47RS0009-01-2024-002748-31 Дело №2-461/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Кировск
Ленинградская область 30 января 2025 года
Кировский городской суд Ленинградской области в составе:
председательствующего судьи Матвейчука А.В.
с участием представителя истца по доверенности ФИО1, представителей ответчика по доверенности ФИО2 и ФИО3,
при секретаре судебного заседания Палкиной Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о признании права собственности на недвижимое имущество,
установил:
ФИО4 обратился в Кировский городской суд Ленинградской области с иском к ФИО5 о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, а также земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец указывал, что 25 марта 2023 года между ним и ответчиком, в лице представителя, действовавшего на основании доверенности, Б.А.С., заключен предварительный договор № купли-продажи спорных объектов недвижимости по цене 14 136 000 рублей. В соответствии с п. 2 данного договора основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до 31 июля 2023 года.
В день заключения предварительного договора купли-продажи покупатель в полном объеме оплатил стоимость отчуждаемых земельных участков и расположенных на них жилых домов, что подтверждается соответствующей распиской, однако продавец от исполнения взятых на себя обязательств уклонился, не передал истцу в собственность спорные объекты недвижимости.
Полагая, что вышеуказанный предварительный договор № от 25 марта 2023 года следует квалифицировать как основной, истец требовал предоставления судебной защиты нарушенного права по избранному им способу (том 1 л.д. 1-2, 139-141, 142-143).
Определениями суда от 23 сентября 2024 года и 11 ноября 2024 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО6, финансовый управляющий ФИО7, ФИО8 и МРУ Росфинмониторинга по СЗФО (том 1 л.д. 87-88, 180-182).
В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 исковые требования поддерживал.
Представители ответчика по доверенности ФИО2 и ФИО3 просили в удовлетворении исковых требований отказать. Указывали, что денежные средства по предварительному договору купли-продажи ФИО5 не передавались. Отмечали, что у истца отсутствует как оригинал предварительного договора, так и расписки о передаче денежных средств. Указывали, что 25 марта 2023 года ФИО6, являющийся супругом ответчика, заключил договор займа с Б.А.С., поручителем по которому выступил его зять ФИО4, истец по настоящему спору. В целях предоставления финансовых гарантий истцу ФИО6 предложил заключить мнимый предварительный договор купли-продажи и составить расписку к нему. Между тем, летом 2023 года между ФИО6 и ответчиком ФИО5 начался бракоразводный процесс, сопряженный с разделом совместно нажитого имущества супругов. Кроме того, 18 июня 2021 года ФИО6 решением арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области признан несостоятельным (банкротом), процедура реализации его имущества до настоящего времени не окончена. Таким образом, удовлетворение настоящих исковых требований повлечет нарушение прав ФИО6 и его кредиторов (том 1 л.д. 93-94, 137-138, 198-201).
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО6 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен, сведений об уважительности причин неявки не представил. В ходе рассмотрения дела представил отзыв, в котором указывал, что в 2023 года он предложил своему зятю ФИО4 приобрести спорные земельные участки и расположенные на них дома, формально находившиеся в собственности ФИО5, для последующей перепродажи. Денежные средства для приобретения недвижимости получены истцом у их знакомого М.Л.В. В конце мая 2023 года заключен предварительный договор купли-продажи, оплата в полном объеме передана представителю ФИО5 по доверенности Б.А.С., которая часть денег потратила на решение текущих вопросов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности ФИО6, а сумму немногим более 5 миллионов рублей передала доверителю. В августе 2023 года Б.А.С. взяла оригинал предварительного договора купли-продажи и расписку в получении денежных средств для заключения основного договора, однако между ФИО6 и ФИО5 начался бракоразводный процесс, в связи с чем данный договор не был заключен. ФИО6 отмечал, что договор займа с Б.А.С., поручителем по которому выступил его родственник ФИО4, заключен с целью увеличения размера задолженности в рамках дела о банкротстве (том 1 л.д. 172).
