Судья Соломахина Е.А. УИД 61RS0005-01-2022-006607-21
дело № 33-16130/2023
№ 2-138/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
20 сентября 2023 г. г.Ростов-на-Дону
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего судьи Шинкиной М.В.,
судей Корецкого А.Д., Горбатько Е.Н.,
при секретаре Журбе И.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО1, Департаменту автомобильных дорог и организации дорожного движения г. Ростова-на-Дону, Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону об изъятии объектов недвижимого имущества, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, по встречному иску ФИО1 к Администрации г. Ростова-на-Дону о признании бездействия администрации незаконным, возложении обязанности по подготовке документов, обязании сформировать земельный участок и заключить договор мены с выплатой компенсации разницы рыночной стоимости, по апелляционной жалобе администрации г. Ростова-на-Дону на решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 30 июня 2023г. Заслушав доклад судьи Корецкого А.Д., судебная коллегия
установила:
Администрация г. Ростова-на-Дону обратилась с иском к А.Р.ЛБ. об изъятии объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа, указав, что Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 03.11.2021 № 990 «Об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества» принято решение об изъятии земельного участка вместе с расположенным на нём нежилым зданием, принадлежащих ФИО1 Согласно отчету ООО «Твой город» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 04.07.2022 размер рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 54 597350руб.
Соглашение с ответчиком о выкупе объектов недвижимости не достигнуто, в связи с чем администрация г. Ростова-на-Дону вынуждена обратиться в суд за защитой своего нарушенного права
На основании изложенного, истец, в уточненной редакции требований, просил суд изъять путем выкупа у ФИО1 в муниципальную собственность земельный участок площадью 548 кв.м с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН нежилое здание – автосервис-магазин площадью 1113,3 кв.м с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН прекратить право собственности ФИО1 и признать право муниципальной собственности на указанные объекты недвижимости; обязать ФИО1 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое недвижимое имущество.
ФИО1 предъявил встречный иск к Администрации г.Ростова-на-Дону о признании незаконным бездействия администрации, возложении на неё обязанности по подготовке документов, обязании сформировать земельный участок и заключить договор мены с выплатой компенсации разницы рыночной стоимости, указав, что изъятие из его собственности земельного участка и здания нарушает его права. Полагает, что в данном случае изъятие принадлежащих ему объектов недвижимости возможно только при условии равноценного обмена на аналогичные по рыночной стоимости объекты недвижимости. На основании изложенного просил суд признать незаконным бездействие Администрации города Ростова-на-Дону, связанное с непринятием мер по подготовке и утверждению документации по планировке территории в связи с формированием местоположения спорного компенсационного земельного участка площадью 600 кв.м., кадастровый квартал: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (юго-восточная часть) для целей заключения договора мены; возложить на Администрацию города Ростова-на-Дону обязанность подготовить и утвердить документацию по планировке территории с целью определения местоположения спорного компенсационного земельного участка для целей заключения договора мены в течение 90 календарных дней с даты вступления в силу решения суда по настоящему делу; обязать Администрацию города Ростова-на-Дону сформировать (выделить) из состава земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН компенсационный земельный участок, не задействованный в процессе реконструкции, для целей заключения договора мены, определить его рыночную стоимость и размер возмещения за изымаемые для муниципальных нужд объекты недвижимости; обязать Администрацию г. Ростова-на-Дону заключить договор мены изымаемых для муниципальных нужд объектов недвижимости на компенсационный земельный участок с компенсацией разницы рыночной стоимости изымаемых объектов.
Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 30.06.2023 суд изъял путем выкупа у ФИО1 в муниципальную собственность земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 548 кв.м и расположенное на нем нежилое здание - автосервис-магазин с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1113,3 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене равной 70 786 716 руб.; прекратил право собственности ФИО1 и признал право муниципальной собственности на указанные выше объекты недвижимости; обязал ФИО1 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества в размере 70 786 716 руб.; встречные исковые требования ФИО1 оставил без удовлетворения.
