УИД 36RS0001-01-2023-000487-28 копия:
Дело № 2-865/2023
Стр. 2.171
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 сентября 2023 года г. Воронеж
Железнодорожный районный суд г. Воронежа в составе:
председательствующего судьи Дорофеевой И.В.,
при секретаре Кудиновой К.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ЖилСтрой» о признании одностороннего акта передачи квартиры незаконным, взыскании неустойки, штрафа, процентов за пользование чужими денежными средствами, морального вреда
УСТАНОВИЛ:
С учетом уточнения, ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО СЗ ЖилСтрой» о признании одностороннего акта передачи квартиры от 29.12.2021 г. незаконным, обязании ООО СЗ «ЖилСтрой» подписать с нею двусторонний акт приема- передачи квартиры от 07.02.2022 г., внести изменения в ЕГРН в части документов оснований - двусторонний акт приема- передачи квартиры от 07.02.2022 г., взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере 64 228, 95 рублей, штрафа в размере 32 114, 47 руб., взыскании незаконно использованных денежных средств в размере 7035, 71 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 862, 61 руб. (л.д.83-84).
Исковые требования мотивированы тем, что 25.07.2020 г. между ФИО2 и ООО СЗ «ЖилСтрой» заключен договор № 64/71 участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств. Предметом договора является <адрес> Согласно п. 1.5. срок передачи квартиры Стороной - 1 «Участнику долевого строительства» - четвертый квартал 2021 года.
В начале августа 2021 г. истцу позвонил сотрудник ЖилСтрой и сказал, что строительство дома окончено, можете приходить и осматривать квартиру. После осмотра квартиры ФИО2 составлено заявление на устранение недостатков от 25.08.2021. Затем ей позвонили в декабре 2021 и сказали, что недостатки устранены, можно приходить и принимать квартиру. Однако недостатки устранены были частично и истцом вновь было составлено заявление на устранение недостатков от 23.12.2021. В промежутке времени между 25.08.2021 и 23.12.2021 неоднократно звонила в ЖилСтрой и интересовалась о ходе устранения недостатков. 29.12.2021 истцу позвонил представитель ЖилСтрой и сказал, что можно принимать квартиру, после уточняющих вопросов по пунктам заявления от 23.12.2021 об устранении недостатков, сотрудник пояснил, что перезвонит. Далее звонка не последовало. После новогодних праздников 2022г. истец опять позвонила в ЖилСтрой, где получила ответ, что ей направили односторонний акт передачи квартиры от по адресу регистрации: <адрес> Однако при заключении договора изначально указывала адрес для корреспонденции: <адрес> и попросила их направить акт по этому адресу или вручить нарочно (готова была приехать в офис ЖилСтрой). Затем никаких действий от ЖилСтрой не последовало. 26.01.2022 направила в адрес ЖилСтрой письмо о ходе устранения недостатков. 04.02.2022 истцу позвонил сотрудник ЖилСтрой и сказал, что приезжайте забирайте ключи и акт передачи квартиры. 07.02.2022 ФИО2 под роспись были вручены ключи и односторонний акт передачи квартиры от 29.12.2021.
14.03.2022г. в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о собственности ФИО2 на квартиру расположенную по <адрес>, документом-основанием является односторонний акт передачи квартиры от 29.12.2021.
После принятия квартиры стала забирать платежные документы за обслуживание дома и коммунальные платежи в очень больших суммах с задолженностью. 01.03.2022 между истцом и ООО УК «36» заключен договор №29 управления многоквартирным домом. После этого 02.03.2022 г. ФИО2 направила письмо в ЖилСтрой с просьбой корректировки сумм за коммунальные платежи. Далее направила письма с просьбой корректировки сумм за коммунальные платежи в ЖилСтрой, ООО «РВК-Воронеж», ПАО ТНС Энерго Воронеж, ПАО «Квадра» с просьбой согласования их отношений по оплате коммунальных платежей за квартиру, расположенную по <адрес> до момента передачи этой квартиры мне, то есть до 07.02.2022. Однако перерасчета не последовало.
Ссылается, что ответчик в отсутствие оснований составил односторонний акт передачи квартиры, с нарушением сроков передачи квартиры, с момента постановки дома на обслуживание отправил данные истца для открытия лицевых счетов в обслуживающие организации для начисления платежей, не зависимо от момента передачи квартиры.
В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержала.
