Решение по делу № 2-2114/2022 от 31.10.2022 - о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества договором долевого участия в строительстве и обязании предоставить документы для регистрации в регистрирующий орган, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» к <ФИО> о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры.

Дело № 2-2114/2022 31 октября 2022 года г. Котлас

29RS0008-01-2022-002982-91

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Котласский городской суд Архангельской области в составе:

председательствующего судьи Ашуткиной К.А.,

при секретаре Селезнёвой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 31 октября 2022 года в г. Котласе гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества договором долевого участия в строительстве и обязании предоставить документы для регистрации в регистрирующий орган, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» к ФИО1 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры,

установил :

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» (далее по тексту - ООО «СЗ «Лидер») о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества договором долевого участия в строительстве и возложении на ООО «СЗ «Лидер» обязанности предоставить документы для регистрации в регистрирующий орган. В обоснование требований указано, что __.__.__ между сторонами заключено соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому стороны договорились о намерении подготовить и заключить в последующем договор купли-продажи квартиры № в многоквартирном жилом доме, который будет построен на земельном участке, расположенном по адресу: ...., кадастровый №, в срок не позднее __.__.__ стоимостью 2460000 рублей 00 копеек. По состоянию на __.__.__ истцом в пользу ответчика выплачено 1600000 рублей 00 копеек, то есть около 65 % от общей стоимости квартиры. Ответчик в установленный срок основной договор купли-продажи квартиры не заключил. Полагая, что между истцом и ответчиком сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья, ФИО1 просит признать соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__ договором долевого участия в строительстве и возложить на ответчика обязанность предоставить в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу документы для государственной регистрации договора долевого участия в строительстве - соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между сторонами __.__.__, в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу.

ООО «СЗ «Лидер» обратилось в суд со встречным иском к ФИО1 о возложении обязанности заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома на условиях, изложенных в договоре от __.__.__. В обоснование требований указано, что в соответствии с п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Согласно договору долевого участия № от __.__.__ цена увеличена на 10 % в сравнении с ценой, указанной в заключенном между сторонами соглашении. В связи с тем, что направленное ФИО1 предложение заключить договор долевого участия на указанных условиях проигнорировано в течение 30 дней с момента его получения ООО «СЗ «Лидер» просит возложить на ФИО1 обязанность заключить договор долевого участия № от __.__.__ по цене 2706000 рублей 00 копеек.

В судебном заседании __.__.__ ООО «СЗ «Лидер» уточнило встречные исковые требования, о чем представлено письменное заявление, просило возложить на ФИО1 обязанность заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ...., по цене 2706000 рублей 00 копеек.

В судебное заседание истец (ответчик) ФИО1 не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, направил представителя.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске, пояснила, что для заключения договора долевого участия в строительстве жилья ответчиком предложено истцу доплатить денежные средства в размере 10 % от стоимости квартиры, предусмотренной в соглашении о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__. Представитель возражала против удовлетворения встречного иска ООО «СЗ «Лидер» к ФИО1 о возложении обязанности заключить договор долевого участия № от __.__.__ по цене, увеличенной на 10 %, представила письменные возражения на встречный иск. Кроме того, в договоре долевого участия № от __.__.__ отсутствует обязательство ООО «СЗ «Лидер» о заливке полов, предусмотренное соглашением о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__. Против удовлетворения встречного иска ООО «СЗ «Лидер» с учетом его уточнения представитель возражала, поскольку договор между сторонами уже заключен.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Лидер» адвокат Шарубин А.М. в судебном заседании с иском ФИО1 не согласился, поскольку положениями Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрена возможность увеличения цены договора, полагал обоснованными встречные требования ООО «СЗ «Лидер», просил возложить на ФИО1 обязанность заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ...., по цене 2706000 рублей 00 копеек, на условиях, изложенных в приложенном к встречному иску договоре.

Суд на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) определил рассматривать дело в отсутствие ФИО1, своевременно и надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Рассмотрев исковое заявление, встречное исковое заявление, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что __.__.__ администрацией муниципального образования «Котлас» обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Лидер» (далее - ООО «СК «Лидер») было выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: ...., № со сроком разрешения до __.__.__.

Постановлением администрации городского округа Архангельской области «Котлас» «О внесении изменений в разрешение на строительство № от __.__.__ № от __.__.__ срок разрешения на строительство продлен до __.__.__.

