Дело № 3а-8/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Архангельск 16 января 2023 г.
Архангельский областной суд в составе:
председательствующего судьи Вершинина А.В.,
при секретаре Быковой Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, Правительству Архангельской области, Министерству имущественных отношений Архангельской области, государственному бюджетному учреждению Архангельской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра»), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – Управление Росреестра), Правительству Архангельской области, Министерству имущественных отношений Архангельской области, государственному бюджетному учреждению Архангельской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» (далее – ГБУ АО «АрхОблКадастр») об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, общей площадью 1770 кв.м, расположенного по <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 4 декабря 2020 г. в размере 3 711 000 рублей.
В обоснование заявления указала, что является собственником данного объекта недвижимости. Его кадастровая стоимость составляет 7 169 721 рубль 30 копеек. Вместе с тем, определенная в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности рыночная стоимость этого имущества составляет 3 711 000 рублей. Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, являясь завышенной, нарушает права и затрагивает интересы истца как плательщика налогов.
Индивидуальный предприниматель ФИО1 в судебное заседание не явилась, о его времени и месте извещена. Представитель административного истца ФИО2 в судебное заседание не явился, ранее направлял ходатайства о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представители административных ответчиков ГБУ АО «АрхОблКадастр» ФИО3, Министерства имущественных отношений Архангельской области ФИО4 в судебном заседании считали, что кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежит установлению на основании заключения судебной экспертизы. В связи с выявленными нарушениями действующего законодательства отчет о рыночной стоимости земельного участка, представленный суду Обществом принят быть не может.
Административные ответчики ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Росреестра, Правительство Архангельской области, заинтересованные лица администрация городского округа «Город Архангельск», ООО «Монтаж-строй» в судебное заседание представителя не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Ввиду отсутствия препятствий для рассмотрения дела суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.
Исследовав доказательства, суд приходит к следующему.
С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), статья 373 Налогового кодекса Российской Федерации).
В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Административный истец является собственником спорного земельного участка.
Министерство в соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ, подпунктом 5.2 пункта 1 и пунктом 2 статьи 6 областного закона от 21 января 2009 г. № 655-33-ОЗ «О регулировании отдельных земельных отношений» постановлением от 21 ноября 2019 г. № 16-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения на территории Архангельской области» утвердило по состоянию на 1 января 2019 г. результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Архангельской области (приложение №1).
Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019г. утверждена указанным выше постановлением в Приложении в размере 2573898 рублей 6 копеек.
Указанное Постановление вступило в силу 1 января 2020 г.
Впоследствии земельный участок поступил в ГБУ АО «АрхОблКадастр» для целей определения их кадастровой стоимости в составе перечня объектов недвижимости, направленного письмом Управления Росреестра от 8 декабря 2020 г. № 15-07/16630.
ГБУ АО «АрхОблКадастр» выполнило работы по определению кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ.
Кадастровая стоимость земельного участка определена ГБУ АО «АрхОблКадастр» на основании Акта об определении кадастровой стоимости от 21 декабря 2020 г. № АОКС-29/2020/000379 в размере 7 169 721 рубль 30 копеек по состоянию на 4 декабря 2020 г.
Согласно положениям части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В материалы дела Обществом представлен отчет ООО «Респект», специалиста-оценщика ФИО5 № 1530/22 от 1 августа 2022 г. (т.1 л.д. 10 – 102), согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 3 711 000 рублей.
Министерством и ГБУ АО «АрхОблКадастр» суду предоставлены мотивированные возражения с указанием недостатков отчета об оценке (т.1, л.д. 134 – 136, 154 – 157).
Недостатки отчета по предложению Министерства и ГБУ АО «АрхОблКадастр» после перерыва в судебном заседании административным истцом устранены не были.
Судом по ходатайству ГБУ АО «АрхОблКадастр» 27 октября 2022 г. назначена судебная экспертиза (т. 1, л.д. 190 – 195).
