Производство № 2-6660/2025
УИД 28RS0004-01-2025-015204-85
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
18 ноября 2025 года город Благовещенск
Благовещенский городской суд Амурской области в составе председательствующего судьи Касымовой А.А., при секретаре Миловановой А.В., с участием представителя ФИО1 ФИО2, представителя ООО «Амуртепломонтаж» ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Амуртепломонтаж» об устранении строительных недостатков, взыскании компенсации морального вреда, штрафа,
установил:
ФИО1 обратился в суд с указанным иском, в обоснование указав, что 03 февраля 2022 года между ООО «Амуртепломонтаж» и ФИО1 заключен договор купли-продажи дома с земельным участком, предметом которого являлось недвижимое имущество – жилой дом, общей площадью 92 кв.м, кадастровый номер: *** и земельный участок общей площадью 938 кв.м, кадастровый номер: ***, находящиеся по адресу: ***.
Судебной строительно-технической экспертизой по делу Благовещенского городского суда № 2-128/2025 установлены следующие дефекты:
1. трещины в ограждающих стенах, вздутие шпаклевочного слоя;
2. просечки (трещины) на отдельных кирпичах в облицовке наружных стен;
3. зазоры в стыках, трещины, коробление и потеря цвета декоративной обшивки карнизных свесов;
4. разрушение штукатурки в котельном помещении;
5. разгерметизация окна для выхода не веранду вследствие прогиба открывающейся створки;
6. нарушение работы вентиляции и образование конденсата в трубопроводе;
7. отсутствие отмостки по периметру дома;
8. отсутствие заземления в электрической системе;
9. монтаж окон выполнен без устройства внешнего слоя герметизации для обеспечения пароизоляции и защиты утепляющего слоя от диффузной парообразной влаги изнутри помещения;
10. частично отсутствует утепление перекрытия по периметру наружных стен на чердаке шириной слоя 30 см;
11. усадочные трещины в количестве 4 шт. в монолитной железобетонной плите фундамента с южной стороны;
12. нарушение герметичности притвора полотна наружной входной двери.
Обстоятельства, свидетельствующие о наличие строительных дефектов, установленные по делу № 2-128/2025 имеют преюдициальное значение по настоящему делу.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 469 ГК РФ, при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Согласно статье 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 ГК РФ.
Как предусмотрено ст.475 ГК РФ, в случае если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок. В соответствии со ст.476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Пунктом 2 статьи 556 ГК РФ предусмотрено, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
03 октября 2025 года истец направил ответчику претензию, в которой просил в 10-дневный срок произвести выплату компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей, а также устранить указанные в претензии строительные дефекты. Ответ на претензию не получен. В виду того, что требования, указанные в претензии, ответчиком не были исполнены, в его пользу подлежит взысканию штраф.
Истец просит суд обязать ООО «Амуртепломонтаж» не позднее месячного срока с момента вступления решения суда в законную силу устранить строительные дефекты в индивидуальном жилом доме по адресу: ***, а именно:
1. трещины в ограждающих стенах, вздутие шпаклевочного слоя;
2. просечки (трещины) на отдельных кирпичах в облицовке наружных стен;
3. зазоры в стыках, трещины, коробление и потеря цвета декоративной обшивки карнизных свесов;
4. разрушение штукатурки в котельном помещении;
5. разгерметизация окна для выхода не веранду вследствие прогиба открывающейся створки;
6. нарушение работы вентиляции и образование конденсата в трубопроводе;
7. отсутствие отмостки по периметру дома;
8. отсутствие заземления в электрической системе;
9. монтаж окон выполнен без устройства внешнего слоя герметизации для обеспечения пароизоляции и защиты утепляющего слоя от диффузной парообразной влаги изнутри помещения;
10. частично отсутствует утепление перекрытия по периметру наружных стен на чердаке шириной слоя 30 см;
11. усадочные трещины в количестве 4 шт. в монолитной железобетонной плите фундамента с южной стороны;
12. нарушение герметичностти притвора полотна наружной входной двери.
