УИД 23RS0054-01-2021-000514-50
Судья – Кошевой В.С. Дело № 33-23321/2023
номер дела в суде первой инстанции №2-690/2022
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
17 августа 2023 года г. Краснодар
Судебная коллегия по гражданским делам апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Чирьевой С.В.
судей Волошиной С.Г., Таран А.О.
по докладу судьи Чирьевой С.В.,
при секретаре Мукарамовой М.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Туапсинского городского поселения к ФИО1 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате,
поступившее с апелляционной жалобой главы Туапсинского городского поселения Туапсинского района ФИО2 на решение Туапсинского городского суда Краснодарского края от 13 декабря 2022 года.
Заслушав доклад судьи Чирьевой С.В. об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы, выслушав позицию явившихся лиц, судебная коллегия
установила:
администрация Туапсинского городского поселения обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате за период с 24.06.2017 по 10.01.2020 в размере "СУММА" рублей 10 копеек (задолженность по арендной плате - "СУММА" рублей 71 копеек, пени – "СУММА" рублей 39 копеек).
В обоснование иска указано, что между администрацией Туапсинского городского поселения Туапсинского района и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от 24.06.2016 № 5100008649 с кадастровым номером "НОМЕР", площадью 1535 кв.м, по адресу: "АДРЕС", для размещения многоэтажных и подземных гаражей, сроком действия до 24.06.2026. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. После передачи дела из арбитражного суда в суд общей юрисдикции администрация Туапсинского городского поселения уточнила заявленные исковые требования, просила расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.06.2016 № 5100008649; обязать арендатора освободить и возвратить администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района земельный участок; взыскать с ФИО1 в бюджет Туапсинского городского поселения Туапсинского района задолженность по арендной плате за период с 23.06.2017 по 10.01.2020 в размере "СУММА" рублей 71 копеек, пени за период с 23.06.2017 по 16.12.2019 в размере "СУММА" рублей 72 копеек.
ФИО1 предъявил встречный иск к администрации Туапсинского городского поселения о расторжении указанного договора аренды земельного участка, взыскании неосновательного обогащения, возмещении убытков.
Встречный иск мотивирован тем, что ФИО1 после получения земельного участка в соответствии с условиями договора аренды о недопустимости строительства на арендованном земельном участке до оформления разрешения на строительство в установленном порядке, неоднократно (21.11.2016, 25.12.2018, 12.12.2018) обращался в администрацию Туапсинского городского поселения с заявлениями о выдаче ему разрешения на строительство для реализации возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Однако в нарушение требований действующего законодательства ответа ни на одно из обращений ему не направлялось. Более того, в 2017 году администрация Туапсинского городского поселения постановлением № 998 от 07.07.2017 в одностороннем порядке, без уведомления арендатора, утвердила схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории Туапсинского городского поселения в связи с образованием части земельного участка с кадастровым номером 223:51:0000000:1000/чзу1 для организации проезда общего пользования, фактически произвольно изъяв из аренды 1071 кв.м. При этом, от внесения изменений в договор аренды и соответствующего перерасчета арендной платы администрация Туапсинского городского поселения уклонилась. 25.12.2018 он (ФИО1) обращался в администрацию Туапсинского городского поселения Туапсинского района с просьбой о перерасчете арендной платы, однако ответа на его обращение не поступало. Таким образом, действиями администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района с 07.07.2017 фактически изъято в одностороннем порядке из переданного в аренду земельного участка 2/3 его части. Полагает, что в результате противоправных действий администрации он (ФИО1) был лишен возможности в течение всего срока действия договора использовать арендованный земельный участок для целей, определенных договором аренды видом его разрешенного использования. Внесенную арендную плату в сумме "СУММА" рублей считает неосновательным обогащением, кроме того, указывает, что затраты на строительство подпорной стены составили 5 302 894 рубля.
Ранее по делу было принято решение Туапсинского городского суда Краснодарского края от 28 сентября 2021 года, которым администрации Туапсинского городского поселения в удовлетворении заявленных исковых требований отказано. Встречное исковое заявление ФИО1 к администрации Туапсинского городского поселения о расторжении договора аренды земельного участка оставлено без рассмотрения. В остальной части встречных исковых требований отказано (л.д.119-126 том3).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 декабря 2021 года решение Туапсинского городского суда от 28 сентября 2021 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба представителя администрации Туапсинского городского поселения без удовлетворения(л.д.161-164 том 3).
Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19 апреля 2022 года решение Туапсинского городского суда Краснодарского края от 28 сентября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 декабря 2021 года отменены в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований администрации Туапсинского городского поселения к ФИО1 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате, а также в части оставления без рассмотрения встречных исковых требований ФИО1 к администрации Туапсинского городского о расторжении договора аренды земельного участка. В отмененной части дело направлено на новое рассмотрение в Туапсинский городской суд Краснодарского края (л.д.188-192 том 3).
В остальной части принятые по делу судебные постановления оставлены без изменения.
При новом рассмотрении дела в судебном заседании суда первой инстанции представитель истца по первоначальному иску по доверенности ФИО3 просил уточненные первоначальные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка- отказать.
Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО1 по доверенности Косенков К.В. уточненные первоначальные исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, пояснив, что ФИО1 заинтересован в использовании спорного земельного участка, а расторжение договора нарушит его права, при этом, возражал относительно взыскания задолженности, мотивируя невозможностью использовать земельный участок по назначению.
Кроме того, в ходе судебного разбирательства представитель ФИО1 (истца по встречному иску) отказался от исковых требований в части расторжения договора аренды земельного участка от 24.06.2016 № 5100008649. Указанный отказ от иска принят судом, производство по делу в части требований ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка от 24.06.2016 № 5100008649 прекращено (л.д.54-58, 68,91 том 4).
Решением Туапсинского городского суда Краснодарского края от 13 декабря 2022 года в удовлетворении исковых требований администрации Туапсинского городского поселения к ФИО1 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате -отказано.
В апелляционной жалобе глава Туапсинского городского поселения ФИО2 ставит вопрос об отмене решения Туапсинского городского суда Краснодарского края от 13 декабря 2022 года как незаконного, необоснованного, вынесенного с существенным нарушением норм материального права, без учета представленных администрацией Туапсинского городского поселения доказательств, подтверждающих задолженность арендатора ФИО1 по договору аренды земельного участка, т.е. неисполнение арендатором обязательств по заключенному между сторонами договору аренды; просит принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района удовлетворить в полном объеме.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ФИО1 по доверенности Косенков К.В. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации Туапсинского городского поселения по доверенности – ФИО3 доводы апелляционной жалобы поддержал, настаивал на ее удовлетворении и отмене обжалуемого решения.
Представитель ФИО1 по доверенности, ордеру адвокат – Косенков К.В. просил жалобу оставить без удовлетворения, а решение оставить без изменения, как законное и обоснованное.
Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, о чем свидетельствуют имеющиеся в материалах дела соответствующие уведомления.
Неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своих прав на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом дела по существу.
При таких обстоятельствах, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участников процесса, судебная коллегия в соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ( ГПК РФ) полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав пояснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких оснований судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела не установлено.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации ( ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).
Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Таким образом, должник не может нести ответственности за неисполнение обязательства в случае, если такое исполнение было вызвано противоправными действиями кредитора. Арендная плата не подлежит взысканию в случае, когда арендатор не имел возможности использовать участок по назначению по причине, за которую он не отвечает.
В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.
В этом случае, стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.
Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021).
По смыслу положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение экономической коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053).
В соответствии с положениями статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 24.06.2016 между администрацией Туапсинского городского поселения Туапсинского района (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером "НОМЕР", для размещения многоэтажных и подземных гаражей, на срок до 24.06.2026. По сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером "НОМЕР" имеет уточненную площадь 1535 кв.м; вид разрешенного использования - для размещения многоэтажных и подземных гаражей.
По условиям вышеуказанного договора арендатор должен был передать участок свободным от прав третьих лиц.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 12.08.2016.
По условиям заключенного договора аренды земельного участка предусмотрено, что изменения и дополнения условий договора оформляются сторонами в письменном виде путем заключения дополнительного соглашения и подлежат государственной регистрации в установленном порядке.
Вместе с тем, 07.07.2017 администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района постановлением № 998 без согласования с ФИО1 выделила из 1535 кв.м, переданных ему в аренду, земельный участок площадью 1071 кв.м для организации проезда общего пользования. Таким образом, арендатор был лишен возможности пользования 72% арендованной земли. Срок действия постановления № 998 от 07.07.2017 определен в два года.
28.03.2019 администрация Туапсинского городского поселения постановлением № 361 внесла изменение в постановление № 305 от 10.03.2016, без согласования с арендатором с ФИО1, кроме ранее установленного ограничения в виде охранной зоны электросетей площадью 32 кв.м, было выделено 231 кв.м для организации проезда общего пользования. В постановлении указывалось, что участок сформирован из земель кадастрового квартала "НОМЕР".
Конфигурация измененного земельного участка не соответствовала границам ранее переданного в аренду земельного участка с кадастровым номером "НОМЕР", часть земли находилась в кадастровом квартале "НОМЕР", а другая часть - в кадастровом квартале "НОМЕР", поэтому 01.07.2019 администрация Туапсинского городского поселения приняла постановление № 808, аналогичное по содержанию с постановлением № 361 от 28.03.2019, с указанием о том, что участок, передаваемый в аренду ФИО1, находится в двух кадастровых кварталах: "НОМЕР" и "НОМЕР".
Изменения конфигурации арендованного земельного участка согласно постановлениям администрации Туапсинского городского поселения № 361 от 28.03.2019 и № 808 от 01.07.2019 с ФИО1 не согласовывались, дополнительное соглашение с ним не заключалось.
Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером "НОМЕР" обременен ограничениями: ограничение прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, постановление администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района № 305 от 10.03.2016, площадь ограничения - 34.0 кв.м; ограничение прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1. Земельного кодекса Российской Федерации, постановление администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района № 998 от 07.07.2017; временные. Дата истечения срока действия временного характера - 16.11.2022, площадь ограничения - 1071,0 кв.м.
