Дело №2-211/2025
23RS0016-01-2025-000118-18
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Ейск 03 апреля 2025 года
Ейский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего - судьи Панова И.С.,
при секретаре Линец А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, третье лицо: Межмуниципальный отдел по Ейскому и Щербиновскому районам УФСГР, кадастра и картографии по КК о прекращении ипотеки,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанными требованиями, ссылаясь на следующие обстоятельства.
дата между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, по условиям которого, ФИО2 передала истцу в собственность земельный участок, общей площадью 1302 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для личного подсобного хозяйства, с кадастровым №, с размещенным на нем жилым домом с пристройками, общей площадью 58,1 кв.м., с кадастровым №, находящиеся по адресу: <адрес>. Интересы ФИО2 в момент заключения сделки представляла по доверенности ФИО3 Стоимость отчуждаемых объектов недвижимости составляла 1 000 000 рублей, из них: 408 026 рублей – жилой дом, 591 974 рублей – земельным участок (пункты 4,5 договора). Согласно п. 6.1, 6.2 договора, сумма в размере 591 974 рублей за земельный участок передана Продавцу за счет собственных средств наличными средствами до подписания настоящего договора. Сумма в размере 408 026 рублей за жилой дом будет перечислена из средств федерального бюджета на расчетный счет №, открытый на имя ФИО3 в дополнительном офисе № 8619/0266 Краснодарского отделения № 8619 ПАО Сбербанк России, находящемся по адресу: <адрес>, не позднее двух месяцев с даты принятия Пенсионным фондом заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала согласно Федерального закона № 256-ФЗ от дата «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»», Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серия МК-6 № от дата, выданного на основании решения ГУ – Главное Управление ПФР № 3 по г. Москве и Московской области от 24 декабря 2013 г. № 27/1503 и Справки о состоянии финансовой части лицевого счета лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки выданной 07 марта 22018 г. ГУ – Главное Управление ПФР № 3 по г. Москве и Московской области. Пунктом 7 договора купли-продажи предусмотрено, что до полного расчета между сторонами указанное недвижимое имущество, будет находится в залоге у Продавца. В момент заключения сделки, ответчик приняла на себя обязательства по предоставлению в территориальный отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю заявления об отсутствии финансовых претензии, после полного расчета (п. 8 договора). Договор купли-продажи и переход права собственности на земельный участок и жилой дом были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, о чем дата в сведения Единого государственного реестра недвижимости были внесены регистрационные записи №, №. В связи с тем, что в момент заключения договора расчет между ними за отчуждаемые объекты недвижимости произведен в полном объеме не был, в сведения ЕГРН на жилой дом и земельный участок, были внесены регистрационные записи об обременении (Ипотека в силу закона) в пользу ФИО2 Обязательства по перечислению и передаче денежных средств истицей и Управлением Пенсионного фонда РФ исполнены дата дата истица обратилась в Межмуниципальный отдел по Ейскому и <адрес>м Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о снятии обременения с земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>. Уведомлениям от дата № осуществление государственной регистрации было приостановлено, в связи с тем, что заявление о погашении записи об ипотеке подано только покупателем. В период с февраля 2023 г. по май 2023 г. она предпринимала попытку разыскать ответчика или ее представителя, действующего на момент заключения сделки по доверенности, для совместного обращения в регистрирующий орган с целью погашения записи об ипотеке, но её попытки не принесли желаемого результата. Уведомлением № от дата в осуществлении действий по погашению записи о прекращении ограничения права и/или обременения в отношении земельного участка и жилого дома, расположенных в <адрес>, было отказано. дата по последнему известному адресу жительства ответчика и его представителя ею было направлено письмо о совместном обращении в Управление Росреестра в любое удобное для ответчика время и дату. Письмо не было получено ни ответчиком, ни его представителем ФИО3 С учетом изложенных выше обстоятельств в досудебном порядке урегулировать спор не представилось возможным, она вынуждена обратиться в суд. Просит суд признать существующее ограничение (обременение) права в виде Ипотеки в силу закона на земельный участок, общей площадью 1302 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для личного подсобного хозяйства, с кадастровым №, с размещенным на нем жилым домом с пристройками, общей площадью 58,1 кв.м., с кадастровым №, находящиеся по адресу: <адрес>, прекращенным, погасив регистрационные записи об Ипотеки в силу закона на жилой дом № от дата и на земельный участок № от дата без согласия и совместного обращения с ФИО2
В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, согласно письменному заявлению просила рассмотреть дело в ее отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивает.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени заседания уведомлена надлежащим образом, согласно уведомлениям о вручении заказного почтового отправления, заказное письмо суда ответчиком получено 27.02.2025 года; второе заказное письмо суда с судебной повесткой, направленное в адрес ответчика 27.03.2025 года выслано обратно отправителю.
Третье лицо - Межмуниципальный отдел по Ейскому и Щербиновскому районам УФСГР, кадастра и картографии по КК, представитель в судебное заседание не явился, в письменном заявлении, адресованном суду, просят рассмотреть дело без их участия.
Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствии сторон, извещенных надлежащим образом о рассмотрении дела.
Суд, исследовав представленные по делу доказательства, считает исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст.35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами.
В соответствии с п.1, 2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Частью 2 ст.218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
На основании п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Частями 1 и 5 ст.488 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Согласно п. 2 ст.334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
Судом установлено, что 22 марта 2018 г. между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, по условиям которого, ФИО2 передала мне в собственность земельный участок, общей площадью 1302 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером 23:08:0906001:339, с размещенным на нем жилым домом с пристройками, общей площадью 58,1 кв.м., с кадастровым №, находящиеся по адресу: <адрес> (л.д.9-11).