Взыскать с ООО «Амуртепломонтаж» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
ФИО1 в судебное заседание не явился, обеспечил явку в суд своего представителя, который настаивал на удовлетворении заявленных требований в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ООО «Амуртепломонтаж» в судебном заседании с иском не согласилась, в обоснование возражений указала, что недостатки, указанные истцом, могли быть обнаружены при приёмке. Доказательств, подтверждающих, что проверить качество дома было невозможно, стороной истца не представлено, как и доказательств того, что ответчик каким-либо образом пытался скрыть указанные недостатки. Указывает, что к рассматриваемым правоотношениям сторон Закон о защите прав потребителей не применяется, на что указано в решении Благовещенского городского суда по делу № 2-128/2025, на которое ссылается истец в исковом заявлении. Законом установлено, что срок предъявления претензий составляет 2 года, указанный срок истек, что является основанием для отказа в иске. Так, договор между сторонами был заключен 03 февраля 2022 года, первый иск о расторжении договора был подан 02 февраля 2024 года, иск об устранении недостатков предъявлен только 14 октября 2025 года. Требования о взыскании компенсации морального вреда находит безосновательными. Просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, соответствующая информация размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Руководствуясь нормами части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Заслушав пояснения представителей, исследовав материалы данного дела, а также материалы дела № 2-128/2025, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, 03 февраля 2022 года между ООО «Амуртепломонтаж» (продавец) и ФИО1 заключен договор купли-продажи дома с земельным участком, предметом которого являлось приобретение за счет собственных и кредитных средств, предоставленных продавцу «Газпромбанк» (АО), жилого дома, общей площадью 92 кв.м, с кадастровым номером ***, и земельного участка, общей площадью 938 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенных по адресу: *** (п. 1.1).
Согласно пункту 1.5 договора по соглашению сторон жилой дом продается по цене 6 000 000 рублей, в том числе земельный участок 150 000 рублей.
Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что денежные средства в размере 6 000 000 рублей уплачиваются покупателем продавцу за счет собственных и кредитных средств.
Расчет по договору произведен в полном объеме, данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.
Указанные объекты недвижимости принадлежат продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 21 февраля 2020 года (пункт 3.1 договора).
Право собственности ФИО1 на указанные жилой дом и земельный участок зарегистрированы в Управлении Росреестра по Амурской области 03 февраля 2022 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН, номер государственной регистрации *** и ***, соответственно.
После передачи объекта покупателю в ходе эксплуатации в жилом доме обнаружены строительные дефекты.
В силу статьи 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Согласно статье 59 ГПК РФ, суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.
На основании пункта 3 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Судом установлено, что в производстве Благовещенского городского суда находится гражданское дело № 2-128/2025 по иску ФИО1 к ООО «Амуртепломонтаж» о расторжении договора, взыскании денежных средств, прекращении права.
Решением Благовещенского городского суда от 06 мая 2025 года ФИО1 отказано в исковых требованиях к ООО «Амуртепломонтаж» о расторжении договора купли-продажи дома с земельным участком от 03 февраля 2022 года между ФИО1 и ООО «Амуртепломонтаж», о взыскании денежных средств, оплаченных по договору купли-продажи дома с земельным участком от 03.02.2022 г. в сумме 6 000 000 рублей, взыскании убытков в виде разницы стоимости объекта недвижимости в размере 4 418 000 рублей, оплаты строительных материалов на сумму 227 378,68 рублей, страховки ипотеки, в 2022-2024 годы в размере 118 719,25 рублей, отделочных работ внутри дома в размере 990 313,22 рублей, взыскании компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей, взыскании расходов на заключение специалиста в размере 5 000 рублей и расходов на проведение судебной экспертизы в размере 85 000 рублей, взыскании штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, а также о прекращении права собственности ФИО1 на жилой дом и земельный участок по адресу: ***, с момента выплаты ООО «Амуртепломонтаж» денежных средств.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 29 сентября 2025 года указанное решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба представителя истца ФИО1 ФИО2 – без удовлетворения.
В ходе рассмотрения данного дела № 2-128/2025 определением Благовещенского городского суда от 20 марта 2024 года назначена судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Амуроценка».
Согласно заключению эксперта № СТЭ-017/24, выполненному 17 мая 2024 года ООО «Амуроценка», все нарушения, выявленные в отношении указанного дома, являются следствием нарушения правил строительства, то есть, являются строительными недостатками. Все выявленные строительные недостатки являются существенными, несут угрозу жизни и здоровью проживающих и являются устранимыми. Стоимость устранения недостатков составляет 1 571 710,06 руб., рыночная стоимость дома без учета земельного участка на дату проведения экспертизы составляет 10 418 000 руб.
Определением Благовещенского городского суда от 12 августа 2024 года по делу назначена повторная комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Методический центр».
