№2-68/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.п. Чернышковский 11 апреля 2023 года

Чернышковский районный суд Волгоградской области в составе председательствующего судьи Бурлачка С.А.,

с участием представителей истца – ФИО10, ФИО8, действующих на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика – ФИО6, действующей на основании доверенности от 30.01.2023 года,,

при секретаре ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора задатка,

установил:

ФИО1 обратился с иском в суд к ФИО2 о взыскании суммы задатка указав, что ДД.ММ.ГГГГ, он - ФИО1 (Покупатель), заключил договор задатка денежных средств в счет купли- продажи земельного участка с ответчицей - ФИО2(Продавец). Согласно условий данного договора Покупатель передает, а Продавец получает задаток в сумме 500 000 (пятьсот тысяч) рублей, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, в счет купли- продажи земельной доли из земельного участка, общей площадью 528000 (пятьсот двадцать восемь тысяч) кв: м. Почтовый адрес ориентира земельного участка: <адрес>, район Чернышковский, <адрес>. Кадастровый номер земельного участка №

В свою очередь, Продавец обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ, предоставить Покупателю полный пакет документов, требуемых для заключения сделки купли - продажи земельной доли, являющейся предметом настоящего договора. Так же договором установлено, что с условиями ст. 381 ГК РФ, определяющими правовое положение задатка, стороны ознакомлены и согласны.

Свои обязательства истец - ФИО1, выполнил в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ, он, перевел денежную сумму, определенную договором, в размере 500000 (пятьсот тысяч) рублей, на счет Продавца, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако ответчик - ФИО2, свои обязательства не исполнила, а напротив, продала указанный земельный участок другому лицу. Денежные средства в размере 500000 (пятьсот тысяч) рублей ответчица вернула истцу.

В соответствие с ч. 1 и 2 ст. 380 ч.1 ГК РФ Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке, независимо от суммы задатка, должно быть совершено в письменной форме.

Неисполнением своих обязательств по договору ответчик поставила истца в крайне затруднительное положение, нарушив его хозяйственно-экономические планы.

Просит суд взыскать с ответчика в свою пользу двойную сумму задатка в размере 500 000 рублей.

Ответчиком по первоначальному иску заявлен встречный иск, в котором представитель истца - ФИО6, просит договор задатка денежных средств в счет купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1, признать недействительным.

В обоснование своих требований, представитель истца по встречному иску, указывает, что соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям закона и является недействительным.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предметом договора о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, является передача денежных средств в размере 500 000 рублей, путем перевода на указанный счет, в счет купли-продажи земельной доли из земельного участка общей площадью 528 000 кв. м., место положение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Указан кадастровый номер исходного земельного участка 34:33:070005:25. Определен срок передачи продавцом пакета документов - ДД.ММ.ГГГГ.

Однако ни договор купли-продажи, ни предварительный договор сторонами при заключении договора задатка от ДД.ММ.ГГГГ, не заключался.

Сам договор задатка не содержит необходимых существенных условий, позволяющих определить предмет соглашения: размер доли не определен; не определено и его местонахождение не только на территории Боьшетерновской сельской администрации, но и на соответствующем земельном участке с кадастровым номером 34:33:070005:25 по отношению к другим дольщикам; дата совершения сделки также не определена.

Кроме того, на момент заключения договора задатка, ФИО2 являлась одним из дольщиков земельного участка. Доля ФИО2 выделена не была.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливают правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых, является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность, регулируются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ.

В соответствии со ст. 12 указанного Федерального Закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности, по своему усмотрению, вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление, либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Договор о задатке не соответствует требованиям ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», так как доля ФИО2, не была выделена, и ею не было предоставлено право иным участникам долевой собственности право приобрести у нее ее долю, ФИО1, участником обще долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №, не является.

Таким образом, сделка, заключенная сторонами ДД.ММ.ГГГГ, в виде договора задатка, является недействительной в силу своей ничтожности, так как не соответствует требованиям закона.

В судебном заседании, представители истца по первоначальному иску - ФИО10, ФИО8, исковые требования поддерживают в полном объеме. Встречное исковое заявление не признают в полном объеме.

Представитель ответчика по первоначальному иску - ФИО6, в судебном заседании, исковые требования не признает, настаивает на заявленном встречном иске.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств, согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ, является задаток, которым, в силу п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ, является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон, в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (ст. 329 Гражданского кодекса РФ).

Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 Гражданского кодекса РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и, применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора), обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В силу положений п. 3 ст. 380 Гражданского кодекса РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Как установлено судом, между ФИО2 и ФИО1, была достигнута договоренность о заключении договора купли-продажи земельной доли, о чем был составлен договор задатка, который был подписан обеими сторонами

Согласно платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1, перечислил ФИО2, оплату по договору задатка в сумме 500 000 рублей.

Также, судом установлено, и, это не оспаривалось сторонами, что предварительный договор купли-продажи сторонами заключен не был, договор купли-продажи не мог быть составлен, так как не было необходимых документов.

Данное обстоятельство, было подтверждено свидетелем ФИО9 (Том 1 л.д. 63).

В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что сумма, переданная ФИО1 ФИО2, фактически являлась авансом.

Согласно платежного поручения от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2, вернула ФИО1, денежные средства в сумме 500 000 рублей, в связи с чем, никаких обязательств у неё по возврату суммы не возникает.

Также разрешая встречный иск представителя ответчика по первоначальному иску ФИО6, суд соглашается с доводами представителя о том, что при согласовании задатка, истцом, были допущены нарушения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ.

Так, согласно данным Единого государственного реестра недвижимости, в долевой собственности ФИО2 1/17 земельная доля в праве общей долевой собственности на земельный участок. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.

Согласно ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ФЗ № 101-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей и ст. 13-14 настоящего Федерального Закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядится земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельной доли в счет земельной доли.

Согласно ч.1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

В силу ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности, вправе, по своему усмотрению, продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и, на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. (ч.2 ст. 250).

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Оценивая соглашение между ФИО2 и ФИО1, суд исходит из буквальных слов и толкований данного соглашения.

Как следует из текста указанного договора размер доли, принадлежащей продавцу не определен; не указано местоположение земельной доли, а только координаты всего земельного участка и кадастровый номер общего земельного участка; ссылка на заключение предварительного договора либо дата его совершения, также отсутствует.

С учетом изложенных обстоятельств, суд не может признать указанный договор задатка соответствующим требованиям закона.

В соответствии с ч.1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Доводы представителей истца ФИО8 и ФИО10 о том, что вернув ФИО1 деньги только ДД.ММ.ГГГГ, намеренно отказалась от заключения договора купли-продажи земельной доли; ФИО2, почти сразу, продала земельную долю ФИО5; последствия о задатке были ей разъяснены, суд не принимает во внимание, поскольку они основаны на неверном толковании закона.

Принимая во внимание, что ФИО1 и ФИО2, при заключении соглашения о задатке, не был заключен предварительный договор, а также не были согласованны существенные условия договора купли-продажи земельной доли, также нарушены требования ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ, а сама сумма, переданная по соглашению, была возвращена истцу, суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований истца ФИО1 отказать, удовлетворив встречный иск ФИО2 о признании договора задатка денежных средств в счет купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, недействительным.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО2 о взыскании суммы задатка – 500 000 рублей – отказать.

Встречный иск ФИО2 к ФИО4 о признании недействительным договора задатка денежных средств, в счет купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3, удовлетворить.

Признать недействительным договор задатка денежных средств в счет купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО4.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Чернышковский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: С.А. Бурлачка