Дело № 2-512/2025 (№2-534/2024, №2-3678/2023)

УИД № 22RS0067-01-2023-004325-13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 апреля 2025 года г. Барнаул

Октябрьский районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

Председательствующего Астаниной Т.В.,

при секретаре Юркиной И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С. к З. об уменьшении покупной цены, взыскании убытков, возмещении судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

С. обратился в суд с иском к З. (с учетом уточнений от ДД.ММ.ГГГГ т.3 л.д.118-124) об уменьшении покупной стоимости объекта недвижимости, просит взыскать: сумму соразмерную уменьшению покупной цены объекта по адресу: Россия, <адрес> пом.Н-8 в размере 1036256 руб., убытки в размере 168272,56 руб., судебные расходы 98039 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи недвижимости по адресу г.<адрес>Ленина 63 пом.Н8. Согласно условиям настоящего договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить с условиями договора недвижимое имущество, назначение нежилое помещение. Стоимость объекта недвижимости составляет 3 930 000 (Три миллиона девятьсот тридцать тысяч) рублей, согласно условиям договора стоимость объекта недвижимости оплачивается в следующем порядке: часть стоимости в размере 40 000 (Сорок тысяч) рублей оплачивается покупателем наличными денежными средствами до подписания договора купли-продажи, оставшаяся часть стоимости объекта недвижимости в размере 3 890 000 (Три миллиона восемьсот девяноста тысяч) рублей, оплачивается по средства аккредитива. В соответствии с п. 3.3 Продавец гарантирует, что на момент подписания договора является полноправным и законным собственником объекта, объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (паем) не сдан, возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается. П. 4.1.2. Продавец обязан предупредить Покупателя о всех недостатках указанного объекта недвижимости, а также предоставить Покупателю всю необходимые сведения, связанные с объектом недвижимости, п. 4.1.5. Продавец гарантирует, что в случае имущественных претензий третьих лиц, регулирует самостоятельно за свой счет.

ДД.ММ.ГГГГ Железнодорожным районным судом <адрес> края было удовлетворено заявление судебного пристава исполнителя ОСП <адрес> УФССП России по <адрес> М. о замене стороны в исполнительном производств, произведена замена должника по исполнительному производству от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП с З. на С..

Таким образом истцу стало известно о том, что в производстве Железнодорожного районного суда <адрес> края, находится дело по исковому заявлению К. к З. о признании заключенного договора о безвозмездном срочном пользовании земельным участком и акта приема-передачи земельного участка к данному договору недействительными не влекущих правовых последствий, о возложении на З. обязанности в течение 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу демонтировать входной узел в принадлежащее ей нежилое помещение, восстановить окно, исковые требования К.

Решением Железнодорожного суда <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований К. к З., о признании безвозмездном срочном пользовании земельным участком и акта-приема земельного участка недействительным, возложении обязанности демонтировать входной узел, было отказано.

Однако, К. ДД.ММ.ГГГГ подала апелляционную жалобу на решение суда Железнодорожного района г. Барнаула. Апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГ, решение Железнодорожного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, было отменено в части отказа К.. в иске к З., и о возложении обязанности на З. демонтировать входной узел.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по передаче имущества надлежащего качества, соответствующего требованиям закона (без недостатков), истец полагает, что возникает право соразмерного уменьшения покупной цены недвижимого имущества п.1 ст.475 ГК РФ. Согласно проведенной по делу экспертизы стоимость объекта недвижимости с отдельным входом на ДД.ММ.ГГГГ составляет 6913576 руб. Стоимость объекта недвижимости без отдельного входа на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5 877 320 руб. Таким образом, стоимость отдельного входа составляет 1 036 256 руб.

С момента, когда истцу стало известно о процессуальном правопреемстве, им были понесены расходы, связанные с защитой его прав и законных интересов, полагает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию расходы в сумме 168 272 руб., которые истец понес как последствия процессуального правопреемства (строительно-техническое обследование, оплата юридической помощи, контрольная съемка, нотариальная доверенность, задолженность за капитальный ремонт).

В судебном заседании представитель истца П. на заявленных требованиях настаивала по изложенным основаниям.

Представитель ответчика С. в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать за необоснованностью, ссылаясь на доводы, изложенные в письменных возражениях.

Истец, ответчик, третьи лица Управление государственной охраны объектов культурного наследия Алтайского края и Управления Росреестра по АК в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Исходя из положений пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с подпунктами 1 и 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между З. и С. заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, в соответствии с которым З. передала в собственность С., а последний принял и оплатил стоимость нежилого помещения, расположенного на 1 этаже 4-этажного дома по адресу: РФ, <адрес>, пр-кт. Ленина, <адрес>, пом. Н8, общей площадью 60,3 кв. м, кадастровый №.. По условиям договора стоимость объекта недвижимости определена в размере 3930000 рублей (л.д. 8 т.1).

