УИД № 60RS0025-01-2023-000437-52 дело № 2-280/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 ноября 2023 года р.п. Плюсса

Стругокрасненский районный суд Псковской области в составе:

председательствующего судьи Напалковой Е.Ю.

при секретаре Беспрозванных С.А.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика Администрации сельского поселения «Лядская волость» Плюсского района Псковской области ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации сельского поселения «Лядская волость» Плюсского района Псковской области о прекращении обременения в виде ипотеки на объекты недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 о прекращении обременения в виде ипотеки на объекты недвижимости. В обоснование указал, что по договору купли-продажи объектов недвижимости от 10.09.2018. он приобрел у ФИО3 жилой дом с КН № площадью 69,9 кв.м, жилой дом с КН № площадью 45,3 кв.м., жилой дом с КН № площадью 84,9 кв.м., жилой дом с КН № площадью 66.2 кв.м., земельный участок с КН №, расположенные по адресу: Псковская область Плюсский район СП «Лядская волость» <адрес>. Согласно п.3.1 Договора стоимость продаваемых объектов недвижимости составляет <данные изъяты>., из них земельного участка – <данные изъяты>. В соответствии с п.3.2 Договора расчет производится частями: <данные изъяты>. – в день подписания Договора, <данные изъяты> – до 01.05.2019. На момент подписания Договора им полностью выплачен первоначальный взнос, что подтверждается собственноручной распиской ФИО3 на <данные изъяты> руб. в качестве авансового платежа и <данные изъяты> руб. через банковскую ячейку в отделении Сбербанка. В соответствии с п.3.3 и 6.2 Договора объекты будут находиться в залоге у продавца до полной оплаты. 02.10.2018. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области произведена государственная регистрация права собственности истца на жилой дом с КН №, жилой дом с КН № и земельный участок с КН №. 04.10.2018. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области произведена государственная регистрация права собственности истца на жилой дом с КН №, жилой дом с КН №. В свидетельствах о государственной регистрации прав от 02.10.2018 и 04.10.2018. было установлено ограничение (обременение) права в виде ипотеки (залога). 26.12.2019. в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от 10.09.2018. <данные изъяты> руб. были переданы ФИО3, о чем имеется написанная им расписка. Таким образом, свои обязательства перед ФИО3 он выполнил в полном объеме. ФИО3 пообещал снять обременение с объектов недвижимости. Для подтверждения того, что ФИО3 снял с объектов недвижимости ограничения, в январе 2020 года он заказал выписку на земельный участок и убедился, что никаких ограничений нет. Выписки на жилые дома не заказывал, считая, что, если земельный участок без обременения, то и жилые дома также без обременений. О том, что на жилые дома до настоящего времени наложены ограничения, узнал, когда в январе 2021 года заказал выписку на один из домов для оформления договора на технологическое присоединение. В феврале 2021 года он получил информацию, что ФИО3 умер. Подтвердить или опровергнуть данную информацию он не может, так как ЗАГС такие сведения ему не предоставляет, в здании бывшей работы ФИО3 расположена другая фирма. Так как договор купли-продажи от 10.09.2018. полностью исполнен, деньги за проданные объекты недвижимости ФИО3 переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, то в силу ст.352 ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», просит прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома с КН № площадью 69,9 кв.м, жилого дома с КН № площадью 45,3 кв.м., жилого дома с КН № площадью 84,9 кв.м., жилого дома с КН № площадью 66.2 кв.м., расположенных по адресу: Псковская область Плюсский район <адрес>

Определением суда от 17.10.2023. произведена замена ненадлежащего ответчика надлежащим ответчиком – Администрацией сельского поселения «Лядская волость» Плюсского района Псковской области.

В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске основаниям. Дополнительно пояснил, что по договору купли-продажи жилых домов и земельного участка с ФИО3 он оплатил ему вначале <данные изъяты> руб., чтобы начать процесс оформления данных объектов в собственность. После заключения договора полтора миллиона руб. оплатил через банковскую ячейку, оставшиеся денежные средства оплатил в декабре 2019 года. ФИО3 должен был после этого обратиться в Росреестр, чтобы снять обременения. В январе 2020 года он, истец, заказал выписку на земельный участок, из которой следовало, что обременение снято. Поэтому, полагая, что и на жилые дома обременение тоже снято, выписки в Росреестре не заказывал. Когда собрался заключать договор для подключения к электросетям, то при получении выписок из ЕГРН в январе 2021 было установлено, что обременения на жилые дома не сняты. В феврале он поехал в г.Гатчину, где ранее располагался офис ФИО3, и где он узнал, что ФИО3 умер. Таким образом, он полностью оплатил цену договора за жилые дома и земельный участок, к нему никто претензий по ним со времени заключения договора не предъявлял, они по настоящее время находятся в его пользовании.

Представитель ответчика Администрации сельского поселения «Лядская волость» Плюсского района ФИО2 исковые требования признала, пояснила, что из представленных истцом документов следует, что оплата по договору им произведена полностью, споров по данным объектам недвижимости не имеется. Надлежащее исполнение в силу ст.408 ГК РФ прекращает обязательство. Администрация на данное имущество не претендует.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Прислал ходатайство с просьбой рассмотреть дело без его участия, в связи с отсутствием у Управления материального или иного интереса относительно предмета спора разрешение иска по существу оставляется на усмотрение суда.

Выслушав истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, исследовав письменные материалы дела, суд принимает признание иска представителем ответчика, поскольку оно не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы других лиц, и находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено, в том числе залогом, который в соответствии с пп.1 п.1 ст.352 ГК РФ прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства.

Согласно ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В силу п.1 ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В силу п.5 ст.488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

На основании пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 334.1 ГК РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В соответствии со ст.1 Федерального закона от 16 июля 1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – ФЗ «Об ипотеке») по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В соответствии с п.1 ст.3 ФЗ "Об ипотеке" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспеченному ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 11 ФЗ «Об ипотеке", государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 ФЗ "Об ипотеке" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Частью 11 ст.53 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом. Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав (ч.12 указанной статьи).

Исходя из ст.25 ФЗ «Об ипотеке», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В п.52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Пунктом 53 указанного постановления предусмотрено, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

В судебном заседании установлено, что 10.09.2018. межу ФИО3 и ФИО1 заключен Договор б/н купли-продажи объектов недвижимости, в соответствии с которым ФИО3 «Продавец» обязуется передать в собственность ФИО1 «Покупателю», а «Покупатель» обязуется принять и оплатить следующие объекты недвижимости: жилой дом с КН № площадью 69,9 кв.м, жилой дом с КН № площадью 45,3 кв.м., жилой дом с КН № площадью 84,9 кв.м., жилой дом с КН № площадью 66.2 кв.м., земельный участок с КН №, расположенные по адресу: Псковская область Плюсский район <адрес>. Общая стоимость объектов составляет <данные изъяты>., из которых <данные изъяты>. – стоимость земельного участка. Цена оплачивается в рассрочку до 01.05.2019. со дня подписания настоящего договора путем передачи покупателем указанной в договоре суммы в следующем порядке: <данные изъяты> руб. – в день подписания договора; <данные изъяты> руб. – до 01.05.2019. Объекты будут находиться в залоге у продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязанностей по выплате цены объектов. После полной оплаты объектов производится регистрация снятия обременения правом залога (л.д.14-18). Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона на указанные в Договоре объекты недвижимости (л.д.19-23).

Оплата по Договору произведена истцом (покупателем) ФИО1 26.12.2019. в сумме <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб. (аванс), что подтверждается расписками ФИО3 (л.д.64,65), и через аренду индивидуального сейфа клиентами ФИО1 и ФИО3 в ПАО «Сбербанк России», что подтверждается Договором аренды индивидуального сейфа и дополнительным соглашением №1 к нему (л.д.66-70).

