Дело № 2-2178/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 28 июля 2022 года

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Потеревич А.Ю., при секретаре Баженовой Я.С. с участием помощника ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска к ФИО2 о понуждении к вступлению в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – истец, Департамент) обратился в суд с вышеназванными исковыми требованиями, указав, что на земельном участке с кадастровым номером № расположено нежилое здание с кадастровым номером №, и собственником помещений с кадастровыми номерами: - № (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от 21.10.2021); - № (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от 21.10.2021); - № (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от 21.10.2021); общей долевой собственности на помещения с кадастровыми номерами: - № (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от 21.10.2021, № от 21.10.2021, № от 21.10.2021); - № (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от 22.10.2021, № от 21.10.2021, № от 21.10.2021); - № (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от 21.10.2021, № от 21.10.2021, № от 21.10.2021) является ФИО2.

Департаментом составлено соглашение о вступлении указанного лица в договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №

16.02.2022 письмом № в адрес ФИО2 направлено соглашение к договору аренды №.

До настоящего времени соглашение не возращено в департамент, государственной регистрации обременения в форме аренды на земельный участок с кадастровым номером № в пользу ФИО2 не производилось.

Ссылаясь на нормы права просили обязать ФИО2 вступить в качестве соарендатора в договор аренды земельного участка от 05.05.2011 № путем заключения и государственной регистрации дополнительного соглашения на прилагаемых условиях.

В судебном заседании представитель департамента имущественных отношений ФИО3 поддержала заявленные требования.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании участия не принимала, при надлежащем извещении.

Представитель ответчика – ФИО4, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения в части распространения условий договора аренды к правоотношениям, возникшим до его вступления в договор аренды.

Наряду с указанным, не согласна с установлением экономически обоснованного коэффициента - 5,9, поскольку в соответствии с пунктом 17 Приложения к Постановлению Правительства Омской области № 419-П от 26.12.2018 земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, которые предназначены для сохранения и изучения объектов культурного наследия народов РФ, которым является здание, расположенное по адресу: <...>, применяется коэффициент 4,2.

В остальной части, условия и необходимость заключения договора аренды не оспаривали.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Министерство культуры Омской области, при надлежащем извещении, своего представителя не направило.

Исследовав материалы дела, выслушав лиц участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В соответствии с Положением о Департаменте имущественных отношений Администрации города Омска, утвержденным Решением Омского городского совета от 26.10.2011 № 452, Департамент является структурным подразделением Администрации города Омска, имеющим основной целью своей деятельности эффективное управление имуществом, находящегося в распоряжении муниципального образования города Омска. Основными задачами Департамента являются, в том числе, осуществление от имени муниципального образования город Омск функции управления муниципальным имуществом, защита имущественных интересов муниципального образования город Омск.

Реализуя свои функции, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска выступает арендодателем земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и распоряжение которыми осуществляют органы местного самоуправления города Омска, в пределах своей компетенции, а также обеспечивает текущий контроль за полнотой и своевременностью поступления арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска, земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжение которыми осуществляют органы местного самоуправления города Омска, в соответствии с действующим законодательством в пределах своей компетенции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). По смыслу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пунктов 1, 4 статьи 65 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, одной из форм которой является арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

Пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусматривает, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исходя из пункт 2 данной статьи, в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка, правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 ЗК РФ).

В силу абзаца второго пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 2 статьи 425 ГК РФ распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Арендная плата за землю является регулируемой.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

По сведениям из Единого государственного реестра недвижимости ответчик является собственником помещений с кадастровыми номера:

- № (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от 21.10.2021);

- № (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от 21.10.2021);

- № (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от 21.10.2021);

собственником общей долевой собственности на помещения с кадастровыми номерами:

- № (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от 21.10.2021, № от 21.10.2021, № от 21.10.2021);

- № (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от 22.10.2021, № от 21.10.2021, № от 21.10.2021);

- № (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от 21.10.2021, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от 21.10.2021, расположенных в здании расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, предоставленного Главным управлением по земельным ресурсам в аренду по договору от 05.05.2011 №, сроком на 49 лет, с множественностью лиц на стороне арендаторов (т. 1 л.д.102, 16-17, 21-82).

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером № предоставлен в аренду, ответчик является также арендатором указанного участка, соразмерно принадлежащей ей доли в здании.

