УИД 09RS0002-01-2025-001134-02

Дело № 2-1111/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 сентября 2025 года г. Усть-Джегута

Усть-Джегутинский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего - судьи Айбазовой И.Ю.,

при секретаре судебного заседания – Акбаевой Д.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда в порядке заочного производства гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации Усть-Джегутинского городского поселения о признании договора аренды земельного участка пролонгированным,

УСТАНОВИЛ:

В Усть-Джегутинский районный суд Карачаево-Черкесской Республики обратился ФИО2 с исковым заявлением к Администрации Усть-Джегутинского городского поселения о признании договора аренды земельного участка пролонгированным.

Из иска следует, что 13 апреля 2022 года ФИО3 заключил с администрацией Усть-Джегутинского городского поселения договор аренды земельного участка с кадастровым номером 09:07:0030116:2286 площадью 56 кв.м. расположенный по адресу: РФ Карачаево-Черкесская Республика (адрес обезличен ). Земельный участок предоставлен в аренду под строительство магазина. 17 мая 2022 года истец заключил соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (номер обезличен) от 14.10.2020 года с ФИО3. Срок аренды земельного участка истек 13.04.2025 года, однако истец так и не завершил объект строительства. Он обратился в администрацию Усть-Джегутинского городского поселения с заявлением о продлении срока договора аренды, но поскольку ответ не был дан, посчитал, что договор продлен. Однако, по незнанию, договор аренды не прошел государственную регистрацию. До настоящего времени уведомлений о прекращении срока действия договора аренды земельного участка, администрация в адрес истца не направляла. Просит признать договор аренды (номер обезличен) от 14.10.2020 года земельного участка с кадастровым номером 09:07:0030116:2286 площадью 56 кв.м., расположенного по адресу: РФ Карачаево-Черкесская (адрес обезличен ), заключенный между ФИО3 и администрацией Усть-Джегутинского городского поселения пролонгированным для завершения строительства сроком на 36 месяцев.

Истец, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, в тоже время просил рассмотреть дела в их отсутствие.

Представитель ответчика администрации Усть-Джегутинского городского поселения и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований – ФИО3, будучи надлежащим образом, извещенными о месте и времени судебного заседания, в суд не явились, не известили суд о причинах неявки, между тем ФИО3 направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, суд находит исковое требование ФИО2 подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 14 октября 2020 года ФИО3 заключил с администрацией Усть-Джегутинского городского поселения договор аренды земельного участка (номер обезличен) с кадастровым номером 09:07:0030116:2286 площадью 56 кв.м. расположенный по адресу: РФ Карачаево-Черкесская Республика (адрес обезличен ). Земельный участок предоставлен в аренду под строительство магазина.

13 апреля 2022 года ФИО3 заключил с администрацией Усть-Джегутинского городского поселения дополнительное соглашение (номер обезличен) к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 09:07:0030116:2286 площадью 56 кв.м. расположенный по адресу: РФ Карачаево-Черкесская Республика (адрес обезличен ). Об увеличении срока действия договора аренды земельного участка (номер обезличен) от 14.10.2020 года дол 13 апреля 2025 года.

Судом установлено, что 17 мая 2022 года ФИО2 и ФИО3 заключили соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (номер обезличен) от 14.10.2020 года. Срок аренды земельного участка истек 13.04.2025 года, однако истцом не завершен объект строительства.

ФИО2 была составлена проектная документация, форма градостроительного плана земельного участка, в связи с чем ФИО2 начал строительство объекта капитального строительства – здание магазина, на земельном участке, площадью 56 кв.м. с кадастровым номером 09:07:0030116:2286, расположенного по адресу: РФ, КЧР, (адрес обезличен ) (адрес обезличен ).

Судом установлено, что на месте земельного участка существует объект незавершенный строительством, площадь застройки 56,0 кв.м.

