Решение по делу № 2-1930/2023 от 11.09.2023

Дело №2-42/2024 УИД 13RS0025-01-2023-002264-14

Решение

именем Российской Федерации

г.Саранск 11 января 2024 г.

Октябрьский районный суд г.Саранска Республики Мордовия в составе: председательствующего судьи – Гордеевой И.А., при секретаре судебного заседания – Юртайкиной В.А.,

с участием в деле:

истца – Администрации городского округа Саранск, ее представителя ФИО1, действующего на основании доверенности от 7 июля 2023 года, сроком на один год,

ответчиков – ФИО2, ФИО3,

представителя ответчика адвоката Емельянова Н.С., действующего на основании ордера № 120 от 11 сентября 2023 г.,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – публичного акционерного общества «Сбербанк России», его представителя ФИО4, действующей на основании доверенности,

старшего помощника прокурора Октябрьского района г. Саранска Республики Мордовия – Лапшиной О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном гражданское дело по иску Администрации городского округа Саранск к ФИО2, ФИО3 об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости,

установил:

Администрация городского округа Саранск обратилась в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, ФИО3

В обоснование исковых требований указано, что ответчики являются собственниками жилого помещения с кадастровым номером <..> общей площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, а также им принадлежит доля в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером <..> общей площадью 4308, 46 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Заключением межведомственной комиссии по оценке и обследованию жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда №2 от 21 февраля 2018 г., постановлением администрации городского округа Саранск №753 от 28 марта 2018 г. вышеуказанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам жилого помещения было направлено уведомление с требованием о сносе жилого дома в разумный срок, однако работы по сносу аварийного дома ответчиком и иными собственниками помещений аварийного дома не проводились. 2 сентября 2022 г. администрацией городского округа Саранск принято постановление об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по вышеуказанному адресу, копия которого была направлена правообладателям изымаемой недвижимости. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости изымаемой недвижимости от 9 ноября 2022 г. размер возмещения за изъятие составляет 830 700 рублей. Направленный 21 декабря 2022 г. в адрес ответчиков проект соглашения об изъятии до настоящего времени не подписан, необходимые документы не представлены.

Истец просит прекратить право совместной собственности ответчиков на указанное жилое помещение, а также право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, посредством изъятия в пользу муниципального образования городского округа Саранск после уплаты размера возмещения в сумме 830 700 рублей (л.д.1-4 том 1).

В судебном заседании представитель истца – Администрации городского округа Саранск ФИО1 заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснив также, что не согласен с размером компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, представленным в заключении судебной экспертизы, которая подлежит исключению из итогового размера возмещения, поскольку доказательства того, что многоквартирный дом нуждался в проведении капитального ремонта, в материалах дела отсутствуют. Также представитель истца не согласен с заключением судебной экспертизы в части убытков, связанных с переездом и аренды жилья. Ссылаясь на положения пункта 6 статьи 32 ЖК РФ указал, что по заявлению ответчика после предоставления возмещения администрация может продлить право пребывания ответчика в изымаемом помещении, но не более чем на 6 месяцев. В связи с чем, данные убытки являются необоснованными и подлежат исключению из итоговой суммы.

Представитель ответчиков Емельянов Н.С. в судебном заседании, в удовлетворении исковых требований просил отказать, суду пояснил, что по вине администрации городского округа Саранск многоквартирный дом, в состав которого входит принадлежащее ответчикам жилое помещение, в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в Республике Мордовия на 2013-2017 годы включен не был. В случае удовлетворения исковых требований просил суд взыскать в пользу ответчиков возмещение за изымаемые объекты недвижимости, размер которого определён заключением судебной экспертизы, включая убытки в виде упущенной выгоды в размере разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в г.Саранск, площадью не менее 33 кв.м., и той стоимостью, которая определена по заключению судебной оценочной экспертизы. В связи с наличием кредитного договора, заключенного между ПАО «Сбербанк России» и ответчиками на приобретение готового жилья (спорного жилого помещения) под залог приобретаемого объекта недвижимости, просил взыскать выплаченные проценты по ипотечному кредиту в счет упущенной выгоды, поскольку жилое помещение будет изыматься.

