Решение по делу № 2-431/2025 от 14.04.2025 - о признании условия договора участия в долевом строительстве недействительным, взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.

Дело № 2-431/2025 (2-9767/2024;)

50RS0<№ обезличен>-04

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 апреля 2025 года г.о. Химки <адрес>

Химкинский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Поповой Е.В.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО СЗ «<адрес>» о признании условия договора участия в долевом строительстве недействительным, взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратился в суд с иском к ответчику ООО СЗ «<адрес>» о признании условия договора участия в долевом строительстве недействительным, взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.

В обоснование исковых требований ФИО1 указывает, что <дата> между ООО СЗ «<адрес>» и ООО «Эссет Менеджмент Солюшнс» Д.У. Комбинированным ЗПИФ «Новое строительство» под управлением ООО «Эссет Менеджмент Солюшнс» заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома №ЮЖБ-4/ОПТ-1-157/ФСК. <дата> между ООО «Эссет Менеджмент Солюшнс» Д.У. Комбинированным ЗПИФ «Новое строительство» под управлением ООО «Эссет Менеджмент Солюшнс» и ФИО1 заключено соглашение № ЮЖБ-4/10-23-1185-2/АН об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве №ЮЖБ-4/ОПТ-1-157/ФСК. В соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве ответчик обязался построить и передать в собственность участника объект долевого строительства – <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, городской округ Ленинский, пос. Битца, мкр. Южная Битца, бульвар Южный, д. 4. <дата> между сторонами подписан передаточный акт, согласно которому объект долевого строительства передан ответчиком истцу. В ходе эксплуатации объекта долевого строительства истцом были обнаружены строительные дефекты, допущенные при выполнении строительных и отделочных работ. Для установления наличия строительных недостатков и стоимости их устранения истец обратился к ООО «ПРО-ЭКСПЕРТ». Согласно экспертному заключению от <дата> № МСК-50/06-24 стоимость устранения недостатков составила 763 926 руб. <дата> истцом в адрес ответчика направлена претензия о выплате стоимости устранения недостатков, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Основываясь на изложенном, ФИО1 с учетом уточнений просит признать п. 5.2 договора участия в долевом строительстве №ЮЖБ-4/ОПТ-1-157/ФСК от <дата> в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком на 1 год недействительным, взыскать с ответчика в пользу истца стоимость недостатков в размере 283 435 руб., неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителя о возмещении стоимости недостатков за период с <дата> по <дата> в размере 2 834,35 руб., неустойку за просрочку исполнения требований с <дата> по дату фактического исполнения решения суда исходя из 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы 283 435 руб. за каждый день просрочки, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 5% от взысканной судом суммы, расходы на досудебное заключение в размере 50 000 руб., расходы на оформление доверенности в размере 2200 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил явку представителя истца по доверенности ФИО4, которая исковые требования в уточненной редакции поддержала в полном объеме, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика ООО СЗ «<адрес>» по доверенности ФИО5 исковые требования не признала.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от <дата> № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214–ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 1 статьи 8 Федерального закона № 214–ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2 ст. 8 Федерального закона № 214–ФЗ).

При этом с момента подписания передаточного акта обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, что следует из ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214–ФЗ.

В соответствии со ст. 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (ч. 5).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч. 6).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, <дата> между ООО СЗ «<адрес>» и ООО «Эссет Менеджмент Солюшнс» Д.У. Комбинированным ЗПИФ «Новое строительство» под управлением ООО «Эссет Менеджмент Солюшнс» заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома №ЮЖБ-4/ОПТ-1-157/ФСК. <дата> между ООО «Эссет Менеджмент Солюшнс» Д.У. Комбинированным ЗПИФ «Новое строительство» под управлением ООО «Эссет Менеджмент Солюшнс» и ФИО1 заключено соглашение № ЮЖБ-4/10-23-1185-2/АН об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве №ЮЖБ-4/ОПТ-1-157/ФСК. По условиям договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома №ЮЖБ-4/ОПТ-1-157/ФСК застройщик обязался передать участнику долевого строительства квартиру, расположенную по строительному адресу: <адрес>, Ленинский муниципальный район, с.п. Булатниковское, пос. Битца. Перечень отделочных работ указан в приложении № 2 к договору участия в долевом строительстве.

Обязательство по оплате цены договора истцом исполнено в полном объеме в установленный договором срок, что подтверждается материалами дела и не оспаривалось ответчиком.

В соответствии с абз. 3 п. 5.2 договора участия в долевом строительстве гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 (один) год с даты подписания акта приема-передачи объекта.

<дата> между сторонами подписан передаточный акт, в соответствии с которым истцу передана квартира № 1185, расположенная по адресу: <адрес>, городской округ Ленинский, пос. Битца, мкр. Южная Битца, бульвар Южный, д. 4.

В процессе эксплуатации объекта долевого строительства истцом были обнаружены строительные дефекты, допущенные при выполнении строительных и отделочных работ.

В соответствии с экспертным заключением ООО «ПРО-ЭКСПЕРТ» от <дата> № МСК-50/06-24 стоимость устранения выявленных дефектов составляет 763 926 руб.

Претензия истца с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, направленная <дата>, оставлена ответчиком без удовлетворения (РПО 14390498007517).

Представитель ответчика, не согласившись с предъявленными требованиями в части взыскания денежной суммы для устранения недостатков, ходатайствовал перед судом о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Определением Химкинского городского суда <адрес> от <дата> по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз».