__.__.__ между ООО «СК «Лидер» и ФИО1 в письменной форме заключено соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому стороны договорились о намерении подготовить и заключить в последующем договор купли-продажи квартиры № в многоквартирном жилом доме, который будет построен на земельном участке, расположенном по адресу: ...., кадастровый №, и право собственности на которую на момент передачи квартиры ФИО1 будет принадлежать ООО «СК «Лидер».

Согласно п. 1.1 указанного соглашения квартира, подлежащая в последующем передаче в собственность ФИО1 будет представлять собой двухкомнатную квартиру, находящуюся на 2 этаже многоквартирного жилого дома, общей проектной площадью 61,5 кв.м. с учетом лоджии с k=0,5 (проектная площадь к моменту заключения договора купли-продажи подлежит уточнению на основании обмеров органом технической инвентаризации).

Пунктами 1.2.1, 1.2.3 соглашения предусмотрены обязанности ООО «СК «Лидер» оформить после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности на квартиру, в течение 90 календарных дней со дня ввода в эксплуатацию многоквартирного дома оформить в Управлении Федерального службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу право собственности на квартиру и получить подтверждающие наличие такого права документы.

ООО «СК «Лидер» обязуется обеспечить на момент заключения основного договора купли-продажи следующее состояние квартиры, которое стороны будут считать надлежащим состоянием квартиры в целях заключения основного договора купли-продажи: стены и перегородки - черновая отделка; потолки - выравнивание поверхностей в виде заделки рустов; пол - бетон класса В-15; окна - установка рам; двери - установка входных металлических дверей; система электроснабжения - электротехнические работы, включая установку электрооборудования; теплоснабжение - установка двухконтурного котла с закрытой камерой сгорания; отопление - установка радиаторов отопления; система канализации и водоснабжения - монтаж с использованием пластиковых, полимерных, полипропиленовых труб, установка счетчиков учета расхода холодной воды, газа, электроэнергии; вентиляция - устройство естественной вентиляции, вытяжка их кухонь и санузлов через вентиляционные короба (п. 1.2.1 соглашения).

В соответствии с п. 1.2.6 соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 10 календарных дней со дня уведомления ООО «СК «Лидер» ФИО1 о получении ООО «СК «Лидер» правоустанавливающих документов на квартиру и о готовности квартиры к передаче в собственность ФИО1, но в любом случае заключение основного договора купли-продажи должно состояться не позднее __.__.__.

Пунктами 2.1, 3.1 соглашения предусмотрен предмет основного договора купли-продажи, цена и порядок ее уплаты, а именно ООО «СК «Лидер», имея в собственности, передает в собственность, а ФИО1 принимает в собственность и оплачивает двухкомнатную квартиру общей проектной площадью 61,5 кв.м. (общая площадь при заключении основного договора купли-продажи подлежит уточнению на основании данных, содержащихся в кадастровом паспорте на квартиру), находящуюся на 2 этаже в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: ...., с кадастровым номером №.

По соглашению сторон договора предварительная стоимость квартиры составляет 2460000 рублей 00 копеек из расчета 40000 рублей 00 копеек за 1 квадратный метр общей площади с учетом лоджии с коэффициентом 0,5.

Наименование ООО «СК «Лидер» 7 апреля 2022 года изменено на ООО «СЗ «Лидер».

__.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__ между ООО «СЗ «Лидер» и ФИО1 заключены договоры займа, по которым ФИО1 (займодавец) передано ООО «СЗ «Лидер» (заемщик) в общей сложности 1600000 рублей 00 копеек (700000 + 30000 + 30000 + 30000 + 30000 + 50000 + 30000 + 40000 + 30000 + 30000 + 30000 + 30000 + 30000 + 30000 + 100000 + 30000 + 30000 + 30000 + 30000 + 30000 + 30000 + 50000 + 150000).

Согласно договорам займа они являются беспроцентными, сумма займа должна быть возвращена не позднее 31 декабря 2021 года и 31 декабря 2022 года.

__.__.__ ООО «СЗ «Лидер» направило ФИО1 уведомление с предложением заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: .....

Согласно проекту договора № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от __.__.__ ООО «СЗ «Лидер» (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом по адресу: ...., на земельном участке площадью 5670 кв.м. с кадастровым номером №, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства, указанный в настоящем договоре. ФИО1 (участник) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Пунктом 1.2 указанного договора предусмотрены характеристики жилого помещения - двухкомнатная квартира, проектный №, находящаяся на 2 этаже многоквартирного жилого дома, общей проектной площадью 61,5 кв.м.