В судебном заседании представитель ПАО «Сбербанк России» ФИО4 разрешение вопроса оставила на усмотрение суда, в случае удовлетворения исковых требований просила суд в связи с наличием кредитных обязательств и утратой обеспечения по кредитному договору <..> от 23 июня 2016 г. заключенного с ФИО2, ФИО3 (до заключения брака ФИО5) обязать Администрацию городского округа Саранск перечислить сумму возмещения на счет ответчика ФИО2 (титульный заемщик), с которого осуществляется погашение задолженности по кредитному договору.

В судебное заседание ответчики ФИО2, ФИО3 не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили, доказательств уважительности неявки не представили.

Учитывая, что согласно статье 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) реализация участниками гражданского судопроизводства своих прав не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других участников процесса на справедливое судебное разбирательство в разумный срок, суд на основании статьи 167 ГПК РФ приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, поскольку их неявка не является препятствием к разбирательству дела по имеющимся в деле доказательствам.

Заслушав объяснение представителей сторон, представителя третьего лица, допросив эксперта, исследовав материалы дела, выслушав заключение прокурора Лапшиной О.Г., полагавшей, что требования истца об изъятии путем выкупа объектов недвижимости подлежат удовлетворению, при определении выкупной цены считала необходимым руководствоваться заключением судебной экспертизы, суд приходит к следующему.

Так, в силу части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишён жилища.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела, с 29 июня 2015 г. ФИО2 и ФИО6 (до заключения брака ФИО5) являются собственниками (общая совместная собственность) жилого помещения с кадастровым номером <..>, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. В отношении указанного объекта недвижимости установлено ограничение прав и обременение в пользу ПАО «Сбербанк России» - ипотека в силу закона (л.д. 5-7 том 1).

Вступившим в законную силу 1 сентября 2016 года, решением Ленинского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 26 июля 2016 года, признано незаконным бездействие администрации городского округа Саранск по нерассмотрению вопроса о создании межведомственной комиссии для проведения оценки и обследования жилого многоквартирного дома <адрес> на предмет признания пригодным (непригодным) для проживания. На межведомственную комиссию администрации городского округа Саранск возложена обязанность по проведению оценки и дачи заключения о состоянии данного многоквартирного дома (л.д.18-22 том 2).

Заключением межведомственной комиссии от 21 февраля 2018 года №2, постановлением администрации городского округа Саранск от 28 марта 2018 года №753, с учетом внесенных изменений на основании постановления администрации городского округа Саранск от 11 января 2019 года №9, жилые помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, признаны непригодными для проживания, а дом - аварийным и подлежащим сносу; постановлено отселить граждан, проживающих в многоквартирном доме, в другие благоустроенные жилые помещения в период с 2018 года по 2021 год (л.д.8, 9, 175-177 том 1).

15 января 2019 года в адрес ответчиков было направлено уведомление с требованием о сносе жилого дома в разумный срок. Также ответчики были уведомлены о том, что в случае, если собственники в установленный срок не осуществят снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, которое получено ответчиками 18 января 2019 года (л.д.10-15 том 1).

Работы по сносу аварийного дома ответчиком и иными собственниками помещений аварийного дома не проводились.

Постановлением администрации городского округа Саранск от 2 сентября 2022 года №1249 принято решение об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по адресу: <адрес> для муниципальных нужд городского округа Саранск. Согласно перечню подлежащих изъятию объектов недвижимости, объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером <..>, подлежит изъятию (л.д.16-18 том 1).

21 декабря 2022 года ответчиками получен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, в котором им предложено взамен изымаемых объектов недвижимости возмещение в размере 830 700 рублей (л.д. 23-26 том 1). Размер возмещения определен на основании отчета ООО «НОКС-Оценка» от 9 ноября 2022 года (л.д.27-53 том 1).

Ответчики ФИО2, ФИО3 на учете граждан, нуждающихся в жилых помещениях (улучшении жилищных условий), в том числе по категории «малоимущие граждане», в администрации городского округа Саранск не состоят (л.д.173 том 1).

