К делу №2-645/2025 УИД: 23RS0034-01-2025-000588-79

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Новокубанск 30 апреля 2025 года

Новокубанский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Соколенко А.В.,

при секретаре Переверзевой Н.С.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ПАО Сбербанк к ФИО2 об обращении взыскания на предмет залога, право аренды,

установил:

ПАО Сбербанк обратилось в суд с иском к ФИО2 об обращении взыскания на предмет залога и просит обратить взыскание в пользу ПАО Сбербанк на предмет залога, право аренды, а именно на: земельный участок, кадастровый № . . ., адрес: <адрес>, ипотека в силу закона; установить начальную цену продажи предмета залога в размере 488 000 рублей, определить способ реализации путём продажи с публичных торгов; взыскать с ФИО2 уплаченную государственную пошлину при подачи искового заявления в размере 20 000 рублей.

Исковые требования обоснованы тем, что публичное акционерное общество «Сбербанк России» на основании кредитного договора № . . . от ДД.ММ.ГГГГ выдало ипотечный кредит ФИО2 в сумме 3 300 000 рублей, на срок 154 месяца, под 8,0 % годовых. Кредит выдавался на индивидуальное строительство объекта недвижимости, а именно: земельный участок. Расположенный по адресу: <адрес>. Для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставляет кредитору залог приобретаемого объекта недвижимости, а именно: земельный участок, <адрес>, площадь: 5000 +/- 24.75 кв.м., запись в ЕГРН № . . . от ДД.ММ.ГГГГ, ипотека в силу закона. В силу п.1 ст.77 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту - Закон об ипотеке «Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Банк исполнил свои обязательства по кредитному договору надлежащим образом. Так, кредитор предоставил заёмщику денежные средства, предусмотренные условиями кредитного договора (п.1 кредитного договора). Заёмщик свои обязательства по кредитному договору исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем, банк обратился в суд. Решением Новокубанского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №2-1727/2024 исковые требования банка удовлетворены в части взыскания задолженности по кредитному договору в сумме 3 277 954,58 рублей. Спорный земельный участок находится в аренде у ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Собственником земельного участка является администрация Ляпинского сельского поселения Новокубанского района. Ипотека зарегистрирована в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании договора № . . . от ДД.ММ.ГГГГ (договор поручительства). Предметом настоящего договора ипотеки является залог права аренды земельного участка, в связи с последующей ипотекой законченного строительством жилого дома, который должен находиться на этом участке. При обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке право аренды земельного участка и при его реализации к лицу, приобретшему такое право, переходят также обязанности арендатора по соответствующему договору аренды. По смыслу абз.1 п.2 ст.615 ГК РФ и п.5 ст.22 Земельного кодекса РФ права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма). Согласно абз.1 п.2 ст.615 ГК РФ при перенайме ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор. Согласно п.2 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества. Истцом проведена оценка рыночной стоимости данного объекта недвижимости. Согласно заключению о стоимости имущества от 01.08.2024 рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 610 000 рублей. Следовательно начальная продажная цена должна быть установлена в размере 488 000 рублей.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении иска настаивала.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, уведомление вернулось с отметкой об истечении срока хранения. Суд на основании ч.2 ст.117 ГПК РФ определил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица, Ляпинского сельского поселения Новокубанского района в судебное заседание не явился, заместитель главы поселения просил рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации. При рассмотрении дела просил учесть, что администрация Ляпинского сельского поселения Новокубанского района возражает против удовлетворения исковых требований об обращения взыскания в пользу ПАО Сбербанк на право аренды земельного участка, кадастровый № . . ., адрес: <адрес>, площадь: 5000 +/- 24,75, запись в ЕГРН № . . . от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд, выслушав представителя истца, изучив материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Согласно ст.337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии со ст.348 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено на заложенное имущество.

Согласно ст.349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном указанным Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами 2 и 3 п.2 ст.350.1 ГК РФ (п.1 ст.350 ГК РФ).

Пунктом 5 ст.5 Закона об ипотеке установлено, что право аренды может являться предметом залога.

В соответствии со ст.62 Закона об ипотеке, по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка (п.1.1).

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В п.1 ст.63 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением земельных участков, указанных в п.1 ст.62.1 Закона об ипотеке.