Представитель ответчика ООО СЗ «ЖилСтрой» ФИО3 просила в удовлетворении иска отказать, пояснив, что составление одностороннего акта обусловлено позицией истца, уклоняющего от приема квартиры. Сроки, предусмотренные п.4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ООО СЗ «ЖилСтрой» соблюдены. С момента направления в адрес истца Уведомления о сдаче дома в эксплуатацию и принятии квартиры 25.07.2021, у него возникла обязанность принять квартиру в срок до 08.08.2021 г., однако истец данную обязанность в установленный срок не исполнил, и считается уклонившимся от приема. Не получение корреспонденции по адресу регистрации является правом истца. На момент подписания одностороннего акта недостатки в квартире были устранены. Более того, полагала, что наличие недостатков в квартире не освобождает дольщика от обязанности принять квартиру по акту- приема передачи. Указанные ФИО2 недостатки не ухудшают качество квартиры и не являются существенными, они могли быть устранены в ходе выполнения ремонтных работ с соблюдением технологических и санитарных норм. Данные недостатки связаны с качеством производства строительно- монтажных работ и не оказывают влияние на несущую способность и эксплуатационную пригодность конструкций.
Пункт 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ регламентирует механизм взаимодействия участника долевого строительства и устройщика: участник долевого строительства до подписания передаточного акта иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. Т.е. необходима совокупность двух фактов: потребовать составления акта о недостатках и отказаться от подписания передаточного акта.
Истец не потребовала составления такого акта, следовательно, не могла отказаться от подписания передаточного акта.
Пунктом 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ предусмотрено: в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения цены договора;
возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Такого основания как отказ от подписания акта приема-передачи при обнаружении недостатков данная норма не содержит.
Представители третьих лиц, без самостоятельных требований ООО «УК «36», ПАО «Квадра», Управление Росреестра по Воронежской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом (л.д.
Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
25.07.2020 г. между ФИО2 и ООО СЗ «ЖилСтрой» заключен договор № 64/71 участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств.
Согласно п 1.1 Договора Сторона-1 обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный многоэтажный жилой дом с магазинами товаров первой необходимости, расположенный по адресу: <адрес> далее по тексту - «Жилой дом», на земельном участке по <адрес>. метров, кадастровый номер № ....., собственность, № ..... от 04.04.2017 года, что подтверждается Выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющей проведенную государственную регистрацию прав от 27.04.2017 года, документы-основания: Договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 21.02.2017 г. №39/17-з, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать объект долевого строительства, указанный в п. 1.2. настоящего договора, «Участнику долевого строительства», а «Участник долевого строительства», обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять законченный строительством объект долевого строительства ( л.д. 19-26).
Согласно п. 1.2 Договора объектом долевого строительства является жилое помещение со следующими характеристиками: двухкомнатная квартира с черновой отделкой (строительный №29) проектной площадью (с учетом площади балконов и лоджий) - 65,04 кв. метров и общей площадью (без учета площади лоджий и балконов) - 62,13 кв.м., находящаяся в Жилом доме на 7-ом этаже, а также общее имущество указанного Жилого дома пропорционально доле, которую занимает площадь квартиры относительно общей площади помещений Назначение помещения: жилое; количество жилых комнат - 2; жилая 17,58 кв.м; жилая 12,31 кв.м; лоджия 2,78 кв.м лоджия 3,04 кв.м. Помещения вспомогательного использования 32,24 кв.м.
Расположение квартиры указано на плане строящегося Жилого дома (Приложение № 1), который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.
В соответствии с п. 1.3 Договора указанная в п. 1 настоящего договора квартира будет передаваться в следующем состоянии: стены с штукатуркой (за исключением стен из ж/б панелей) без шпаклевки и окраски; цементная стяжка полов в комнатах, санузлах, ванных комнатах (исключено: устройство и стоимость покрытий из керамической плитки, линолеума, плинтусов, паркета и других финишных покрытий); потолки: заделка швов между плитами перекрытий; отопление: с выполнением трубных работ с установкой проектных нагревательных приборов; система канализации с одной точкой подключения к стояку без установки сантехнического оборудования и трубных подводок к нему; ввод в квартиру силового электрокабеля с установкой электрического щитка, электросчетчика и вводного автоматического выключателя с внутренней электропроводкой (исключено: установка и стоимость светильников, патронов, розеток, выключателей, без установки электрической плиты); установка оконных блоков; установка входной двери, но без установки внутриквартирных дверных блоков; телефонизация (точка подключения в этажном щитке); телевидение; домофон; система холодного и горячего водоснабжения с одной точкой подключения к стояку системы, без счетчиков воды, без установки смесителей ( л.д. 19).
