Решение по делу № 2-191/2022 от 18.08.2022 - о признании права собственности отсутствующим, признании нежилых помещений общим имуществом МКД.

дело №2-191/2022

УИД39RS0021-01-2022-000218-72

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 августа 2022года г.Светлый

Светловский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Братусь Т.А.,

при секретаре Федорове М.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Балтикфиш» к ФИО1 и ФИО2 о признании права собственности отсутствующим, признании нежилых помещений общим имуществом МКД,

установил:

ООО «Балтикфиш» обратилось в суд с иском к ФИО1 и ФИО2, указав, что являются собственником нежилого помещения ХХ, общей площадью 46.5 кв.м., №, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: .

В 2022г. истцу стало известно, что ответчики также являются собственниками следующих нежилых помещений, расположенных в данном МКД:

-ХХХ с №;

-ХХХI с №;

-ХХХII с №;

-ХХХIII с №;

-ХХХIV с №;

-ХХХV с №;

-ХХХVI с №;

-ХХХVII с №;

-ХХХVIII с №, что общей площадью составляет 153.4 кв.м. и фактически является коридорами, лестничными клетками, тамбурами, котельной.

А, следовательно, относится к общему имуществу данного МКД.

Нахождение указанных выше нежилых помещений в собственности ответчиков является препятствием истцу к использованию своего нежилого помещения.

Истец ссылается на то, что вышеуказанные нежилые помещения, фактически являющиеся местами общего пользования МКД, перешли в собственность ответчиков на основании Соглашения о разделе пристроенных нежилых помещений и офисных помещений дома от 16.03.2010г., заключенного между ФИО1 и ФИО2. Однако, собственники МКД своего согласия на отчуждение части общего имущества дома в установленном законом порядке не давали.

На основании положений ст.ст.304, 290 ГК РФ, п.1.ч.1 ст.36 ЖК РФ, разъяснений п.52 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» просили суд, с учетом поданных уточнений от 19.05.2022г., признать право собственности ФИО1 и ФИО2 на нежилые помещения : №, общей площадью 153.4 кв.м., расположенные по адресу: ,отсутствующим; признать данные нежилые помещения общим имуществом многоквартирного жилого дома (т.1 л.д.5, т.4 л.д.227).

В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности от 09.02.2022г.(т.1 л.д.3), на уточненных исковых требованиях по изложенным в иске основаниям настаивал(т.4 л.д.112,223, т.5 л.д.142, т.6 л.д.1).

Ответчики ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие; исковые требования признали в полном объеме, о чем направили в суд заявления(т.1 л.д.95,97,98,99,т.5 л.д.71,73).

Представитель 3-го лица Управления Росреестра по Калининградской области также не присутствует, ранее не возражал против исковых требований истца, просил вынести решение в соответствии с законом (т.4 л.д.223 ).

17.03.2022г. судом к участию в деле в качестве 3-их лиц привлечена администрация МО «ФИО12»(т.1 л.д.1); 12.04.2022г. привлечены собственники многоквартирного жилого дома и ТСЖ «Калининградская,2» (т.4 л.д.116), 05.07.2022г. привлечены ГКУ Калининградской области «Региональное управление Заказчика Капитального Строительства» (правопреемник Казенного предприятия КО «Отдел капитального строительства») и ООО «Термоизола Балт»(ход-во о рассмотрении в отсутствие представителя) (т.5 л.д.19,83), извещены надлежащим образом (т.5 л.д. 149,250).

Председатель ТСЖ «Калининградская,2» ФИО4.(т.4 л.д.132), собственник ФИО5 в лице адвоката Корнева А.А.(т.5 л.д.10),собственники ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 ФИО11, представитель администрации МО «ФИО12 и собственник Бруно О.В.( т.6 л.д.1) возражали против заявленных исковых требований, ссылаясь на то, что спорные помещения не являлись и не могут являться местами общего пользования всего МКД, собственники жилых помещений в их строительство средства не вносили, данными помещениями не пользуются(т.4 л.д.223,т.5 л.д.13,18,142,т.6 л.д.2).

Остальные участники в судебное заседание не явились, возражений не направлено, извещены.

