Дело № 2-100/2022

24RS0009-01-2022-000139-59

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Революции улица, д.11

ФИО1 Улуй, Красноярский край 28 июня 2022 года

Большеулуйский районный суд Красноярского края в составе

председательствующего судьи Бардышевой Е.И.,

при секретаре Доброхотовой С.Н.,

с участием истца ФИО2, третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации Большеулуйского района Красноярского края, к администрации Большеулуйского сельсовета Большеулуйского района Красноярского края о признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчику администрации Большеулуйского сельсовета Большеулуйского района Красноярского края о признании права собственности на жилой дом. Требования мотивированы следующим. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец купила у ФИО4 объект незавершённого строительства по адресу: <адрес>, зарегистрировала своё право собственности на него, а в дальнейшем достроила жилой дом. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и администрацией Большеулуйского района был заключён договор аренды земельного участка, истцом проведена техническая инвентаризация жилого дома и изготовлен технический план. При обращении истца в Управление Росреестра для осуществления регистрации её права собственности на жилой дом такая регистрация была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ. Истец обратилась в администрацию Большеулуйского района с просьбой о продлении срока аренды земельного участка, однако ей в этом было отказано. Истец просит в судебном порядке признать за ней право собственности на указанный жилой дом.

Определением Большеулуйского районного суда Красноярского края от 30 соответчика была привлечена администрация Большеулуйского района Красноярского края (л.д.36-37).

Определением Большеулуйского районного суда Красноярского края от 28 июня 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица на стороне истца был привлечён ФИО3

Истец ФИО2 в ходе судебного разбирательства свой иск поддержала по изложенным в нём основания, утверждая, что построила жилой дом собственными силами и за счёт собственных средств на основании соответствующего разрешения на отведённом для этих целей земельном участке, полагая, что постройка самовольной не является, просила удовлетворить её требование за счёт любого из соответчиков.

Третье лицо ФИО3 относительно иска своей супруги о признании за ней права собственности на жилой дом, построенный ими совместно в браке, он не возражал.

Представители ответчиков администрации Большеулуйского района Красноярского края, администрации Большеулуйского сельсовета Большеулуйского района Красноярского края о месте, дате и времени судебного разбирательства были уведомлены надлежащим образом, не явились, представитель ответчика администрации Большеулуйского сельсовета Большеулуйского района Красноярского края просил о рассмотрении гражданского дела в его отсутствие.

В соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ суд счёл возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие ответчиков.

Заслушав истца, третье лицо, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.12 ГК РФ одним из способов защиты гражденских прав предусмотрено признание права.

В силу положений ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В настоящем судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2 приобрела объект незавершённого строительства у ФИО4 В 2015 году договор аренды земельного участка на срок по ДД.ММ.ГГГГ был заключён между администрацией Большеулуйского сельсовета и ФИО2 для строительства жилого дома. В установленный договором аренды земельного участка срок истец ФИО2 не завершила строительство объекта недвижимости на указанном земельном участке, завершила строительство объекта в 2021 году. До настоящего времени с требованием о сносе самовольной постройки в суд никто не обратился.

Установленные судом обстоятельства подтверждаются следующими доказательствами.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым №, расположенному по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ земельный участок состоит в категории земель сельскохозяйственного назначения, относится к землям населённых пунктов, разрешённым использованием земельного участка является строительство жилого дома, его площадь составляет <данные изъяты> (л.д.46-47).

Согласно разрешению на строительство №, оно выдано ДД.ММ.ГГГГ индивидуальному застройщику ФИО4 отделом по делам архитектуры, строительства и ЖКХ администрации Большеулуйского района на основании ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и разрешает строительство одноквартирного жилого дома, одноэтажного в деревянном исполнении, расположенного по адресу: <адрес>. Срок действия разрешения установлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.87).

Распоряжением администрации Большеулуйского района от ДД.ММ.ГГГГ № утверждён градостроительный план земельного участка с кадастровым № площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного в аренду ФИО4 для строительства жилого дома (л.д.88-94).

Согласно акту и межевому плану от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 вынесены в натуру границы земельного участка на правах аренды по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> для строительства жилого дома (л.д.52, 53-66).

Согласно постановлению главы Большеулуйского района Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ № в связи с отсутствием иных заявлений о предоставлении в аренду земельного участка, без проведения торгов и на основании единственного заявления ФИО4, указанному лицу предоставлен в аренду для строительства жилого дома земельный участок площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, сроком на 2 года (л.д.97).

Как следует из договора № аренды земельного участка, он заключён ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем муниципальным образованием <адрес> и арендатором ФИО4 на предмет аренды земельного участка из земель населённых пунктов с кадастровым № площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, для строительства жилого дома сроком на 2 года (л.д.70-75).

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Большеулуйского района принято распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставление земельного участка в аренду ФИО4 в связи с окончанием срока действия предыдущего договора (л.д.96). Как следует из договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, он заключён между арендодателем администрацией Большеулуйского района и арендатором ФИО4 на предмет аренды земельного участка из земель населённых пунктов с кадастровым № площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, для строительства жилого дома. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.76-80).

