КОПИЯ
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Тарко-Сале, ЯНАО
17 февраля 2025 года
Пуровский районный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Безденежной В.А.,
при ведении протокола судебного заседания ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1/2025 (2-1183/2024) по исковому заявлению ФИО2 к Администрации Пуровского района, Некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа» о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в связи с изъятием недвижимого имущества для муниципальных нужд,
третье лицо- Администрация пгт. Уренгой,
УСТАНОВИЛ:
истец ФИО2 ( далее- истец) обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику Администрации Пуровского района ( далее ответчик, Администрация), заявленные требования мотивированы тем, что ответчиком принято решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, а также в части доли, пропорциональной размеру общей площади изымаемого у истца жилого помещения с кадастровым номером 89:05:020301:10120, состоящего из двухкомнатной квартиры, общей площадью 64,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, которое принадлежало истцу на праве собственности на основании договора передачи (приватизации) жилого помещения в собственность от ДД.ММ.ГГГГ. В целях сноса многоквартирного жилого дома, признанного аварийным, изъятия земельного участка, ответчик направил истцу Соглашение об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд № от ДД.ММ.ГГГГ (далее- Соглашение), об изъятии у истца объекта недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности, с условием выплаты возмещения (выкупной цены) за изымаемое у меня жилое помещение в размере 4 068 760 рублей, из них 4 063 760 рублей - рыночная стоимость жилого помещения, определенная на основании отчета от ДД.ММ.ГГГГ № об определении рыночной стоимости квартиры; 5 000 рублей - оплата услуг оценщика. Администрация, Фонд капстроительства и она подписали его, денежные средства ею получены. Капитальный ремонт в доме со дня ввода в эксплуатацию в 1979 году не производился. Вместе с тем в состав выплаченного возмещения (выкупной цены) не вошла компенсация за непроизведённый капитальный ремонт. Считает, что отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации указанного многоквартирного жилого дома (до даты первой приватизации квартиры - ДД.ММ.ГГГГ и вплоть до приватизации ею ДД.ММ.ГГГГ изъятого жилого помещения) привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге привело к признанию дома аварийным и сказалось на его рыночной стоимости. Она обратилась за оценкой и размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в связи с изъятием жилого помещения составляет 524 000 рублей. Так как по соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество было изъято для муниципальных нужд, считает, что надлежащим ответчиком по данному иску является <адрес>.
В иске ФИО2 просит взыскать с ответчика - Администрация Пуровского района в ее пользу компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 524 000 рублей и судебные расходы в связи с обращением в суд с данным иском в размере 35 480 рублей. Из них: 15 480 рублей - сумма уплаченной государственной пошлины за рассмотрение судом данного иска, 20 000 рублей - расходы на оплату проведения оценки ( л.д.7-10).
Определением от ДД.ММ.ГГГГ иск принят к производству суда, одновременно суд привлек в качестве соответчика Некоммерческую организацию «Фонд жилищного строительства <адрес>» ( далее- Фонд), исключив из числа третьих лиц, в качестве третьего лица -Администрацию пгт. Уренгой ( л.д.1-4 том 1).
ДД.ММ.ГГГГ соответствующим определением суд отменил заочное решение от ДД.ММ.ГГГГ, производство по делу возобновил ( л.д.139-140 том 2).
ДД.ММ.ГГГГ в суд поступили уточненные исковые требования, в которых истец просила взыскать с ответчиков <адрес> и Фонда солидарно в свою пользу компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 524000 рублей и судебные расходы в размере 35480 рублей ( л.д.149а), которые приняты определением от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.151-152 том 2).
В судебном заседании лица, участвующие в деле участие не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещены ( ст. 165.1 ГПК РФ).
Дело рассматривается в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие сторон, поскольку стороны извещены надлежащим образом, в том числе, путем размещения информации на сайте суда, и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, не представили доказательств об уважительности причины неявки, своих представителей в судебное заседание не направили, участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела. В удовлетворении ходатайства ответчика об отложении рассмотрения дела отказано, по причине отсутствия доказательств уважительности причин неявки и наличием возможности представить доказательства до начала рассмотрения дела.