Заслушав явившихся участников, исследовав материалы настоящего гражданского дела, исследовав оригиналы документов, представленных представителем ФИО3, копии которых имеются в материалах дела, огласив заявления ответчиков о признании иска, оценив собранное по ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с требованиями ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в абзаце четвертым пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что с 2020г. ООО «Балтикфиш» является собственником нежилого помещения ХХ общей площадью 46.5 кв.м., расположенного в здании многоквартирного жилого ; право собственности зарегистрировано 17.11.2020г.(т.1 л.д.55). Данное нежилое помещение расположено во встроено-пристроенном помещении многоквартирного жилого .

Также ответчики ФИО1 и ФИО2 на настоящее время являются собственниками, по 1/2 доли каждый, в праве общей долевой собственности следующих нежилых помещений, расположенных во встроено-пристроенном помещении данного многоквартирного дома: ХХХ с КН № площадью 42.1 кв.м.; ХХХI с № площадью 17.0 кв.м.; ХХХII с № площадью 17.1 кв.м.; ХХХIII с № площадью 17.0 кв.м.; ХХХIV с № площадью 16.9 кв.м.; ХХХV с № площадью 11.9 кв.м.; ХХХVI с № площадью 13.2 кв.м.; ХХХVII с № площадью 3.7 кв.м.; ХХХVIII с КН39:18:010019:80 площадью 14.5 кв.м., общей площадью всех помещений 153.4кв.м.(т.1 л.д. 29-54,57-74), а также собственниками иных нежилых помещений, расположенных как во встроено-пристроенном помещении МКД, так и в цокольном этаже данного МКД: ФИО1( 1/2 доля) в нежилом помещении №(т.3 л.д.134), помещение ХIХ(т.3л.д.111), помещение ХХII из литера А1(т.3 л.д.118),помещение ХХIII(т.3 л.д.120), помещение ХХIV из литера А1(т.3 л.д.122), помещение ХХV из литера А1(т.3 л.д.124), помещение ХХVI из литера А1(т.3 л.д.126), помещение ХХVII(т.3 л.д.128), помещение ХХIХ(т.3 л.д.132); ФИО2 собственник помещения ХVI из литера А1(т.3 л.д.102), помещения ХХХIХ из литера А в цокольном этаже МКД( т.3л.д.161).

Материалами дела подтверждено, что многоквартирный жилой пристроенными нежилыми помещениями и офисными помещениями в цокольном этаже по строился на основании Разрешений на строительство №, выданных Калининградскому казенному предприятию «Отдел капитального строительства»(т.4 л.д.178,179).

Согласно указанных Разрешений, здание жилого дома 3-х секционное,7-этажное(включая цокольный и мансардный этажи) с одноэтажной пристройкой на земельном участке площадью 4600кв.м.; сметная стоимость строительства 46957тыс.руб.; 1 этап-жилой дом с офисными помещениями в цокольном этаже, общая площадь квартир 4318.23кв.м., площадь цокольного этажа 812кв.м.; 2 этап-пристроенные нежилые помещения, общая площадь помещений 585.8 кв.м., фактически площадь помещений, в том числе котельной,1 239.1 кв.м.(14.5 кв.м.)(т.4 л.д.174-179).

05.06.2006г. Калининградское казенное предприятие «Отдел капитального строительства», правопреемником которого в дальнейшем стало ГКУ КО «Региональное Управление заказчика капитального строительства»(т.5 л.д.25-30), заключило с ООО «Термоизола Балт», в лице директора ФИО1, Договор инвестирования строительства, по которому предметом Договора являлась реализация инвестиционного проекта по созданию многоквартирного жилого дома с пристроенными нежилыми помещениями и офисными помещениями в цокольном этаже по адресу: (в дальнейшем нумерация изменена на )(т.4 л.д.229).

В соответствии п.2.2 Договора Сторона 2( ООО «Термоизола Балт») обязалась осуществить капитальные вложения для осуществления инвестиционного проекта на земельном участке площадью 4600кв.м. по указанному выше адресу. А сторона 1(Калининградское казенное предприятие «Отдел капитального строительства») обязалась представить стороне 2 данный участок, а также приобрести свою долю в соответствии с условиями настоящего договора (т.4 л.д.229).

