Решение по делу № 2-1618/2025 от 02.09.2025 - о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права залога на объекты недвижимости.

Дзержинский районный суд г. Перми (Пермский край)

Категория дела О признании недействительным договора купли-продажи недвижимости Гражданское Отклонено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

ИП <ФИО> обратился в Дзержинский районный суд г. Перми с иском к <ФИО> о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права залога на объекты

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Ответчик <ФИО> в судебном заседании возражал против, дополнительно пояснил суду, что <ФИО> знает с 90-х годов, вместе работали. Он к нему подъехал, когда ответчик решил продать свою базу, расположенную по адресу

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Резолютивная частьитоговое решение суда

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя <ФИО> к <ФИО> о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права залога

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Дело № 2-1618/2025

УИД 59RS0001-01-2025-002571-23

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Пермь 1 сентября 2025 года

Дзержинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Желудковой С.А.,

при секретаре судебного заседания Гимазиевой А.И.,

с участием

ответчика ФИО2,

представителя ответчика ФИО7, действующей на основании ордера,

представителя ответчика ФИО8, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права залога на объекты недвижимости;

установил:

ИП ФИО1 обратился в Дзержинский районный суд г. Перми с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права залога на объекты недвижимости.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что Дата между ИП ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимости (заводоуправления), в соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 которого продавец принял на себя обязанность передать покупателю в собственность, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество: здание площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, наименование -здание заводоуправления; земельный участок площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под промышленную территорию; здание площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, наименование – административное здание с надземным переходом; здание площадью 61,7 кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, наименование – здание проходной; земельный участок площадью 856 кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под промышленную территорию. Согласно п. 2.1 договора стоимость недвижимого имущества составила сумма рублей. Пунктом 2.3 договора покупателю была предоставлена отсрочка исполнения обязанности по оплате цены недвижимого имущества на 4 календарных года, отсчитываемых со дня заключения договора. Дата в ЕГРН внесены записи о государственной регистрации перехода к ФИО2 права собственности на объекты недвижимости. Истец считает, что договор купли-продажи недвижимости от Дата подлежит признанию притворной сделкой, прикрывающей сделку залога недвижимого имущества в обеспечение обязательств АО «ПЗСП» перед ФИО2 по договору купли-продажи будущей вещи № № от Дата, в соответствии с которым АО «ПЗСП» приняло на себя обязанность передать ФИО2 в течение 3 лет с момента подписания договора четыре объекта недвижимого имущества. Договор между истцом и ответчиком по существу является договором залога недвижимости (ипотеки), в рамках которого ФИО2 в случае неисполнения АО «ПЗСП» обязательств по договору № № от Дата имеет право удовлетворить свои требования из стоимости переданных ему ФИО1 зданий и земельных участков. ФИО4 в действительности не имел намерения передавать недвижимость в собственность ФИО2 навсегда и получить за нее деньги, а ФИО2 соответственно не намеревался стать постоянным собственником данного имущества, уплатив за него деньги, а хотел лишь получить возможность удовлетворить свои имущественные требования к АО «ПЗСП» в случае нарушения ими своих обязательств по договору. В оспариваемом договоре, стороны определили, что несмотря на переход права собственности к ФИО2, ФИО1 продолжает получать арендную плату в течение 3-х лет с момента подписания договора. Переданные ФИО2 по договору объекты недвижимости используются АО «ПЗСП» с составе единого предприятия по производству строительных материалов, в том числе используются иные объекты недвижимости, принадлежащие ФИО1 и не переданные ФИО2

Истец просит суд:

- признать договор купли-продажи недвижимости (заводоуправления), заключенный Дата между ИП ФИО1 и ФИО2 притворной сделкой;

- применить последствия недействительности сделки: исключить из ЕГРН запись о праве собственности ФИО2 на здание площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, наименование -здание заводоуправления; земельный участок площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под промышленную территорию; здание площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, наименование – административное здание с надземным переходом; здание площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, наименование – здание проходной; земельный участок площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под промышленную территорию;

- признать за ФИО2 право залога на объекты недвижимого имущества: здание площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, наименование -здание заводоуправления; земельный участок площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под промышленную территорию; здание площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, наименование – административное здание с надземным переходом; здание площадью 61,7 кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, наименование – здание проходной; земельный участок площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под промышленную территорию.