В возражениях на иск ответчик Администрация сообщила, что с иском не согласна, так как истец приобрела жилое помещение в собственность после введения в действие ч.8.2 ст. 32 ЖК РФ, осознавая, что приобретает в собственность аварийное жилье. И обязанность по оплате возмещения возложена на Фонд. В списках граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам социального найма истец не состоит, участником программ по переселению из районов Крайнего Севера, истец не является ( л.д.180-182 том 1).
Определение о принятии увеличенных требований получено Фондом ДД.ММ.ГГГГ ( ШПИ л.д.169-170,153 том 2), ранее Фонд направил свой отзыв на иск.
В отзыве на иск Фонд подтвердив, что между истцом, Администрацией и Фондом заключено ДД.ММ.ГГГГ соглашение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, при этом ДД.ММ.ГГГГ Фонд перечислил истцу возмещение, размер которого определен на нсновании отчета от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости, который не включает в себя компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, указывает, что размер данной компенсации рассчитан истцом на правильную дату ДД.ММ.ГГГГ, просит вынести решение на усмотрение суда в соответствии с действующим законодательством (л.д.101-103 том 2).
Изучив доводы иска, мнений ответчиков, исследовав представленные доказательства, оценив доказательства каждое в отдельности и в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.
В 2020 году муниципальное образование город Тарко-Сале, поселок Уренгой, Пуровское, поселок Пурпе, село Самбург, Село Халясавэй, поселок Ханымей, деревня Харампур преобразованы путем их объединения во вновь образованное муниципальное образование с наименованием муниципальный округ Пуровский район Ямало-Ненецкого автономного округа ( Закон ЯНАО от 23.04.2020 №40-ЗАО «О преобразовании муниципальных образований, входящих в состав муниципального образования муниципальный округ Пуровский район Ямало-Ненецкого автономного округа»).
Администрация Пуровского района, обеспечивает реализацию государственной жилищной политики, организационное обеспечение мероприятий в жилищной сфере на территории Пуровского района ( Устав, Положение л.д.32-37,48-82 том 2)
На территории поселка Уренгой осуществляет свою деятельность территориальное структурное подразделение Администрации Пуровского района-Администрация поселка Уренгой», наделенное правами юридического лица (Положение л.д.38-47 том 2).
В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищного кодекса РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4 ст. 32 Жилищного кодекса РФ).
На основании ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.
Судом установлено, что на основании Распоряжения Главы муниципального образования поселок Уренгой от 02.12.2019 № 411-РА «О признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу» ( л.д.18, 141 том 1), распоряжения Администрации Пуровского района от 10.12.2021 № 684-РА «Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд муниципального округа Пуровский район» ( л.д.19, 141-142 том 1 ), ответчиком принято решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2 057 кв.м, по адресу: <адрес>, а также в части доли, пропорциональной размеру общей площади изымаемого у истца жилого помещения с кадастровым номером №, состоящего из двухкомнатной квартиры, общей площадью 64,3 кв.м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, р-н Пуровский, пгт.Уренгой, <адрес>.
Жилое помещение с кадастровым номером №, состоящее из двухкомнатной квартиры, общей площадью 64,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> (далее - изымаемый объект недвижимого имущества, жилое помещение), принадлежало истцу на праве собственности на основании договора передачи (приватизации) жилого помещения в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации ( л.д.206-210, 133,125-127 том 1).
В изымаемом жилом помещении проживали по постоянному месту жительства истец со своей семьей ( л.д.179, 185-212 том 1)
В целях сноса многоквартирного жилого дома, признанного аварийным, изъятия земельного участка, ответчик истцу направил Соглашение об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд № от ДД.ММ.ГГГГ, об изъятии у истца объекта недвижимого имущества, принадлежащего истцу на праве собственности, оно было подписано истцом, Фондом и муниципальным округом Пуровский район в лице Главы Администрации поселка городского типа Уренгой, составлен передаточный акт ( л.д.145-147 том 1).
Согласно п. 4.1 Соглашения, в соответствии с отчетом независимого оценщика от ДД.ММ.ГГГГ №-п/1 рыночная стоимость изымаемого объекта недвижимого имущества составляет 4 068 760 (четыре миллиона шестьдесят восемь тысяч семьсот шестьдесят) рублей, из них 4 063 760 рублей - рыночная стоимость жилого помещения ( л.д.184-210 том 1).
