РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 ноября 2022 года адрес

Черемушкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи фио, при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3598/22 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Старокоптевский» о признании недействительным пунктов договора, применении последствий недействительности, обязании привести проектную документацию в соответствие с требованиями законодательства, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании недействительным пунктов договора, применении последствий недействительности, обязании привести проектную документацию в соответствие с требованиями законодательства, взыскании судебных расходов, мотивируя свои требования тем, что «04» июня 2021 года между ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СТАРОКОПТЕВСКИЙ» и ФИО1 был заключен Договор участия в долевом строительстве № СТК-4(КВ)-2/9/4-ДДУ/4395/21, согласно п. 2.1.8, которого Ответчик принял на себя обязательство в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию, но не позднее «04» сентября 2024 года, передать ФИО1 как участнику долевого строительства, объект долевого строительства: квартиру, состоящую из 1 комнаты, с проектным (условным) номером 226 в подъезде 2 на 9 этаже, общей проектной площадью 38,41 кв.м., находящуюся в жилом комплексе со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: адрес, Коптево, Старокоптевский пер, вл. 4. Истец считает, что отдельные положения указанного Договора подлежат признанию недействительными как противоречащие законодательству и/или ущемляющие права истца как потребителя, а именно: согласно второму и третьему предложениям пункта 4.1.2. Договора: «. ..Застройщик песет риск случайной гибели или повреждения Объекта долевого строительства до момента оформления Акта приема-передачи, или иного документа о передаче Объекта долевого строительства, но не более срока окончания периода, установленного п. 2.1.8. настоящего Договора. По истечении срока окончания периода, установленного п. 2.1.8. настоящего Договора, риск случайной гибели или повреждения Объекта долевого строительства несет Участник долевого строительства». Пункт 2.1.8. Договора, к которому отсылает п.4.1.2., устанавливает срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства - «....в течение 6 (Шести) месяцев с момента получения разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию, но не позднее «04» сентября 2024 года». Таким образом, по смыслу указанных пунктов договора переход риска случайной гибели или повреждения Объекта долевого строительства на участника долевого строительства связан с фактом истечения предусмотренного Договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Второе и третье предложение пункта 4.1.2. Договора предусматривает переход риска случайной гибели или повреждения Объекта долевого строительства к участнику долевого строительства по истечении предусмотренного Договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. При этом, не имеет значение, исполнена застройщиком или не исполнена в указанный срок обязанность по передаче участнику долевого строительства Объекта долевого строительства, что противоречит императивной норме ч.6 ст.4 закона №214-ФЗ, которая однозначно указывает на возможность перехода риска случайной гибели или повреждения Объекта долевого строительства к участнику долевого строительства только после того, как объект будет передан застройщиком участнику долевого строительства. Истец не имел возможности изменить (исключить) указанное условие Договора при его заключении и был вынужден подписать Договор в предложенной редакции, так как при заключении Договора его условия были определены ответчиком в одностороннем порядке в соответствующей типовой форме, а истец в силу явного неравенства переговорных возможностей был поставлен в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора. Согласно п.4.3.2. Договора «... И случаях, предусмотренных настоящим Договором, подписывать необходимые документы и дополнительные соглашения». Из указанного пункта следует, что истцу вменяется в обязанность подписывать дополнительные соглашения к Договору в случаях, предусмотренных Договором. Вместе с тем, подписание дополнительных соглашений - это право, а не обязанность стороны в силу п. 1 ст. 421, п. 1 ст. 450 ГК РФ, согласно которым граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Согласно п.4.3.5. Договора «....В течение 10 (десяти) рабочих дней со дня получения сообщения Застройщика о готовности передать Объект долевого строительства и до момента приемки Объекта долевого строительства произвести оплату разницы Цены Договора, которая формируется из суммы денежных средств, оплачиваемых за увеличение Общей адрес строительства (по результатам обмеров органов кадастрового учета) в соответствии с п.5.8. Договора».Из указанного пункта следует, что истцу вменяется в обязанность оплатить разницу Цены Договора по результатам обмеров органов кадастрового учета до приемки Объекта долевого строительства истцом. При этом, указанный пункт договора не связывает исполнение этой обязанности с отсутствием у истца претензий по качеству объекта долевого строительства. Вместе с тем, обязанность по непосредственной приемке Объекта долевого строительства возникает у участника долевого строительства лишь в том случае, если после начала приемки у участника долевого строительства отсутствуют претензии к Объекту долевого строительства. Данный вывод следует из содержания ч. I ст.7 закона №214-ФЗ, согласно которой установлена обязанность застройщика передать дольщику Объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, а также из содержания ч.5 ст.8 закона №214-ФЗ, согласно которой участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. Таким образом, п.4.3.5. Договора нарушает права истца в той части, в которой он обязывает истца осуществить оплату разницу Цены Договора (те. осуществить встречное исполнение) даже без надлежащего исполнения ответчиком своей обязанности по передаче истцу объекта надлежащего качества (без предоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства). Согласно абзацу 2 пункта 4.3.10. Договора: «....