В соответствии с п.3.2 Договора инвестициями Стороны 2(ООО «Термоизола Балт») являются денежные средства, в том числе, для непрерывного, полного и достаточного проектирования и строительства Объекта, в том числе на приобретение строительных материалов, механизмов, оборудования, оплату строительно-монтажных работ и иных затрат, необходимых для своевременной сдачи Объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п.3.4 Объект незавершенный строительством, а также построенный Объект, признаются общей долевой собственностью Сторон до момента передачи Стороной 2 доли Стороне 1.

Итогом реализации инвестиционного проекта является получение каждой из сторон своей доли, которым являются:

-долю Стороны 1 составляют затраты, связанные с реализацией инвестиционного проекта в соответствии с п.4 договора, в денежной оценке 2700 000руб., которые передаются Стороной 2 Стороне 1 при подписании акта приема-передачи в соответствии с разделом 5 настоящего договора,

-долю Стороны 2 составляют все виды площадей Объекта(полезные, общего пользования, помещений инженерного назначения), которые передаются Стороне 2 в натуре в соответствии с разделом 6 договора( п.3.10).

Согласно п.3.11 данного Договора, создаваемые в процессе инвестирования и реконструкции Объекта инженерные коммуникации электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, телефонизации, радио, телевидения и объекты благоустройства являются общим имуществом многоквартирного дома и подлежат в установленном порядке передаче на обслуживание уполномоченной собственниками организации, если иное не установлено соглашением сторон (т.4 л.д.230).

Таким образом, Сторона 2(ООО «Термоизола Балт») по указанному Договору инвестирования приняла на себя обязательство полного финансирования строительства всего Объекта.

Согласно п.4.2.10 данного Договора Сторона 2 вправе привлекать для инвестирования своей доли денежные средства других инвесторов(т.4 л.д.231); вправе уступить свои права(часть прав) на вложение инвестиций и права на результат инвестиционной деятельности (в том числе, права на отдельные помещения(жилые и нежилые) в Объекте(п.5.5 договора-л.д.232).

20.08.2009г. ООО «Термоизола Балт» заключило Договор уступки прав(цессии) по договору инвестирования строительства от 05.06.2020г. гражданам ФИО1 и ФИО2(т.4 л.д.236).

По условиям данного Договора цессии ООО «Термоизола Балт» уступило, а соинвесторы (ФИО1 и ФИО2) приняли права(требования), принадлежащие Инвестору по договору инвестирования строительства от 05.06.2006г., пристроенные нежилые помещения и офисные помещения в цокольном этаже(II этап-пристроенные нежилые помещения),общей площадью помещений, в том числе площадью котельной, 1 239. 1 кв.м., расположенные на первом этаже, втором этажах(Литера А1) и цокольном этаже(Литера А) основной пристройки многоквартирного жилого дома с пристроенными нежилыми и офисными помещениями в цокольном этаже по адресу: (п.1.1 Договора)(т.4 л.д.236).

Согласно п.1.3 данного договора Калининградское казенное предприятие «Отдел капитального строительства» обязуется по реализации инвестиционного проекта передать в натуре в собственность ООО «Термоизола Балт» все виды площадей Объекта, в состав которых входят нежилые помещения, указанные в п.1.1 настоящего Договора.

Пунктом 1.4 настоящего договора также предусмотрено, что Соинвестору 1(ФИО1) передаются в общую долевую собственность 58/100 доли в праве собственности, Соинвестору 2(ФИО2) передаются 42\100 доли в праве собственности.

Согласно Акта приема-передачи инвестиционной деятельности от 31.08.2009г., заключенного между Калининградское казенное предприятие «Отдел капитального строительства», ООО «Термоизола Балт», ФИО1 и ФИО2, Сторона 1(Калининградское казенное предприятие «Отдел капитального строительства») передает Стороне 3(ФИО1 и ФИО2) пристроенные нежилые помещения в здании Литера А1, число этажей-2, общей площадью 1 239.1 кв.м., расположенные по адресу: .

Вспомогательные помещения общей площадью 2.9кв.м., 10.3кв.м., 3.7кв.м., 14.5кв.м., расположенные на 1 этаже, используются Стороной 3(ФИО1,ФИО2) в соответствии с договором уступки прав по договору инвестирования строительства от 05.06.2006г.

Вспомогательные помещения общей площадью: 27.9.кв.м, 4.2.кв.м., 17.0кв.м., 17.1кв.м., 17.0кв.м., 16.9кв.м., 10.2кв.м., 1.7кв.м., расположенные на 2-ом этаже(Литера А1), используются Стороной 3( ФИО1 и ФИО2) в соответствии с договором уступки прав по договору инвестирования строительства от 05.06.2006г.(т.4 л.д.239).