Согласно кадастровому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на кадастровом учёте состоит объект незавершённого строительства с кадастровым № имеющий местоположение: <адрес>, площадь <данные изъяты> степень готовности 44%, он расположен в пределах земельного участка с кадастровым №, имеет лит.А, является одноэтажным, в деревянном исполнении (л.д.48-51).

ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО4 на объект незавершённого строительства с кадастровым №, имеющий местоположение: <адрес>, площадь <данные изъяты> степень готовности 44%, лит.А, что подтверждается свидетельством (л.д.74, 75).

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО4 продал покупателю ФИО2 объект незавершённого строительства лит.А с кадастровым №, находящийся по адресу: <адрес>. Вышеуказанный объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся по этому же адресу, имеющем площадь <данные изъяты> предоставленном для строительства жилого дома. Договором предусмотрено, что покупатель в соответствии с п.3 статьи 552 ГК РФ пользуется земельным участком на тех же условиях, что и ранее продавец (п.3). Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация права собственности покупателя на объект незавершённого строительства готовностью 44%, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11-12, 28, 99).

В соответствии с постановлением администрации Большеулуйского сельсовета от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении земельного участка в аренду ФИО2 (л.д.95) и согласно договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, договор заключён между арендодателем администраций Большеулуйского сельсовета и арендатором ФИО2 В соответствии с условиями договора арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок с кадастровым № общей площадью <данные изъяты> из земель населённых пунктов, находящийся по адресу: <адрес> разрешённым использованием «для строительства жилого дома» (п.1.1). Срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14-16).

Как следует из технического паспорта жилого здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, по адресу: <адрес>, расположен жилой дом, имеющий общую <данные изъяты> в том числе жилую площадь <данные изъяты>, строительство которого завершено в 2022 году, площадь застройки составляет <данные изъяты> (л.д.20-24).

Согласно представленным суду договорам ФИО4 в 2012 году осуществил прокладку водопровода и осуществил присоединение жилого дома к водопроводной сети (л.д.101-104), ФИО2 в 2015 года осуществила присоединение жилого дома к электрическим сетям (л.д.105-122).

Как следует из справки администрации Большеулуйского района Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ФИО2, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым № не расторгался; ФИО2 администрацией Большеулуйского района Красноярского края возражения в соответствии со статьёй 621 ГК РФ не направлялись (л.д.26).

Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

В соответствии с ч.1 ст.239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке завершенного строительством объекта, право собственности ФИО2 на который никем не оспорено, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, земельный участок под таким объектом не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, публичный собственник земельного участка с кадастровым № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Суд также отмечает, что срок действия договора аренды земельного участка, заключённого с ФИО2, истёк ДД.ММ.ГГГГ, несмотря на то, срок разрешения на строительство жилого дома на земельном участке истёк лишь ДД.ММ.ГГГГ.

Из пояснений истца ФИО2 и третьего лица ФИО3 следует, что жилой дом они строители собственными силами и за счёт собственных средств, испытывая при этом материальные затруднения, поэтому завершить строительство в период действия договора аренды земельного участка, равно как и в период действия разрешения на строительство они не успели, хотя пользоваться жилым домом они начали в течение указанных сроков.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2018 году срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и гражданина.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Истец при рассмотрении данного дела ссылалась на наличие уважительных причин, по которым она не успела в установленный договором аренды земельного участка срок закончить строительство жилого дома. Указывала, что объект незавершенного строительства был приобретен ею для улучшения жилищных условий ее семьи. В отсутствие договора аренды она лишена возможности зарегистрировать своё право собственности в отношении теперь уже завершённого строительством объекта. У администрации Большеулуйского района отсутствуют правовые основания для заключения с ФИО2 очередного договора аренды в отношении земельного участка при отсутствии у администрации Большеулуйского района возражений относительно иска ФИО2 о признании за ней права собственности на созданный ею для себя объекта капитального строительства. Отсутствует у администрации Большеулуйского района и возможность предоставления земельного участка иным лицам в связи с размещением на нём объекта недвижимости.

Осуществление истцом ФИО2 строительства жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 24:09:0102004:152 за пределами срока действия договора аренды не нарушает прав и законных интересов третьих лиц. Фактически постройка самовольной не является. В соответствии с частью 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации осуществлён выбор земельного участка, принято в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнены в отношении земельного участка кадастровые работы, осуществлен его государственный кадастровый учет, принято решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд считает возможным осуществить защиту прав истца путём признания за ней права собственности на жилой дом. Иск ФИО2 подлежит удовлетворению.

В соответствии с положениями п.2 ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

При таких обстоятельствах иск ФИО2 подлежит за счёт ответчика администрации Большеулуйского района Красноярского края.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

иск ФИО2 к администрации Большеулуйского района Красноярского края удовлетворить.

Признать право собственности ФИО2 на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, имеющий общую площадь <данные изъяты>

В удовлетворении иска ФИО2 к администрации Большеулуйского сельсовета Большеулуйского района Красноярского края отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Большеулуйский районный суд Красноярского края.

Председательствующий:

Решение в окончательной форме изготовлено 3 июля 2022 года.

Судья: