Решение по делу № 2-104/2025 от 09.04.2025 - о расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, прекращении права собственности на объект незавершенного строительства, восстановлении прав собственности на объект незавершенного строительства, прекращении права аренды на земельный участок, восстановлении права аренды на земельный участок.

Дело № 2-104/2025 №

УИД 42RS0035-01-2024-001794-88

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<адрес> 09 апреля 2025 года

Таштагольский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Мочалова В.К.,

при секретаре Игнатовой О.Г.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО6 Таштагольского муниципального района, КУМИ Администрации <адрес> муниципального района о расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, прекращении права собственности на объект незавершенного строительства, восстановлении прав собственности на объект незавершенного строительства, прекращении права аренды на земельный участок, восстановлении права аренды на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО3, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчиком; возвратить объект незавершенного строительства в пользу истца.

Требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ от имени истца ответчиком ФИО3 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с ФИО9

О данном договоре ей стало известно в ДД.ММ.ГГГГ

Также указывает, что денежные средства в размере 10000 руб., которые указаны в договоре, она не получала.

ДД.ММ.ГГГГ истец направляла претензию в адрес ответчика ФИО2, ответа на которую не получила.

Считает, что со стороны ответчика ФИО9 имеется существенное нарушение условий договора в виде неоплаты ответчиком приобретенного объекта.

ДД.ММ.ГГГГ истцом подано заявление об изменении исковых требований, в котором просит:

- расторгнуть договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчиком, предметом которого является объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, площадь застройки <данные изъяты> расположенный на земельном участке с кадастровым №;

- прекратить право собственности ответчика на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> площадь застройки <данные изъяты>., расположенный на земельном участке с кадастровым №

- восстановить право собственности истца на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> площадь застройки <данные изъяты> расположенный на земельном участке с кадастровым №

- прекратить право аренды ответчика на земельный участок с кадастровым № по адресу: <адрес>

- восстановить право аренды истца на земельный участок с кадастровым № по адресу: <адрес>

В ходе рассмотрения дела к участию в деле привлечены в качестве соответчиков: ФИО6 <адрес> муниципального района, КУМИ Администрации <адрес> муниципального района, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований: ФИО4, Управление Росреестра по <адрес>, ФИО17, нотариус ФИО18

Истец ФИО1 в судебном заседании на уточненных исковых требованиях настаивала, дала пояснения, аналогичные изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что она не просит признать сделку недействительной, а просит расторгнуть спорный договор купли-продажи объекта незавершенного строительства в связи с тем, что ответчик не произвел оплату по данному договору. Также пояснила, что ходатайство ответчика о применении срока исковой давности не подлежит удовлетворению, поскольку срок исковой давности по заявленным требованиям составляет 3 года, о чем также представила письменные возражения (т. 1 л.д. 211). Дополнительно пояснила, что ответчиком ФИО9 не представлено суду доказательств того, что он исполнил свои обязательства по спорной сделке и передал истцу денежные средства в размере 10000 руб. Также пояснила, что ответчик ФИО3 в ходе судебного разбирательства подтвердила, что денежные средства по спорной сделке купли-продажи не получала. Кроме того пояснила, что ФИО10 в ходе телефонного звонка подтвердил, что денежных средств по договору не получал. Представила письменные пояснения по делу, в которых указала позицию, аналогичную изложенной в исковом заявлении и показаниях, данных в ходе судебного разбирательства (т. 1 л.д. 214-215, 230).

Представитель истца ФИО1 – ФИО11, действующая на основании доверенности, в судебном заседании на уточненных исковых требованиях настаивала, дала пояснения, аналогичные изложенным в иске. Также пояснила, что ходатайство о применении срока исковой давности не подлежит удовлетворению, поскольку срок исковой давности по заявленным требованиям составляет 3 года, требований о признании сделки недействительной истцом не заявляется, о чем также представила письменные возражения (т. 1 л.д. 197). Дополнительно пояснила, что ответчиком ФИО9 не представлено суду доказательств того, что он исполнил свои обязательства по спорной сделке и передал истцу денежные средства в размере, определенной договором купли-продажи. Кроме того пояснила, что представленные в материалы дела стороной ответчика договоры поставки и завинчивания также представлены в материалы иного гражданского дела, по своему содержанию договоры не идентичны между собой, в них вносятся исправления, в связи с чем, документы фальсифицируются. Дополнительно пояснила, что ФИО10 подтвердил факт того, что денежные средства по спорному договору купли-продажи не передавались, представила стенограмму телефонного разговора. Также представила письменные пояснения по делу, в которых также указала позицию, аналогичную изложенной в исковом заявлении и показаниях, данных в ходе судебного разбирательства (т. 1 л.д. 202-203, т. 2 л.д. 125).

