УИД 50RS0№-83
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
05 мая 2025 года г. Чехов
Чеховский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Геберт Н.В.
при секретаре Смирнове Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1661/25 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО3, доли земельного участка с долей жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, по договору продавец продал покупателю <данные изъяты> долю земельного участка и 3/8 доли жилого дома; применении последствий недействительности сделки (реституции).
В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в иске.
В судебном заседании представитель ответчиков по доверенности ФИО5 исковые требования не признала в полном объеме по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
В судебном заседании третье лицо нотариус Чеховского нотариального округа <адрес> ФИО6 исковые требования не поддержал.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен.
Заслушав пояснения представителя истца, представителя ответчиков, третьего лица, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.
В обоснование исковых требований ФИО1 указывает на то, что при заключении спорного договора купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома, была нарушена установленная законом форма договора, поскольку в оспариваемом договоре отсутствуют данные о том, что истец владеет 1/8 частью спорного дома и 1/6 земельного участка, а также ответчиком ФИО2 были нарушены правила п. 2 ст. 250 ГК РФ, в части условий соблюдения им преимущественного права покупки истца, как сособственника указанных выше объектов недвижимости, на доли которых она также претендовала.
Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.
Исходя из положений ст. ст. 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей. Стороны свободны в заключении договора и его условия определяют по своему усмотрению.
Приведенные нормы свидетельствуют о наличии у правообладателей права на свободное установление в договоре своих прав и обязанностей. При этом, стороны не лишены возможности предложить иные условия договора.
По смыслу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между
сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п. 1 ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом(оспоримая сделка) либо независимо от такого признания(ничтожная сделка).
В силу положений п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке (пункт 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Согласно положениям ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной форме сделки влечет ее ничтожность. Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома, в соответствии с которым ФИО2 продал ФИО3 принадлежащие ему на праве собственности <данные изъяты> долю земельного участка площадью 1600 кв. м, с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и 3/8 доли жилого дома, расположенных в границах земельного участка по адресу: <адрес>.
Указанный договор купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома был удостоверен нотариусом Чеховского нотариального округа <адрес> ФИО6
Право собственности на имя ФИО3 на спорные <данные изъяты> долю земельного участка было зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, на 3/8 доли жилого дома – ДД.ММ.ГГГГ
Вышеуказанные 3/8 доли жилого дома принадлежали ФИО2 на основании решения Чеховского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, по делу №, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
? доля земельного участка с кадастровым номером № принадлежали ФИО2 на основании решения Чеховского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Таким образом, с учетом положений ст. 163 ГК РФ при заключении оспариваемого истцом договора купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома, заключенного между ФИО2 и ФИО3, требуемая законодательством РФ форма договора соответчиками была полностью соблюдена.
Доводы истца о том, что в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют данные о том, что она владеет 1/8 частью спорного дома и 1/6 частью земельного участка, что явно нарушает установленную законом форму, суд находит несостоятельными, поскольку невнесение данных сведений не нарушает требований к форме договора.
Кроме того, действительно, в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Из буквального толкования указанной правовой нормы следует, что существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является перечень не всех лиц, проживающих в продаваемом помещении, а только тех, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования им после приобретения его покупателем.
Между тем, согласно материалам дела, ответу Администрации городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № Стремиловским территориальным отделом домовая книга по адресу: <адрес> (КН № не заводилась и не регистрировалась.
Актуальными сведениями о наличии зарегистрированных граждан по данному адресу Стремиловский территориальный отдел не располагает.
ФИО1 имеет постоянную регистрацию по адресу: <адрес>.
В связи с чем, доводы истца являются надуманными и необоснованными, поскольку ФИО1 к лицам, имеющим право пользования спорным жилым помещением, после его продажи не относилась, а, следовательно, ее утверждение о невнесении указанных данных о ее владении указанными долями жилого дома и земельного участка, является несостоятельным.
Также суд полагает, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома не требовалось согласия ФИО1 на совершение данной сделки.
Согласно представленным выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, на момент совершения оспариваемой сделки, право собственности на доли земельного участка и жилого дома, расположенного на нем, являющихся объектами оспариваемого договора, у ФИО1 было прекращено ДД.ММ.ГГГГ.
Иных прав на доли земельного участка и жилого дома, расположенного на нем, являющихся долями объектов оспариваемого договора, в ЕГРН на имя истца не имелось.
Согласно ст. 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на 1/6 долю земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1600 кв. м, по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ФИО1 только ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Согласно пункту 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
Положения п. 2 ст. 250 ГК РФ предусматривают, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
В связи с чем, при совершении оспариваемого договора купли-продажи ФИО1 являлась посторонним лицом, согласия которой на совершение оспариваемой сделки не требовалось.
Таким образом, отсутствие в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах истца ФИО1 на доли земельного участка и жилого дома, расположенного на нем, являющихся объектами оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, явно свидетельствует о том, что посторонним лицом, указанным в пунктах 1-3 статьи 250 ГК РФ для оспариваемого договора, являлась именно ФИО1, а доводы, указанные в исковом заявлении о том, что она является собственником 1/6 доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, и 1/8 доли жилого дома, расположенного на нем, являются надуманными.
Кроме того, согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Таким образом, в данном случае суд также считает необходимым отметить, что у истца отсутствует право на удовлетворение ее иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ.
Кроме того, суд полагает, что права и законные интересы истца оспариваемым договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не нарушаются, а лицом, чье разрешение на заключение указанного договора требуется, в соответствии с законом, истец не является.
Доказательств обратного, истцом суду не представлено.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании недействительной оспариваемой сделки и производных от основных требований о применении последствий недействительности сделки.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 2, 56, 57, 67, 167, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома, применении последствий недействительности сделки – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Чеховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: Н.В. Геберт
Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