Согласно выпискам из ЕГРН, правообладателем жилого дома с КН № площадью 69,9 кв.м, жилого дома с КН № площадью 45,3 кв.м., жилого дома с КН № площадью 84,9 кв.м., жилого дома с КН № площадью 66.2 кв.м., расположенных по адресу: Псковская область Плюсский район СП «Лядская волость» <адрес>, на основании вышеуказанного Договора купли-продажи объектов недвижимости от 10.09.2018. является ФИО1 При этом в отношении каждого дома зарегистрировано обременение в виде ипотеки (л.д.24-36).

Согласно выписке из ЕГРН правообладателем земельного участка с КН №, расположенного: почтовый адрес ориентира: Псковская обл. Плюсский район СП «Лядская волость», на основании вышеуказанного Договора купли-продажи объектов недвижимости от 10.09.2018. является ФИО1 При этом обременения на земельный участок по состоянию на 27.09.2023. не имеется (л.д.81-82).

Как пояснил в судебном заседании ФИО1, свои обязательства перед ФИО3 он исполнил в полном объеме, оплатив за жилые дома и земельный участок установленную Договором сумму. После оплаты, заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, увидел, что обременение в виде ипотеки на него снято, с учетом чего, считал, что и на жилые дома ФИО3 также снял соответствующее обременение. Вместе с тем, заказав выписку на один из жилых домов в январе 2021 года, узнал, что на жилые дома действует обременение в виде ипотеки. Пытаясь решить вопрос о снятии обременения в виде ипотеки с ФИО3, узнал, что тот умер.

Действительно, судом установлено, что ФИО3 умер ДД.ММ.ГГГГ что подтверждается записью акта о смерти <данные изъяты> (л.д.41,42).

Согласно данным нотариуса Нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО4, по Нотариальной базе наследственное дело после умершего ФИО3 не обнаружено (л.д.76).

Оснований не доверять ФИО1 не имеется, так как его пояснения подтверждаются представленными им оригиналами расписок и Договором аренды индивидуального сейфа. Кроме того, установленная ипотека на земельный участок, который также был приобретен им по Договору купли-продажи от 10.09.2018., и цена за который составляет большую сумму Договора, была снята.

Таким образом, учитывая, что условия договора об оплате объектов недвижимости исполнены покупателем, жилые дома и земельный участок переданы покупателю, он ими пользуется, притязаний со стороны иных лиц на них не имеется, споров не возникало (об отсутствии споров пояснила и представитель администрации сельского поселения «Лядская волость»), при этом возможность обратиться с заявлением в регистрирующий орган совместно с залогодержателем отсутствует ввиду смерти последнего, суд считает, что обязательство истца по оплате недвижимости по вышеуказанному Договору прекращено его надлежащим исполнением, что в силу приведенных выше норм закона влечет за собой прекращение его обеспечения в виде залога.

Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, в соответствии со статьей 56 ГПК РФ, суду не представлено.

Учитывая изложенное, решение суда в соответствии со ст.25 ФЗ «Об ипотеке» является основанием для погашения в ЕГРН записи об ипотеке в силу закона.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194 - 199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.р. (паспорт <данные изъяты> к Администрации сельского поселения «Лядская волость» Плюсского района Псковской области о прекращении обременения в виде ипотеки на объекты недвижимости удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома с КН 60:16:0052701:27 площадью 69,9 кв.м, жилого дома с КН № площадью 45,3 кв.м., жилого дома с КН № площадью 84,9 кв.м., жилого дома с КН № площадью 66.2 кв.м., расположенных по адресу: Псковская область Плюсский район <адрес>

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для осуществления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области действий по снятию и погашению регистрационных записей об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости.

На решение может быть подана жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Псковского областного суда в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме, с подачей жалобы через Стругокрасненский районный суд.

Решение в окончательной форме принято 23 ноября 2023 года

Судья Е.Ю. Напалкова