Решение по делу № 3А-981/2022 от 05.09.2022 | Иркутский областной суд (Иркутская область)

УИД 38OS0000-01-2022-000731-84

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 сентября 2022 г. г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Глотовой С.А., при помощнике судьи Долгих Е.С., с участием представителя административного истца Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-981/2022 по административному исковому заявлению П. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ :

П., действуя через представителя по доверенности Б., обратилась в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований административный истец указывает, что является собственником земельного участка (доля в праве собственности - 1/5) с кадастровым Номер изъят, площадью 6 506 кв.м., местоположение: <адрес изъят>

Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 г. № 969-пп в размере 12 550 204.12 руб. по состоянию на 1 января 2020 г.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определена оценщиком ООО Н.Ш.

Согласно отчету № 1-94(06)22 от 23 июня 2022 г., по состоянию на 1 января 2020 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым Номер изъят составляет 3 341 000 руб.

Административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.

Просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым Номер изъят, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 3 341 000 руб.

В судебном заседании представитель административного истца Б., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме, просил административный иск удовлетворить по указанным в нем основаниям. Административный истец П., извещенная о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом в судебное заседание не явилась, ходатайство об отложении рассмотрения административного дела не заявляла.

Представитель административного ответчика Правительства Иркутской области представил отзыв на административное исковое заявление, где указал, что установленная в отчете об оценке № 1-94(06)22 от 23 июня 2022 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым Номер изъят носит неоднозначный характер, так как рассчитана без учета инфляции с момента определения кадастровой стоимости этого же земельного участка в размере рыночной стоимости в сумме 5 183 000 руб. по состоянию на 1 января 2012 г. в соответствии с отчетом № 1-52(10)18 от 15 октября 2018 г., составленным независимым оценщиком Э. в рамках заседания комиссии по рассмотрению результатов определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области. Считает, что расчет рыночной стоимости произведен с нарушениями и не отражает рыночную стоимость на дату ее определения – 1 января 2020 г.

Представитель административного ответчика - Областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» в письменном отзыве на административное исковое заявление не возражал против установления кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

В отзывах относительно исковых требований представители заинтересованных лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» просили рассмотреть настоящее дело в их отсутствие, возражений относительно установления судом кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по представленному административным истцом отчёту об оценке не представили.

Заинтересованное лицо – администрация муниципального образования «город Усолье-Сибирское» в судебное заседание представителя не направила, о времени и месте извещена надлежащим образом, возражений на административный иск не принесла.

Заинтересованное лицо – ООО «СИБИНВЕСТ» о месте и временит судебного разбирательства извещено надлежащим образом. От исполняющего обязанности конкурсного управляющего К. поступило письменное ходатайство о рассмотрении административного дела без участия представителя ООО «СИБИНВЕСТ».

Суд, руководствуясь ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 245 КАС РФ и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно части 1 статьи 62, части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 КАС РФ обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Постановлением Правительства Иркутской области от 9 октября 2017 г. № 642-пп «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области» принято решение провести государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, в сроки, указанные в Перечне видов объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, определено ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости».

По завершении на территории Иркутской области работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам по состоянию на 1 января 2020 г. результаты государственной кадастровой оценки утверждены Постановлением Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 г. № 969-пп.

Судом установлено, что П. является собственником земельного участка (доля в праве собственности – 1/5) с кадастровым Номер изъят, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. ООО СИБИНВЕСТ является собственником 4/5 доли в праве собственности на данный земельный участок.

Земельный участок с кадастровым Номер изъят поставлен на кадастровый учет 28 февраля 2002 г.

15 января 2021 г. на основании Постановления Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 г. № 969-пп в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым Номер изъят в размере 12 550 204.12 руб. по состоянию на 1 января 2020 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1).

Административный истец, являясь собственником земельного участка, является в соответствии с пунктом 1 статьи 388 НК РФ плательщиком земельного налога.

Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков (статья 390 НК РФ).

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 391 НК РФ (в редакции Федерального закона № 374-ФЗ от 23 ноября 2020 г., вступившего в силу с 1 января 2021 г.) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка могут повлиять на права и обязанности административного истца как налогоплательщика, в связи с чем, у административного истца имеется право на обращение в суд с настоящим иском.

Из материалов дела следует, что оспариваемые истцом результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым Номер изъят внесены в Единый государственный реестр недвижимости 15 января 2021 г.

С настоящим иском П. обратилась в суд 30 июня 2022 г., то есть в пределах установленного частью 3 статьи 245 КАС РФ пятилетнего срока, исчисляемого с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке, составленный оценщиком ООО Н.Ш.

В силу требований статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оценивая представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости № 1-94(06)22 от 23 июня 2022 г., суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Отчет содержит точное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Оценщиком обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов, а также выбор сравнительного подхода (метод сравнения продаж); корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно и подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы; расчеты не содержат явных методических и арифметических ошибок и являются правильными. Понятна последовательность определения стоимости объекта недвижимости, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов объектам оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

Полномочия оценщика Ш. на осуществление оценочной деятельности проверены. Так, согласно свидетельству от Дата изъята Ш. является членом Саморегулируемой организации Ассоциация «Русское общество оценщиков», включена в реестр членов с Дата изъята , регистрационный Номер изъят. Статус данного оценщика действительный.

