Решение по делу № 2-3592/2025 от 10.07.2025 - о прекращении залога недвижимости и встречному иску <ФИО> к <ФИО> о взыскании задолженности по договору купли-продажи.

УИД 73RS0003-01-2025-002886-25

№2-3592/2025

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

П.Лумумбы ул., д. 48, г. Казань, <...>, тел. <***>

http://sovetsky.tat.sudrf.ru

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Казань 26 июня 2025 года

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи Шадриной Е.В.

при секретаре судебного заседания Зиннатуллиной Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о прекращении залога недвижимости и встречному иску ФИО3 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 (ранее носившая фамилию ФИО4) обратилась в суд с иском, указывая следующее. Между ФИО2 (далее также истец) и ФИО3 (далее также ответчик) был заключен договор купли-продажи от <дата изъята>, на основании которого истец приобрела у ответчика недвижимое имущество: 8604/100000 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер изъят> по адресу <адрес изъят>А и расположенное на нем нежилое помещение с кадастровым номером 16:50:060629:1846. В обеспечение исполнения покупателем своих обязательств по договору купли-продажи, а также по заключенному между сторонами договору займа от <дата изъята> (в котором ФИО2 выступила заемщиком) указанное недвижимое имущество было передано в залог ФИО3, о чем сделаны записи о регистрации залога в ЕГРН. Оплата производилась в рассрочку. Свои обязательства по обоим договорам ФИО2 исполнила в полном объеме, что является основанием для прекращения залога в отношении принадлежащих ей объектов недвижимости, однако ответчик отказывается снимать обременение. По этим основаниям истец просит суд прекратить обременение своих прав на указанные в иске объекты недвижимости в виде залога, указать, что это является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении залогов.

ФИО3 обратилась со встречным иском к ФИО2, ссылаясь на то, что платежи по договору купли продажи от <дата изъята> поступали от нее с регулярными просрочками, в нарушение составленного графика платежей, одна из сумм по графику - в размере 30 000 рублей была не доплачена. В этой связи просит взыскать с ФИО2 в свою пользу сумму долга по договору в размере 30 000 рублей, а также неустойку на данную сумму задолженности, предусмотренную пунктом 4.2.1 договора в размере 0,3% от суммы неуплаты за каждый день просрочки, составляющую за период с <дата изъята> по <дата изъята> 259 380 рублей.

Представитель истца ФИО2 в судебных заседаниях по делу настаивала на удовлетворении исковых требований, поясняя, что платежи по договорам с ФИО3 вносились истцом в разные даты разными суммами, не по графику платежей, но в итоге общая сумма по обоим договорам с учетом процентов была выплачена ФИО3 в полном объеме в июне 2021 года, при этом общая сумма выплаты – 3 441 500 рублей превышает сумму задолженностей по договорам займа и купли-продажи с учетом заложенных в них процентов. В удовлетворении встречного иска просила отказать, указав на пропуск ФИО3 срока исковой давности, а также на то, что при получении последней суммы в погашение задолженностей ответчик написала расписку, в которой указала, что сумма долга выплачена ей ФИО2 в полном объеме.

Ответчик и ее представитель в суде возражали против исковых требований, ссылаясь на нарушение ФИО2 сроков и размеров внесения платежей по договорам купли-продажи и займа от <дата изъята>, наличие за ней задолженности в размере 30 000 рублей - поскольку из одной из расписок, представленных в суд истцом следует, что денежные средства были переданы не ФИО3, а ФИО1 Также сообщали, что при заключении договора купли-продажи сумму в размере 1 000 000 рублей, переданную ФИО2, забрал себе ФИО1 Полагает, что сначала должна быть оплачена неустойка, уже потом – погашены записи об ипотеке. На своих исковых требованиях настаивали.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и установив нормы права, подлежащие применению в данном деле, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 209 Кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу пункта 1 статьи 454 Кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 223 Кодекса право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании статьи 304 Кодекса собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Способы защиты гражданских прав определены в статье 12 Гражданского кодекса РФ, нормы которой, оставляя перечень таких способов открытым, в то же время указывают на то, что способы защиты должны быть предусмотрены законом.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статьи 334.1 Кодекса залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Как указано в пункте 4 статьи 339.1 Кодекса, в случае изменения или прекращения залога, в отношении которого зарегистрировано уведомление о залоге, залогодержатель обязан направить в порядке, установленном законодательством о нотариате, уведомление об изменении залога или об исключении сведений о залоге в течение трех рабочих дней с момента, когда он узнал или должен был узнать об изменении или о прекращении залога. В случаях, предусмотренных законодательством о нотариате, уведомление об изменении залога или об исключении сведений о залоге направляет иное указанное в законе лицо.

Статья 408 Гражданского кодекса РФ определяет - надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Как установлено судом по результатам исследования представленных в дело доказательств, <дата изъята> между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым истец купила у ответчика 8604/100000 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер изъят> по адресу <адрес изъят>А и полностью - расположенное на нем нежилое помещение с кадастровым номером 16:50:060629:1846.

Общая стоимость имущества была определена в договоре в размере 990 000 рублей. Стороны договорились производить оплату по договору в рассрочку аннуитетными платежами (с учетом процента за предоставление рассрочки в размере 12% годовых, составляющими 22 022 рублей, ежемесячно в течение 60 месяцев согласно графику платежей (пункты 4, 4.1 договора), последний платеж должен был быть произведен в августе 2021 года.

Как предусмотрено пунктом 7.1 договора, с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и до момента полной оплаты стоимости недвижимого имущества и полного исполнения обязательств по договору займа между теми же лицами от <дата изъята> указанное в договоре недвижимое имущество находится в залоге у продавца (ФИО3). Стороны договорились, что залог помимо стоимости недвижимого имущества обеспечивает также уплату покупателем процентов, пеней и неустоек за предоставление рассрочки платежа по данному договору и договору займа от <дата изъята> (пункт 7.1.1 договора).

После оплаты цены недвижимого имущества в полном объеме и стоимости займа по договору от <дата изъята> продавец обязалась в течение 3 рабочих дней представить заявление о прекращении залога в Управление Росреестра по РТ (пункт 7.2 договора).

Из имеющегося в материалах реестрового дела договора займа от <дата изъята> между сторонами следует, что ФИО3 передала ФИО2 в займ 1 095 000 рублей, а заемщик обязалась вернуть сумму долга и оплатить проценты за пользование им в размере 12% годовых в течение 60 месяцев согласно согласованному графику платежей. При этом стороны определили, что любой переход денежных средств от заемщика займодавцу в первую очередь исполняет обязательства по данному договору и только в оставшейся части – по заключенному сторонами договору купли-продажи недвижимого имущества от <дата изъята>. В соответствии с графиком платежей срок полной оплаты по договору займа - август 2021 года.

Составленный сторонами в тот же день договор залога недвижимого имущества (заключен в отношении переданных истцу по договору купли-продажи 8604/100000 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:50:060629:57 и права собственности на расположенное на земельном участке нежилое помещение с кадастровым номером 16:50:060629:1846) содержит те же положения, что и договор купли-продажи, в том числе ссылки на обеспечение залогом выполнения ФИО2 обязательств и по договору купли-продажи, и по договору займа от <дата изъята> как в части основного долга, так и процентов по договорам (и неустойкам).

Из представленных в дело выписок из ЕГРН следует, что в отношении обоих объектов недвижимости зарегистрированы обременения в виде ипотеки и ипотеки в силу закона в пользу ФИО3 на основании договора от <дата изъята> (записи <номер изъят> от <дата изъята> и <номер изъят> от <дата изъята> – в отношении земельного участка и записи <номер изъят> от <дата изъята> и <номер изъят> от <дата изъята> – в отношении нежилого помещения).

До настоящего времени ипотека объектов недвижимости не прекращена.

Истцом в материалы дела представлены копии расписок, подтверждающих внесение ФИО2 оплат по договорам купли-продажи и займа от <дата изъята>.

В том числе <дата изъята> (в качестве предоплаты) была внесена сумма в размере 1 200 000 рублей.

При этом доводы ответчика в этой части о том, что данная сумма денежных средств фактически была сразу же передана ее гражданскому мужу (на тот момент) – ФИО1, не может иметь правового значения по делу, поскольку определяющим является факт оплаты ФИО2 данной суммы по заключенным договорам, что засвидетельствовано распиской, в которой указано на получение денежных средств у истца именно ФИО3, в чем последняя собственноручно расписалась (не оспаривала подпись в суде). Дальнейшее же распоряжение ответчиком данными денежными средствами, в том числе с передачей их ФИО1, не свидетельствуют о ненадлежащем исполнении своих обязательств ФИО2

Обстоятельства внесения 1 200 000 рублей именно в качестве задатка по договору купли-продажи недвижимого имущества по адресу <адрес изъят> подтверждаются как пояснениями сторон, так и содержанием данной расписки.

Последние суммы по договорам были внесены <дата изъята>, что зафиксировано в расписке от данной даты, где ФИО3 указывает, что оплату по договору купли-продажи от <дата изъята> получила полностью.

При этом следует учитывать, что стороны при заключении договоров займа и купли-продажи от <дата изъята> пришли к соглашению, что все вносимые истцом суммы первоочередно погашают ее долг (и проценты на него) по договору займа и уже затем – по договору купли-продажи. С учетом этого, поскольку ответчик указала на получение на <дата изъята> оплаты по договору купли-продажи в полном объеме, следует сделать вывод о том, что оплата по договору займа на тот момент также ФИО2 была полностью внесена.

Всего согласно представленным распискам истцом было внесено по рассматриваемым договорам 3 441 500 рублей, что превышает суммы основного долга и начисленных процентов по договорам.

Ответчик получение данной суммы денежных средств по распискам не оспаривала, исключая следующую сумму.

ФИО3 заявлено о то, что одна из сумм, внесенных ФИО2 – 30 000 рублей по расписке от <дата изъята>, передавалась не ей, а ФИО1, в связи с чем заявлено требование о ее взыскании с ФИО2, а также неустойки за неоплату данной суммы за весь период.

Разрешая заявленные требования суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статье 196 Кодекса общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Кодекса.

Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен.

Как определяют положения пункта 1 и 2 статьи 200 Кодекса, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию (статья 207 Гражданского кодекса РФ).

В силу положений Гражданского процессуального кодекса РФ при установлении факта пропуска без уважительных причин срока исковой давности или срока обращения в суд судья принимает решение об отказе в иске без исследования иных фактических обстоятельств по делу. В случае отказа в иске в связи с истечением срока исковой давности или признанием неуважительными причин пропуска срока обращения в суд в мотивировочной части решения суда указывается только на установление судом данных обстоятельств.

Представителем ФИО2 заявлено о применении к требованиям ФИО3 по встречному иску срока исковой давности.

Встречное исковое заявление, содержащее указанные требования, предъявлено в суд лишь <дата изъята>, тогда как рассматриваемая сумма в размере 30 000 рублей, как указывает истец по встречному иску, должна была быть внесена <дата изъята>, в расписке имеется указание на ее передачу <дата изъята>, то есть рассматриваемое требование заявлено за пределами установленного статьей 196 Гражданского кодекса РФ трехгодичного срока с момента окончания срока исполнения обязательства, более, чем через 7 лет после даты, когда данная сумма согласно позиции ФИО3 должна была быть внесена и по прошествии почти 4 лет после принятия ФИО3 у ФИО2 последней суммы оплаты по договорам. Ранее данные требования ни в исковом, ни в приказном, ни в претензионном порядке истцом по встречному иску не заявлялись, из ее пояснений суду обратное не следует, а были заявлены после изучения материалов настоящего гражданского дела.

Каких-либо оснований для восстановления срока исковой давности, а также обстоятельств, свидетельствующих о пропуске исковой давности по уважительным причинам, истцом по встречному иску не указано, при должной степени заботливости и осмотрительности она должна была и могла вести учет поступивших ей от ФИО2 денежных средств и в случае их недостаточности для полного погашения задолженности по договорам, в том числе с учетом подлежавшей начислению неустойки, ФИО3 имела возможность обратиться к истцу с соответствующими требованиями в пределах срока исковой давности. Однако это сделано ею не было, напротив, в последней расписке указано на поступление полной оплаты по договору купли-продажи от <дата изъята>.

С учетом изложенного, исходя из установленного судом обстоятельства пропуска истцом по встречному иску срока исковой давности, о котором было заявлено представителем ФИО2, отсутствия уважительных причин пропуска данного срока, суд отказывает в удовлетворении заявленных ФИО3 исковых требований к ФИО2 в полном объеме.

В силу статьи 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Также одним из оснований прекращения залога является решение суда.

Статьей 352 Кодекса предусмотрено, что залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" также предусматривает, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей (пункт 1 статьи 25 Федерального закона).

Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что свои обязательства по договорам купли-продажи и займа от 05.08.2016 ФИО2 перед ФИО3 выполнила в полном объеме, заявленные последней исковые требования о доплате одной из сумм по договору купли-продажи подлежат отклонению как заявленные с пропуском срока исковой давности, то обязательства сторон по рассматриваемым договорам следует признать прекращенными надлежащим исполнением должника, а потому основания для сохранения обеспечения исполнения должником своих обязательств по ним в виде залогов прав на объекты недвижимого имущества отпали, данные залоги следует признать прекращенными.

Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», всоответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований ФИО2 и прекращении обременений в отношении принадлежащих ей объектов недвижимости в виде залогов в пользу ФИО3 по рассматриваемым договорам купли-продажи, займа и залога от <дата изъята>.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Прекратить обременения в виде залогов в пользу ФИО3 прав на объекты имущества: в виде нежилого помещения с кадастровым номером 16:50:060629:1846, расположенного по адресу <адрес изъят>А, и в виде 8604/100000 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер изъят>, расположенный по адресу <адрес изъят>А, принадлежащих на праве собственности ФИО2, что является основанием для погашения в ЕГРН записей о регистрации залогов: <номер изъят> от <дата изъята> и <номер изъят> от <дата изъята> – в отношении земельного участка с кадастровым номером <номер изъят>; <номер изъят> от <дата изъята> и <номер изъят> от <дата изъята> – в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 16:50:060629:1846.

В удовлетворении встречного иска ФИО3 отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан через Советский районный суд г. Казани в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья Шадрина Е.В.

Решение в окончательной форме изготовлено 10.07.2025