УИД 61OS0000-01-2025-000179-49
Дело № 3а-112/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 мая 2025 года г. Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе:
председательствующего судьи Водяной В.Ю.,
при ведении протокола помощником судьи Молоковой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 в лице законного представителя ФИО4 об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 13 ноября 2024 года № ОРС-61/2024/001056 и № ОРС-61/2024/001057 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
установил:
ФИО3 в лице законного представителя (опекуна) ФИО4 обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением.
В обоснование требований указано, что административный истец, посчитав завышенным размер кадастровой стоимости находящихся в собственности земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, обратился в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», представив отчет об оценке № 07-12 от 16 октября 2024 года.
Полагая, что рыночная стоимость объектов недвижимости, указанная в отчете, является достоверной, административный истец считает оспариваемые решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости незаконными, а действующую кадастровую стоимость объектов недвижимости нарушающей его права как собственника имущества.
К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ РО, бюджетное учреждение), в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», администрация города Ростова-на-Дону.
От законного представителя административного истца ФИО4 поступило заявление, в котором сообщено об осведомленности о дате и времени судебного заседания.
Представитель административного истца ФИО5 в судебном заседании просила удовлетворить административные исковые требования, возражала относительно выводов, сделанных в заключении эксперта, ссылаясь на недопустимость этого доказательства.
От ГБУ РО, представителей минимущества Ростовской области и ППК «Роскадастр» поступили ходатайства о рассмотрении дела без участия представителей. Указанными лицами подавались возражения и отзыв на административное исковое заявление.
Представители иных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились в судебное заседание.
Выслушав представителя административного истца, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, и их представителей, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 №269-ФЗ).
Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.
29 декабря 2022 года Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 года перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 года № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
Согласно части 11 статьи 22.1 закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).
Как установлено судом, в ЕГРН содержатся сведения:
о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 672 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации домовладения, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;
о здании с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 391,2 кв.м, назначение - жилое, наименование - жилой дом, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Собственником данных объектов недвижимости в ЕГРН указан ФИО3, признанный недееспособным решением Анапского районного суда Краснодарского края от 25 марта 2011 года (том 3 л.д. 97-104). Опекуном ФИО3 на основании распоряжения УСЗН Департамента СЗН Краснодарского края в городе-курорте Анапа от 26 мая 2011 года № 23-р назначена ФИО4 (том 1 л.д. 16).
В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 года №П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, а также зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест по состоянию на 1 января 2023 года, расположенных на территории Ростовской области.
Согласно выпискам из ЕГРН от 25 февраля 2025 года кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в следующих размерах:
земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащая применению с 1 января 2023 года, в размере 6 401 498,88 рублей (том 1 л. д. 131);
здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2023 года, подлежащая применению с 1 января 2024 года, в размере 23 533 895,66 рублей (том 1 л. д. 130).
Министерством труда и социального развития Краснодарского края 2 августа 2024 года ФИО4 отказано в выдаче предварительного разрешения на совершение сделки по отчуждению вышеназванного недвижимого имущества со ссылкой на возможность нарушения имущественных прав ФИО3 в результате ее совершения по рыночной цене, определенной на основании отчета значительно ниже кадастровой стоимости объектов недвижимости, в размере 8 000 000 рублей (том 1 л.д.134-137). Указанное обстоятельство приведено в качестве обоснования правового интереса ФИО3, являющегося инвалидом ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА группы, в оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости.
17 октября 2024 года в ГБУ РО поступили заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости.
К указанным заявлениям был приложен отчет № 07-12 от 16 октября 2024 года, выполненный оценщиком ФИО1, об оценке рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости по состоянию на 16 октября 2024 года: земельного участка в размере 3 930 000 рублей, здания в размере 4 070 000 рублей.
13 ноября 2024 года ГБУ РО приняты решения № ОРС-61/2024/001056, № ОРС-61/2024/001057 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решений, причинами к отказу послужили: отсутствие сведений о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки не установлена однозначно для определения предпосылок стоимости; отсутствие анализа влияния общей политической и социально-экономической обстановки в регионе расположения объекта оценки на рынок недвижимости; использование в отчете информации, подтвержденной путем раскрытия ее источников в виде ссылок и копий документов, информационных источников, которые недоступны или могут быть недоступны в будущем; использование несопоставимых объектов-аналогов, недостоверных сведений, необоснованное использование лишь части доступных объектов-аналогов, не представлены правила отбора объектов-аналогов, объем доступных рыночных данных; не подтверждена активность рынка; отсутствует расчет весовых коэффициентов, ошибочное применение корректировки на инженерное обеспечение (том 1 л.д. 91-96).