Согласно заключению судебной экспертизы № 157-Э/2022 (проводилась с 3 ноября 2022 г. по 8 декабря 2022 г.) ООО Экспертное агентство «Формула Оценки», экспертом ФИО6 (т. 2 л.д. 4 – 50), отчет №1530/22, составленный ФИО5 не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, указанная в них рыночная стоимость объекта недвижимости не подтверждается (ответ на вопросы №1).
По заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 4 декабря 2020 г. составляет 5 675 000 рублей.
В качестве недостатков отчета, непосредственно влияющих на результат оценки эксперт отметила следующие недостатки.
На страницах 14, 15 отчета информация о коммуникациях земельного участка не подтверждена.
На страницах 19, 20 отчета информация об инженерных коммуникациях района, об экологической ситуации не подтверждена источником информации.
Частично отсутствует (страницы 33 – 52 отчета) обзор рынка оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки. Оценщик приводит обзор земельных участков по состоянию на 2018 г., дата оценки 20 декабря 2020 г.
На странице 107 отчета объект аналог №4 представлен на праве краткосрочной аренды, тогда как оценщик определяет его на праве собственности. Не введена повышающая корректировка в 1,28, что искажает итоговую стоимость.
На странице 75 отчета для объекта-аналога №1 указано о виде права – право собственности, на страницах 107, 108, 110 указано право краткосрочной аренды, что допускает неоднозначное толкование.
Отсутствует корректировка на дату предложения (страница 107 отчета). Все аналоги представлены в 2017 – 2018 гг., объект оценки в 2020 г. Соответствующая корректировка или обоснование ее отсутствия в сравнительном подходе отсутствует.
На страницах 111, 112 отчета не верно определены ценовые зоны объектов аналогов.
Согласно описанию ближайшего окружения объекта аналога №1 представленного на страницах 91-92 отчета аналог расположен в зоне без обозначения. Фактически этот объект расположен в зоне смешанной застройки где отсутствует среднеэтажная застройка. Оценщик рассматривает ценовую зону – среднеэтажная застройка. Зона определена неверно.
Согласно описанию ближайшего окружения объекта аналога №2 представленного на странице 89 отчета аналог расположен в зоне ДО-12 (зона общественно-деловой застройки). Фактически этот объект расположен в зоне смешанной застройки где отсутствует среднеэтажная застройка. Оценщик рассматривает ценовую зону – среднеэтажная застройка. Зона определена неверно.
Согласно описанию ближайшего окружения объекта аналога №3 представленного на странице 90 отчета аналог расположен в зоне Ж-3-1 (зона среднеэтажных жилых домов). Окружение объекта аналога №3 представляет собой преимущественно объекты общественно-делового назначения, объекты здравоохранения, индивидуальные жилые дома, жилые дома средней и высотной застройки. Оценщик рассматривает ценовую зону – среднеэтажная застройка. Зона определена неверно.
Аналогичные выводы по объекту аналогу №4.
Информация об отсутствии ветхих строений для объекта аналога №3 (страницы 76,77 отчета) не подтверждена. При описании объекта аналога №3 представлен скрин-шот карты расположения объекта и выявлено, что на участке имеется ветхое строение, которое подлежит сносу, данные подтверждаются панорамными снимками из сети интернет. В описании объекта аналога указано, что он свободен от застройки.
Отсутствует описание процедуры согласования результатов, полученных в рамках сравнительного подхода (страницы 108-114). В отчете отсутствует ссылка на методику согласования, автора методики расчета. Обоснованность проведенной процедуры согласования результатов не представлена в тексте отчета.
На странице 114 отчета не верно определена корректировка на красную линию для введенных объектов аналогов №3 и №4. Согласно справочнику ФИО7, на который ссылается оценщик земельные участки под офисно-торговую застройку, расположенные на красной линии улиц, характеризующихся высоким пешеходным и транспортным потоком, стоят дороже аналогичных участков, расположенных внутриквартально или на красной линии улиц с более низким пешеходным и автомобильным трафиком. Объект оценки расположен вдоль красной линии, с высоким пешеходным трафиком и высокими транспортными потоками. Объекты аналоги №3 и №4 не имеют высоких пешеходных потоков и автодорога проходящая вдоль объекта аналога №4 является автодорогой местного значения. Анализ данных фактов не проведен в исследовании оценщика и расчет корректировки выполнен не верно.