С вынесенным решением не согласилась Администрация г.Ростова-на-Дону, которая в своей апелляционной жалобе просит его отменить как незаконное, и принять по делу новое решение, которым определить выкупную стоимость изымаемых у ФИО1 объектов недвижимости в соответствии с их досудебной оценкой, произведенной по её заказу. Апеллянт просит назначить по делу повторную судебную экспертизу для определения выкупной стоимости нежилого здания. В обоснование приводит доводы о том, что положенное в основу решения заключение судебной экспертизы ООО «Ростовский Центр Оценки» является недостоверным доказательством, в т.ч. по причине того, что эксперт неверно произвел расчет стоимости изымаемого нежилого здания, в частности взятые экспертом для сравнения стоимости объектов недвижимости аналоги не сопоставимы с объектом оценки; экспертом не выполнена корректировка удельного показателя; в качестве аналога взято здание с иными техническим характеристиками крыши; не корректно произведен расчёт потерь арендной платы.
В письменных возражениях ФИО1 просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, полагая решение законным и обоснованным.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Администрации г. Ростова-на-Дону по доверенности ФИО2, представитель ответчика Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону по доверенности ФИО3 просили отменить решение суда по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО4 просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, полагая решение законным и обоснованным.
Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие ответчиков ФИО1, Департамента автомобильных дорог и организации дорожного движения г. Ростова-на-Дону, третьего лица МКУ "Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры города Ростова-на-Дону", сведения о надлежащем извещении которых (в т.ч. - с учетом положений абз. 2 п.1 ст. 165-1 ГК РФ и абз. 2 п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») имеются в материалах дела.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии со ст. 235, п. 1 ст. 279 ГК РФ право собственности на земельный участок и расположенные на нём объекты недвижимости может быть прекращено в случае принятия в предусмотренном законом порядке решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Постановляя решение, суд установил, что ФИО1 принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 548 кв.м., с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования «автосервисный комплекс с магазином» и нежилое здание автосервис-магазин с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1113,3 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН что в установленном законом порядке Администрацией г. Ростова-на-Дону принято постановление №990 от 03.11.2021 «Об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества, связанных с размещением линейного объекта - автомобильной дороги по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) и строительства транспортной развязки АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН», в соответствии с которым земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН вместе с расположенными на нём строениями подлежит изъятию у ФИО1 для муниципальных нужд, что между сторонами не достигнуто соглашение о выкупной стоимости земельного участка и автосервисного комплекса с магазином, т.к. определенную по заказу истца их стоимость ответчик считает заниженной.
Данные обстоятельства соответствуют материалам дела и в апелляционной жалобе не оспариваются.
Суд первой инстанции, руководствовался положениями ст.ст. 235, 279, 281 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ, пришел к выводу о наличии предусмотренных законом оснований для удовлетворения искового требования Администрации г.Ростова-на-Дону об изъятии для муниципальных нужд у ФИО1 земельного участка и расположенного на нём жилого дома.
Данный вывод соответствует закону, материалам дела и никем из сторон не оспаривается.
При этом, разрешая вопрос о выкупной стоимости изымаемого объекта недвижимости и убытков, суд положил в основу принятого по делу решения заключение проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.
Судебная коллегия полагает данный вывод обоснованным в силу следующего.
В соответствии со ст. 239-2, ст. 281, ГК РФ за земельный участок и расположенные на нём строения, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.
При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимости, право собственности на которые подлежит прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка и строений, в том числе упущенная выгода, определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
Возмещение должно быть предварительным и равноценным (пункт 4 статьи 281 ГК РФ).
В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В подтверждение выкупной стоимости изымаемого имущества истцом представлено заключение ООО «Твой город» от 11.02.2022 г. за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, в соответствии с которыми размер рыночной стоимости объектов оценки и убытков, причиненных ФИО1 их изъятием (без учета НДС), составляет 8828737 руб., в том числе: убытки, причиненные собственнику изъятием для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества – 538737 руб.
В целях проверки возражений ответчика о несоответствии выводов заключения ООО «Твой город» от 04.07.2022 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о стоимости изымаемых у ответчика объектов недвижимости их действительной рыночной цене, суд в рамках предоставленных ему законом полномочий назначил по ходатайству ФИО1 судебную оценочную экспертизу, согласно заключению которой НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.02.2023 рыночная стоимость изымаемой недвижимости составляет 59087 276 руб., величина убытков, причиненных собственнику изъятием для муниципальных нужд объектов недвижимости, – 11699 440 руб.
Оценивая указанные доказательства суд пришел к выводу о большей достоверности заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной ООО «Ростовский Центр Оценки», аргументировав данный вывод в тексте обжалуемого решения.