В решениях указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, коснулись процесса оценки, использованных объектов-аналогов, примененных корректировок, и оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.
12 февраля 2025 года, с соблюдением установленного статьей 219 КАС РФ срока, административный истец в лице законного представителя обратился в суд с настоящим административным иском.
Оспариваемые решения приняты уполномоченным органом, с соблюдением порядка принятия, что не опровергалось административным истцом.
Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости объектов недвижимости, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» ФИО2
Согласно заключению эксперта ФИО2. № 172/2025 от 14 апреля 2025 года выявлены несоответствия отчета требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. По мнению эксперта, оценщиком использованы неполные и (или) недостоверные сведения, допущены расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговые результаты определения рыночной стоимости, иные нарушения, в том числе указанные бюджетным учреждением в оспариваемых решениях (том 2 л.д. 139).
По состоянию на 16 октября 2024 года рыночная стоимость объектов недвижимости определена экспертом ФИО2 в следующем размере:
земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 5 307 000 рублей,
здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 16 518 000 рублей.
Представителем административного истца поданы возражения на заключение эксперта, заявлялось ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, которое было отклонено судом.
По мнению представителя административного истца, экспертом отобраны несопоставимые объекты-аналоги, поскольку не учтено техническое состояние исследуемого здания, не пригодного для проживания, не приняты во внимание особенности рельефа участка, имеющего обрыв более 5 метров.
Экспертом ФИО2 подготовлены письменные пояснения (том 3 л.д.117-122).
Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение содержит подробное описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности.
Экспертом мотивированы выводы, сделанные относительно отчета об оценке объектов недвижимости.
Исследуемые объекты обоснованно отнесены экспертом к сегменту рынка «индивидуальные жилые дома и земельные участки под индивидуальное жилищное строительство».
Для определения рыночной стоимости здания экспертом проведено его обследование, о чем составлен акт, исследованы материалы дела, содержащие характеристики объекта исследования (том 2 л.д. 47).
Вопреки утверждениям представителя административного истца, в заключении эксперта ФИО2 обоснованы отбор объектов-аналогов и примененные корректировки (том 2 л.д. 69). Так, основными критериями сравнения при отборе объектов-аналогов для жилого дома послужили функциональное назначение (двух- и трехэтажные индивидуальные жилые дома), площадь (в качестве объектов-аналогов взяты домовладения площадью от 200 кв.м. до 500 кв.м.); местоположение (расположение в Западном жилом массиве г. Ростова-на-Дону).
Экспертом учтена характеристика рельефа местности, поскольку зона расположения объектов исследования и объектов-аналогов характеризуется сложным рельефом - имеется значительный уклон земельных участков. Принята во внимание разница в техническом состоянии, внутренней отделке и наличии мебели между объектом исследования (жилым домом) и объектами-аналогами, рассчитаны и применены соответствующие корректировки (том 2 л.л. 129-133том 3 л.д. 121-122). При этом эксперт исходит из неудовлетворительного технического состояния жилого дома административного истца. Обосновывая отбор объектов-аналогов, отличающихся по приведенным критериям от объекта оценки, эксперт указывает на отсутствие в районе его расположения иных объектов с сопоставимой площадью, этажностью и отвечающие необходимым критериям.
Доказательств, опровергающих выводы эксперта, равно как и ставящих под сомнение соответствие заключения требованиям действующего законодательства суду не представлено.
Экспертом подтверждены все недостатки отчета об оценке, указанные в оспариваемых решениях бюджетного учреждения.
В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявлений ФИО3 у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.
По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.
Суд считает, что в данном случае оспариваемые решения ГБУ РО соответствуют нормативным правовым актам, прав и законных интересов административного истца не нарушают.
Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемых решений ГБУ РО незаконными отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Административным истцом также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости.
Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объектов недвижимости, изложенные в названном заключении, базируются на проведенном анализе рынка недвижимости, являются более аргументированными и обоснованными в сравнении с отчетом об оценке, учитывая выявленные в нем недостатки. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Суд приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости по состоянию на 16 октября 2024 года подлежат удовлетворению на основании экспертного заключения.
В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата подачи заявлений об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение - 17 октября 2024 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО3 в лице законного представителя ФИО4 о признании незаконными решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 13 ноября 2024 года № ОРС-61/2024/001056 и № ОРС-61/2024/001057 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 672 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации домовладения, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 16 октября 2024 года в размере 5 307 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 391,2 кв.м, назначение - жилое, наименование - жилой дом, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 16 октября 2024 года в размере 16 518 000 рублей.
Датой подачи заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 17 октября 2024 года.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
В окончательной форме решение принято 15 мая 2025 года.
Судья В.Ю. Водяная