Истец ИП ФИО1, представитель истца в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, направили ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против, дополнительно пояснил суду, что ФИО1 знает с 90-х годов, вместе работали. Он к нему подъехал, когда ответчик решил продать свою базу, расположенную по адресу Адрес, и свой бизнес, его заинтересовала земля. Осмотрели площади, которые он предложил продать ответчику, с риэлтором осмотрели недвижимость ФИО1 - заводоуправление, обговорили сделку, обговорили, что как только ФИО1 получит все документы, перейдем к сделке. В Дата сделку заключили, рассрочка по оплате на 4 года в связи с тем, что сумма значительная, а ФИО1 в это время получает аренду со своих площадей, после того как ответчик выплатит всю стоимость, аренда перейдет к нему. Условие об отсрочке и получение ФИО1 арендных платежей в течении трех лет также повлияло на стоимость приобретаемого имущества. Ответчик приобрел недвижимое имущество у ФИО1 с целью извлечения прибыли путем сдачи его в аренду. В момент совершения сделки никакой речи о договоре залога не было.

Представитель ответчика ФИО7 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск (л.д. 176-178), из которых следует, что каких-либо доказательств, подтверждающий притворный характер спорной сделки, а именно что заключенный договор купли-продажи фактически прикрывал заключение договора залога (ипотеки) в качестве обеспечения выполнения обязательств третьей стороной по договору, заключенному с ответчиком, истцом не представлено. Воля ответчика была направлена на заключение с истцом договора купли-продажи недвижимости и получения в свою собственность указанных в договоре объектов недвижимого имущества. Все существенные условия договора сторонами были обговорены, что указывает на направленность воли не только ответчика, но и истца на возмездное отчуждение им объектов недвижимого имущества ответчику. Заключая сделку, истец и ответчик выполняют ее условия в том порядке и последовательности, которые установлены данным договором купли-продажи. В соответствии с положениями ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны договора свободны определять любые условия договора, в том числе и дополнительные основания для расторжения договора, не противоречащие действующему законодательству. Отсрочка исполнения обязательств по оплате выкупной цены была предоставлена на 4 года, а не на 3, как это указывает истец. Условие о сохранении за истцом в течение 3 лет с момента подписания договора права на получение арендных платежей было предусмотрено сторонами сделки в качестве компенсации предоставленной истцом ответчику отсрочки исполнения обязательства по оплате цены недвижимого имущества на 4 календарных года. Сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная между истцом и ответчиком, была исполнена, признаки притворности сделки отсутствуют.

Представитель ответчика ФИО8 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск, из которых следует, что договор купли-продажи недвижимости (заводоуправления) от Дата является реальной сделкой и воля сторон была направлена именно на заключение договора купли-продажи, а не договора залога. В этих целях истец до заключения договора вел приготовления для передачи в собственность Ответчика объектов недвижимости, поименованных в договоре: до заключения договора данные объекты находились в залоге у ряда банков по кредитным обязательствам АО «Специализированный застройщик ПЗСП» и к моменту заключения договора все залоги истцом были сняты. При этом, не по всем кредитным обязательствам ПЗСП перед банками к моменту заключения Договора окончательный срок наступил и в полном гашении задолженности ПЗСП перед банками не было необходимости. Данный вывод можно сделать, если сравнить выписки из ЕГРН от Дата и Дата, имеющиеся в материалах дела. До заключения договора данные объекты были обременены договором аренды № от Дата, заключенным между ПЗСП и Истцом. В этом договоре были еще иные объекты недвижимости, которые в собственность Ответчика не перешли. Дополнительным соглашением № от Дата объекты заводоуправления были исключены из договора аренды № от Дата и были специально включены в новый договор аренды от Дата, этот договор был зарегистрирован в органах Росреестра. Эти приготовления и говорят о том, что воля сторон как раз и была направлена на то, чтобы Ответчик стал полноправным владельцем недвижимости, без наличия каких-либо обременений на ней и в дальнейшем получал доход. До заключения Договора (07.12.2022г.) супруга истца оформила нотариальное согласие на совершение сделки купли-продажи. Нужно обратить внимание, что согласие было выдано только на продажу, а не на залог. На передачу в залог нотариального согласия не было. Таким образом, истец не имел права заключать договор залога. Помимо договора был подписан акт приема-передачи к договору и все объекты по нему были переданы ответчику. А также в установленном законом порядке зарегистрированы в органах Росреестра. По наименованию, форме, содержанию, условиям, по всем признакам договор полностью соответствует договору купли-продажи. Суть сделки: истец продает ответчику недвижимость, указанную в договоре, а ответчик оплачивает ее, но не сразу, ему предоставляется отсрочка оплаты стоимости объектов недвижимости, указанных в нем сроком на 4 года. Привязка в данном пункте к тому, что срок оплаты увеличивается пропорционально увеличению сроков строительства недвижимости, которая должна быть построена ПЗСП для ответчика по иному договору правового значения не имеет, так как никто из сторон договора повлиять на это не мог и может. Данной формулировкой ответчик посчитал, что это дополнительное основание для того, чтобы увеличить срок оплаты (сумма значительная). Фактически, срок оплаты составляет 4 года и заканчивается Дата. Этот срок на 1 год 1 месяц больше, чем в договоре между ответчиком и ПЗСП, что также свидетельствует об отсутствии связи между сделкой купли-продажи заводоуправления и сделкой по приобретению ответчиком у ПЗСП будущей недвижимости. Кроме того, по условиям договора, продавец в течение 3-х календарных лет с момента подписания Договора сохраняет право на получение от ПЗСП арендной платы (п. 1.7 Договора). По истечении 3-х лет право на получение арендной платы переходит к покупателю (п. 1.8. Договора). Таким образом, цель заключения Договора и состояла в том, чтобы Ответчик стал полноправным собственником объектов недвижимости, поименованных в Договоре и извлекал доход в виде получения арендной платы через 3 года. Договором залога такая конструкция не может быть предусмотрена. Стороны заключили Договор купли-продажи, условия были известны и согласованы между сторонами, придерживались его более 2,5 лет, никаких требований к ответчику со стороны истца не предъявлялось, а как только стал подходить срок оплаты аренды со стороны ПЗСП, то истец обратился в суд с настоящим требованием. Настоящим иском истец пытается заставить ответчика подписать с ПЗСП дополнительное соглашение к договору купли-продажи будущей недвижимости, где характеристики нежилых помещений существенно отличаются в худшую сторону. Данное обстоятельство подтверждает и сам Истец, указывая на это в предпоследнем и последнем абзаце на стр. 5 и первом абзаце на стр. 6 искового заявления. Таким образом, истец хочет причинить вред ответчику - лишить права собственности на объекты недвижимости по договору, всех положенных арендных платежей, на которые рассчитывает ответчик, заставить согласится на менее коммерчески привлекательную недвижимость в рамках договора между ответчиком и ПЗСП, что говорит о недобросовестности истца и злоупотреблении правом.