Истец, подписав соглашение, получила выкупную цену (л.д.137 том 1), жилое помещение перешло в собственность муницпального округа ДД.ММ.ГГГГ, о чем внесена соответствующая запись в реестр ( л.д.127-129 том 1).
Расселение граждан, проживающих в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> осуществлялось в рамках Региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории ЯНАО в 2019-2023 годах, утвержденной постановлением Правительства ЯНАО от 11.02.2020 № 112-П ( л.д.163-178 том 1) и МКД был включен в договор о развитии застроенной территории от ДД.ММ.ГГГГ №( л.д.152-162)
Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Истец выбрал способ обеспечения своих жилищных прав в форме предоставления выкупной цены взамен изымаемого жилого помещения.
Федеральный закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" ( в редакции действовавшей на момент признания дома аварийным 02.12.2019 г. и изъятия земельного участка 16.09.2020 г.) на в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления (статья 1).
В пункте 3 статьи 2 этого же Закона (в редакции действовавшей на момент признания дома аварийным и изъятия земельного участка) определено, что под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Разделом IV адресной программы Ямало-Ненецкого автономного округа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2019-2023 годах, утвержденной постановлением Правительства ЯНАО от 11.02.2020 № 112-П, предусмотрено, что объемы и источники финансирования Программы (паспорт, раздел IV программы), состоит из: средств окружного бюджета, передаваемых в виде целевой субсидии ФСЖ ЯНАО; средств окружного бюджета, направляемых в форме субсидий бюджетам муниципальных и городских округов в автономном округе на реализацию программных мероприятий ( субсидии МО); финансовых средств бюджетов муниципальных образований в автономном округе.
В соответствии с частью 3 статьи 2. статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства"(в редакции действовавшей на момент признания дома аварийным и изъятия земельного участка), переселение граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется в соответствии с жилищным законодательством.
В соответствии с ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.
Часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ введена Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда», внесенные изменения вступили в законную силу со дня официального опубликования закона – с 28.12.2019.
В соответствии со ст. 6 Жилищного кодекса РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
Поскольку истец ранее истец являлась нанимателем изъятого жилого помещения ( л.д.5-12 том 2), приобрела его в собственность на основании договора передачи ( приватизации) квартиры в собственность от 25.11.2019 с последующей его регистрацией в ЕГРН 10.11.2020, то есть после принятия изменений в Жилищный кодекс РФ Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ, но при этом договор является безвозмездным, что не оспаривается сторонами, то действие ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса РФ не подлежит применению к настоящему жилищному спору, вопреки доводам ответчика, изложенным в возражениях на иск.
Об этом в частности свидетельствует заключенное ответчиком с истцом соглашение об изъятии земельного участка и объектов недвижимости исходя из рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости ( л.д.145-147, 184-210 том 1).
В силу п.1 статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Земельным кодексом РФ предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (п.4 ст.57 ЗК РФ).
При таких обстоятельствах размер возмещения за изымаемые объекты недвижимости подлежит определению, исходя из их рыночной стоимости на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ.
Выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 ГК РФ, и включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Статьей 16 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Необходимость включения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт МКД в состав убытков собственника подтверждается Обзором судебной практики Верховного суда РФ за третий квартал 2012 года, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2012.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст.15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
Согласно положениям ч.1 статьи 190.1 ЖК РФ за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующего капитального ремонта.
Статья 158 ЖК РФ предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а так же участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. По смыслу указанных положений, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства и переходит к собственникам жилых помещений после исполнения им указанной обязанности лишь обязанность по производству последующих капитальных ремонтов.
Таким образом, до возложения бремени содержания общего имущества дома на граждан, приватизировавших квартиры в таком доме, муниципальное образование, как наймодатель, обязано исполнять обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества, как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.
На основании положений ч.3 ст.158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе неисполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размер возмещения за жилое помещение на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ.
Нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, поскольку изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. Следовательно, именно на лицо, заявляющее об исключении из размера возмещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, возлагается обязанность по доказыванию отсутствия оснований для его взыскания, представления соответствующих доказательств. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в том числе выборочный является убытками собственников, которые подлежат возмещению по правилам о компенсации убытков.
