дело № 2а-7647/2025

УИД 03RS0017-01-2025-012397-03

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

30 октября 2025 г. г. Стерлитамак

Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Киселевой Р.Ф.,

при секретаре судебного заседания Васильевой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 ФИО10 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан, Межмуниципальному отделу по Стерлитамакскому району и городу Стерлитамак Управления Росреестра по Республике Башкортостан, должностному лицу Межмуниципального отдела по Стерлитамакскому району и городу Стерлитамак Управления Росреестра по Республике Башкортостан ФИО2 об оспаривании решения,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ФИО3 обратился с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан, Межмуниципальному отделу по Стерлитамакскому району и городу Стерлитамак Управления Росреестра по Республике Башкортостан об оспаривании решения, ссылаясь на то, что является победителем торгов по продаже залогового имущества должника-банкрота ФИО5 – квартиры, <данные изъяты>. Собственниками квартиры являлись: ФИО5 в 1/2 доле и ФИО7 в 1/2 доле. ФИО7 не является созаемщиком по кредитному договору, она является по смыслу ч.1 ст.335 ГК РФ залогодателем – третьим лицом. Определение Арбитражного суда Республики Башкортостан о включении в реестр требований кредиторов от ДД.ММ.ГГГГ, дело № А07-8799/2024, которым требования ПАО Сбербанк было включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника, как обеспечение залогом имущества должника, по существу является судебным актом о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущество, обремененное залоговыми правами кредитора. ДД.ММ.ГГГГ между финансовым управляющим и административным истцом был подписан договор купли-продажи указанного объекта недвижимости, после чего ДД.ММ.ГГГГ произведена оплата основной части. До этого, для участия в торгах, ДД.ММ.ГГГГ был оплачен задаток. ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по <адрес> были сданы документы для регистрации перехода права собственности. Согласно уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что одна из долей принадлежит несовершеннолетнему, в связи с чем, по мнению Росреестра, требуется нотариальная форма сделки. На торгах было приобретено залоговое имущество. К возникшим правоотношениям по государственной регистрации прав покупателя на основании договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов в деле о банкротстве, нормы закона, связанные с заключением и нотариальным удостоверением договора купли-продажи, применению не подлежит, поскольку заключенная по результатам торгов сделка является одним из случаев принудительного обращения взыскания на заложенное имущество. Положениями ст.20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» предусмотрено, что недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением, в частности, принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога. Таким образом, нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требования ч.2 ст.54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе. В отношении же сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов (финансовый управляющий), полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются, так как этот порядок регламентирован законом и вытекает из судебного акта (определение Арбитражного Суда Республики Башкортостан от 3 октября 2024 г. дело № А07-8799/2024). В силу последнего покупатель при реализации имущества на торгах получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Административный истец ФИО3 просит признать незаконным решение о приостановлении государственной регистрации прав в отношении жилого помещения (квартиры) по адресу: <адрес> кадастровый №, принятое Управлением, оформленного уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2025-38850163/1; взыскать судебные расходы в размере 23000 руб.

В судебное заседание административный истец ФИО3 не явился, о месте и времени слушания дела извещался надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного ответчика Управления росреестра по РБ по доверенности ФИО4 просила в удовлетворении требований отказать по доводам представленного отзыва на исковые требования, ссылаясь на то, что ФЗ № 218 говорит о необходимости нотариального удостоверения сделки. Кроме того, в ходе рассмотрения дела истцом в Росреестр был представлен нотариально удостоверенный договор купли-продажи, на основании чего сделка была зарегистрирована Росреестром, что следует из Выписки, и в последующем истец уже продал данный объект недвижимости третьему лицу.

В судебное заседание административные ответчики Межмуниципальный отдел по Стерлитамакскому району и городу Стерлитамак Управления Росреестра по Республике Башкортостан, должностное лицо ФИО2, заинтересованные лица не явились, о месте и времени слушания дела извещались надлежащим образом.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ, ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя ответчика, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) должностного лица, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

Частью 9 ст. 226 КАС РФ предусмотрено, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лица, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействие);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в п. п. 1 и 2 ч. 9 ст. 226 КАС РФ, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в п. п. 3, 4 ч. 9, 10 ст. 226 КАС РФ - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие) (ч. 11 ст. 226 КАС РФ).

В силу пункта 2 статьи 227 КАС РФ суд удовлетворяет заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными полностью или в части, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и возлагает на административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Из анализа указанного положения следует, что суд отказывает в удовлетворении административного искового заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято, либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями и права либо свободы гражданина, не были нарушены.

Так, в соответствии с положениями статьи 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 названного Федерального закона.

Согласно части 1 статьи 26 упомянутого Федерального закона, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (пункт 3); не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или государственной регистрации прав (пункт 5).

Как следует из материалов административного дела, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 1 июля 2024 г. ФИО8 признана несостоятельной (банкротом) и введена процедура реализации имущества сроком на 6 мес.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 3 октября 2024 г. включены требования ПАО «Сбербанк» в третью очередь реестра кредиторов ФИО8 задолженность в размере 2968406,83 руб. как требования, обеспеченные залогом имущества должника: квартира: <адрес>, кадастровый №.

Согласно выписке из ЕГРН ФИО5 и ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ г.р., являлись собственником вышеуказанной квартиры по 1/2 доле каждая.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и финансовым управляющим ФИО5 было согласовано и утверждено Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества ФИО5, которое определяет порядок, сроки и условия реализации имущества ФИО5 в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес> кадастровый №, находящееся в залоге у ПАО «Сбербанк» в процедуре.

В соответствии с данным положением имущество продается на открытых торгах путем проведения аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложения по цене.

По результатам проведенных финансовым управляющим торгов, победителем был признан административный истец.