В соответствии с п. 2.1 договора № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от __.__.__ цена договора определена сторонами в размере 2706000 рублей 00 копеек.

Пунктом 7.2 договора № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от __.__.__ предусмотрены отделочные работы и комплектация квартиры, стены и перегородки - черновая отделка; потолки - выравнивание поверхностей в виде заделки рустов; окна - установка рам; двери - установка входных дверей; система электроснабжения - электротехнические работы, включая установку оборудования; теплоснабжение - установка котла; отопление - установка радиаторов отопления; система канализации и водоснабжения - монтаж с использованием пластиковых, полимерных, полипропиленовых труб, установка счетчиков учета расхода холодной воды, газа, электроэнергии.

__.__.__ ФИО1 направил ООО «СЗ «Лидер» претензию, в которой указал, что считает заключенное между сторонами соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__ договором долевого участия в строительстве, просил подготовить и предоставить документы для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

__.__.__ администрацией городского округа Архангельской области «Котлас» разрешен ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ...., на земельном участке с кадастровым номером №.

Согласно сведениям, представленным из Единого государственного реестра недвижимости, право собственности ООО «СЗ «Лидер» на квартиру, расположенную по адресу: ...., кадастровый №, зарегистрировано __.__.__.

Вместе с тем, до настоящего времени договор долевого участия между сторонами не заключен.

__.__.__ ООО «СЗ «Лидер» направило ФИО1 предупреждение о неисполнении просроченного обязательства по приемке квартиры и оплате цены договора.

Рассматривая требования ФИО1 к ООО «СЗ «Лидер» о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества договором долевого участия в строительстве, суд учитывает следующее.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

На основании п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу положений статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Согласно положениям статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона (ч. 2 ст. 27 Федерального закона № 214-ФЗ).

Исходя из совокупности приведенных выше положений Федерального закона № 214-ФЗ следует, что, данный Федеральный закон № 214-ФЗ регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Действие Федерального закона № 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, что отражено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 апреля 2013 года.

В статье 4 Федерального закона № 214-ФЗ дано определение договора долевого участия; указаны требования к форме договора (письменная форма договора, обязательная государственная регистрация); условия, которые в обязательном порядке должен содержать договор (конкретизация объекта строительства, срок передачи объекта, цена договора, гарантийный срок на объект).

Таким образом, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, указано, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона № 214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичный подход обозначен в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года.

Анализируя содержание заключенного между ООО «СЗ «Лидер» и ФИО1 соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__, а также договоров займа, по которым ФИО1 передавал ООО «СЗ «Лидер» денежные средства, принимая во внимание, что ООО «СЗ «Лидер» предложило ФИО1 заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, суд приходит к выводу, что ООО «СЗ «Лидер» для финансирования строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ...., были привлечены денежные средства ФИО1 в размере 1600000 рублей 00 копеек, переданные им ООО «СЗ «Лидер» по договорам беспроцентного займа и результатом таких действий предполагалась передача в собственность ФИО1 квартиры в строящемся доме.

В данном случае, правоотношения между сторонами возникли в результате заключения __.__.__ соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры в строящемся многоквартирном жилом доме. Оценивая условия соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, суд приходит к выводу о том, что указанное соглашение содержит условия, предусмотренные ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ и обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что денежные средства, принадлежащие ФИО1 не только привлекались на строительство объекта недвижимости, но и отношения сторон связаны с возникновением у ФИО1, как у участника долевого строительства, права собственности на квартиру, расположенную на объекте долевого строительства.

Таким образом, исходя из существа заключенных сторонами сделок и фактически сложившихся отношений сторон, суд приходит к выводу, что заключенное между сторонами __.__.__ соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества представляет собой договор участия в долевом строительстве, а договоры займа связаны с передачей ФИО1 ООО «СЗ «Лидер» денежных средств для строительства многоквартирного дома и последующей передачей ФИО1 жилого помещения в таком многоквартирном доме, следовательно, на возникшие между сторонами правоотношения распространяются положения Федерального закона № 214-ФЗ.

Сторонами в соглашении о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества предусмотрен срок заключения основного договора купли-продажи квартиры не позднее __.__.__, однако до настоящего времени такой договор не заключен.