При этом, доля для ответчика в праве пользования земельным участком с кадастровым номером № общей площадью 1933 кв. м. установлена пропорционально доле в праве собственности на помещения в нежилом здании с кадастровым номером № и составляет 29/1933.

Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска подписано и направлено 16.02.2022 письмом № в адрес ФИО2 соглашение к договору аренды № в котором предложено присоединиться к вышеназванному договору аренды земельного участка и с учетом ее доли в праве пользования земельным участком вносить арендную плату (л.д.5).

До настоящего времени соглашение в департамент имущественных отношений Администрации г. Омска не возвращено, государственной регистрации обременения в форме аренды на земельный участок с кадастровым номером № в пользу ответчика не производилось.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ).

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 2 статьи 425 ГК РФ).

Поскольку ответчик уклонился от подписания Соглашения к договору аренды земельного участка, направленного им истцом, а самостоятельно действия по заключению Соглашения с момента приобретения права собственности на объект недвижимости не предпринял, суд приходит к выводу о том, что ответчик обязан вступить в качестве соарендатора в договор аренды земельного участка ДГУ/11-2352-Ц-12 путем заключения и государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090101:2141.

Вместе с тем, между сторонами не достигнуто соглашение по ряду условий Соглашений к договору аренду земельного участка: по сроку распространения соглашения на правоотношения сторон, а также оспаривается экономически обоснованный коэффициент.

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса РФ, земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами, исходя из их принадлежности к гой или иной категории земель и разрешенного использования. В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования.

Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с ЗК РФ и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно- правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Как следует из положений частей 2, 6 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешённого использования земельных участков определяются градостроительными регламентами, составляющими неотъемлемую часть правил землепользования и застройки.

Согласно Карте градостроительного зонирования территории города Омска, содержащейся в Правилах землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, (утв. Решением Омскою городского Совета от 10.12.2008 № 201), земельный участок с кадастровым номером № расположен в границах территориальной зоны исторической застройки с возможностью размещения жилой застройки средней этажности (ИЗ-2).

Виды разрешенного использования «деловое управление (код 4.1)», «бытовое обслуживание (код 3.3)», «банковская и страховая деятельность (код 4.5)», «общественное питание (код 4.6)» являются основными для указанной территориальной зоны.

В соответствии с проектом планировки территории, утвержденным постановлением Администрации города Омска от 16.02.2018 № 201-и, испрашиваемый земельный участок определяется в зоне размещения объектов административно- делового и общественного назначения.

Виды разрешённого использования и их характеристика установлены Классификатором видов разрешенного использования земельных участков (утв. Приказом Росрееетра от 10.11.2020 № П/0412).

В частности вид разрешённого использования «деловое управление» (код 4.1) предполагает размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным пли муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности).

Таким образом, расчет стоимости арендной платы был произведен департаментом на основании актуальных сведений о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровом номером №

Постановление Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п» (далее - Постановление № 419-п) прямо предусматривает применение повышенной арендной ставки к объектам, которые используются для ведения коммерческой деятельности (использование коэффициента 5,9).

Пунктом 17 Приложения к Постановлению № 419-п предусмотрено, что коэффициент 4,2 % применяется исключительно в случаях, если земельные участки используются для сохранения и изучения объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории п культуры), в том числе: объектов археологического наследия, достопримечательных мест, мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, недействующих военных и гражданских захоронений, объектов культурного наследия, хозяйственной деятельности, являющейся историческим промыслом или ремеслом, а также хозяйственной деятельности, обеспечивающей познавательный туризм (9.3).

Сохранение объекта культурного наследия - это меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной пепности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию. ремот. реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современной) использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ (ст. 40 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).

Комплексные научные исследования объекта культурного наследия это всестороннее изучение объекта культурного наследия, проводимое на основе научно- исследовательской программы и предполагающее проведение историко-архивных и библиографических исследований, натурного изучения памятника, археологических, иорико-культурных, историко-архитектурных исследований, а также инженерно- технологических и инженерных изысканий (п. 2.2.12 «ГОСТ Р 56891.1-2016. Национальный стандарт Российской Федерации. Сохранение объектов культурного наследия. Термины и определения. Часть 1. Общие понятия, состав и содержание научно-проектной документации»).

Доказательств ведения указанной деятельности ответчиком не представлено.

Земельный участок используется ответчиком в коммерческих целях.

Ссылка ответчика на наличие объекта культурного наследия не имеет правового качения для настоящего спора.