Довод жалобы о том, что эксперт неправомерно использовал в качестве объекта-аналога здание и земельный участок, продаваемые как действующий бизнес, является необоснованным, т.к. изымаемое у ФИО1 здание и земельный участок также представляют собой действующий бизнес, что представитель апеллянта не оспаривал в суде апелляционной инстанции.
Довод о том, что эксперт не должен был в качестве аналогов использовать строения с техническими характеристиками, аналогичными изымаемому помещению, а должен был подбирать аналоги исключительно по названию объекта, является необоснованным, т.к. по смыслу указанных выше норм права ответчику должна быть возмещена реальная стоимость изымаемого у него имущества, что предполагает необходимость учета его характеристик, в связи с чем подлежит отклонению, как несоответствующий закону.
Доводы о том, что экспертом не выполнена корректировка удельного показателя, неправомерно избран аналог в виде здания с двускатной крышей, некорректно выполнен расчет потерь в арендной плате, не выполнено дисконтирование будущих доходов, а доходы будущих периодов не приведены к дате экспертизы, представляют собой субъективное мнение апеллянта, ничем объективно не обоснованное и не подтвержденное какими-либо достоверными доказательствами, в связи с чем подлежат отклонению, как несоответствующие материалам дела.
Довод о том, что пока не расторгнут договор аренды у собственника нет убытков, не опровергает правомерности выводов эксперта, т.к. изъятие у ФИО1 для муниципальных нужд сдаваемого им в аренду недвижимого имущества предполагает невозможность его дальнейшего использования по прямому назначению и, как следствие, - невозможность получения им арендной платы, что свидетельствует о неминуемом причинении ответчику убытков при реализации принятого по настоящему делу решения, которые в силу указанных выше норм права должны быть возмещены истцом, а потому не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Вследствие изложенного, судебная коллегия соглашается с выводами обжалуемого решения в части оценки стоимости изымаемого имущества, т.к. несогласие апеллянта с выводами судебной экспертизы об её ошибочности не свидетельствует, а никаких объективных доказательств, опровергающих их достоверность, апеллянт в материалы дела не представил.
С учетом того, что заключение ООО «Твой город» выполнено специалистом, не несущим уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заинтересованным в принятии результатов своей работы и их оплате истцом, имеющим объективный интерес в минимизации расходов на выкуп принадлежащей ФИО1 недвижимости, а судебные эксперты не имели никакого интереса к исходу настоящего дела, не получали от заинтересованных лиц оплату своих услуг и не имели оснований стремиться угодить им, что они были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, что объективно предполагает их большую ответственность и скрупулезность при проведении порученного им исследования, выводы судебной экспертизы ООО «Ростовский Центр Оценки» относительно рыночной стоимости изымаемой у ответчика недвижимости вызывают у судебной коллегии большее доверие, в связи с чем доводы жалобы, их оспаривающие, подлежат отклонению, как необоснованные.
В соответствии с ч.2 ст. 87 ГПК РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам. В определении суда о назначении повторной экспертизы должны быть изложены мотивы несогласия суда с ранее данным заключением эксперта или экспертов (ч.3 ст. 87 ГПК РФ).
Несогласие истца с заключением судебной экспертизы не названо законом в качестве основания для её повторного проведения, а наличие предусмотренных законом оснований для её назначения из материалов дела и доводов апелляционной жалобы не усматривается.
В этой связи довод жалобы о том, что суд должен был назначить повторную судебную экспертизу, подлежит отклонению, как несоответствующий обстоятельствам дела.
Иные доводы апелляционной жалобы сводятся, по сути, к повторению позиции Администрации г. Ростова-на-Дону как истца по делу, получившей надлежащую оценку в обжалуемом решении, и к оспариванию ею судебной оценки доказательств.
Между тем, в силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании, учитывая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Указанные требования закона судом выполнены; ссылки на документы, опровергающие правомерность судебной оценки доказательств, которые не были приняты во внимание при рассмотрении дела в суде первой инстанции и не учитывались при постановлении обжалуемого решения, в апелляционной жалобе отсутствуют.
Несогласие заявителя с судебной оценкой доказательств при отсутствии документов, опровергающих ее правомерность, не свидетельствует о незаконности обжалуемого решения, а потому не является основанием для его отмены.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 30 июня 2023г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Ростова-на-Дону – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 27.09.2023г.