Решение по делу № 2-869/2023 от 28.11.2023 - о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества и встречное исковое заявление <ФИО> к <ФИО> и <ФИО> о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества, суд.

Дело № 2-869/2023

УИД: 23RS0049-01-2023-001077-16

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ст. Тбилисская 28 ноября 2023 года

Тбилисский районный суд Краснодарского края в составе: председательствующего Нечаева Е.А.,

при секретаре судебного заседания Волковой В.А.,

с участием:

представителя истца ФИО1 по доверенности,

ответчика ФИО2,

истца по встречному иску ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества и встречное исковое заявление ФИО3 к ФИО4 и ФИО2 о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества, суд

УСТАНОВИЛ:

В суд обратился ФИО4 Г.Б.О. с иском к ФИО2, в котором просил обязать ФИО2 заключить с ним договор купли-продажи недвижимого имущества дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Свои исковые требования истец мотивировал тем, что в 2002 году он приехал в Краснодарский край с целью приобретения недвижимости. В ходе подбора подходящего домовладения ответчик ФИО2 предложила продать ему свой дом. 08 мая 2002 года между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, состоящей из домовладения с земельным участком, расположенном в <адрес>. Указанный договор был удостоверен нотариусом Тбилисского нотариального округа, действующим на основании лицензии № 117, выданной 22.04.1993г. Управлением юстиции Администрации Краснодарского края. Стоимость недвижимого имущества стороны определили в 90 000 рублей. Из них 80 000 рублей были переданы им ответчику наличными денежными средствами в день подписания предварительного договора 08 мая 2002 года. Остальные денежные средства должны были быть оплачены в следующем порядке: 5 000 рублей в срок до 01.10.2002 года и 5 000 рублей в срок до 01.02.2003 года, а продавец в свою очередь, обязан был предоставить покупателю недостающие документы на дом. Срок для выполнения взаимных обязательств был определен до 08 мая 2003 года. Поскольку он является жителем Красноярского края и не мог долго находиться в Краснодарском крае, то стороны решили, что как только покупатель совершит доплату по договору, а продавец соберет документы, то последний самостоятельно зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Он, находясь уже в г. Красноярске исполнил свои обязательства и перевел на счет продавца 10 000 рублей 18.09.2002 года, что подтверждается квитанцией № 8271892 Сбербанка России. Ответчик также передала недостающие документы в оригиналах. Он был уверен, что сделка состоялась, и он с этого времени полноправный собственник домовладения. Согласно пункту 4 предварительного договора купли-продажи санкции не лишают покупателя права обратиться в суд с требованием о принудительном исполнении условий договора. Считает, что обязательства по заключению основного договора до настоящего времени не прекращены между сторонами, так как истец не утратил интереса к сделке, а весь прошедший период времени был уверен, что сделка совершена, и никаких дополнительных действий совершать не требуется. Такие выводы истец делал, в связи с тем, что полностью оплатил приобретаемую недвижимость, продавец направил покупателю все недостающие документы на право собственности в оригиналах, сделка была заверена нотариусом, покупатель не знал, что оформление права собственности обязательно в Росреестре, соответственно истец, не имя юридического образования, не предполагал, что сделка не состоялась, ответчик долгие годы уверяла истца в телефонных разговорах, что домовладение принадлежит ему и ответчик ухаживает за недвижимостью.

Определением Тбилисского районного суда от 28.09.2023 г. в качестве соответчика привлечен ФИО3, который на дату подачи иска в суд является титульным собственником спорного недвижимого имущества.

В свою очередь, ФИО3 подал в суд встречное исковое заявление к ФИО4 Г.Б.О. и ФИО2 о признании его добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества.

Свои требования мотивировал тем, что он 20 октября 2022 года он приобрел у ФИО2 домовладение, расположенное по адресу: <адрес>. Зарегистрировал право собственности 20.10.2022 года. О том, что данное домовладение было когда-то продано ФИО2, либо имеются какие-то ограничения, в виде договора купли-продажи на момент совершения сделки, не знал. За домовладение, расположенное по адресу: <адрес> рассчитался в полном объеме. В связи с чем, считает себя добросовестным приобретателем.

Истец ФИО4 Г.Б.О. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО4 Г.Б.О. – ФИО1 в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований, обосновывая свои доводы обстоятельствами изложенными в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО4 Г.Б.О. не признала, просила отказать в их удовлетворении, пояснив, что между ней и ФИО4 Г.Б.О. был заключен предварительный договор купли-продажи домовладения в <адрес>, удостоверили его нотариально. Стоимость недвижимого имущества составила 90 000 рублей, о чем указано в предварительном договоре купли-продажи. Истец ей выплатил 80 000 рублей, а 10 000 рублей выплатил позже. Когда стали поступать налоговые платежи, у нее стали образовываться задолженности, она пыталась связаться с истцом. Всю задолженность по налоговым платежам она оплачивала за счет собственных средств и от своего имени. Она выполнила все необходимые действия по предварительному договору. В последствии произошел резкий рост цен на недвижимость и она с покупателем согласовала доплату которая включала возмещение ее расходов по содержанию дома и в связи с ростом цен на недвижимость, однако продавец так и не произвел доплату. В том, что не была заключена сделка, виноват сам ФИО4 Г.Б.О., поскольку полный пакет документов на домовладение были у него, однако он длительное время с заключением сделки. Она согласна возвратить денежные средства в размере 90000 рублей истцу. При продаже спорного недвижимого имущества она не сообщала покупателю об имеющемся предварительном договоре купли-продажи.