Кроме того, к отчету приложен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от Дата изъята Номер изъят, сроком действия до Дата изъята Оценочная деятельность Ш. застрахована.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, отчет об оценке № 1-94(06)22 от 23 июня 2022 г. мотивирован, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Данный отчет является полный, подробный и достоверный. Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данных доказательств недопустимыми (статья 61 КАС РФ), не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов проведения оценки, не выявлено.

Правительство Иркутской области в письменном отзыве не согласилось с результатами оценки рыночной стоимости земельного участка указанной в отчете об оценке № 1-94(06)22 от 23 июня 2022 г.

Рассматривая доводы представителя Правительства Иркутской области, суд считает, что, по сути, административный ответчик в отзыве не ставит под сомнение правильность выбора оценщиком Ш. объектов-аналогов, указанных в отчете, не оспаривает применения к оценке сравнительного подхода, не оспаривает иные значимые для определения рыночной стоимости значения, а лишь указывает на различие величины рыночной стоимости одного и того же объекта оценки установленной двумя разными отчетами об оценке по состоянию на 1 января 2012 г. (отчет № 1-52(10)18 от 15 октября 2018 г.) и на 1 января 2020 г. (отчет № 1-94(06)22 от 23 июня 2022 г.), ссылаясь на индекс инфляции (66.25%) исключающий, по мнению ответчика, уменьшение величины рыночной стоимости, по прошествии значительного времени.

Как усматривается из отчета № 1-94(06)22 от 23 июня 2022 г., оценщиком Ш. подробно приведен анализ рынка недвижимости за период с 1 мая 2018 г. по 1 января 2020 г. в сегментах, к которым относится фактическое использование объектов оценки. Так, согласно пункту 13 ФСО №1 сравнительный подход применяется, когда доступна достоверная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом, рынок недвижимости формируется в зависимости от спроса и предложений, а не от уровня инфляции и применять к установленной в отчете № 1-52(10)18 от 15 октября 2018 г. величине рыночной стоимости на 1 января 2012 г. индекс инфляции для определения рыночной стоимости этого же объекта на иную дату её установления (в данном случае на 1 января 2020 г.) является, по мнению суда, некорректным. Согласно пункту 22 ФСО № 7, при сравнительном подходе к оценке применяются как цены совершенных сделок, так и предложений, к которым не относится рыночная стоимость, установленная в отчете об оценке № 1-52(10)18 от 15 октября 2018 г., на которую ссылается и обращает внимание суда представитель административного ответчика. Оценщиком Ш. в отчете № 1-94(06)22 от 23 июня 2022 г. в качестве объектов-аналогов приняты объекты, выявленные на открытом свободном рынке, максимально приближенные к дате оценки по времени (с 1 мая 2018 г. по 1 января 2020 г.), что придает отчёту № 1-94(06)22 от 23 июня 2022 г. достоверность и влечет установление величины рыночной стоимости с большей точностью на дату определения кадастровой стоимости – 1 января 2020 г.

Пункт 22 ФСО № 7, устанавливающий правила применения сравнительного подхода к оценке, не содержит обязанности оценщика сравнивать уровень инфляции с моменты предыдущей оценки.

Согласно пункту 24 ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов в рамках каждого из подходов. Анализ рынка недвижимости осуществляется оценщиком с учетом динамики изменений на рынке недвижимости, изменений общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на дату оценки, и это может повлечь изменение величины рыночной стоимости объекта, по сравнению с предыдущей оценкой, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения, что является допустимым. Применение тех же подходов и методов оценки, используемых оценщиком в отчете об оценке № 1-52(10)18 от 15 октября 2018 г. по состоянию на 1 января 2012 г. к расчету рыночной стоимости недвижимости по состоянию на 1 января 2020 г., и использование данного отчета № 1-52(10)18 от 15 октября 2018 г., как относимого к процедуре оценки объекта недвижимости на 1 января 2020 г., в данном случае не является правильным.

Таким образом, суд приходит к выводу, что отчет об оценке рыночной стоимости № 1-94(06)22 от 23 июня 2022 г. соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Доказательств, подтверждающих недостоверность установленных отчетом № 1-94(06)22 от 23 июня 2022 г. о величине рыночной стоимости земельного участка с кадастровым Номер изъят и доказательств того, что рыночная стоимость объекта оценки на 1 января 2020 г. является иной, административными ответчиками и заинтересованными лицами суду не представлено.

На основании изложенного, суд считает, что отчет № 1-94(06)22 от 23 июня 2022 г. подтверждает рыночную стоимость данного земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и удовлетворения административных исковых требований П. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым Номер изъят, площадью 6 506 кв.м., местоположение: <адрес изъят>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации АЗС, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 3 341 000 руб.

В соответствии со статьями 17, 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Руководствуясь разъяснениями, изложенными в абзацах 3, 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд считает необходимым указать в резолютивной части решения дату обращения П. в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым Номер изъят равной рыночной стоимости – 30 июня 2022 г.

Руководствуясь статьями 178-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

административные исковые требования П. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым Номер изъят, площадью 6 506 кв.м., местоположение: <адрес изъят>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации АЗС, равной его рыночной стоимости в размере 3 341 000 (три миллиона триста сорок одна тысяча) руб. по состоянию на 1 января 2020 г.

Установить, что датой обращения П. в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым Номер изъят равной рыночной стоимости является 30 июня 2022 г.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Председательствующий судья С.А. Глотова

Мотивированное решение изготовлено 8 сентября 2022 г.