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО8 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен, представил отзыв, в котором просил отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку истец не доказал факт оплаты по договору от 25 марта 2023 года (том 2 л.д. 100).
Представитель МРУ Росфинмониторинга по СЗФО в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (том 1 л.д. 213-215).
Истец ФИО4, ответчик ФИО5 и финансовый управляющий ФИО7 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещались надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки не представили.
Суд, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), определил о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся участников процесса.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя истца и представителей ответчика, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что с 29 января 2019 года ФИО5 является собственником земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, а также земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 34-49).
25 мая 2023 года между ФИО4 и ФИО5 заключен предварительный договор купли-продажи №, по условиям которого стороны обязались в будущем, до 31 июля 2023 года, заключить договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимого имущества (п. 1, 2 договора).
Стоимость отчуждаемых объектов определена в размере 14 136 000 рублей, при этом их прием и передача, а также расчет производятся продавцом и покупателем до подписания основного договора (п. 3 договора).
В тот же день представителем продавца Б.А.С., действующей на основании доверенности, составлена расписка о получении от ФИО4 денежных средств в размере 14 136 000 рублей, в счет оплаты по договору от 25 мая 2023 года.
Данный предварительный договор составлен в простой письменной форме, представлен суду, равно как и расписка о передаче денежных средств, в виде нотариально заверенной копии (том 1 л.д. 144, 145), от предоставления оригиналов указанных документов стороны в ходе рассмотрения дела уклонились, представитель истца, ссылаясь на отсутствия данных документов у его доверителя, а представители ответчика - без указания убедительных мотивов своих действий.
23 апреля 2024 года ФИО4, то есть по прошествии установленного договором от 25 мая 2023 года срока, посредством почтовой связи направил ФИО5 письменную претензию, в которой требовал в течение 5 дней с даты ее получения передать спорные объекты недвижимости в собственность и обеспечить государственную регистрацию права собственности (том 1 л.д. 123, 124).
Между тем, во внесудебном порядке спор не урегулирован.
В ходе рассмотрения дела также установлено, и не оспаривалось сторонами, что спорное недвижимое имущество с 25 мая 2023 года по настоящее время, не передавалось продавцом во владение и пользование покупателя.
Более того, 25 августа 2023 года между ФИО5 и ФИО8 заключен договор об ипотеке (залоге) в отношении, в том числе, земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с целью обеспечения обязательств по договору займа от 10 января 2019 года (том 2 л.д. 4-6, 7).
Регистрационные записи о соответствующем ограничении (обременении) внесены в ЕГРН 1 сентября 2023 года (том 1 л.д. 43, 47).
В соответствии с положениями ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Пунктом 1 ст. 8.1 и ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.
В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.
На основании ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).
Применительно к положениям п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса и требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 настоящего Кодекса).
Оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что в установленный предварительным договором срок (до 31 июля 2023 года) договор купли-продажи спорных объектов между ФИО4 и ФИО5 заключен не был, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении основного договора, в связи с чем обязательства сторон в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ прекратились.
По мнению суда, наличие в договоре условия о предварительной оплате в счет исполнения обязательства по основному договору, подлежащему заключению сторонами в будущем, не изменяет существа заключенной сторонами сделки как предварительного договора, так как норм, ограничивающих возможность включения данного условия в предварительный договор, гражданское законодательство не содержит.
При этом в судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что спорные объекты недвижимого имущества, в нарушение абз. 2 п. 3 договора от 25 мая 2023 года, до настоящего времени не переданы продавцом во владение и пользование покупателя.
Разъяснения, содержащиеся в п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», согласно которому если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, к спорным правоотношениям не применимы, поскольку касаются сделок в отношении будущей вещи, то есть товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (п. 1 постановления).
В настоящем же случае сторонами заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащих продавцу с 29 января 2019 года объектов недвижимости, а не объектов, которые он намерен создать или приобрести в будущем.