В соответствии с п. 1.5 Договора срок передачи Стороной -1 «Участнику долевого строительства» - четвертый квартал 2021 года ( л.д.19).
Согласно разделу 10 Договора – адрес «Участника долевого строительства» -ФИО2 для корреспонденции указан: <адрес> ( л.д. 25).
09 июля 2021 г. застройщику ООО СЗ «ЖилСтрой» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ( л.д. 59).
23 июля 2023 г. ООО СЗ «ЖилСтрой» направило в адрес ФИО2 Уведомление о сдаче дома в эксплуатацию и необходимости явки для подписания акта приема- передачи квартиры ( л.д. 63-64).
25 августа 2023 г. ФИО2 в адрес ООО СЗ « ЖилСтрой» подано заявление об устранении недостатков ( л.д.28).
23 декабря 2023 г. ФИО2 вторично подано заявление об устранении недостатков в квартире ( л.д. 29).
29 декабря 2021 г. ООО СЗ « ЖилСтрой» составлен односторонний акт передачи квартиры ( л.д. 66).
29 декабря 2021 г. ответчиком ФИО2 по <адрес> общ. направлен односторонний акт передачи квартиры, выписка из ЕГРН, подтверждающая постановку на кадастровый учет квартиры ( л.д. 67-69).
Не получив данный акт, истец 26 января 2022 г. обратилась с письмом к застройщику в котором просила сообщить устранены ли недостатки, заявленные при осмотре квартиры ( скрыть кабель канал в спальне, устранить дыру в кухне, заменить окно в спальне с механическими повреждениями, стеклопакеты с механическими повреждениями, устранить недостатки в облицовке балконных блоков ( л.д. 30).
07 февраля 2022 г. ФИО2 в офисе застройщика получила односторонний акт, ключи от квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник 6 долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нём вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.
В силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
Частью 4 статьи 8 указанного закона определено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 этой статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, 7 если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
При этом положениями части 5 статьи 8 названного закона предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признаётся перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 этой же статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6).
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 г. N 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.
Из приведенных норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.
В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
При этом указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства, либо когда оператор почтовой связи вернул заказное письмо, поскольку участник долевого строительства отказался от его получения или в связи с его отсутствием по указанному им почтовому адресу, на что обращено внимание в определении Верховного Суда РФ от 12 октября 2021 <...>/2019.
Таким образом, принимая во внимание, что истица дважды просила устранить недостатки в квартире, наличие недостатков в квартире представителем ответчика не оспаривалось, принятие мер к устранению застройщиком недостатков (подтверждено показаниями свидетеля ФИО1 ( л.д. 147), суд приходит к выводу, что основания для составления одностороннего акта у ответчика отсутствовали, т.к. уклонение ФИО2 от подписания акта приема- передачи квартиры судом не установлено.
Согласно сообщения ООО «МеталлКаркас» на имя директора ООО СЗ «Жилстрой» от 27.12.2021 г. подрядная организация направила письмо в адрес застройщика об устранении недостатков в квартире <адрес> (в жилой комнате площадью 12, 31 кв.м. устранены механические повреждения на балконном оконном блоке, удалено загрязнение окна штукатуркой, произведена регулировка фурнитуры окна, на всех оконных блоках квартиры произведена регулировка открывающихся механизмов для плотного прилегания резиновых уплотнителей ( л.д. 133-138).
В месте с тем, официальное письмо об устранении недостатков в адрес ФИО2 ответчиком не направлялось, надлежащим образом последняя об устранении недостатков уведомлена не была.
Звонок 29.12.2021 сотрудника ответчика истцу с пояснениями об устранении недостатков, суд не расценивает как надлежащее уведомление, т.к. пояснения истца о том, что на вопрос: «какие недостатки устранены?», последовал ответ «уточню, перезвоню», звонок не последовал, не опровергнуты. Что в совокупности не свидетельствует об уклонении истца от подписания акта приема- передачи.
Кроме того, по делу установлено, что односторонний акт передачи квартиры от 29 декабря 2021 г. направлен ответчиком по неверному адресу- г<адрес> общежитие ( л.д. 67), по адресу отличному от адреса дольщика, указанному в договоре №64/71 от 25 июля 2020 г., а именно: <адрес> ( л.д. 25), что свидетельствует о том, что истец была лишена возможности получить корреспонденцию и в иные сроки, ранее 07.02.2021 г. явиться к ответчику.
07 февраля 2021 г. ФИО2 получила на руки от застройщика односторонний акт.