В сроки установленные договором аренды, ФИО2 не удалось закончить строительство в виду отсутствия денежных средств. ФИО2 обратился в администрацию Усть-Джегутинского муниципального района с заявлением о продлении срока действия договора аренды, однако ему ответ не был дан, поэтому он посчитал, что договор аренды продлен. До настоящего времени уведомлений о прекращении срока действия договора аренды земельного участка, администрация не направляла. В тоже время договор аренды не прошел государственную регистрацию.

Указанное и явилось основанием для обращения в суд.

Конституция Российской Федерации гарантирует судебную защиту прав и свобод каждому гражданину (статья 46) в соответствии с положением статьи 8 Всеобщей декларации прав и свобод человека, устанавливающей право каждого человека на эффективное восстановление прав компетентными национальными судами в случае нарушения его основных прав, предоставленных ему Конституцией или законом.

Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

На основании пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Согласно п.п.1 п.3 ст.39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов.

Согласно положениям п. 3 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Статьей 39.6 ЗК РФ установлены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно пн. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 настоящего Кодекса).

В силу п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1)заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2)исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3)ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 ст. 46 настоящего Кодекса;

4)на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 п. 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Пунктом 1 ст. 39.8 ЗК РФ (определяющей особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности) предусмотрено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ).

При этом п. 2 ст. 621 ГК РФ закреплено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Как следует из ст. 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, а также соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в частности, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи (пп. 10 п. 2 ст. 39.6пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона РФ от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с п. 1 ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6).

В соответствии с подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку арендодатель в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия указанного договора аренды не заявил в суд требование об изъятии принадлежащего истцу незавершенного строительством объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, и продажи его с публичных торгов, а также суд не отказывал в удовлетворении такого требования, этот объект не признавался непроданным с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах, истец, как собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с нею договора аренды для завершения строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок на условиях, предусмотренных ст. 610 ГК РФ.

С учетом изложенных норм закона, поскольку после окончания срока действия договора аренды земельного участка от № 10 от 14.10.2020 ФИО2 продолжает пользоваться арендуемым участком по назначению, при отсутствии на то возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на 36 месяцев. С учетом нахождения на земельном участке, площадью 56,0 кв. м, расположен объект незавершенного строительства, возведенный истцом на законных основаниях, данный участок не может быть предоставлен иным лицам и не может быть предметом аукциона.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Приказом Росреестра от 02.09.2020 № П/0321 утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, в соответствии с пунктом 32 которого при подаче заявления о предоставлении земельного участка в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственник объекта незавершенного строительства на испрашиваемом земельном участке, в том числе предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН.

Объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства, строительство которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Поскольку публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, возведенный административным истцом, постольку у последнего имеется право на заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Исходя из указанных правовых норм использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением, разрешенным использованием и градостроительным регламентом является обязанностью любого правообладателя земельного участка; правомочие пользования земельным участком всегда ограничено обязанностью соблюдать установленные градостроительные ограничения.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к администрации Усть-Джегутинского городского поселения Усть-Джегутинского муниципального района о признании договора аренды земельного участка пролонгированным - удовлетворить.

Признать договор аренды (номер обезличен) от 14 октября 2020 года земельного участка, площадью 56 кв. м. с кадастровым номером 09:07:0030116:2286, расположенного по адресу: Российская Федерация, Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ), заключенный между ФИО3 и администрацией Усть-Джегутинского городского поселения Усть-Джегутинского муниципального района пролонгированным на срок 36 месяцев.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики через Усть-Джегутинский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Апелляционная жалоба не может содержать требования, не заявленные при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Ссылка лица, подающего апелляционную жалобу на новые доказательства, которые не были представлены в суд первой инстанции, допускается только в случае обоснования в указанной жалобе, что эти доказательства невозможно было представить в суд первой инстанции.

Решение отпечатано в совещательной комнате на компьютере в единственном экземпляре.

Председательствующий - судья И.Ю. Айбазова