Оценивая доводы сторон о мнимости рассматриваемого договора, отсутствии доказательств передачи денежных средств продавцом покупателю, суд находит действия истца, ответчика и третьего лица ФИО6 нарушающими положения ст. 10 ГК РФ.
В частности, суд принимает во внимание близкие семейные отношения сторон (бывшие супруги и зять), объяснения третьего лица ФИО6, указывавшего, что посредством представителя по доверенности Б.А.С. он предпринимал меры для фиктивного увеличения имеющейся у него задолженности перед третьими лицами, учитывая наличие в производстве арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области дела о признание его несостоятельным (банкротом) (том 1 л.д. 172-оборот), пояснения ФИО4, данные в рамках рассмотрения иного гражданского дела в Колпинском районном суде Санкт-Петербурга (№2-2630/2024), в которых он подтвердил, что обещал выступить поручителем своего тестя ФИО6 по долговым обязательствам перед Б.А.С., при том, что сделка заключалась без участия и ведома финансового управляющего (том 1 л.д. 202-205), но также и действия ответчика ФИО5, представители которой подтвердили наличие у нее оригинала расписки о передаче денежных средств по предварительному договору 25 августа 2023 года, но отказавшихся представить данный документ суду. Суд также обращает внимание на то обстоятельство, что 25 августа 2023 года между ФИО5 и ФИО8 заключен договор об ипотеке (залоге) в отношении, в том числе, земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером №, с целью обеспечения обязательств по договору займа от 10 января 2019 года.
Из содержания п. 2 ст. 335 ГК РФ следует, что право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.
Таким образом, передача истцу в собственность недвижимого имущества находящегося в залоге, без согласия залогодержателя повлекут нарушение прав последнего (п. 2 ст. 346 ГК РФ и п. 1.4 Договора об ипотеки). Такое согласие залогодержателя отсутствует.
При этом суд полагает, что действия по обременению совместно нажитого в период брака с ФИО6 недвижимого имущества совершены ответчиком не только в период рассмотрения дела о банкротстве последнего, но, как пояснили стороны, и в ходе рассмотрения спора о разделе данного имущества между бывшими супругами.
Соответственно, удовлетворение исковых требований может повлечь нарушение прав кредиторов ФИО6, в случае уменьшения его конкурсной массы.
Следует также отметить, что по всем вышеуказанным сделкам между ФИО4 и ФИО5, ФИО9 и Б.А.С., при поручительстве ФИО4, а равно между ФИО5 и ФИО8, передача денежных средств осуществлялась исключительно в наличном виде, с составлением соответствующих расписок.
В данной связи заслуживают внимания доводы представителей ФИО5 о том, что семья ФИО4 имеет статус многодетной, с 21 июля 2019 года по 24 августа 2023 года им предоставлялись дополнительные меры социальной поддержки как малообеспеченным, что подтверждается письмом заместителя главы администрации Колпинского района Санкт-Петербурга от 24 января 2025 года (том 2 л.д. 104).
Кроме того, согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями п. 61 указанного Постановления если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Таким образом, как в случае квалификации спорного договора в качестве предварительного, так и в случае квалификации его как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате имущества, закон не предусматривает заявленный истцом способ защиты права - признание права собственности на объект недвижимости.
В первом случае право стороны защищается понуждением к заключению основного договора, при этом понуждаются к заключению все стороны договора, во втором случае право стороны может быть защищено требованием о государственной регистрации перехода права собственности, в том числе сделки если она требует такой регистрации.
Таким образом, истцом в любом случае избран неверный способ защиты права, поскольку положения действующего законодательства не предусматривают признание права собственности на объект недвижимости на случай уклонения стороны от заключения основного договора.
На основании изложенного и, руководствуясь статьями 197-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5 о признании права собственности на недвижимое имущество отказать.
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Кировский городской суд Ленинградской области.
Судья А.В. Матвейчук
Мотивированное решение суда изготовлено 10 февраля 2025 года.