Исходя из вышеизложенного правового регулирования, применительно к рассматриваемому делу, юридически значимыми и подлежащими доказыванию в их совокупности обстоятельствами при разрешении вопроса о включении суммы компенсации за непроизведенный выборочный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения являются: установление лица, являющегося наймодателем жилых помещений, нуждаемость относящегося к государственному или муниципальному жилищному фонду многоквартирного дома в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем, установление факта неисполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, повлекшего ухудшение его технического состояния (потерю эксплуатационных, механических и других качеств), а так же способствующего в дальнейшем утрате стоимости конструктивного элемента здания в целом, и как следствие снижению его надежности.
Реализация обязанности по производству капитального ремонта предшествует систематический осмотр жилых домов. В соответствии с пунктом 2 Приказа Минстроя России № 427 от 04 августа 2014 «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» при определении необходимости проведения капитального ремонта рекомендуется применять ведомственные строительные нормы ВСН58-55(р) «Положение об организации и проведении реконструкций, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально- культурного назначения», утвержденное Приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР № 312 от 23 ноября 1988.
Пунктом 2.2 ВСН 58-88(р) предусмотрено, что система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов и их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Техническое обслуживание должно проводиться в течение всего периода эксплуатации. Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличения количества и качества услуг, оснащения недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.
Согласно приложения 2 к вышеуказанным ведомственным строительным нормам (ВСН 58-88 (р) утв. Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312, установлен период капитального ремонта 10-15 лет, в том числе для деревянных жилых домов всех групп капитальности, а при тяжелых условиях эксплуатации 8-12 лет. Следовательно, данный жилой дом на дату первой приватизации жилого помещения в нём нуждался в капитальном ремонте.
В соответствии с СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта» капитальный ремонт подразделяется на комплексный капитальный ремонт и выборочный капитальный ремонт. Комплексный капитальный ремонт включает работы по жилому зданию в целом или отдельными секциями. Состав работ должен обеспечить после окончания капитального ремонта работоспособное состояние жилого здания, а так же требований пожарной безопасности и энергетической эффективности. При комплексном капитальном ремонте ликвидируется физический и моральный износ зданий.
Проверяя обоснованность заявленных требований, суд установил, что действительно отчет от ДД.ММ.ГГГГ № № о рыночной стоимости изымаемого объекта недвижимого имущества не содержит информацию о размере компенсации стоимости капитального ремонта ( л.д.184-210 том 1).
Судом установлено, что дату первой приватизации ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.211 том 1, л.д.1 том 2) в <адрес> года постройки ( л.д.111-116 том 1) капитальный ремонт не проводился, производился лишь косметический ремонт (л.д.14 том 2).
В соответствии с представленным заключением от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.31-116 том 1) эксперт пришел к выводу, что на дату первой приватизации ДД.ММ.ГГГГ дом нуждался в капитальном ремонте, определил размер за непроизведенный капитальный ремонт в размере 524 000 рублей при значении общей площади жилых помещений многоквартирного дома =914,9 кв.м.( данные сайта Фонда развития территорий и ДСЖП ЯНАО), отчет содержит сведения о фактическом осмотре жилого дома экспертом ДД.ММ.ГГГГ, имеется соответствующая фото-таблица. Фактический износ дома определен экспертом на ДД.ММ.ГГГГ 72% (л.д.48, 93 том 1). В договоре о развитиии застроенной территории от ДД.ММ.ГГГГ износ дома был указан более 65% ( л.д.152-162 том 1)
Существенный физический износ (более 45%) большинства элементов здания в соответствии с <данные изъяты> Определение потребности в проведении капитального ремонта СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта» требует комплексного капитального ремонта- Капитальный ремонт здания с восстановлением или заменой всех неисправных элементов.
Таким образом, в материалах дела имеются доказательства, что на момент первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, дом нуждался в проведении комплексного капитального ремонта, а именно невыполнение ответчиком Администрацией обязанности по его проведению в течение нахождения в муниципальной собственности, а не иные причины, вызвали снижение уровня надежности здания. Жилой дом в результате ненадлежащего содержания пришел в аварийное состояние, в том числе по причине не проведения комплексного капитального ремонта дома. Отсутствие комплексного капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома, не проведенного своевременно, способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. Своевременное проведение выборочного и комплексного капитального ремонта дома могло исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение, уровня его надежности, что предоставляет собственникам право на получение компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта. Оснований для освобождения органа местного самоуправления от проведения работ по комплексному капитальному ремонту здания и возложения такой обязанности на собственников квартир в порядке статьи 158 ЖК РФ не имеется.