ДД.ММ.ГГГГ между финансовым управляющим ФИО6, действующим от имени ФИО5 и ФИО7 (продавец) и ФИО1 (покупатель), был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, ФИО7 и ФИО1 обратились с заявлениями в Управление Росреестра по Республике Башкортостан о государственной регистрации права на спорное имущество.

30 июля 2025 г. уведомлением государственного регистратора государственная регистрация права приостановлена до 30 октября 2025 г. в связи с необходимостью предоставления нотариально удостоверенного договора купли-продажи.

Вместе с тем, названное решение Управление Росреестра по Республике Башкортостан не соответствует нормам материального права, регулирующим спорные отношения.

Так, по общему правилу в конкурсную массу гражданина включается все его имущество, имеющееся на день принятия арбитражным судом решения о признании гражданина банкротом и введении процедуры реализации имущества, а также имущество, выявленное или приобретенное после принятия указанного решения (пункт 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве), в том числе заработная плата и иные доходы должника.

В конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским законодательством, семейным законодательством (пункт 4 статьи 213.25 Закона о банкротстве).

Из положений пунктов 7, 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 48 "О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан", а также положений пункта 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве следует, что в рамках дела о банкротстве гражданина подлежит реализации имущество, находящееся в общей долевой собственности с последующей выплатой иным сособственникам причитающимся им денежным средствам, равным их долям в праве.

Порядок реализации имущества несостоятельного гражданина, находящегося в залоге у его кредитора, урегулирован положениями пункта 4 статьи 216.26 Закона о банкротстве, предусматривающими продажу предмета залога по правилам статей 110, 111, 112, 139 Закона о банкротстве с учетом особенностей установленных статей 138 Закона.

Статьей 163 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (пункт 2).

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 названной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3).

На основании части 1.1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Поскольку в рассматриваемом случае, предмет залога составляла квартира, находящаяся в общей долевой собственности должника и ребенка, в том числе несовершеннолетнего, которая реализована как единый объект недвижимости по одной сделке, основания для предъявления к договору купли-продажи, заключенному финансовым управляющим с победителем торгов, требований о его нотариальной форме отсутствовали.

Предписания статьи 42 Закона N 218-ФЗ об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности по существу направлена на защиту прав долевых собственников, в том числе, при соблюдении права преимущественного приобретения доли, в то время как реализация указанного права в данном случае невозможна в силу принудительного отчуждения заложенного имущества во исполнение судебного акта в рамках процедуры банкротства должника ФИО8

Также суд приходит к выводу об отсутствии необходимости получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение спорной сделки.

Так, согласно пункту 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила пунктов 2 и 3 статьи 37 Кодекса. Пунктом 2 статьи 37 указанного Кодекса установлено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Положениями статьи 20 Федерального закона N 48-ФЗ предусмотрено, что недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением, в частности, принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога.

Согласно части 2 указанной статьи закона, для заключения в соответствии с частью 1 этой статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 данного Федерального закона.

Статьей 237 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Из вышеприведенных норм законодательства следует, что нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требования части 2 статьи 54 Закона N 218-ФЗ предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе.

В отношении же сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов (финансовый управляющий), полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются, равно как и отсутствует необходимость получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, так как этот порядок регламентирован законом и вытекает из судебного акта, по данному делу таким судебным актом является определение арбитражного суда о включении в реестр требований кредиторов ФИО8 требований ПАО "Сбербанк России" с очередностью удовлетворения в составе третьей очереди как обеспеченное залогом имущества должника.

Определение о включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов несостоятельного гражданина в его деле о банкротстве, как обеспеченного залогом его имущества, по существу является судебным актом о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущество, обремененное залоговыми правами кредитора.

Последующие действия залогового кредитора по разработке, утверждению Положения о порядке продажи залогового имущества и финансового управляющего по его реализации, по сути, являются принудительным исполнением такого судебного акта в специальном порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, который обуславливает недобровольное распоряжение участниками долевой собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на квартиру.

Исходя из того, что предметом торгов в ходе процедуры реализации имущества должника и договора купли продажи от 3 июня 2025 г. являлась квартира, как объект являющийся предметом залога, отчуждаемого в рамках процедуры реализации имущества ФИО8, признанной банкротом, применительно к положениям части 1, 3, 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве, отсутствие нотариального удостоверения этой сделки, предварительного разрешения органа опеки и попечительства, а также отдельного судебного акта об обращении взыскания на спорное имущество не могло служить препятствием для осуществления регистрационных действий.

Вместе с тем, на момент рассмотрения дела по существу, административным истцом выполнено требование административного ответчика, выраженное в оспариваемом уведомлении от 30 июля 2025 г., и 21 октября 2025 г. произведена государственная регистрации сделки купли-продажи на основании представленного договора с оформлением права собственности на ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, которая в последующем ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ реализована иному лицу.

На основании изложенного, поскольку административным истцом добровольно удовлетворены требования административного органа, послужившие основанием для обращения в суд с настоящими требованиями, оснований для удовлетворения административных требований о признании незаконным решения о приостановления государственной регистрации прав, оформленного уведомлением от 30 июля 2025 г., а также взыскания судебных расходов не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования ФИО3 ФИО11 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан, Межмуниципальному отделу по Стерлитамакскому району и городу Стерлитамак Управления Росреестра по Республике Башкортостан, должностному лицу Межмуниципального отдела по Стерлитамакскому району и городу Стерлитамак Управления Росреестра по Республике Башкортостан ФИО2 о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав, оформленного уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 30 июля 2025 г. № КУВД-001/2025-38850163/1, взыскании судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня составления в окончательной форме через Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан.

Судья Р.Ф. Киселева

Мотивированное решение изготовлено 6 ноября 2025 г.