Согласно части 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 3 квартал 2012 г., утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 26 декабря 2012 г. и Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 г., в случае невключения многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в адресную программу жилищные права собственника жилого помещения обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ.

Многоквартирный жилой дом, в котором проживают ответчики, не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Так, в соответствии с частями 1, 6, 8, 9, 10 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 22 постановления от 2 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанного аварийным и подлежащим сносу, подлежат защите в порядке, предусмотренном статьёй 32 ЖК РФ.

В силу статьи 279 ГК РФ, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется: прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок; прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности; досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Согласно статье 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, фактические обстоятельства дела, установив, что порядок изъятия не нарушен, распоряжение об изъятии недвижимого имущества принято уполномоченным органом и не противоречит законодательству, а также учитывая, что стороны не договорились о стоимости изымаемого имущества, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований администрации городского округа Саранск об изъятии в ее пользу принадлежащих ответчику объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд.

Согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года, при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В обоснование своих требований в части определения размера выкупной цены недвижимого имущества, принадлежащего ответчикам, истец ссылается на отчет, подготовленный ООО «НОКС-ОЦЕНКА» 9 ноября 2022 года, в соответствии с которым размер возмещения за изъятие составляет 830 700 рублей, в том числе: рыночная стоимость изымаемой недвижимости с учетом стоимости долей в общем имуществе МКД, включая земельный участок, занятый многоквартирным домом – 655 000 рублей, размер убытков, причиняемых изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости – 30 500 рублей, компенсация за не произведенный капитальный ремонт – 145 200 рублей.

В связи с не достижением сторонами согласия относительно рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, по ходатайству ответчиков по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Институт независимой оценки, экспертизы и права».

Согласно заключению эксперта ООО «Институт независимой оценки, экспертизы и права» от 10 ноября 2023 г. № СУД84-2023 выкупная цена изымаемого жилого помещения, площадью <...> кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, включающая в себя рыночную стоимость жилого помещения, с учетом площади доли во вспомогательных помещениях: кухни, туалетах, душевых, постирочных и т.п., необходимой для использования указанного жилого помещения, рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, с учетом площади изымаемого жилого помещения и площади доли во вспомогательных помещениях: кухни, туалетах, душевых, постирочных и т.п., необходимой для использования указанного жилого помещения, а также убытки в размере разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в г.Саранске площадью не менее 33 кв.м, исходя из средней рыночной стоимости 1 кв.м, установленной приказом Минстроя России от 22 декабря 2022 г. №1111/пр по Республике Мордовия, и выкупной ценой, определенной на дату производства экспертизы, составляет : рыночная стоимость жилого помещения: 953 880 рублей; рыночная стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме: 46 819 рублей; рыночная стоимость доли ответчиков в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом площади жилого помещения, принадлежащего ответчикам и площади доли во вспомогательных помещениях: 79 301 рубль; убытки, причиненные собственникам жилого помещения его изъятием: 66086 рублей; убытки в размере разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в г.Саранске площадью не менее 33 кв.м, исходя из средней рыночной стоимости 1 кв.м, установленной приказом Минстроя России от 22 декабря 2022 г. №1111/пр по Республике Мордовия, и выкупной ценой, определенной на дату производства экспертизы: 665 994 рубля.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, приходящейся на долю ответчиков в указанном многоквартирном доме, составляет: 381 892 рубля (л.д.87-181 том 2).

Нарушений требований Федерального закона от 31 мая 2002 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статей 79, 83 - 86 ГПК РФ при производстве экспертизы и даче заключения, которые свидетельствовали бы о неполноте, недостоверности и недопустимости заключения эксперта и неправильности сделанных выводов, судом не установлено, так как выводы эксперта мотивированны, неясностей, противоречий и разночтений не содержат, подготовлены по результатам соответствующих исследований, основаны на применении нормативно-правовой базы, научно-методической литературы, экспертное исследование выполнено квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в силу чего объективность и достоверность выводов эксперта не вызывает сомнений.