Интересы ФИО2 в момент заключения сделки представляла по доверенности ФИО3.
Стоимость отчуждаемых объектов недвижимости составляла 1 000 000 рублей, из них: 408 026 рублей – жилой дом, 591 974 рублей – земельным участок (пункты 4,5 договора).
Согласно п. 6.1, 6.2 договора, сумма в размере 591 974 рублей за земельный участок передана Продавцу за счет собственных средств наличными средствами до подписания настоящего договора.
Установлено, что сумма в размере 408 026 рублей за жилой дом будет перечислена из средств федерального бюджета на расчетный счет №, открытый на имя ФИО3 в дополнительном офисе № Краснодарского отделения № ПАО Сбербанк России, находящемся по адресу: <адрес>, не позднее двух месяцев с даты принятия Пенсионным фондом заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала согласно Федерального закона № 256-ФЗ от дата «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»», Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серия МК-6 № от дата, выданного на основании решения ГУ – Главное Управление ПФР № по <адрес> и <адрес> от дата № и Справки о состоянии финансовой части лицевого счета лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки выданной дата8 г. ГУ – Главное Управление ПФР № по <адрес> и <адрес>.
Пунктом 7 договора купли-продажи предусмотрено, что до полного расчета между сторонами указанное недвижимое имущество, будет находится в залоге у Продавца(л.д.10).
В момент заключения сделки, ответчик приняла на себя обязательства по предоставлению в территориальный отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю заявления об отсутствии финансовых претензии, после полного расчета (п. 8 договора).
Договор купли-продажи и переход права собственности на земельный участок и жилой дом были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, о чем дата в сведения Единого государственного реестра недвижимости были внесены регистрационные записи №, №.
В связи с тем, что в момент заключения договора расчет между истцом и ответчиком за отчуждаемые объекты недвижимости произведен в полном объеме не был, в сведения ЕГРН на жилой дом и земельный участок, были внесены регистрационные записи об обременении (Ипотека в силу закона) в пользу ФИО2
Как следует из Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.02.2025г. № ипотека в силу закона была установлена в пользу ФИО2
Обязательства по перечислению и передаче денежных средств истицей и Управлением Пенсионного фонда РФ исполнены 13 мая 2018 г., о чем свидетельствует договор купли-продажи и Выписка из федерального регистра лиц, имеющих право на дополнительные меры государственной поддержки по состоянию на дата
дата ФИО1 обратилась в Межмуниципальный отдел по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о снятии обременения с земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>.
Уведомлениям от дата № осуществление государственной регистрации было приостановлено, в связи с тем, что заявление о погашении записи об ипотеке подано только покупателем.
В силу ч. 1 ст. 25 Федерального закона от дата № 102-ФЗ «Об ипотеки (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
В отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
Как указала истица, в период с февраля 2023 г. по май 2023 г. она предпринимала попытку разыскать ответчика или ее представителя, действующего на момент заключения сделки по доверенности, для совместного обращения в регистрирующий орган с целью погашения записи об ипотеке, но мои попытки не принесли желаемого результата.
Уведомлением № от дата в осуществлении действий по погашению записи о прекращении ограничения права и/или обременения в отношении земельного участка и жилого дома, расположенных в <адрес>, было отказано (л.д.25).
дата по последнему известному адресу жительства ответчика и его представителя истицей направлено письмо о совместном обращении в Управление Росреестра в любое удобное для ответчика время и дату. Письмо не было получено ни ответчиком, ни его представителем ФИО3(л.д.26).
С учетом изложенных выше обстоятельств в досудебном порядке урегулировать спор истице не представилось возможным.
Сохранение записи об обременении препятствует ФИО1 в реализации её прав собственника на распоряжение объектами недвижимости по своему усмотрению, несмотря на тот факт, что стоимость земельного участка и жилого дома выплачена ответчику в полном объёме.
Согласно ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно положениям п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Частями 1 и 5 ст. 488 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
В соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
В силу ст. 2 ФЗ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 3 данного Закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части предусмотренной договором об ипотеке.
Пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении спора, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Из исследованных судом доказательств, суд приходит к выводу, что обстоятельства полного исполнения обязательств покупателем ФИО1 полностью установлены.
Таким образом, учитывая, что обязательства по оплате договора купли-продажи истцом исполнены, денежные средства, предусмотренные договором, покупателем получены, суд приходит к выводу об отсутствии оснований полагать залог действующим.
При таких обстоятельствах, оценив в совокупности представленные доказательства, полагая, что все имеющие значение для данного дела факты установлены и подтверждены надлежащими доказательствами, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, – удовлетворить.
Признать существующее ограничение (обременение) права в виде Ипотеки в силу закона на земельный участок, общей площадью 1302 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для личного подсобного хозяйства, с кадастровым №, с размещенным на нем жилым домом с пристройками, общей площадью 58,1 кв.м., с кадастровым №, находящиеся по адресу: <адрес>, прекращенным, погасив регистрационные записи об Ипотеки в силу закона на жилой дом № от дата и на земельный участок № от дата без согласия и совместного обращения с ФИО2.
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для погашения регистрационных записей об ипотеке в силу закона на жилой дом и на земельный участок, без согласия и совместного обращения с ФИО2 в регистрирующем органе.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Ейский районный суд.
Судья
Ейского районного суда Панова И.С.