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз» от <дата> № 078-СТЭ в квартире № 1185 по адресу: <адрес>, городской округ Ленинский, пос. Битца, мкр. Южная Битца, бульвар Южный, д. 4 имеются строительные недостатки, а именно: пустоты напольной плитки, окна (пвх) царапины, сколы, зазоры Т-образных соединений, отклонение стен от вертикали (плитка). По результатам проведенного комплексного исследования экспертами сделан вывод, что причиной выявленных недостатков является несоблюдение технологии строительного производства и строительных норм и правил, действующих на территории РФ, при выполнении строительно-монтажных работ силами застройщика.

Стоимость работ по устранению выявленных недостатков в квартире составляет 283435,38 руб.

У суда не имеется оснований не доверять выводам судебной экспертизы, поскольку она содержит подробное обоснование сделанных в результате исследования выводов. Эксперты, составившие заключение, имеют соответствующее образование и квалификацию, предупреждены об уголовной ответственности в соответствии со ст. 307 УК РФ, в связи с чем личность экспертов у суда сомнений не вызывают.

Разрешая возникший спор и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения (ст. 7 Федерального закона № 214–ФЗ), а также учитывая положения ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, принимает в качестве доказательства стоимости устранения недостатков заключение судебной строительно-технической экспертизы ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз», в связи с чем приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств, необходимых для устранения выявленных недостатков по договору участия в долевом строительстве, в размере 283435 руб.

Разрешая требования истца о признании п. 5.2 договора участия в долевом строительстве №ЮЖБ-4/ОПТ-1-157/ФСК от <дата> в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком на 1 год недействительным, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку норма частей 2, 5 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ подлежит применению и в случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта (в том числе и отделке), следовательно, истец будет вправе потребовать от застройщика устранения недостатков объекта строительства, выявленных в течение гарантийного срока, составляющего 5 лет.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение срока исполнения обязанности по уплате расходов на устранение недостатков за период с <дата> по <дата> в размере 2 834,35 руб.

Согласно ст. 1 Федерального закона от <дата> N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от <дата> N 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона).

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от <дата> № 266–ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон вступает в силу с <дата>.

Как ранее установлено судом, <дата> истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков в квартире, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ от <дата> N 326 неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до <дата> включительно (с <дата> до <дата>).

С учетом изложенного требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока исполнения обязанности по уплате расходов на устранение недостатков за период с <дата> по <дата> в размере 2 834,35 руб. удовлетворению не подлежат, поскольку указанная неустойка не начисляется в период действия моратория, установленного Постановлением Правительства РФ от <дата> N 326 (с <дата> до <дата>).

Поскольку <дата> Правительством Российской Федерации принято Постановление N 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», которым застройщику со дня вступления в силу настоящего постановления (<дата>) предоставляется отсрочка до <дата> включительно, то суд также не усматривает оснований к взысканию неустойки на будущее время с <дата> по дату фактического исполнения обязательств, поскольку неустойка на будущее время может быть взыскана со дня, следующего за вынесением решения суда, в настоящее время <дата> не наступило, правовые нормы, регулирующие правоотношения сторон, в будущем могут быть законодательно изменены. Истец не лишен права в последующем обратится с соответствующим иском к застройщику.

Принимая во внимание, что ООО СЗ «<адрес>» по своей вине не выполнило взятые на себя обязательства, чем причинило истцу моральный вред, выразившийся в нравственных страданиях в связи с ограничением его прав, с учетом ст. 151 ГК РФ, ст. 15 Закона РФ от <дата> N 2300-1 "О защите прав потребителей", ч. 2 ст. 10 Федерального закона от <дата> № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд приходит к выводу о взыскании денежной компенсации морального вреда, которая определяется судом в размере 10000 руб. с учетом характера причиненных потребителю нравственных страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Поскольку претензия была направлена истцом ответчику в период действия моратория <дата>, с учетом положений Постановления Правительства Российской Федерации от <дата> № 326 оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа у суда не имеется.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Принимая во внимание тот факт, что определение размера причиненного истцу ущерба явилось необходимым условием для обращения в суд, требовалось для определения цены иска, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика ООО СЗ «<адрес>» расходов, связанных с проведением досудебного исследования, а также составлением заключения эксперта ООО «ПРО-ЭКСПЕРТ» от <дата> № МСК-50/06-24, оплату которых истец произвел в полном объеме, что подтверждается кассовым чеком от <дата>, суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы на проведение досудебного исследования в размере 50 000 руб.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из представленных суду документов следует, что истцом понесены расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб.

Основываясь на материалах дела, учитывая конкретные обстоятельства дела, категории сложности настоящего дела, продолжительность времени его рассмотрения и объема фактической работы, проведенной представителем, и учитывая, что все понесенные истцом расходы подтверждены документально и сомнений не вызывают, с учетом требований разумности и справедливости, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в размере 20000 руб. на оплату услуг представителя.

Как следует из разъяснений, данных в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оформление доверенности представителя могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Учитывая, что доверенность выдана истцом по конкретному делу, суд полагает необходимым удовлетворить требование истца о взыскании с ответчика расходов на составление нотариальной доверенности в размере 2200 руб.

В силу положений статьи 103 ГПК РФ, статьи 333.36 НК РФ с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 7000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО СЗ «<адрес>», ИНН <***>, в пользу ФИО1, <дата> года рождения, паспорт <...>, расходы на устранение недостатков в размере 283435 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., расходы по проведению досудебного исследования в размере 50 000 руб., расходы на услуги представителя в размере 20000 руб., расходы на оформление доверенности в размере 2200 руб.

В остальной части исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО СЗ «<адрес>» в доход местного бюджета госпошлину в размере 7000 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено <дата>

Судья Е.В. Попова