реконструкции принадлежащих ФИО3 нежилых зданий (гаражных боксов) нежилые здания площадью 241,4 кв.м и 193,9 кв.м расположены на земельном участке, принадлежащем истцу по праву общей долевой собственности, относящемся к градостроительной зоне <адрес>, вид разрешённого использования которого допускает размещение мастерских по обслуживанию (ремонту) автомобилей, при этом после реконструкции указанные нежилые здания соответствуют установленным законом требованиям к такого рода объектам и их сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу о том, что иск ФИО3 о признании за ним права собственности на созданные в результате реконструкции нежилые здания является обоснованным и подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьёй 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», устанавливающей особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости, в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.
Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости, за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав. В случае, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет образованных объектов недвижимости осуществляется без одновременной государственной регистрации прав на них, снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственной регистрацией прав на образованные объекты недвижимости.
Таким образом, поскольку существование исходных объектов недвижимости – гаражных боксов №№, принадлежащих ФИО3, в результате их объединения и реконструкции прекратилось, а на их месте образовались новые объекта недвижимости, из Единого государственного реестра недвижимости подлежат исключению сведения об исходных объектах недвижимости и прав на них истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО3 (паспорт <данные изъяты>) удовлетворить.
Признать за ФИО3 право собственности на здание, назначение – нежилое, число этажей – 2, общей площадью 231,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, а/к «Путеец».
Признать за ФИО3 право собственности на здание, назначение – нежилое, число этажей - 1, общей площадью 193,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, а/к «Путеец».
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об объектах недвижимости и правах на них ФИО3 в отношении: нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 25,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, а/к «Путеец», бокс № нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 25,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, а/к «Путеец», бокс №; нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 25,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, а/к «Путеец», бокс №; нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 26,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, а/к «Путеец», бокс №; нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 28,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, а/к «Путеец», бокс №; нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 29,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, а/к «Путеец», бокс № нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 28,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, а/к «Путеец», бокс № нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 27,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, а/к «Путеец», бокс №; нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 29,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, а/к «Путеец», бокс №; нежилого здания с кадастровым номером № площадью 32,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, а/к «Путеец», бокс №.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Советский районный суд г. Рязани в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья - подпись