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен, направил в суд своего представителя ФИО5 Ранее в ходе судебного разбирательства пояснил, что денежные средства по спорному договору передавались стороне истца. Также подал ходатайство о применении срока исковой давности (т. 1 л.д. 161-164, т. 2 л.д. 10-11, 83-86).

Представитель ответчика ФИО9 и третьего лица ФИО17, действующая на основании доверенностей, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, просила применить срок исковой давности к заявленным требованиям. В своей окончательной позиции по делу пояснила, что денежные средства передавались истцу по спорной сделке, что подтверждается п. 4 спорного договора купли-продажи. Также представила письменные возражения на иск, в которых просила отказать в удовлетворении исковых требований, указала на исполнение ответчиком своих обязательств по передаче денежных средств по спорному договору купли-продажи, кроме того заявила ходатайство о применении срока исковой давности (т. 2 л.д. 23-28).

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена, представила отзыв на исковое заявление, в котором указала, что денежных средств по спорному договору купли-продажи не получала (т. 1 л.д. 97, т. 2 л.д. 66). Ранее в ходе судебного разбирательства также пояснила, что денежные средства за продажу спорного объекта незавершенного строительства от покупателя не получала.

Представители ответчиков ФИО6 <адрес> муниципального района, КУМИ Администрации <адрес> муниципального района в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены, причина неявки неизвестна.

Третье лицо ФИО17 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен, направил в суд своего представителя ФИО5 Ранее в ходе судебного разбирательства возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснил, что оплата по спорному договору купли-продажи ответчиком ФИО9 осуществлена.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен, представил в суд отзыв на исковое заявление, в котором просил удовлетворить заявленные требования, в которых также указал, что по спорной сделке купли-продажи истец денежные средства не получала (т. 2 л.д. 72-73).

Представитель третьего лица Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Также представил письменные объяснения, в которых указал, что право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым № зарегистрировано на ФИО9 (т. 1 л.д. 125-126).

Третье лицо нотариус ФИО18 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена, причина неявки суду неизвестна.

Суд, заслушав истца, представителя истца, представителя ответчика ФИО9 и третьего лица ФИО17, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, установив юридически значимые обстоятельства, приходит к следующему.

В силу п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона к отдельным отношениям сторон по договору (п. 2 ст. 421 ГК РФ).

В силу положений п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно п.п. 1 - 3 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ существенное нарушение условий договора другой стороной является основанием для расторжения договора.

В п. 2 ст. 489 ГК РФ закреплено право продавца потребовать возврата переданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок платеж.

В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО3 и ФИО9 в лице представителя по доверенности ФИО13 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес> расположенный на земельном участке с кадастровым № Произведена государственная регистрация права собственности на указанный объект, собственником спорного объекта является ФИО2 (т. 1 л.д. 11-12, 44-45).

Согласно п. 4 данного договора стороны достигли соглашения о продажной цене отчуждаемого объекта незавершенного строительства, которая составляет 10000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена претензия с предложением подписать соглашение о расторжении вышеуказанного договора купли-продажи, в связи с неисполнением ответчиком своей обязанности по передаче истцу денежных средств (т. 1 л.д. 13, 14).

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ <адрес> муниципального района и ФИО14 заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым № <адрес>

Согласно дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к вышеуказанному договору аренды земельного участка новым арендатором данного земельного участка является ФИО2 (т. 2 л.д. 15).

Согласно ст. 185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из анализа указанных норм материального права следует, что закон допускает возможность заключения договора купли-продажи либо самим продавцом, либо иным лицом, уполномоченным продавцом действовать от его имени. В противном случае сделка является ничтожной.