В связи с этим суд приходит к выводу, что при изъятии жилых помещений в данном доме истцу подлежала выплата компенсации за непроизведенный комплексный капитальный ремонт, поскольку наймодателем данная обязанность исполнена не была, в связи с этим обязанность по выборочному капитальному ремонту сохранилась за Администрацией района. При этом аварийное состояние дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что отразилось на их рыночной стоимости. Проведение комплексного капитального ремонта своевременно и в полном объеме дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности.
Сумма компенсации в заключении ( л.д.31-116 том 1) определена с учетом требуемого объема ремонтных работ, количества замен конструктивных элементов дома на дату первой приватизации квартиры в доме, с учетом физического износа дома на ДД.ММ.ГГГГ, но в текущих ценах и составляет 524 000 рублей и подлежит взысканию с ответчика Фонда, взявшего на себя обязанность по выплате собственникам выкупной цены за изымаемые объекты недвижимости ( л.д.152-162 том 1). При этом Фонд не лишен возможности регрессного требования к Администрации.
Согласно ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании и разрешает спор в рамках заявленных требований на основании ч.3 ст. 196 ГПК РФ.
Солидарная ответственность в данном случае законом не установлена, поэтому иск подлежит частичному удовлетворению с ответчика Фонд, в требованиях к Администрации следует отказать, с учетом условий Соглашения, что выплата возлагается на Фонд.
Условие п.5 Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, ограничивающее обращение за взысканием выкупной цены ( л.д.11-13 том 1) не соответствует требованиям закона, а потому не применяется судом как недействительное, в соответствии со ст.ст. 166,198, 180 ГК РФ.
Иные исследованные доказательства на данный вывод суда не влияют.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям.
Разрешая вопрос о взыскании судебных расходов в пользу истца по оплате экспертизы и государственной пошлины, суд руководствуется статьями 88, 94, 98 и 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы на оплату государственной пошлины и услуг представителя, понесенные стороной, в пользу которой состоялось решение суда, взыскиваются с другой стороны по делу, в том числе и в тех случаях, когда эта сторона освобождена от уплаты государственной пошлины.
Судебные расходы истца по уплате госпошлины подтверждены в размере 6890+8590 рублей (л.д.6 том 1), которые подлежат взысканию с ответчика Фонд, не освобожденного от уплаты госпошлины, в пользу истца в размере пропорционально удовлетворенным требованиям имущественного и неимущественного характера (100%).
Расходы на проведение экспертизы истцом в размере 20 000 рублей (л.д.26,21-25 том 1) так же подлежат взысканию, поскольку данная экспертиза была необходима для определения суммы подлежащей взысканию с ответчика и принята судом как допустимое доказательство, обосновывающее сумму ущерба.
С учетом изложенного, судебные расходы подлежат взысканию с ответчика Фонд пропорционально удовлетворенным требованиям (100%) в размере 6890+8590 (госпошлина)+20 000 (стоимость экспертизы) = 35 480 рублей.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО2 к Администрации Пуровского района, Некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа» о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в связи с изъятием недвижимого имущества для муниципальных нужд, удовлетворить частично.
Взыскать с Некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа» (ИНН <***>) в пользу ФИО2 ( паспо рт №) компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в связи с изъятием недвижимого имущества для муниципальных нужд в размере 524 000 рублей и судебные расходы в размере 35 480 рублей.
В удовлетворении остальной части иска -отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в суд Ямало-Ненецкого автономного округа через Пуровский районный суд, в течение месяца со дня его принятия -03.03.2025.
Вступившие в законную силу судебные постановления могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции в течение трех месяцев со дня их вступления в законную силу при условии, что были исчерпаны иные установленные ГПК РФ способы обжалования судебного постановления до дня вступления его в законную силу.
Решение в окончательной форме составлено 03.03.2025.
Председательствующий (подпись) В.А. Безденежная
"КОПИЯ ВЕРНА" Судья Безденежная В.А. __________Секретарь с/з. ФИО1 И.____10.03.2025 г.
Подлинник документа хранится
в материалах дела № 2-1/2025
в Пуровском районном суде ЯНАО