В случае, если Участник долевого строительства не выполнил свои обязательства по приемке Объекта долевого строительства в сроки, указанные в сообщении (уведомлении) Застройщика о готовности Объекта долевого строительства, Застройщик вправе требовать оплаты стоимости коммунальных, эксплуатационных и иных услуг, связанных с содержанием Объекта долевого строительства и общего имущества Объекта (пропорционально адрес строительства в общем имуществе), за весь период просрочки в принятии Объекта долевого строительства, допущенной Участником долевого строительства начиная с даты составления Застройщиком одностороннего акта приема-передачи по тарифам (счетам) управляющей компании. Согласно пункту 7.4. Договора. «....В срок не позднее 10 (Десяти) рабочих дней с момента получения Участником долевого строительства Уведомления, Участник долевого строительства обязан выполнить свои обязательства и принять Объект долевого строительства». По смыслу указанных положений Договора с учетом содержания нормы ч.1 ст.8 закона №214-ФЗ на участника долевого строительства возлагается обязанность по принятию объекта долевого строительства (с оформлением передаточного акта или иного документу о передаче) не позднее 10 (Десяти) рабочих дней с момента получения Участником долевого строительства Уведомления о завершении строительства и готовности объекта долевого строительства к передаче. А в случае непринятия объекта долевого строительства (с оформлением передаточного акта или иного документу о передаче) в указанный срок - на истца возлагается обязанность по компенсации оплаты стоимости коммунальных, эксплуатационных и иных услуг, связанных с содержанием Объекта долевого строительства и общего имущества Объекта (пропорционально адрес строительства в общем имуществе). Таким образом, пункт 7.4. Договора необоснованно и противозаконно возлагает на участника долевого строительства обязанность по принятию объекта долевого строительства (с оформлением передаточного акта или иного документу о передаче) не позднее 10 (Десяти) рабочих дней с момента получения Участником долевого строительства уведомления о завершении строительства и готовности объекта долевого строительства к передаче, а абзац 2 пункта 4.3.10 Договора в свою очередь необоснованно и противозаконно возлагает на участника долевого строительства обязанность по компенсации расходов застройщика в случае непринятия объекта долевого строительства в установленный застройщиком срок, вне зависимости от того, соответствует или нет качество Объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям; требует участник долевого строительства от застройщика или не требует составления акта несоответствия объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 закона №214-ФЗ; отказывается ли участник долевого строительства или не отказывается от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 закона №214-ФЗ. В связи с вышеизложенным, истец полагает, что абзац 2 пункта 4.3.10 Договора и пункт 7.4. Договора являются недействительными ввиду их противоречия императивной норме ч.6 ст.4 закона №214-ФЗ, нарушающими права истца как потребителя, поскольку направлено на необоснованное возложение на истца (как потребителя) обязанности по безусловной приемке Объекта долевого строительства в течение 10 (Десяти) рабочих дней с момента получения Участником долевого строительства Уведомления о завершении строительства и готовности объекта долевого строительства к передаче, а также обязанности по компенсации расходов застройщика в случае непринятия в безусловном порядке объекта долевого строительства в установленный застройщиком срок. Истец не имел возможности изменить (исключить) указанное условие Договора при его заключении и был вынужден подписать Договор в предложенной редакции, так как при заключении Договора его условия были определены ответчиком в одностороннем порядке в соответствующей типовой форме, а истец в силу явного неравенства переговорных возможностей был поставлен в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора. Согласно пп.1 п.4.4.4. Договора: «.. .Участник долевого строительства уведомлен и согласен с тем, что: I) Объект долевого строительства будет передаваться Участнику долевого строительства с площадью, определенной по результатам обмеров, произведенных лицом, оказывающим услуги в сфере кадастрового учета, выбранным Застройщиком, и что Участник долевого строительства не вправе оспаривать результаты данных обмеров в отношении Объекта недвижимости и Объекта долевого строительства.». Указанное положение Договора ограничивает право истца на защиту его прав путем оспаривания результатов обмеров площади в отношении Объекта недвижимости, в том числе в судебном порядке. Истец не имел возможности изменить (исключить) указанное условие Договора при его заключении и был вынужден подписать Договор в предложенной редакции, так как при заключении Договора его условия были определены ответчиком в одностороннем порядке в соответствующей типовой форме, а истец в силу явного неравенства переговорных возможностей был поставлен в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора. Согласно п.6.1. Договора: «....Стороны исходят из того, что свидетельством качества Объекта долевого строительства, соответствия его проекту, строительно-техническим нормам и правилам, является Разрешение на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию, выданное в установленном порядке. В связи с тем что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством качества объекта долевого строительства (являющегося более мелкой структурной частью объекта капитального строительства), соответствия его проекту, техническим нормам и правилам, включение в договор вышеуказанного условия ущемляет права потребителя. Истец не имел возможности изменить (исключить) указанное условие Договора при его заключении и был вынужден подписать Договор в предложенной редакции, так как при заключении Договора его условия были определены ответчиком в одностороннем порядке в соответствующей типовой форме, а истец в силу явного неравенства переговорных возможностей был поставлен в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора. Согласно пункту 7.5. Договора:«...