Данный многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию двумя этапами: 1 этап-ввод в эксплуатацию жилого дома с офисными помещениями в цокольном этаже, что подтверждено Разрешением на ввод в эксплуатацию № (т.4 л.д.174) и 2 этап- пристроенные нежилые помещения, что подтверждено Разрешением на ввод в эксплуатацию № ( т.4 л.д.176).

26.01.2011г. ФИО1 и ФИО2 было выдано Разрешение № на ввод в эксплуатацию газопровода низкого давления к теплогенераторной для теплоснабжения нежилых и офисных помещений (т.4 л.д.240)

Согласно акту законченного строительством объекта газораспределительной системы от 09.12.2008г., отопление жилых помещений данного МКД(75 квартир) предусмотрено путем присоединения к газораспределительной сети природного газа (т.4 л.д.242).

В 2008г. ООО «Термоизола Балт»(инвестор) заключило договор цессии по договору инвестирования строительства от 05.06.2006г. с гражданами ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО13, ФИО27.(соинвестор), по условиям которого Соинвестор принимает права(требования), принадлежащие Инвестору по договору инвестирования строительства от 05.06.2006г.,заключенного между Калининградское казенное предприятие «Отдел капитального строительства» и ООО «Термоизола Балт» в части нежилого(офисного помещения), расположенного в цокольном этаже 75-квартирного жилого дома по адресу: , что подтверждается Договором цессии от 20.11.2008г.,заключенным с ФИО23 на офисное помещение в цокольном этаже площадью 23.3 кв.м., актом приема-передачи результатов инвестирования от 29.12.2008г.(т.5 л.д.201-211).

В соответствии с дополнительным соглашением к вышеуказанному Договору цессии от 21.11.2008г., стороны дополнили Договор цессии от 20.11.2008г. пунктом 1.5, в соответствии с которым вспомогательные помещения (коридор, санузел), используемые для обслуживания более одного офисного помещения принадлежат собственникам офисных помещений(Соинвесторам) на праве общей долевой собственности(т.5 л.д.204).

16 марта 2010г. ФИО1 и ФИО2 заключили Соглашение о разделе пристроенных нежилых помещений и офисных помещений в цокольном этаже МКД, по которому в соответствии со ст.251 ГК РФ был произведен раздел имущества, находящегося в долевой собственности с выделением из него доли в натуре (т.1 л.д.206).

13.04.2010г. ФИО1 и ФИО2 зарегистрировали право общей долевой собственности, по 1/2 доли каждый, на следующие нежилые помещения, расположенные во встроено-пристроенном помещении МКД:

ХХХ с № площадью 42.1 кв.м.;

ХХХI с № площадью 17.0 кв.м.;

ХХХII с № площадью 17.1 кв.м.;

ХХХIII с № площадью 17.0 кв.м.;

ХХХIV с № площадью 16.9 кв.м.;

ХХХV с № площадью 11.9 кв.м.;

ХХХVI с № площадью 13.2 кв.м.;

ХХХVII с № площадью 3.7 кв.м.;

ХХХVIII с № площадью 14.5 кв.м..

В ходе рассмотрения дела установлено, что нежилые помещения с номерами № фактически являются тамбуром, лестничной клеткой, общим коридором, помещениями вспомогательного назначения; №-котельная(т.4 л.д.182-183).

Проектной, технической документацией на МКД, подтверждено, что отопление офисных помещений в цокольном этаже многоквартирного дома, а также нежилых помещений во встроенно-пристроенном помещении дома, было предусмотрено от котельной, расположенной во встроенно-пристроенном помещении дома площадью 14.5 кв.м..

Данное обстоятельство подтверждается и вступившим в законную силу решением Светловского горсуда от 12.04.2013г. по иску собственников офисных помещения МКД к ООО «Термоизола Балт» об обязании обеспечить теплоснабжение офисных помещений, расположенных в цокольном этаже многоквартирного дома (т.4 л.д.216).

Таким образом, судом установлено, что встроено-пристроенное помещение к многоквартирному жилому дому было построено в соответствии с проектом и необходимой разрешительной документацией, отвечает критериям законно возведенного сооружения, не является самовольной постройкой.