Согласно заключению повторной судебной экспертизы № 1415/24, выполненной 27 декабря 2024 года ООО «Методический центр», экспертом установлены следующие дефекты, которые необходимо устранить: трещины в ограждающих стенах, вздутие шпаклевочного слоя; посечки (трещины) на отдельных кирпичах в облицовке наружных стен; разрушение штукатурки в котельном помещении; разгерметизация окна для выхода на веранду в следствии прогиба открывающейся створки; нарушение в работе вентиляции и образование конденсата в трубопроводе; отсутствие отмостки по периметру дома; отсутствие заземления в электрической системе; монтаж окон выполнен без устройства внутреннего слоя герметизации для обеспечения пароизоляции и защиты утепляющего среднего слоя от диффузной парообразной влаги изнутри помещения; частично отсутствует утепление перекрытия по пери метру наружных стен на чердаке шириной слоя 30 см; износ уплотняющих прокладок входной двери.
Все вышеперечисленные дефекты (недостатки) являются как явными, так и визуально обнаруживаемыми в соответствии с основными понятиями, они могли быть обнаружены покупателем при приемке дома.
Все выявленные экспертом дефекты несущественные, определен перечень и объем работ, необходимый для их устранения.
Сложившееся техническое состояние строительных конструкций жилого дома, не противоречит требованиям постановления Правительства РФ от 28.01.2006 года № 47.
Суд полагает, что принятие данного заключения в качестве допустимого и достаточного доказательства по настоящему делу, в совокупности с другими доказательствами, обоснованно.
Оценивая заключение повторной судебной экспертизы, проведенной в ходе рассмотрения гражданского дела № 2-218/2025, анализируя соблюдение процессуального порядка ее проведения, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, приходит к выводу о том, что данное заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством, основания сомневаться в ее правильности отсутствуют.
Повторная судебная экспертиза выполнена в соответствии с положениями статьи 67 ГПК РФ, проведена в порядке, установленном статьей 84 ГПК РФ, заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями статьи 86 ГПК РФ, в связи с чем оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы не имеется; экспертиза проведена компетентным экспертом и в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Судом установлено, что 03 октября 2025 года истец направил в адрес ООО «Амуртепломонтаж» претензию с предложением устранить указанные в претензии строительные дефекты, компенсировать моральный вред в размере 100 000 рублей.
Указанная претензия не получена Обществом, возвращена с отметкой об истечении срока хранения (отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 80545713953978).
Поскольку ВВ ответ на претензию не был получен, он обратился в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей (пункт 1 статьи 477 ГК РФ).
Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю, либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения (пункт 2 статьи 477 ГК РФ).
Аналогичная норма предусмотрена пунктом 1 статьи 19 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Оценивая характер возникших между сторонами спорных правоотношений, суд учитывает, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи недвижимого имущества от 03 февраля 2022 года, в котором ООО «Амуртепломонтаж» выступает продавцом, а ФИО1 – покупателем. Застройщиком дома является не ответчик, а другое юридическое лицо.
Отношения между продавцом и покупателем регулирует глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации и глава 2 Закона РФ «О защите прав потребителей».
Учитывая, что договором купли-продажи квартиры гарантийный срок не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу пункта 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзаца второго пункта 1 статьи 19 Закона РФ "О защите прав потребителей" истец, как покупатели, был вправе предъявить к продавцу требование в отношении недостатков товара в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.
Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 03 февраля 2022 года ФИО1 передано жилое помещение, соответствующее условиям договора, объекты недвижимости осмотрены покупателем, договор подписан сторонами без претензий к имуществу в таком виде, в каком оно было на момент удостоверения договора, согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы выявленные дефекты являются как явными, так и визуально обнаруживаемыми в соответствии с основными понятиями, они могли быть обнаружены покупателем при приемке дома.
Если покупатель, выявив существенный недостаток в проданном объекте недвижимости, сначала предъявил к продавцу иск о расторжении договора, а далее, после отказа в иске, предъявил иск о взыскании расходов на устранение дефекта по правилам об ответственности за качество (статья 475 ГК РФ), то при оценке соблюдения покупателем срока давности по второму требованию необходимо учитывать, что течение давности в период судебной защиты права по первому иску в такой ситуации не останавливается. Правила статьи 204 ГК РФ при этом не применяются. Ошибочная квалификация правоотношений не может повлиять на момент, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, и, соответственно, на момент начала течения срока исковой давности.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отказе ФИО1 в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, поскольку с момента передачи спорного объекта недвижимости в течение двух лет покупатель не обращался к продавцу с соответствующими претензиями.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
решил:
ФИО1 отказать в удовлетворении исковых требований к ООО «Амуртепломонтаж» об устранении строительных недостатков в жилом доме, расположенном по адресу: ***, на земельном участке с кадастровым номером ***, взыскании компенсации морального вреда, штрафа.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий А.А. Касымова
Решение суда в окончательной форме изготовлено 05 декабря 2025 года.