Пропуск срока приёмки Объекта долевого строительства Участником долевого строительства, извещённым о завершении строительства Объекта долевого строительства (в том числе неявка для его приёмки), более чем на 5 (Пять) дней рассматривается Сторонами как уклонение Участника долевого строительства от подписания акта приёма-передачи Объекта долевого строительства. В случае нарушения срока передачи Объекта долевого строительства вследствие уклонения или отказа Участника долевого строительства от подписания акта приёма-передачи Объекта долевого строительства Застройщик, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по Договору, освобождается от уплаты Участнику долевого строительства неустойки (пени) за нарушение срока передачи Объекта долевого строительства. Ввиду того, что указанный пункт Договора взаимосвязан с п.7.4. Договора (предусматривающим срок приёмки Объекта долевого строительства Участником долевого строительства), о недействительности которого заявляет истец (см. п.2 настоящего иска), п.7.5, также является недействительным, так как необоснованно устанавливает возможность освобождения ответчика от обязанности по уплате штрафных санкций за нарушение срока передачи истцу объекта долевого строительства в случае, если истец не совершил действий по безусловной приемке объекта долевого строительства в течение 10 рабочих + 5 календарных дней с момента получения уведомления о завершении строительства Объекта долевого строительства. Кроме того, по буквальному содержанию пункта 7.5. Договора указанный пункт Договора необоснованно устанавливает возможность освобождения ответчика от обязанности по уплате штрафных санкций за нарушение срока передачи истцу объекта долевого строительства вне зависимости от того, когда возникло нарушение срока передачи истцу объекта долевого строительства. То есть, по буквальному содержанию пункта 7.5. Договора ответчик освобождается от обязанности по уплате штрафных санкций за нарушение срока передачи истцу объекта долевого строительства, допущенное как после возникновения у истца обязанности по приемке Объекта долевого строительства, так и до возникновения у истца такой обязанности, что противоречит ч.2 ст.6 закона №214-ФЗ, которая не предусматривает право сторон в Договоре установить условия, освобождающие застройщика от обязанности по уплате штрафных санкций за нарушение срока передачи истцу объекта долевого строительства, допущенное до момента возникновения у участника долевого строительства обязанности по приемке объекта долевого строительства. Таким образом, пункт 7.5. Договора содержит положения, необоснованно освобождающие застройщика от обязанности по уплате штрафных санкций за нарушение срока передачи истцу объекта долевого строительства, допущенное как до момента возникновения у участника долевого строительства обязанности по началу процедуры приемке объекта долевого строительства, так и после возникновения такой обязанности (с установлением указанным пунктом Договора незаконных критериев для квалификации действий или бездействий истца в качестве уклонения от приемки объекта долевого строительства). В связи с вышеизложенным, истец полагает, что пункт 7.4. Договора является недействительным ввиду его противоречия императивным нормам ч.4 ст.8 и ч.2 ст.6 закона №214-ФЗ, нарушающим права истца как потребителя, поскольку направлено на необоснованное освобождение ответчика от обязанности по уплате штрафных санкций за нарушение срока передачи истцу объекта долевого строительства. Истец не имел возможности изменить (исключить) указанное условие Договора при его заключении и был вынужден подписать Договор в предложенной редакции, так как при заключении Договора его условия были определены ответчиком в одностороннем порядке в соответствующей типовой форме, а истец в силу явного неравенства переговорных возможностей был поставлен в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора. Согласно пункту 7.8. Договора: «.. ..При уклонении Участника долевого строительства от подписания акта приема-передачи или при отказе Участника долевого строительства от его подписания, при условии полного и надлежащего исполнения Застройщиком своих обязательств, Застройщик по истечении 10 (Десяти) дней со дня, предусмотренного Договором для передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт о передаче Объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели Объекта долевого строительства признается перешедшим к Участнику долевого строительства со дня подписания вышеуказанного одностороннего акта о передаче Объекта долевого строительства.». Редакция п.7.8. Договора (в корреспонденции с п.7.4. Договора, необоснованное возлагающим на истца (как потребителя) обязанность по безусловной приемке Объекта долевого строительства в течение 10 (Десяти) рабочих дней с момента получения Участником долевого строительства Уведомления о завершении строительства (см. п.2 настоящего иска)) незаконно устанавливает право ответчика на составление одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства том числе в случаях направления участником долевого строительства застройщику требования о составлении акта несоответствия объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 закона №214-ФЗ, и отказа от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 закона №214-ФЗ, необоснованно относя указанные действия истца к уклонению от приемки объекта долевого строительства. Кроме того, истец не имел возможности изменить (исключить) указанное условие Договора при его заключении и был вынужден подписать Договор в предложенной редакции, так как при заключении Договора его условия были определены ответчиком в одностороннем порядке в соответствующей типовой форме, а истец в силу явного неравенства переговорных возможностей был поставлен в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора. Целесообразность сокращения истцом по собственной воле срока, по истечении которого у ответчика возникает право составить односторонний акт передачи объекта долевого строительства, отсутствует. В связи с вышеизложенным, истец полагает, что пункт 7.8. Договора является недействительным, нарушающим права истца как потребителя, ввиду навязанное™ указанного условия истцу (как более слабой стороне в указанных правоотношениях) и противоречия императивным нормам ч.6 ст.8 закона №214-ФЗ, поскольку направлено на необоснованное создание преимуществ ответчика перед истцом путем существенного сокращения срока, по истечении которого у ответчика возникает право составить односторонний акт передачи объекта долевого строительства, без какого-либо разумного тому обоснования. Согласно пункту 7.10. Договора: «....