Право собственности истца на нежилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Как видно из материалов дела, С. является собственником нежилого помещения, приобретенного на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно технической документации, имеющейся в материалах дела, нежилое помещение, принадлежащее истцу как на момент приобретения (технический паспорт по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ), так и в настоящее время (л.д.80-85 т.2) имеет общую площадь 60,3 кв.м и состоит из: помещение 1 – 39.0 кв.м, помещение 2 – 8,60 кв.м, помещение 3 – 11,3 кв.м, туалет – 1,40 кв.м.

Указанная в выписке из ЕГРН площадь 60,3 кв.м по данным технического паспорта не включает в себя спорный входной узел.

Из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ следует, что входной узел на земельном участке с кадастровым номером 22:63:040413:2261 был организован без получения согласия собственников помещений в МКД № и в отсутствие каких-либо разрешительных и правоустанавливающих документов, установлен факт самовольного занятия ответчиком этого земельного участка. На З. возложена обязанность демонтировать входной узел (крыльцо и козырек над крыльцом) в нежилое помещение, расположенное в многоквартирном <адрес> в городе Барнауле в течение шести месяцев.

Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности и не вправе распоряжаться ею. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Следовательно, нельзя говорить о наличии у лица, осуществившего самовольную постройку, в отношении этого объекта каких-либо прав, подлежащих защите.

Согласно технического паспорта на нежилое здание площадь крыльца, не входит в общую площадь помещения Н8, входной узел (крыльцо с козырьком) также не был включен в общую площадь нежилого помещения в договоре купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, самостоятельным предметом данного договора крыльцо не являлось, крыльцо неотъемлемой частью нежилого помещения также не является, следовательно, в составе данного нежилого помещения не продано, и препятствия в исполнении судебного решения отсутствуют.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии у истца права на обозначенную пристройку, а значит и нарушения этого права.

После проведения по делу судебной экспертизы истец уточнил требования и просил уменьшить покупную цену нежилого помещения на 1 036 256 руб., определенную как разницу между ценой объекта с крыльцом и ценой помещения без него.

Поскольку в договоре купли-продажи наличие крыльца не указано в качестве существенного условия, основания для удовлетворения требований, обоснованных абз. 2 п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть соразмерного уменьшения покупной цены отсутствуют.

Кроме того, судом не могут быть приняты доводы истца о том, что ответчиком (продавцом) нарушен п. 3.3 Договора, согласно которому продавец гарантирует, что на момент подписания договора является полноправным и законным собственником объекта, объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (паем) не сдан, возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается. П. 4.1.2. продавец обязан предупредить покупателя о всех недостатках указанного объекта недвижимости, а также предоставить покупателю всю необходимые сведения, связанные с объектом недвижимости, п. 4.1.5.

Судом установлено, что предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между З. и С. является нежилое помещение, расположенное на 1 этаже 4-этажного дома по адресу: РФ, <адрес>, пр-кт Ленина, <адрес>, пом.Н8, общей площадью 60,3 кв. м, кадастровый №. При этом, входная зона (крыльцо с козырьком) предметом этого договора не является, в то время как предметом споров по ранее рассмотренным делам являлось не само по себе нежилое помещение Н8 в <адрес> по пр-ту. Ленина в <адрес> как таковое, а непосредственно самовольная пристройка в виде крыльца и земельный участок, на котором она расположена.

Таким образом, оснований полагать, что ответчиком в этой части были нарушены условия договора у суда не имеется, поскольку объект продажи на момент заключения данного договора в споре не состоял.

При таких обстоятельствах заявленные требования не подлежат удовлетворению

Учитывая положения ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд, приходит к выводу, что при отсутствии оснований для удовлетворения требований о взыскании с З. суммы в счет уменьшения покупной цены объекта недвижимости, у истца не возникло право на возмещение убытков в виде ущерба.

Кроме того, суд не находит оснований для взыскания в пользу истца С. с ответчика понесенных расходов, поскольку понесенные в рамках рассмотрения другого гражданского дела судебные расходы не являются убытками.

В связи с отказом С. в удовлетворении исковых требований не подлежат возмещению судебные расходы в соответствии со ст.98,100 Гражданского процессуального кодекса РФ.

руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление С. (паспорт №) к З. (паспорт №) об уменьшении покупной цены, взыскании убытков, возмещении судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течение месяца с момента вынесения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Барнаула.

Судья Т.В. Астанина

Мотивированное решение изготовлено 7 мая 2025 года