Учитывая, что жилое помещение, принадлежащее ответчикам, находится в здании бывшего общежития, и в нем отсутствуют помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении, суд считает, что общая площадь принадлежащего ответчикам жилого помещения, верно подлежала определению с учетом приходящейся на его комнату площади коридоров, туалетов, душевых, умывальников, кухни, постирочной, ванной и т.п., которые не охватываются понятием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме применительно к статье 36 ЖК РФ.

Данные обстоятельства истцом не оспорены, доказательств обратного не представлено.

Кроме этого, по запросу суда директором ООО «Институт независимой оценки, экспертизы и права» к заключению эксперта №СУД84-2023, 25 декабря 2023 г. представлено дополнение, согласно которому экспертом произведен расчет рыночной стоимости жилого помещения, включая земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом сравнительным подходом с использованием аналогов по коммунальным квартирам (комнат в коммунальной квартире), согласно которому рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <...> кв.м, включающая в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, с учетом применения сравнительного подхода с использованием аналогов по коммунальным квартирам (комнат в коммунальной квартире): 1056964 рубля, в том числе: рыночная стоимость жилого помещения 867 880 рублей; рыночная стоимость доли ответчиков в общем имуществе многоквартирного дома 46 819 рублей; рыночная стоимость доли ответчиков в праве общей собственности на земельный участок на котором расположен многоквартирный дом с учетом площади жилого помещения принадлежащего ответчикам и площади вспомогательных помещений 79 301 рубль; убытки, причиненные собственникам жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые они понесут в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду составляет 62964 рубля (л.д.2-44 том 3).

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7, предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы, изложенные в экспертном заключении от 10 ноября 2023 г. № СУД84-2023, подтвердил, пояснив также, что размер выкупной цены изымаемого жилого помещения, указанный в экспертном заключении от от 10 ноября 2023 г., наиболее полно отражает стоимость данного помещения, чем размер, указанный в ответе от 25 декабря 2023 г. При этом при расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт им принимался во внимание период в 52 года, т.е. с года постройки многоквартирного дома по день производства экспертизы, поскольку на момент приватизации первой комнаты в 2002 г. дом уже нуждался в проведении капитального ремонта.

Также экспертом даны полные и исчерпывающие разъяснения по вопросам, обозначенным участниками процесса в судебном заседании, при этом отвод эксперту заявлен не был, ходатайства о привлечении иных экспертов, сторонами не заявлялись.

Учитывая изложенное, показания эксперта ФИО7 не противоречивы, выводы являются аргументированными и согласуются с другими материалами дела, а доказательств его заинтересованности в исходе дела суду не представлено, в связи с чем показания данного эксперта принимаются судом во внимание.

Суд отклоняет отчет об оценке №114/11/2022-Н/87, выполненный 9 ноября 2022 г. ООО «НОКС-Оценка», которым рыночная стоимость изымаемой недвижимости установлена в размере 830 700 рублей, поскольку согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации, соответственно, срок действия данного отчета истек, в связи с чем признать его достоверным не представляется возможным.

При таких обстоятельствах, суд считает, что заключение судебной оценочной экспертизы от 10 ноября 2023 г. № СУД84-2023 является допустимым и достоверным доказательством по делу, не принимая во внимание выкупную цену изымаемого спорного жилого помещения – 1 056 964 рубля, указанную в ответе ООО «Институт независимой оценки, экспертизы и права» от 25 декабря 2023 г., т.к. представленный экспертом расчет стоимости выкупной цены изымаемого спорного жилого помещения, с учетом применения сравнительного подхода с использованием аналогов по коммунальной квартире (комнаты в общежитии), в полной мере не отражает реальную стоимость спорного объекта недвижимости, и, как пояснил эксперт в судебном заседании, необходимо применять аналоги, относящиеся к комнатам, расположенным в общежитиях коридорного (секционного) типа, наиболее соответствующие данному объекту.