Из материалов дела следует, что спорный договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка подписаны представителями сторон, которые действовали на основании выданных им доверенностей.

В ходе судебного разбирательства стороны не оспаривали факт наличия полномочий у их представителей подписывать спорные договоры, в связи с чем, суд считает, что представители сторон действовали в рамках предоставленных им полномочий.

Разрешая заявленные требования, судом установлено, что указанная сделка в отношении спорного объекта незавершенного строительства прошла государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Показания истца и ее представителя, ответчика ФИО3, ответчика ФИО9, третьего лица ФИО17 и их представителя ФИО5, представленная суду стенограмма телефонного разговора с ФИО10, сведения о переписке между сторонами в части факта передачи денежных средств по спорному договору, являются противоположными и, оценивая данные доказательства, суд считает, что данная позиция сторон является их способом защиты своего права, в связи с чем, им дается оценка наравне и в совокупности с другими доказательствами, имеющимися в материалах дела.

Судом учитывается, что в материалах дела имеется договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, факт заключения которого на изложенных в нем условиях стороны не оспаривали, данный договор содержит в себе сведения о том, что денежные средства по данному договору переданы до его подписания, кроме того данный договор содержит сведения о том, что он является актом приема-передачи.

Таким образом, суд, оценивая представленные в материалы дела доказательства, а также показания лиц, участвующих в деле, приходит к выводу о том, что расчеты между покупателем и продавцом произведены до подписания оспариваемого договора, что следует из его текста (п. 4 договора). Договор имел форму передаточного акта (п. 5 договора). Объективных и достоверных доказательств того, что денежные средства по спорному договору купли-продажи не передавались, суду не представлено.

Довод стороны истца и ее представителя о том, что ответчиком ФИО9 не представлены доказательства передачи денежных средств по спорному договору, является несостоятельным, поскольку опровергается условиями заключенного договора, в котором подтвержден факт передачи денежных средств, а поскольку при указании в подписанном сторонами договоре о передаче денег до его подписания дополнительного составления расписки или иного подтверждения передачи денежных средств не требуется.

Кроме того показания ответчика ФИО3 о том, что ей денежные средства по спорному договору купли-продажи не передавались, не свидетельствует о том, что ответчиком ФИО9 не исполнены обязательства по передаче денежных средств, поскольку действуя в интересах истца ответчик ФИО3 в дальнейшем подписывала от имени истца дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № (спустя более чем <данные изъяты> со дня подписания ею договора купли-продажи объекта незавершенного строительства), а истец в свою очередь никаким образом не высказывал свои возражения в части неисполнения ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи, а также при заключении вышеуказанного дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.

Также судом установлено, что ответчик ФИО2 стал новым арендатором земельного участка с кадастровым № на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, данный договор подписан сторонами, доказательств того, что данный договор является недействительным либо по нему отсутствует какое-либо исполнение со стороны его участников, суду не представлено.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего кодекса.

Судом установлено, что спорный договор купли-продажи объекта незавершенного строительства заключен ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка заключено ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом указанных оснований иска суд считает, что срок исковой давности с учетом заявленных требований составляет 3 года.

Поскольку на момент обращения с заявленными требованиями срок исковой давности не истек, то ходатайство о применении срока исковой давности не подлежит удовлетворению.

При этом суд учитывает, что основанием заявленного иска не являлись обстоятельства установления факта недействительности сделок, иных требований о признании сделок недействительными сторонами не заявлялось, в связи с чем, довод ответчика ФИО9 и его представителя о том, что срок исковой давности составляет 1 год к заявленным требованиям, основан на неверном толковании норм права.

Таким образом, судом не установлено каких-либо нарушений прав истца со стороны ответчиков ФИО9, ФИО3, ФИО6 <адрес> муниципального района, КУМИ Администрации <адрес> муниципального района, с учетом заявленных требований, в связи с чем, суд считает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО6 Таштагольского муниципального района, КУМИ Администрации Таштагольского муниципального района о расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, прекращении права собственности на объект незавершенного строительства, восстановлении прав собственности на объект незавершенного строительства, прекращении права аренды на земельный участок, восстановлении права аренды на земельный участок отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Таштагольский городской суд Кемеровской области.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья В.К. Мочалов