В случае, если Участник долевого строительства не приступил к приемке Объекта долевого строительства в течение 10 (Десяти) рабочих дней со дня получения Сообщения, Застройщик вправе потребовать, а Участник долевого строительства обязуется компенсировать Застройщику затраты на оплату за помещение и коммунальные услуги соразмерно адрес строительства за период: с первого дня, следующего за истечением срока для передачи Объекта долевого строительства, указанного в настоящем пункте Договора, и до подписания Сторонами акта приема- передачи. Компенсация затрат производится в сумме, указанной Застройщиком, безналичными денежными средствами путем их перечисления на расчетный счет Застройщика. Согласно пункту 7 части 2 статьи 153 Жилищного Кодекса РФ обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги до момента передачи жилого помещения по передаточному акту или иному документу о передаче, лежит на застройщике. Таким образом, пункт 7.10. Договора содержит положения, необоснованно освобождающие застройщика от обязанности по внесению платы за содержание объекта долевого строительства до момента передачи помещения истцу по передаточному акту или иному документу о передаче, а также перекладывающее указанную обязанность на истца. В связи с вышеизложенным, истец полагает, что пункт 7.10. Договора является недействительным ввиду его противоречия императивным нормам пунктов 6 и 7 части 2 статьи 153 Жилищного Кодекса РФ, нарушающим права истца как потребителя, поскольку направлено на необоснованное освобождение ответчика от обязанности по внесению платы за содержание объекта долевого строительства до момента передачи помещения истцу по передаточному акту или иному документу о передаче. Истец не имел возможности изменить (исключить) указанное условие Договора при его заключении и был вынужден подписать Договор в предложенной редакции, так как при заключении Договора его условия были определены ответчиком в одностороннем порядке в соответствующей типовой форме, а истец в силу явного неравенства переговорных возможностей был поставлен в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора. Согласно п.10.1. Договора: «Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров на основании действующего законодательства РФ, с обязательным соблюдением досудебного претензионного порядка. Срок рассмотрения письменных претензии в течение 30 (Тридцати) календарных дней с момента получения. Согласно п.10.2. Договора: Стороны пришли к соглашению, что рассмотрение споров, не урегулированных Сторонами в претензионном порядке, подлежит рассмотрению в суде по месту нахождения Объекта недвижимости». Вместе с тем, поскольку законодательством не установлен обязательный претензионный порядок разрешения споров между застройщиком и участником долевого строительства, дольщик-потребитель вправе самостоятельно принимать решение о направлении претензии и досудебном разрешении спора. В связи с этим, изложенное ответчиком условие ограничивает возможность истца обратиться за защитой прав в суд без предварительного обращения к ответчику и проведения переговоров, что является нарушением ст. 17 Закона №2300-1 «О защите прав потребителей. Согласно пункту 11.2. Договора: «....Участник долевого строительства не вправе осуществлять перепланировку/переустроиство в Объекте долевого строительства до оформления права собственности Участника долевого строительства на Объект долевого строительства. В случае нарушении Участником долевого строительства норм указанного пункта, он уплачивает Застройщику штраф -10 (Десять) % от Цены Договора.». В данном случае, отсутствует какое-либо экономическое обоснование установления размера штрафа как 10% от цены договора, что составляет весьма существенную сумму в размере сумма (исходя из предусмотренной п.5.3. Договора цены объекта долевого строительства в сумме сумма). Истец не имел возможности изменить (исключить) указанное условие Договора при его заключении и был вынужден подписать Договор в предложенной редакции, так как при заключении Договора его условия были определены ответчиком в одностороннем порядке в соответствующей типовой форме, а истец в силу явного неравенства переговорных возможностей был поставлен в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора. Целесообразность и экономическая обоснованность установления штрафа в размере, указанном в п. 11.2. Договора, отсутствует. В связи с вышеизложенным, истец полагает, что пункт 11.2. Договора является недействительным, нарушающим права истца как потребителя, ввиду навязанности указанного условия истцу (как более слабой стороне в указанных правоотношениях) и противоречия п.п.1,2 ст. 10 ГК РФ, поскольку направлен на получение экономически необоснованных сумм и причинение потребителю существенных убытков, что является злоупотреблением правом со стороны ответчика. Согласно пункту 11.4. Договора: «В случае задержки выполнения Застройщиком своих обязательств, предусмотренных настоящим Договором, в том числе связанных с подключением Объекта недвижимости к городским инженерным сетям и их передачей соответствующим ведомствам, по причине действий или бездействий государственных органов и учреждений, Застройщик не несет ответственности, предусмотренной Договором, при условии наличия факта обращения уполномоченных им лиц в соответствующие организации.». Таким образом, указанный пункт фактически призван освободить ответчика от ответственности за нарушение срока исполнение обязательств по Договору независимо от его вины в таком нарушении (само по себе действие или бездействие государственных органов и учреждений не свидетельствует об отсутствии вины ответчика в совершении или несовершении указанными органами и учреждениями действий). Истец полагает, что пункт 11.4. Договора является недействительным, нарушающим права истца как потребителя, поскольку направлен на необоснованное освобождение ответчика от ответственности за нарушение срока передачи истцу объекта долевого строительства (в том числе, по вине самого ответчика). Также, согласно пункту 12.2. Договора: «....Под обстоятельствами непреодолимой силы понимаются также следующие обстоятельства:

12.2.1. явления стихийного характера (землетрясения, наводнение, удар молнии, и т.п.), температуру, силу ветра и уровень осадков в месте исполнения обязательств по настоящему Договору, препятствующие нормальным условиям деятельности, пожары, техногенные катастрофы, произошедшие не по вине Сторон;

12.2.2. нормативные и ненормативные акты органов власти и управления, а также их действия и бездействия, указы, распоряжения или письменные директивы любого государственного органа, под юрисдикцией которого находится любая из Сторон настоящего Договора, которые препятствуют выполнению Сторонами настоящего Договора;

12.2.3. резкое, непредвиденное изменение курсов валют (рубля, доллара, евро), в результате которого стоимость строительства возрастет более чем в 2 раза. При этом, в случае рассрочки платежа, полная инвестиционная стоимость кв.адрес долевого строительства корректируется на коэффициент инфляции на основании соответствующего заявления Застройщика;

- любые аналогичные события, выходящие за рамки разумного контроля Сторон или Стороны.». Редакция п.12.2. Договора незаконно предусматривает снятие с ответчика как стандартных предпринимательских рисков, так рисков, хоть и не являющихся стандартными, но не относящихся к непрогнозируемым. Кроме того, истец не имел возможности изменить (исключить) указанное условие Договора при его заключении и был вынужден подписать Договор в предложенной редакции, так как при заключении Договора его условия были определены ответчиком в одностороннем порядке в соответствующей типовой форме, а истец в силу явного неравенства переговорных возможностей был поставлен в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора. Отсутствует целесообразность установления истцом положений Договора, ограничивающих или исключающих случаи, когда ответчик несет перед истцом ответственность в случае реализации предпринимательских рисков, повлекших неисполнение ответчиком обязательств по Договору. В связи с вышеизложенным, истец полагает, что пункт 12.2. Договора является недействительным, нарушающим права истца как потребителя, ввиду навязанности указанного условия истцу (как более слабой стороне в указанных правоотношениях) и необоснованное освобождающим ответчика от ответственности перед истцом за неисполнение ответчиком обязательств по Договору. Истец не имел возможности изменить (исключить) указанные условия Договора при его заключении и был вынужден подписать Договор в предложенной редакции, так как при заключении Договора его условия были определены ответчиком в одностороннем порядке в соответствующей типовой форме, а истец в силу явного неравенства переговорных возможностей был поставлен в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора. Согласно графе о классе энергоэффективности жилого дома в п.1.2. Приложения №1 Договора и п.9.2.23 проектной декларации №77-002213 Жилого комплекса со встроенно- пристроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: адрес, Коптево, Старокоптевский пер, вл. 4, заявленный ответчиком класс энергоэффективности указанного жилого дома соответствует классу «D». Необходимость обеспечения энергетической эффективности зданий и сооружений учтена в Федеральном законе от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", а именно среди целей его принятия, в положениях о сфере его действия и в самих его предписаниях (пункт 4 статьи 1, пункт 7 части 6 статьи 3 и отдельные нормы статей 13, 31, 33 и 36), из которых следует, что такую необходимость надо иметь в виду при проектировании, строительстве, эксплуатации зданий и сооружений во избежание нерационального расхода энергетических ресурсов. В актуализированной редакции Свода правил с титулом СП 50.13330.2012 "СНиП 23-02- 2003 "Тепловая защита зданий" с одной стороны, не содержит правил определения класса энергетической эффективности, излагая вместо них правила в отношении класса энергосбережения: если класс энергетической эффективности относится к отоплению и отопительному периоду, то класс энергосбережения - к потреблению энергии за целый год, и не только на отопление, но и на вентиляцию. Вместе с тем, согласно п.19 Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов, утвержденных Приказом Минстроя России от 06.06.2016 N 399/пр, если удельный годовой расход тепловой энергии на отопление и вентиляцию (т.е. если класс энергосбережения) превышает указанный в акте о классе энергоэффективности многоквартирного дома, то собственник помещения в многоквартирном доме, орган государственной власти или местного самоуправления, ресурсоснабжающая организация обращается в ГЖИ с заявлением о пересмотре класса энергетической эффективности многоквартирного дома. Из совокупности указанных норм следует, что класс энергосбережения напрямую влияет на класс энергоэффективности, и определяет его: класс энергоэффективности не может быть выше класса энергосбережения. Согласно п.10.4 СП 50.13330.2012 (СНиП 23-02-2003) «Тепловая защита зданий» проектирование зданий с классами энергосбережения D, Е не допускается. Классы А, В, С устанавливают для вновь возводимых и реконструируемых зданий на стадии разработки проектной документации. С учетом того, что: согласно графе о классе энергоэффективности жилого дома в п.1.2. Приложения №1 Договора и п.9.2.23 проектной декларации №77-002213 Жилого комплекса со встроенно- пристроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: адрес, Коптево, Старокоптевский пер, вл. 4, заявленный ответчиком класс энергоэффективностн указанного жилого дома соответствует классу «D»; класс энергоэффективности не может быть выше класса энергосбережения (т.е. класс энергоэффективности Жилого комплекса по адресу: адрес, Коптево, Старокоптевский пер, вл. 4 не может быть выше класса «D»); проектирование зданий с классами энергосбережения D не допускается (для вновь возводимых зданий на стадии разработки проектной документации устанавливают классы А, В или С), проектная документация Жилого комплекса по адресу: адрес, Коптево, Старокоптевский пер, вл. 4 составлена с нарушением требований п.10.4 СП 50.13330.2012 (СНиП 23-02-2003) «Тепловая защита зданий» по обеспечению здания классом энергосбережения на уровне А, В или С.