На основании изложенного требования ФИО3 о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры № № в строящемся многоквартирном доме, расположенном по адресу: ...., заключенного с ООО «СЗ «Лидер» __.__.__, договором долевого участия в строительстве являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования ООО «СЗ «Лидер» к ФИО1 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ...., по цене 2706000 рублей 00 копеек на условиях, изложенных в договоре № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от __.__.__, суд учитывает следующее.

Как уже было указано судом соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенное между сторонами, признано договором долевого участия в строительстве.

Заявляя требования о возложении на ФИО1 обязанности заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ...., по цене 2706000 рублей 00 копеек на условиях, изложенных в договоре № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от __.__.__, ООО «СЗ «Лидер» просит обязать заключить указанный договор на иных, чем указано в соглашении о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, условиях.

Судом установлено, что условия договора № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от __.__.__ отличаются от условий соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__ в части существенного условия - цены договора, которая увеличена в договоре № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от __.__.__ и составляет 2706000 рублей 00 копеек.

Также в договоре № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от __.__.__ иным образом, чем в соглашении о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__, сформулированы обязательства ООО «СЗ «Лидер» по обеспечению надлежащего состояния квартиры.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Вместе с тем, соглашением о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__ не предусмотрено возможности изменения цены договора, случаев и условий ее изменения, сторонами не достигнуто соглашение об увеличении цены договора.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что требования ООО «СЗ «Лидер» к ФИО1 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ...., по цене 2706000 рублей 00 копеек на условиях, изложенных в договоре № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от __.__.__, являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Рассматривая требования ФИО1 к ООО «СЗ «Лидер» о возложении обязанности предоставить документы для регистрации договора долевого участия в строительстве в регистрирующий орган в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу положений п. 1 ст. 21 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Пунктом 1 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Из указанного следует, что правовые последствия данного договора возникают после его государственной регистрации.

Согласно пункту 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы: разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, полученное органом регистрации прав в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона. В случае, если органом регистрации прав не получено в указанном порядке такое разрешение на ввод в эксплуатацию, орган регистрации прав получает такое разрешение на ввод в эксплуатацию путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства, а при отсутствии соответствующей информации в единой информационной системе жилищного строительства застройщик по собственной инициативе вправе передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в орган регистрации прав для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения этого разрешения; передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Пунктом 2 статьи 165 ГК РФ предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как следует из содержания соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__, стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.

Материалами дела также подтверждается, что ФИО1 направлял ООО «СЗ «Лидер» претензию, в том числе о регистрации указанного договора, однако ООО «СЗ «Лидер» фактическими действиями от регистрации договора уклонялся, до настоящего времени договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Вместе с тем, судом установлено, что в настоящий момент строительство жилого дома завершено, право собственности на квартиру, как вновь созданное имущество, зарегистрировано за ООО «СЗ «Лидер».

Таким образом, регистрация договора участия в долевом строительстве, предусмотренная статьей 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», невозможна. Указанные требования являются неисполнимыми, удовлетворение указанного требования не приведет к восстановлению нарушенного права истца ФИО1 на приобретение в собственность квартиры.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении требований ФИО1 к ООО «СЗ «Лидер» о возложении обязанности предоставить документы для регистрации договора долевого участия в строительстве в регистрирующий орган в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу следует отказать.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ООО «СЗ «Лидер» в пользу ФИО1 подлежат взысканию в порядке возврата судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в размере 300 рублей 00 копеек.

Руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

иск ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества договором долевого участия в строительстве и обязании предоставить документы для регистрации в регистрирующий орган удовлетворить частично.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» к ФИО1 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры отказать.

Признать соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - двухкомнатной квартиры №, расположенной на втором этаже многоквартирного дома по адресу: ...., общей проектной площадью 61,5 кв.м., заключенное __.__.__ между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» (ИНН <***>, до изменения наименования - общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Лидер») и ФИО1 (паспорт №), договором долевого участия в строительстве.

В удовлетворении иска ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» об обязании представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу документы для государственной регистрации договора долевого участия в строительстве - соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенного __.__.__ между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» (ИНН <***>, до изменения наименования - общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Лидер») и ФИО1 (паспорт №), в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт №) государственную пошлину в порядке возврата в размере 300 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд Архангельской области.

Председательствующий К.А. Ашуткина

мотивированное решение составлено 3 ноября 2022 года