Таким образом, заключение судебной оценочной экспертизы от 10 ноября 2023 г. № СУД84-2023, выполненное ООО «Институт независимой оценки, экспертизы и права», суд кладет в основу при разрешении возникшего между сторонами спора и определяет выкупную стоимость изымаемого имущества в том размере, который указан в заключении – 1 527 978 рублей (953 880 руб. + 46 819 руб.+79 301 руб.+ 66 086 руб. + 381 892 руб.).

Между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2 (титульный созаемщик), ФИО8 заключен кредитный договор <..> от 23 июня 2025 г. на приобретение готового жилья (л.д. 67-69 том 2).

Представителем ПАО «Сбербанк России» в суд предоставлена справка о размере задолженности по состоянию на 11 января 2024 г., согласно которой задолженность ФИО2, ФИО3 перед ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору <..> от 23 июня 2015 года составляет 694 886 рублей 21 коп. (л.д. 53 том 3).

Согласно пункту 2 статьи 334 ГК РФ залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет:... причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом;

Согласно пункта 1 статьи 41 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту - Закон об ипотеке), если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

В соответствии с положениями части 1 статьи 41 Закона об ипотеке, статей 334, 354 ГК РФ, ходатайство ПАО Сбербанк, о перечислении администрацией городского округа Саранск за счет средств казны муниципального образования городского округа Саранск денежных средств для погашения кредита, подлежит удовлетворению. Денежная сумма в размере 694 886 рублей 21 коп. подлежит перечислению администрацией городского округа Саранск на счет ФИО2 (титульного созаемщика), с которого осуществляется погашение задолженности по кредитному договору <..> от 23 июня 2015 года, из установленного судом размера возмещения в сумме 1 527 978 рублей, оставшаяся часть денежных средств подлежит перечислению в пользу ФИО2, ФИО3

Доводы представителя истца в части необоснованного включения дважды в состав убытков расходов, связанных с переездом в арендованное помещение и последующим переездом в приобретенное в собственность, суд отклоняет, поскольку включение таковых расходов в определяемый размер возмещения прямо предусмотрено положениями пункта 7 статьи 32 ЖК РФ (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 2 ноября 2020 года №304-ЭС20-16300 по делу №А03-706/2018).

Наличие у ответчиков иного жилого помещения для проживания, основанием для освобождения ответчика от несения указанных убытков не является. В жилом помещении находятся вещи истца, что подтверждается фотоматериалами к заключению эксперта, что свидетельствует о необходимости их вывоза из аварийного жилья.

Ссылка представителя истца на часть 6 статьи 32 ЖК РФ отклоняется, поскольку многоквартирный дом признан аварийным и в текущем его техническом состоянии он непригоден для дальнейшего проживания в нем. Кроме того, безопасность здоровья и жизни жильцов многоквартирного дома, а также сохранность их имущества не могут быть гарантированы, в связи с вероятностью внезапного обрушения части конструкции стен или перекрытий.

Довод представителя истца, о том, что экспертом неверно определен период для расчета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, отклоняется, поскольку собственник имеет право на предоставление выкупной цены изымаемого жилого помещения на момент, когда его жилищные права были нарушены, в связи с чем, для восстановления жилищных прав ответчика расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, как и в целом расчет выкупной стоимости, следует производить на момент рассмотрения спора.

Ссылка представителя истца на положения части 1 статьи 190.1 ЖК РФ несостоятельна.

Законом Российской Федерации от 4 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» установлены основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определены правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище.

Статьей 16 названного закона установлено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Законодательное определение механизма исполнения бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта нуждавшихся в нем домов было обусловлено реализацией предписаний, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 года №10-П, которым федеральному законодателю было поручено установить такого рода механизм, согласованный с закрепленным Жилищным кодексом Российской Федерации порядком проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (пункт 1 резолютивной части) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 12 марта 2019 года №577-О «По запросу группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности положения статьи 190.1 ЖК РФ»).

Исходя из этого Федеральным законом от 20 декабря 2017 года №399-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, а в статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» было внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем.

Из части 1 статьи 190.1 ЖК РФ следует, что возложение обязанности по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (то есть на бывшего наймодателя), возможно лишь в том случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета.