Истец просит суд признать недействительными второе и третье предложение пункта 4.1.2., пункты 4.3.2, 4.3.5, абзац 2 пункта 4.3.10., подпункт 1 пункта 4.4.4., пункты 6.1., 7.4.,7.5.,7.8, 7.10, 10.1., 10.2, 11.2., 11.4, 12.2 и графа о классе энергоэффективности жилого дома в п.1.2. Приложения №1 Договора участия в долевом строительстве № СТК-4(КВ)-2/9/4-ДДУ/4395/21 от 04.06.2021 года, а также п.9.2.23 проектной декларации №77-002213 Жилого комплекса со встроенно- пристроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: адрес, Коптево, Старокоптевский пер, вл. 4. Применить последствия недействительности указанных пунктов Договора и проектной декларации в виде неприменения их положений к правоотношениям истца и ответчика, возникшим на основании Договора с момента его заключения. Обязать ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СТАРОКОПТЕВСКИЙ» привести проектную документацию Жилого комплекса со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: адрес, Коптево, Старокоптевский пер, вл. 4 в соответствие с требованиями п.10.4 СП 50.13330.2012 (СНиП 23-02-2003) «Тепловая защита зданий». Взыскать с ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СТАРОКОПТЕВСКИЙ» в пользу ФИО1 сумму судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение настоящего иска - сумма.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещался надлежащим образом неоднократно по последнему известному суду адресу. Доказательства того, что данный адрес не является адресом постоянного места нахождения ответчика, на момент рассмотрения дела в материалах гражданского дела отсутствуют, также отсутствуют доказательства, подтверждающие уважительные причины не получения (невозможности получения) судебной корреспонденции по адресу постоянной регистрации ответчика (последнему известному адресу ответчика).

В силу ст. 118 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится.

Согласно правовой позиции Конституционного суда РФ, изложенной в Определении от 22.03.2011 года № 435-О-О, статья 167 ГПК РФ предусматривает обязанность суда отложить разбирательство дела в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, в отношении которых отсутствуют сведения об извещении, а также в случае неявки лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, при признании причин их неявки уважительными. Уважительность причин неявки определяется судом на основании анализа фактических обстоятельств дела. Данное полномочие суда, как и закрепленное ст. 118 ГПК РФ право суда считать лицо в упомянутых в ней случаях извещенным вытекают из принципа самостоятельности и независимости судебной власти.

На основании изложенного, принимая во внимание то, что реализация участниками гражданского процесса своих прав не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, а также учитывая, что ответчик неоднократно извещался о времени и месте рассмотрения дела по всем имеющимся в материалах дела адресам, о причинах неявки в судебное заседание суду не сообщил, об изменении адреса места жительства суду не сообщил, суд полагает, признать ответчика в силу положений ст.ст. 118, 167 ГПК РФ извещенным о времени и месте судебного заседания, и рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, находит исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению последующим основаниям.

Как следует из материалов дела, «04» июня 2021 года между ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СТАРОКОПТЕВСКИЙ» и ФИО1 был заключен Договор участия в долевом строительстве № СТК-4(КВ)-2/9/4-ДДУ/4395/21, согласно п. 2.1.8, которого Ответчик принял на себя обязательство в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию, но не позднее «04» сентября 2024 года, передать ФИО1 как участнику долевого строительства, объект долевого строительства: квартиру, состоящую из 1 комнаты, с проектным (условным) номером 226 в подъезде 2 на 9 этаже, общей проектной площадью 38,41 кв.м., находящуюся в жилом комплексе со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: адрес, Коптево, Старокоптевский пер, вл. 4.

Согласно второму и третьему предложениям пункта 4.1.2. Договора: «. ..Застройщик несет риск случайной гибели или повреждения Объекта долевого строительства до момента оформления Акта приема-передачи, или иного документа о передаче Объекта долевого строительства, но не более срока окончания периода, установленного п. 2.1.8. настоящего Договора. По истечении срока окончания периода, установленного п. 2.1.8. настоящего Договора, риск случайной гибели или повреждения Объекта долевого строительства несет Участник долевого строительства».