Более того, в п. 3 Постановления № 419-п указано, что при расчете размера арендной платы за земельный участок с различными видами разрешенного использования применяется максимальное значение коэффициента из числа данных видов разрешенного использования.

Таким образом, требования истца в указанной части обоснованны.

Наряду с указанным, суд полагает необходимым отметить, что пункт 6 соглашения, предусматривающим распространение своего действия на правоотношения, возникшие на более ранний период, может быть включено в договор только по соглашению сторон, которое в данном случае отсутствует у ответчика.

Действующее законодательство, регулирующее спорные правоотношения, не устанавливает указанное условие в качестве обязательного (существенного) при заключении договора аренды земельного участка и не предусматривает возможность понуждения к включению данного условия в договор без согласия одной из стороны на основании решения суда.

В связи с чем, ссылка на распространение действия соглашения на более ранний период в соглашении подлежит исключению.

руководствуясь ст.ст. 194-199, ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Обязать ФИО2 вступить в качестве соарендатора в договор аренды земельного участка от 05.05.2011 № путем заключения и государственной регистрации дополнительного соглашения на следующих условиях:

1. На основании государственной регистрации права:

- собственности на помещения с кадастровыми номерами:

- № (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от 21.10.2021);

- № (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от 21.10.2021);

- № (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от 21.10.2021);

- общей долевой собственности на помещения с кадастровыми номерами: - № (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от 21.10.2021, № от 21.10.2021, № от 21.10.2021);

- № (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от 22.10.2021, № от 21.10.2021, № от 21.10.2021);

- № (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости № от 21.10.2021, № от 21.10.2021, № от 21.10.2021) ФИО2 вступает в договор аренды №, зарегистрированный 14.07.2011(далее – договор), предметом которого является земельный участок с кадастровым номером № (далее – Участок).

2. Размер обязательства арендатора по договору соразмерен доле в праве собственности на помещения в нежилом здании с кадастровым номером №, определяется в соответствии с расчетом арендной платы, который прилагается к настоящему соглашению (приложение №), и составляет:

- с 21.10.2021 – 1035,61 руб. в месяц;

- с 01.01.2022 – 1077,04 руб. в месяц.

3. Арендатор обязуется оплачивать арендную плату по следующим реквизитам:

4. В течение 30 дней с момента подписания настоящего соглашения арендатор обязуется погасить задолженность, образовавшуюся за период с 21.10.2021 до подписания настоящего соглашения.

5. Настоящим соглашением Арендаторы заведомо согласны на обработку Арендодателем следующих своих персональных данных: ФИО, адрес, паспортные данные, дата и место рождения, ИНН, ОГРН, в том числе их хранение, использование, передачу их в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Федеральную антимонопольную службу, прокуратуру, правоохранительные органы, Администрацию города Омска и ее структурные подразделения, в управление Федеральной налоговой службы.

Пункт 6 исключить.

7. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора, составлено в 2-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой из сторон.

8. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 26.01.2022 № Участок расположен в охранной зоне с особыми условиями использования территорий, в отношении Участка имеются сведения об ограничениях прав, предусмотренных статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

ПОРЯДОК РАСЧЕТА арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.

Расчет арендной платы осуществляется в соответствии c Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственности на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 г. № 275-п» (далее – Порядок).

Размер годовой арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается по формуле:

Ап = Кс x Кф х И, где:

А – годовая арендная плата (руб./год);

Кс – кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1933 кв. м, 14039804,26 руб.

Кф – экономически обоснованный коэффициент: 5,9 (п.5 Приложения к Порядку).

И - коэффициент уровня инфляции, который применятся ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года (Федеральный закон о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период) с 01.01.2022 – 1,04 и т.д.

29/1933 - доля в праве пользования земельным участком.

С 21.10.2021:

Годовой размер арендной платы с учетом 29/1933 доли в праве пользования Участком составляет 12427,37 руб.

Ежемесячный размер арендной платы с учетом 29/1933 доли в праве пользования Участком составляет 1035,61 руб.

С 01.01.2022:

Годовой размер арендной платы с учетом 29/1933 доли в праве пользования Участком составляет 12924,46 руб.

Ежемесячный размер арендной платы с учетом 29/1933 доли в праве пользования Участком составляет 1077,04 руб.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска.

Судья А.Ю. Потеревич

Мотивированное решение изготовлено 04.08.2022