В соответствии с положениями статьи 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», статьи 158 ЖК РФ, статьи 210 ГК РФ в совокупности и разъяснений, содержащихся в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, при определении выкупной цены изымаемых помещений суду необходимо исходить из того, что в случае, если обязанность по капитальному ремонту дома не была исполнена публичным собственником ни до передачи первого помещения в доме в частную собственность независимо от оснований такой передачи, ни впоследствии, выкупная цена изымаемого помещения должна включать сумму компенсации за не проведённый капитальный ремонт.

Таким образом, возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме на бывшего наймодателя, то есть орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первой квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта.

Как следует из материалов дела, капитальный ремонт многоквартирного жилого дома до 2015 года не проводился. Таким образом, в результате невыполнения администрацией обязанности по производству капитального ремонта дома, в том числе и на момент первой приватизации жилого помещения в нем (21 октября 2002 года), произошло снижение уровня надежности здания, и привело его к аварийности через 47 лет, при нормативном сроке службы подобных жилых зданий 100-125 лет, о чем следует из заключения судебной экспертизы.

Доказательств того, что на момент приватизации первого жилого помещения в 2002 году дом не нуждался в проведении капитального ремонта, сторона истца суду не представила. Как и не представлено доказательств того, что с момента принятия дома в муниципальную собственность органом местного самоуправления проводился текущий ремонт в доме, что исключало необходимость проведения капитального ремонта на момент приватизации первого жилого помещения в 2002 году и до 2015 года.

Довод представителя истца о том, что за истцом как за бывшим собственником жилого помещения не сохранилась обязанность по проведению капитального ремонта в связи с тем, что спорный жилой дом не был включен в перспективные, годовые и другие планы капитального ремонта, поскольку на момента такой приватизации спорный жилой дом не нуждался в капитальном ремонте, отклоняется судом.

Так, из ответа архивной службы администрации городского округа Саранск №3416 следует, что представить заверенные копии документов, которыми были утверждены перспективные, годовые и другие планы капитального ремонта по адресу: <адрес>, в период с 1992 г. по 2002 г. не имеют возможности, в протоколах сессий Саранского городского Совета депутатов с 1995 г. по 2002 г. запрашиваемые документы не обнаружены, в реестрах постановлений и распоряжений администрации г.Саранска (го Саранск) за 1993 – 2002 годы информация по капитальному ремонту здания по адресу: <адрес>, не обнаружена (л.д. 52, том 3).

Аналогичный ответ дан ГКАУ «Центральный государственный архив Республики Мордовия» (л.д.51, том 3).

Между тем, судом установлено, что вопрос о включении спорного объекта недвижимости в перспективный и годовой план, в установленном в законном порядке, с целью проведения капитального ремонта, истцом не разрешался, каких-либо доказательств того, что истцом были произведены соответствующие осмотры, экспертизы, с учетом того, что необходимость проведения капитального ремонта на момент первой приватизации возникла в связи с истечением срока эксплуатации некоторых конструктивных элементов спорного объекта недвижимости, суду не представлено.

Отсутствие у органов местного самоуправления перспективного и (или) годового плана капитального ремонта жилищного фонда не может служить основанием для освобождения от обязанности проводить капитальный ремонт жилых домов, в случае необходимости его проведения.

Суд, при определении стоимости выкупной цены изымаемого жилого помещения, вопреки доводам представителя ответчика, приходит к выводу, что в выкупную цену изымаемого жилого помещения подлежат включению убытки, причиненные незаконными действиями (бездействием) истца, в размере разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в г.Саранск площадью не менее 33 кв.м и общей стоимостью изымаемого жилого помещения, не могут быть приняты во внимание, поскольку положения статьи 32 ЖК РФ направлены на обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, равноценность возмещения которого определяется в соответствии с требованиями, содержащимися в части 7 настоящей статьи.