Пункт 2.1.8. Договора, к которому отсылает п.4.1.2., устанавливает срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства - «....в течение 6 (Шести) месяцев с момента получения разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию, но не позднее «04» сентября 2024 года».

Поскольку случайной гибели объекта не наступило права истца не нарушены.

Согласно п.4.3.2. Договора «... И случаях, предусмотренных настоящим Договором, подписывать необходимые документы и дополнительные соглашения».

Согласно п.4.3.5. Договора «....В течение 10 (десяти) рабочих дней со дня получения сообщения Застройщика о готовности передать Объект долевого строительства и до момента приемки Объекта долевого строительства произвести оплату разницы Цены Договора, которая формируется из суммы денежных средств, оплачиваемых за увеличение Общей адрес строительства (по результатам обмеров органов кадастрового учета) в соответствии с п.5.8. Договора».

Указанные пункты договора не противоречат действующему законодательству и нарушают прав истца, поскольку стороны свободны в заключении договора.

Согласно абзацу 2 пункта 4.3.10. Договора: «....В случае, если Участник долевого строительства не выполнил свои обязательства по приемке Объекта долевого строительства в сроки, указанные в сообщении (уведомлении) Застройщика о готовности Объекта долевого строительства, Застройщик вправе требовать оплаты стоимости коммунальных, эксплуатационных и иных услуг, связанных с содержанием Объекта долевого строительства и общего имущества Объекта (пропорционально адрес строительства в общем имуществе), за весь период просрочки в принятии Объекта долевого строительства, допущенной Участником долевого строительства начиная с даты составления Застройщиком одностороннего акта приема-передачи по тарифам (счетам) управляющей компании.......

Согласно пункту 7.4. Договора. «....В срок не позднее 10 (Десяти) рабочих дней с момента получения Участником долевого строительства Уведомления, Участник долевого строительства обязан выполнить свои обязательства и принять Объект долевого строительства».

Указанные пункты договора не противоречат закону и не лишают истца права после принятия объекта в случае наличия недостатков зафиксировать из в акте или разрешить спор в судебном порядке.

Согласно пп.1 п.4.4.4. Договора: «.. .Участник долевого строительства уведомлен и согласен с тем, что:

Объект долевого строительства будет передаваться Участнику долевого строительства с площадью, определенной по результатам обмеров, произведенных лицом, оказывающим услуги в сфере кадастрового учета, выбранным Застройщиком, и что Участник долевого строительства не вправе оспаривать результаты данных обмеров в отношении Объекта недвижимости и Объекта долевого строительства.».

Данный пункт прав истца не нарушает.

Согласно п.6.1. Договора: «....Стороны исходят из того, что свидетельством качества Объекта долевого строительства, соответствия его проекту, строительно-техническим нормам и правилам, является Разрешение на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию, выданное в установленном порядке.......

Согласно пункту 7.5. Договора:«...Пропуск срока приёмки Объекта долевого строительства Участником долевого строительства, извещённым о завершении строительства Объекта долевого строительства (в том числе неявка для его приёмки), более чем на 5 (Пять) дней рассматривается Сторонами как уклонение Участника долевого строительства от подписания акта приёма-передачи Объекта долевого строительства. В случае нарушения срока передачи Объекта долевого строительства вследствие уклонения или отказа Участника долевого строительства от подписания акта приёма-передачи Объекта долевого строительства Застройщик, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по Договору, освобождается от уплаты Участнику долевого строительства неустойки (пени) за нарушение срока передачи Объекта долевого строительства...

Согласно пункту 7.8. Договора: «.. ..Приуклонении Участника долевого строительства от подписания акта приема-передачи или при отказе Участника долевого строительства от его подписания, при условии полного и надлежащего исполнения Застройщиком своих обязательств, Застройщик по истечении 10 (Десяти) дней со дня, предусмотренного Договором для передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт о передаче Объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели Объекта долевого строительства признается перешедшим к Участнику долевого строительства со дня подписания вышеуказанного одностороннего акта о передаче Объекта долевого строительства.»

Данные пункты договора не противоречат действующему законодательству и не лишаю истца права в случае недостатков в объекте, составления акта в одностороннем порядке обратится в суд с соответствующими требованиями.

Согласно пункту 7.10. Договора: «....В случае, если Участник долевого строительства не приступил к приемке Объекта долевого строительства в течение 10 (Десяти) рабочих дней со дня получения Сообщения, Застройщик вправе потребовать, а Участник долевого строительства обязуется компенсировать Застройщику затраты на оплату за помещение и коммунальные услуги соразмерно адрес строительства за период: с первого дня, следующего за истечением срока для передачи Объекта долевого строительства, указанного в настоящем пункте Договора, и до подписания Сторонами акта приема- передачи. Компенсация затрат производится в сумме, указанной Застройщиком, безналичными денежными средствами путем их перечисления на расчетный счет Застройщика.