Принимая во внимание, вышеизложенное, отсутствие доказательств недобросовестности со стороны истца, злоупотребления правом, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика права на составление одностороннего акта, в связи с чем суд признает недействительным односторонний акт передачи квартиры от 29.12.2021 г.
В соответствии со ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Статьей 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (часть 1).
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2).
Согласно п. 1.5 Договора №64/71 участия в долевом строительстве с использование кредитных средств от 25 июля 2020 г. срок передачи квартиры Стороной 1 «Участнику долевого строительства» - четвертый квартал 2021 г. ( л.д. 19).
По делу установлено, что ФИО2 приняла квартиру 07 февраля 2021 г.
Таким образом период просрочки: с 01.01.2022 г. по 07.02.2022 г. ( 38 дней).
Расчет: 3063 384 х 37 х 2 х1/300 х 8, 5% = 64 228, 95 12 рублей.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую ответчик обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Возражая относительно заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").
В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" даны разъяснения о том, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-0 разъяснил, что положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Положения п. 1 ст. 333 ГК РФ являются одним из правовых способов защиты от злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу способом реализации требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15 января 2015 года N 7-О). Именно поэтому в пункте первом указанной статьи речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
В Определении от 22 января 2004 года N 13-0 Конституционный Суд Российской Федерации также указал на то, что право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае, исходя из установленных по делу обстоятельств. Следовательно, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательства, для другой стороны.
Из материалов дела следует, что в ходе судебного разбирательства представитель ООО СЗ «ЖилСтрой» заявлял о необходимости применения при определении размера неустойки положений п. 1 ст. 333 ГК РФ, ходатайствуя о снижении заявленной истцом суммы.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 ст. 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
При определении размера неустойки суд принимает во внимание степень вины ответчика в нарушении прав истца как потребителя, период просрочки-38 дней, причину просрочки, факт устранения недостатков 27.12.2021 г., а также то обстоятельство, что недостатки, в следствие которых не был подписан акт о передачи квартиры, не свидетельствовали об угрозе жизни и здоровья, с учетом предмета договора долевого участия- квартира в «черновой отделке», сообщение истцу об устранении недостатков 29.12.2021 г. и наличия у истца сведений в январе 2022 г. о направлении одностороннего акта, суд определяет ко взысканию 25 000 рублей, в остальной части отказывает.
В соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
В пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.
Таким образом, размер компенсации морального вреда определяется судом.
По мнению суда, компенсация морального вреда в размере 500 рублей, отвечает степени нарушенных прав истца, как потребителя, а также требованиям разумности и справедливости.
Из разъяснений, изложенных в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", следует, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных указанным выше законом, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).
Принимая во внимание, что с претензией об оплате неустойки истец не обращался, основания для взыскания штрафа суд не находит, т.к. ответчик был лишен возможности удовлетворить требования истца в добровольном порядке.
Согласно ч.1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии с под. 6, 7 ч.2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
6)лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
7)застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Таким образом, в пользу истца подлежат взысканию расходы по коммунальным платежам в размере 7035, 71 рублей, начисленные за период до февраля 2022 г, документально подтверждены ( л.д. 83, 85-106).
В части требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 862, 61 рублей, суд приходит к следующему.
Как разъяснено в абз.2 п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.10.1998 г. №13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», денежное обязательство по уплате определенных сумм возникает в случае, когда суд возлагает на сторону обязанность возместить вред в деньгах, с момента вступления решения в законную силу.
Таким образом, проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению в случае неисполнения денежного обязательства, у ответчика перед истцом не имелось обязательство о возврате денежных средств, а потому положения статьи 395 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям не применяются.
Не находит суд оснований и для обязания ООО СЗ «ЖилСтрой» подписать с ФИО2 акт приема- передачи квартиры от 07.02.2022 г., внести изменения в ЕГРН в части документа основания - двусторонний акт приема – передачи квартиры от -7.02.2022 г., с учетом отсутствия полномочий.
Руководствуясь ст.56, 194 – 199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Признать недействительным односторонний акт передачи квартиры от 29.12.2021 г.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ЖилСтрой» в пользу ФИО2 неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере 25 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 500 рублей, оплаченные коммунальные платежи в размере 7035,71 рублей, а всего 32 535 (тридцать две тысячи пятьсот тридцать пять) рублей 71 коп.
В остальной части отказать.
Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через районный суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий И.В. Дорофеева
мотивированное решение изготовлено 16.10.2023 г.