При изъятии аварийного жилья собственник получает компенсацию за изымаемое имущество, но эта компенсация не предполагает возмещение затрат на покупку нового жилья большей площадью (не менее 33 кв.м), стоимостью не менее 2 339 469 руб., исходя из показателей средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на IV квартал 2023 года, утвержденных приказом Минстроя России от 29 августа 2023 года №619/пр.

Ввиду того, что убытки в виде упущенной выгоды на которую ссылается представитель ответчика к критерию, определяющему равноценность возмещения, не относятся, оснований для увеличения выкупной стоимости не имеется.

Доводы стороны ответчика о том, что проценты, выплаченные по ипотечному кредиту, являются упущенной выгодой и подлежат включению в размер возмещения, отклоняются судом, как основанные на неверном толковании норм действующего законодательства, поскольку по смыслу статьи 15 ГК РФ и статьи 32 ЖК РФ, произведенные выплаты не являются упущенной выгодой, подлежащей включению в выкупную стоимость за изымаемое жилое помещение, и возложение обязанности по их возмещению на администрацию городского округа Саранск под видом упущенной выгодой, приведет к неосновательному обогащению ответчика (определения Первого кассационного суда общей юрисдикции №88-18655/2022 от 4 августа 2022 года, №88№88-26187 от 4 октября 2023 года).

В соответствии с пунктом 1 статьи 41 Закона об ипотеке, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения.

Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

Из положений пункта 4 статьи 50 Закона об ипотеке следует, что в случаях, предусмотренных статьей 41 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой.

В силу положений абзацев 3, 6 пункта 2 статьи 334 ГК РФ залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

В случаях, указанных в абзацах втором - пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что в том случае, если взамен изымаемого заложенного имущества ответчикам не передается какое-либо имущество, на которое может распространяться ипотека, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения от обязанного лица, независимо от отсутствия просроченной задолженности у залогодателей.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела таким обязанным лицом является администрация городского округа Саранск.

Обстоятельства, свидетельствующие о том, что интересы залогодержателя могут быть обеспечены иным образом, по настоящему делу установлены не были.

Согласно пункту 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу подпункта 19 пункта 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, освобождаются органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, в качестве истцов.

В соответствии со статьей 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Вместе с тем, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком (пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

При этом под оспариванием прав истца ответчиком следует понимать совершение последним определенных действий, свидетельствующих о несогласии с предъявленным иском, например, подача встречного искового заявления, то есть наличие самостоятельных претензий ответчика на предмет спора.

Поскольку ответчиками каких-либо действий, свидетельствующих о несогласии с предъявленным иском ответчиками не совершено, государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден в силу закона, взысканию с ответчиков не подлежит.

В соответствии со статьей 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Исходя из изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Администрации городского округа Саранск (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ФИО2 (паспорт <..>), ФИО3 (паспорт <..>) об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости, удовлетворить частично.

Прекратить право общей совместной собственности ФИО2, ФИО3 на жилое помещение с кадастровым номером <..>, площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, и право общей долевой собственности ФИО2, ФИО3 на земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером <..>, площадью 4308,46 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, посредством изъятия путем выкупа в пользу муниципального образования городской округ Саранск после уплаты возмещения в размере 1 527 978 (один миллион пятьсот двадцать семь тысяч девятьсот семьдесят восемь) рублей за счет средств казны муниципального образования городского округа Саранск, из которых обязать администрацию городского округа Саранск перечислить сумму возмещения в размере 694 886 (шестьсот девяносто четыре тысячи восемьсот восемьдесят шесть) рублей 21 копейка на счет ФИО2 (р/с <..>, БИК/ИНН <..>/<..>, КПП <..>, кор.счет <..>, Волго-Вятский банк ПАО Сбербанк) с которого осуществляется погашение задолженности по кредитному договору <..> от 23 июня 2015 года, оставшуюся часть выплатить ФИО2, ФИО3.

В остальной части исковые требования администрации городского округа Саранск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано, опротестовано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Мордовия через Октябрьский районный суд г.Саранска Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий И.А. Гордеева

Мотивированное решение изготовлено 17 января 2024 г.

Судья Октябрьского районного суда

г.Саранска Республики Мордовия И.А. Гордеева