Земельный участок под спорным строением № площадью 4600кв.м. числится на кадастровом учете, находится в общей долевой собственности собственников многоквартирного (т.3 л.д.51).

При этом, в ходе рассмотрения дела судом установлено, что строительство всех нежилых помещений во встроено-пристроенном помещений, в том числе, котельной, было осуществлено за счет денежных средств ООО «Термоизола Балт», а затем ФИО1 и ФИО2.

Ни соинвесторы(в дальнейшем собственники) офисных помещений в цокольном этаже многоквартирного дома, ни собственники жилых помещений МКД, денежные средства в строительство нежилых помещений, в том числе котельной, расположенных во встроено-пристроенном помещении, не вносили.

С учетом того, что спорные помещения, принадлежащие ответчикам, расположены во встроено-пристроенном помещении МКД, в которое предусмотрен отдельный вход, который не используется собственниками жилых помещений; строительство нежилых помещений во встроено-пристроенном помещении, в том числе котельная, строились за счет средств ООО «Термоизола Балт», ФИО1 и ФИО2; теплоснабжение от данной котельной никаким образом не связано с теплоснабжением жилых помещений в данном МКД, суд считает, что заявленные исковые требования Истца не могут быть удовлетворены.

Спорные нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности ответчикам, никогда не являлись общим имуществом всего многоквартирного , что следует из инвестиционного Договора от 05.06.2006г., заключенного между Калининградское казенное предприятие «Отдел капитального строительства» и ООО «Термоизола Балт».

В соответствии с п.3.11 данного договора общим имуществом многоквартирного дома являются инженерные коммуникации электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, телефонизации, радио, телевидения и объекты благоустройства (т.4 л.д.230).

Суд считает, что нахождение спорных помещений в долевой собственности ответчиков:

литера ХХХ с КН № площадью 42.1 кв.м.(вспомогательное помещение); ХХХI с № площадью 17.0 кв.м.(коридор); ХХХII с № площадью 17.1 кв.м.(коридор); ХХХIII с № площадью 17.0 кв.м.(коридор); ХХХIV с № площадью 16.9 кв.м.(коридор); ХХХV с № площадью 11.9 кв.м.(коридор, служебное помещение); ХХХVI с № площадью 13.2 кв.м.(тамбур, лестничная клетка); ХХХVII с № площадью 3.7 кв.м.(вспомогательное помещение); ХХХVII с № площадью 3.7 кв.м.(вспомогательное помещение) не влечет нарушение прав Истца, как собственника одного из нежилых помещений во встроено-пристроенном помещении, так как несмотря на то, что общий коридор формально разбит и поставлен на кадастровый учет отдельными помещениями, препятствий к пользованию собственникам и арендаторам нежилых помещений это не создает; доступ ко всем нежилым помещениям(офисам) во встроено-пристроенном помещении свободный, что подтвердил председатель ТСЖ «Калинигнградская,2».

Закрытие вспомогательного помещения(туалет) на ключ не свидетельствует о наличии препятствий к пользованию Истца данным помещением. Такое ограничение доступа собственниками этих помещений направлено на недопущение его использования посторонними лицами.

Если ответчиками истцу чинятся какие-либо препятствий в пользовании данными помещениями, то истец не лишен права на обращение в суд с иском об устранении препятствий в пользовании. А так как котельная является объектом повышенной опасности, за содержание которой несут ответственность ее собственники ФИО1 и ФИО2, поэтому ограничение допуска в ее помещение иных лиц, является правомерным.

С учетом изложенного выше, суд считает, что заявленные исковые требования ООО «Балтикфиш» к ФИО1 и ФИО2 являются необоснованными и не подлежат удовлетворению в полном объеме, несмотря на признание иска ответчиками. Данное признание иска не принимается судом, так как противоречит закону и нарушает права и законные интересы других лиц(собственников МКД)(ч.2 ст.39 ГПК РФ).

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В уточненных исковых требованиях ООО «Балтикфиш» к ФИО1 и ФИО2 о признании права собственности отсутствующим, признании нежилых помещений: №, общей площадью 153.4 кв.м., общим имуществом многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: -отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Светловский городской суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 25 августа 2022года.

Судья подпись Братусь Т.А.