Судом первой инстанции также установлено, что большая часть земельного участка с кадастровым номером "НОМЕР" занята проездом общего пользования (территорией общего пользования). Существующий проезд служит доступом к жилым многоквартирным домам, расположенным в границах смежного земельного участка с кадастровым номером "НОМЕР", других, альтернативных вариантов доступа к многоквартирным жилым домам, расположенным в границах земельного участка с кадастровым номером "НОМЕР", не выявлено. При этом строения, расположенные в границах смежного земельного участка с кадастровым номером "НОМЕР", существовали еще в 2013 году.
Строительство многоквартирных жилых домов, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером "НОМЕР", являющегося смежным со спорным земельным участком с кадастровым номером "НОМЕР", осуществлялось до 24.06.2016 - даты заключения администрацией Туапсинского городского поселения Туапсинского района и ФИО1 договора аренды земельного участка, т.е. по состоянию на дату заключения договора аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером "НОМЕР", он уже фактически использовался в качестве проезда общего пользования, а 07.07.2017 постановлением администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района № 998 на часть земельного участка с кадастровым номером "НОМЕР", площадью 1071 кв.м, уже официально, были наложены ограничения, в виде проезда общего пользования – территория общего пользования.
Данные выводы суда первой инстанции подтверждены заключениями комплексной землеустроительной и строительно-технической экспертизы, землеустроительной экспертизы, назначенными суда первой инстанции по настоящему гражданскому делу.
Согласно экспертному заключению ООО «Строительно-техническая экспертиза» от 16.08.2021 в результате выделения администрацией Туапсинского городского поселения на основании постановления от 07.07.2017 № 998 из земельного участка с кадастровым номером "НОМЕР", участка площадью 1071 кв. м для организации проезда общего пользования, у ФИО1 отсутствовала возможность использования оставшейся части по целевому назначению - для строительства подземных и надземных гаражей.
В соответствии с экспертным заключением № 203/2022 от 30.08.2022 использование земельного участка с кадастровым номером "НОМЕР", расположенного по адресу: "АДРЕС", по целевому назначению «для размещения многоэтажных и подземных гаражей», в период времени с 24.06.2016 по 10.01.2020, с учетом имеющихся ограничений, не представлялось возможным.
Рассматривая дело и отказывая в удовлетворении исковых требований администрации Туапсинского городского поселения о расторжении заключенного с ФИО1 договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате (и пени), суд первой инстанции исследовал фактические обстоятельства дела, оценил в совокупности, по правилам статей 12, 56, 57, 67 ГПК РФ, доказательства по делу, руководствовался вышеприведенными нормами права, регулирующими спорные отношения, и исходил из установленных по делу обстоятельств и доказательств невозможности использования арендатором ФИО1 земельного участка в целях, для которых земельный участок предоставлялся по заключенному между сторонами договору аренды в указанный в иске период времени.
Суд первой инстанции принял во внимание, что администрация фактически в одностороннем порядке внесла изменения в договор аренды, установив охранные зоны на арендованном земельном участке, исключив возможность его использования по назначению в спорный период, в том числе и после 08.07.2019, так как, на указанном участке расположен проезд общего пользования к многоквартирному дому, который является единственным вариантом прохода и проезда к многоквартирному дому.
Причин, зависящих от арендатора ФИО1, при которых использование земельного участка с кадастровым номером "НОМЕР", расположенного по адресу: "АДРЕС", по целевому назначению «для размещения многоэтажных и подземных гаражей», в период времени с 24.06.2016 по 10.01.2020 стало невозможным, не выявлено.
Учитывая, что арендатор неоднократно уведомлял арендодателя о невозможности использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что со стороны арендодателя не были исполнены встречные обязательства, позволяющие использовать ответчиком земельный участок по целевому назначению в спорный период.
При указанных обстоятельствах, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда соглашается с выводами суда первой инстанции по разрешению спора, полагает выводы суда первой инстанции соответствующими закону и установленным по делу фактическим обстоятельствам, основанными на всестороннем, объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана оценка в их совокупности, в соответствии с требованиями процессуального закона.
Вопреки доводам апелляционной жалобы юридически значимые обстоятельства, касающиеся возможности пользования арендатором земельным участком в спорный период в целях, предусмотренных договором аренды, судом первой инстанции установлены полно и правильно, доказательствам по делу дана правовая оценка, заявленные в обоснование иска доводы истца судом проверены в полном объеме.
Судом первой инстанции, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о неверности выводов суда первой инстанции, а сводятся к несогласию заявителя с произведенной судом оценкой представленных в дело доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, в связи с чем, не могут повлечь отмену принятого по делу решения в апелляционном порядке.
При рассмотрении дела судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, которые привели к неправильному разрешению дела, оснований для отмены или изменения принятого по делу судебного решения в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Туапсинского городского суда Краснодарского края от 13 декабря 2022 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу главы Туапсинского городского поселения Туапсинского района ФИО2 - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.
Председательствующий С.В. Чирьева
Судьи С.Г. Волошина
А.О. Таран