Аналогичные положения содержатся в ст.22 Земельного кодекса РФ, в п.5 которой указано, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления (п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.2 ст.10, п.2 ст.11 Закона об ипотеки, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В соответствии с п.1 ст.50 Федерального закона РФ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п.2 п.п.4 ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

В соответствии со ст.54 Федерального закона РФ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2 был заключен кредитный договор № . . ., согласно которому кредитор предоставил заемщику кредит в сумме 3 300 000 рублей, под 8,0 % годовых, на срок 154 месяца, на строительство жилого дома, на земельном участке, находящемся по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Ляпинского сельского поселения муниципального образования Новокубанский район (арендодатель) и Ч.И. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № . . ., согласно которому арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование земельный участок из категории «земли населенных пунктов», разрешенное использование - «Отдельно стоящие усадебные жилые дома (в том числе с местами приложения труда и с возможностью ведения развитого товарно личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, садоводства, огородничества)» с кадастровым номером № . . ., площадью 5000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, предоставляемый для целей - индивидуального жилищного строительства. Договор заключен сроком на 20 лет, по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Ч.И. и ФИО2 заключен договор о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору № . . . аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 приняла на себя все права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка, с кадастровым номером № . . ., площадью 5000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Право аренды указанного земельного участка зарегистрировано за ФИО2 в установленном законом порядке, имеется ограничение (обременение) права - аренда с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с ненадлежащим исполнением ФИО2 условий кредитного договора, Банк обращался в суд с иском о взыскании с ответчика задолженности по кредитному договору.

Решением Новокубанского районного суда Краснодарского края от 23.12.2024 расторгнут кредитный договор № . . ., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк России и ФИО2 Взыскано с ФИО2 в пользу ПАО Сбербанк задолженность по кредитному договору № . . . от ДД.ММ.ГГГГ, за период с 25.03.2024 по 22.08.2024 (включительно) в размере 3 277 954,58 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 46 946 рублей, всего 3 324 900,58? рублей.

Из материалов дела видно, что ФИО2 является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Договор аренды заключен сроком на 20 лет, по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2 был заключен кредитный договор № . . ., целью которого являлось индивидуальное строительство жилого дома, на указанном выше земельном участке. Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении спорного земельного участка ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована ипотека, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В п.4.2 зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости, вид - аренда, срок на который установлены ограничения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая условия договора (п.4 ст.421 ГК РФ) и приложенные в обоснование иска доказательства наличия у ФИО2 права аренды спорного имущества, суд приходит к выводу, что предметом договора залога недвижимости (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ фактически являлось право аренды земельного участка, а не сам земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>

Данное обстоятельство подтверждено представителем истца в судебном заседании.

Закон об ипотеке по-разному регулирует правоотношения, связанные с залогом земельных участков и залогом права аренды данных участков.

На основании ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Принимая во внимание, что ответчик не надлежащим образом исполняет свои обязательства по кредитному договору, не погашает кредит и проценты в установленные кредитным договором сроки, задолженность взыскана с нее в судебном порядке, а по данному кредитному договору в качестве обеспечения возврата кредитных средств она, как арендатор, заложила свои права по договору аренды, а именно: право владеть и пользоваться в течение установленного договором срока земельным участком, суд приходит к выводу, что требование банка об обращении взыскания на право аренды указанного земельного участка, с установлением начальной продажной цены в размере 80% от его рыночной стоимости и определением способа реализации путём продажи с публичных торгов, подлежит удовлетворению.

Согласно заключению о стоимости имущества № . . . от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 610 000 рублей.

При таких данных начальная продажная стоимость права аренды данного земельного участка подлежит установлению в размере 488 000 рублей (610 000 x 80%).

Согласно п.3 ст.56 Закона об ипотеке в случае обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется по правилам этого Закона с последующим оформлением уступки данного права.

В силу ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию оплаченная истцом при подаче иска госпошлина в сумме 20 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ПАО Сбербанк к ФИО2 об обращении взыскания на предмет залога, право аренды, - удовлетворить.

Обратить взыскание в пользу ПАО Сбербанк на предмет залога, а именно: право аренды земельного участка, сроком на 20 (двадцать) лет, кадастровый № . . ., расположенного по адресу: <адрес>, площадью 5000 +/- 24,75 кв.м., предоставленный ФИО2 администрацией Ляпинского сельского поселения муниципального образования Новокубанский район по договору аренды № . . . от ДД.ММ.ГГГГ, договор о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, запись в ЕГРН № . . . от ДД.ММ.ГГГГ, ипотека в силу закона; установить начальную цену продажи предмета залога в размере 488 000 рублей, определить способ реализации путём продажи с публичных торгов.

Взыскать с ФИО2, < . . . > в пользу ПАО Сбербанк судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Новокубанский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 05.05.2025.

Судья

Новокубанского районного суда А.В. Соколенко