Истец по встречному иску ФИО5 в судебном заседании просил удовлетворить его встречное исковое заявления, пояснив, что при совершении сделки у ответчика ФИО2 был полный пакет документов на руках, она являлась собственником спорного имущества. Им оплачена полная стоимость за спорное недвижимое имущество. Судебных разбирательств относительно спорного имущества не было. Считает себя добросовестным приобретателем.

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Пунктом 2 ст. 19 Конституции РФ установлено, что государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств. Запрещаются любые формы ограничения прав граждан по признакам социальной, расовой, национальной, языковой или религиозной принадлежности.

В соответствии со ст. 11 ГПК РФ суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров РФ, федеральных законов, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2).

Таким образом, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, тем самым формируя по нему предмет и распределяет бремя доказывания.

В судебном заседании установлено, что 08.05.2002 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО4 Г.Б.О. (покупатель) заключен предварительный договор, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает недвижимость, состоящую из домовладения с земельным участком, расположенного <адрес>. Препятствием для заключения договора купли-продажи является - сбор документов. Срок исполнения до 08 мая 2003 года (пункт 1 предварительного договора).

Согласно условиям предварительного договора передача недвижимого имущества (домовладения с земельным участком) в собственность покупателя осуществляется после получения всех документов, путем подписания договора продажи между сторонами в нотариальной конторе. Цена недвижимого имущества определена сторонами в девяносто тысяч рублей (пункт 2 Предварительного договора). Покупатель оплачивает продавцу восемьдесят тысяч рублей, при заключении настоящего договора, оставшуюся сумму по договору в размере десять тысяч рублей покупатель обязан уплатить частями пять тысяч рублей до 01.10.2002 года и пять тысяч рублей до 01.02.2003 года (пункт 3 предварительного договора). В случае неисполнения договора продавцом, покупатель имеет право на полное возмещение ущерба, в том числе и на возмещение неполученной прибыли. В случае отказа от исполнения договора продавцом после оплаты покупателем платежа, продавец обязан возвратить покупателю полученные деньги и возместить убытки в размере суммы, оплаченной покупателем. Указанные санкции не лишают покупателя права обратиться в суд с требованием о принудительном исполнении условий настоящего договора.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 названного Кодекса).

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как указано в пункте 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По смыслу данной нормы права, буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений (буквальное толкование) определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

При этом, условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как разъяснено в пунктах 27 и 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению, основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что по условиям предварительного договора, срок заключения основного договора купли-продажи спорного объектов недвижимости сторонами не установлен.

Предварительным договора установлен срок (08 мая 2003 г.) сбора документов.

С требованиями о понуждении к его заключению ни одна из сторон не обратилась.

На основании установленных выше обстоятельств и норм права, поскольку в течение года с момента составления предварительного договора от 08 мая 2002 года, а также с момента полного сбора документов, срок которого установлен договором (08 мая 2003 г.), основной договор купли-продажи заключен не был, ни одна из сторон не направила предложение заключить основной договор, суд приходит к выводу, что обязательства, предусмотренные предварительным договором (распиской) в части заключения договора купли-продажи, прекратились, при этом, в нарушение статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о понуждении к заключению основного договора не было заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора, в связи с чем, оснований для возложения на ответчика обязанности заключить договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, не имеется.

В связи с изложенным, суд отказывает ФИО4 Г.Б.О. в удовлетворении требований.

Вместе с тем, суд полагает необходимым указать следующее.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В соответствии со статьей 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

В связи с чем, суд разъясняет истцу ФИО4 Г.Б.О. право на обращение в суд с исковым заявлением о взыскании уплаченных денежных средств ФИО2 по предварительному договору от 08.05.2002 г..

Рассматривая требования встречного искового заявления ФИО3, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 20.10.2022 г. ФИО2 (продавец) и ФИО3 заключили договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно выписки из ЕГРН спорное недвижимое имущество зарегистрировано за ФИО3 24.10.2022 г..

Абзацем 3 пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Таким образом, по смыслу гражданского законодательства, в том числе названной нормы и статьи 10 ГК РФ, предполагается добросовестность участника гражданского оборота, полагавшегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По смыслу указанных норм права, лицо, которое возмездно приобрело имущество и при этом полагалось на сведения ЕГРН является добросовестным приобретателем, если в ходе рассмотрения дела не доказано иное (презумпция добросовестного приобретения).

Из материалов дела прямо следует, что в результате всех рассматриваемых сделок были в установленном законом порядке зарегистрированы переходы прав собственности. Сведения о правах как первоначального собственника ФИО2 так и истца по встречному иску вносились в ЕГРН.

Так же, судом установлено, что к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества не имелись притязания третьих лиц.

Оснований полагать, что ФИО3 знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о том, что спорное недвижимое имущество выбыло из владения ее собственника ФИО2, и она не имела права на отчуждение спорного имущества, судом не установлено.

На основании изложенного суд приходит к выводу о добросовестном приобретении ФИО3 спорного недвижимого имущества и признает его добросовестным приобретателем.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО4 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества отказать в полном объеме.

Встречное исковое заявление ФИО3 к ФИО4 и ФИО2 о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества удовлетворить.

Признать ФИО3 добросовестным приобретателем имущества, расположенного по адресу: <адрес>.

Разъяснить ФИО4 право на взыскание денежных средств с ФИО2, уплаченных по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Тбилисский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 04.12.2023 года.

Председательствующий:/подпись/

Подлинник заочного решения суда находится в материалах дела № 2-869/2023