Указанный пункт не противоречит законодательству, и в соответствии с действующим законодательством на сторону может быть возложена обязанность по содержанию имущества.

Согласно п.10.1. Договора: «Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров на основании действующего законодательства РФ, с обязательным соблюдением досудебного претензионного порядка. Срок рассмотрения письменных претензии в течение 30 (Тридцати) календарных дней с момента получения. Согласно п.10.2. Договора: Стороны пришли к соглашению, что рассмотрение споров, не урегулированных Сторонами в претензионном порядке, подлежит рассмотрению в суде по месту нахождения Объекта недвижимости»....

Согласно пункту 11.2. Договора: «....Участник долевого строительства не вправе осуществлять перепланировку/переустроиство в Объекте долевого строительства до оформления права собственности Участника долевого строительства на Объект долевого строительства. В случае нарушении Участником долевого строительства норм указанного пункта, он уплачивает Застройщику штраф -10 (Десять) % от Цены Договора.».

Согласно пункту 11.4. Договора: «В случае задержки выполнения Застройщиком своих обязательств, предусмотренных настоящим Договором, в том числе связанных с подключением Объекта недвижимости к городским инженерным сетям и их передачей соответствующим ведомствам, по причине действий или бездействий государственных органов и учреждений, Застройщик не несет ответственности, предусмотренной Договором, при условии наличия факта обращения уполномоченных им лиц в соответствующие организации.».

согласно пункту 12.2. Договора:

«....Под обстоятельствами непреодолимой силы понимаются также следующие обстоятельства:

12.2.4. явления стихийного характера (землетрясения, наводнение, удар молнии, и т.п.), температуру, силу ветра и уровень осадков в месте исполнения обязательств по настоящему Договору, препятствующие нормальным условиям деятельности, пожары, техногенные катастрофы, произошедшие не по вине Сторон;

12.2.5. нормативные и ненормативные акты органов власти и управления, а также их действия и бездействия, указы, распоряжения или письменные директивы любого государственного органа, под юрисдикцией которого находится любая из Сторон настоящего Договора, которые препятствуют выполнению Сторонами настоящего Договора;

12.2.6. резкое, непредвиденное изменение курсов валют (рубля, доллара, евро), в результате которого стоимость строительства возрастет более чем в 2 раза. При этом, в случае рассрочки платежа, полная инвестиционная стоимость кв.адрес долевого строительства корректируется на коэффициент инфляции на основании соответствующего заявления Застройщика;

12.2.7. любые аналогичные события, выходящие за рамки разумного контроля Сторон или Стороны.».

оснований для признания указанных пунктов недействительными не имеется, поскольку они не противоречат законодательству.

Согласно графе о классе энергоэффективности жилого дома в п.1.2. Приложения №1 Договора и п.9.2.23 проектной декларации №77-002213 Жилого комплекса со встроенно- пристроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: адрес, Коптево, Старокоптевский пер, вл. 4, заявленный ответчиком класс энергоэффективности указанного жилого дома соответствует классу «D».

Данное приложение к договору является проектной документацией, не нарушает прав истца.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Включение в условия договора положений, прямо не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, не может считаться нарушением императивных норм.

В пункте 5 статьи 166 ГК РФ, установлен принцип эстоппеля, в силу которого заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как установлено судом истец при подписании оспариваемого договора участия в долевом строительстве претензий и замечаний к его условиям не заявлял, исполнял обязательства по данному договору, что давало основания адрес полагаться на действительность договора, в том числе оспариваемых его условий.

Как следует из позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении от 23 июня 2015 года N 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. При этом добросовестным характеризуется поведение соответствующее критериям постоянства и непротиворечивости, исходя из требований закона, а также договорных условий.

Исходя из вышеназванных принципов разумного (ожидаемого) поведения, истец при заключении договора имел возможность ознакомиться с условиями подписываемого договора, согласовать иные условия договора, а при наличии, по его мнению, условий, не соответствующих закону, имел право не подписывать оспариваемый договор и не вступать в правоотношения с ответчиком, однако при подписании договора истец, полагая его условия не соответствующими закону, не исключал возможность дальнейшего оспаривания его условий в судебном порядке. При таких обстоятельствах, истец в силу принципа эстоппеля утратил право ссылаться на недействительность оспариваемых условий договора. Применение в данном случае принципа эстоппеля соответствует установленным по делу обстоятельствам.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истца о признании недействительным оспариваемых пунктов договора участия в долевом строительстве, поскольку эти условия договора не противоречат действующему законодательству и не ограничивают права истца как потребителя, доказательств нарушения его прав оспариваемыми пунктами договор участия в долевом строительстве, истцом не представлено.

Поскольку истцу отказано в удовлетворении требований о признании пунктов договора недействительными, производные требования о применении последствий недействительности, обязании привести проектную документацию в соответствие с требованиями законодательства, взыскании судебных расходов также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Старокоптевский» о признании недействительным пунктов договора, применении последствий недействительности, обязании привести проектную документацию в соответствие с требованиями законодательства, взыскании судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Черемушкинский районный суд адрес.

Судья Попов Б.Е.

Мотивированное решение изготовлено 05.04.2023 года