В сравнительном подходе (страницы 110-114 отчета) отсутствует корректировка на наличие ветхого строения для объекта аналога №3.
Экспертом установлено, что отчет по приведенным выше нарушениям вводит в заблуждение заинтересованных лиц.
Указанные нарушения существенно повлияли на рыночную стоимость оцениваемого земельного участка.
Все объекты – аналоги, использованные при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом имеют схожий вид разрешенного использования, выставлены на продажу до дат оценки.
Исходя из содержания заключения судебной экспертизы, описания объектов-аналогов суд пришел к выводу, что они по своим экономическим характеристикам наиболее схожи с местоположением оцениваемого земельного участка, поэтому суд отдает предпочтение судебной экспертизе и берет ее за основу при принятии решения.
Доводов о недостоверности заключения судебной экспертизы административным истцом не приведено, ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы не заявлялось.
Экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, составлено специалистом в области оценочной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за отказ от дачи заключения и дачу ложного заключения, который в ходе применения метода сравнения продаж и метода земельной ренты произвел анализ рынка предложений по продаже объектов недвижимости.
Оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости в размере, определенном в предоставленном административным истцом отчете об оценке не имеется, поскольку в нем допущены ошибки, не позволяющие признать его соответствующим требованиям законодательства в области оценочной деятельности.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению в размере рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы.
При этом суд учитывает, что согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце 2 пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28), суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости. В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 разъяснено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Датой подачи административного искового заявления в суд является 28 сентября 2022 г.
При этом суд не делает вывода относительно даты начала применения кадастровой стоимости, поскольку вопрос определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении объекта недвижимого имущества не являлся предметом настоящего административного спора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате, в том числе экспертам.
Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 Постановления № 28 с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
В то же время постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П положения статьи 111, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений административного ответчика на требования административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи административного иска.
Как следует из представленных материалов, Общество обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Его кадастровая стоимость составляет 7 169 721 рубль 30 копеек, тогда как рыночная стоимость определена судом в размере 5 675 000 рублей.
Следовательно, представленные материалы свидетельствуют о том, что установленная судом в качестве кадастровой стоимости величина рыночной стоимости земельного участка, незначительно (на 20,85%, то есть менее чем в 2 раза) менее величины кадастровой стоимости, определенной в ходе государственной оценки, что, безусловно не свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости.
Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.
Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, учитывая правовую позицию, выраженную Конституционным Судом Российской Федерации, обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что административный истец не имеет права на возмещение понесенных в связи с рассмотрением данного административного дела судебных расходов.
При указанных обстоятельствах судебные расходы в полном объеме должны быть отнесены на административного истца, что соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Стоимость судебной экспертизы, согласно счету на оплату ООО Экспертное агентство «Формула Оценки» № 157 от 9 декабря 2022 г. составила 30 000 рублей.
ГБУ АО «АрхОблКадастр» по платежному поручению №58808 от 15 ноября 2022 г. произведена предоплата (30 000 рублей) за проведение данной судебной экспертизы, которая на основании определения судьи Архангельского областного суда от 13 декабря 2022 г. по платежному поручению №9430 от 15 декабря 2022 г. перечислена на счет ООО Экспертное агентство «Формула Оценки».
Следовательно, с административного истца в пользу ГБУ АО «АрхОблКадастр» надлежит взыскать расходы за проведение судебной экспертизы в размере 30 000 рублей.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, общей площадью 1770 кв.м, расположенного по <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 4 декабря 2020 г. в размере 5 675 000 рублей.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу государственного бюджетного учреждения Архангельской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» расходы за проведение экспертизы в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей.
Датой подачи заявления считать 28 сентября 2022 г.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Архангельский областной суд.
Мотивированное решение изготовлено 23 января 2023 г.
Председательствующий:
судья Архангельского областного суда А.В. Вершинин