Представители третьего лица АО «ПЗСП», третьего лица Управления Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, заявлений и ходатайств об отложении дела в суд не поступило.

Суд, заслушав позицию сторон, исследовав материалы настоящего дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В силу п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу статей 166 - 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, а силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требования о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами указанными е настоящем Кодексе Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Недействительная сделка не впечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а е случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость е деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно п. 2 ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что Дата между ИП ФИО1 на стороне продавца, и ФИО2 на стороне покупателя, был заключен договор купли продажи недвижимости (заводоуправления) (далее – договор купли-продажи).

Согласно п. 1.1 и п. 1.2 договора купли-продажи, продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять и оплатить данное недвижимое имущество:

- здание площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, наименование - здание заводоуправления;

- земельный участок площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под промышленную территорию;

- здание площадью 1 206,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, наименование – административное здание с надземным переходом;

- здание площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, наименование – здание проходной;

Согласно п. 1.6 договора купли-продажи, на момент заключения договора недвижимое имущество передано во временное владение и пользование АО «Специализированный застройщик ПЗСП» на основании договора аренды от Дата.

Согласно п. 1.7 договора купли-продажи, заключение договора и переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю не влечет прекращения действия договора аренды от Дата. После перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю за продавцом в течение 3 календарных лет с момента подписания настоящего договора сохраняется право на получение от АО «Специализированный застройщик ПЗСП» арендной платы в полном размере согласно условиям договора аренды от Дата. На период получения арендной платы, продавец является ответственным лицом за соблюдение на объектах недвижимого имущества требований законодательства Российской Федерации (СЭС, Госпожнадзора, Роспотребнадзора и др.). Продавец обязан выполнять в установленный срок все предписания, выданные данными органами и быть ответственным за пожарную безопасность.

Согласно п. 1.8 договора купли-продажи, по истечении 3 календарных лет с момента подписания договора право на получение от АО «Специализированный застройщик ПЗСП» арендной платы в полном объеме согласно условиям договора аренды от Дата переходит к покупателю. Продавец обязан в течение 2 календарных дней письменно уведомить арендаторов недвижимого имущества об этом.

Согласно п. 1.9 договора купли-продажи, в течение 3 календарных лет с момента подписания договора продавец оплачивает за покупателя все установленные законодательством Российской Федерации налоги, связанные с владением недвижимым имуществом по договору.

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи, стоимость недвижимого имущества, с учетом п. 1.6 договора, составляет сумма рублей, в том числе:

- сумма рублей – стоимость здания с кадастровым номером № площадью ... кв.м.;

- сумма рублей – стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью ... кв.м.;

- сумма рублей – стоимость здания с кадастровым номером № площадью 1 206,3 кв.м.;

- сумма рублей – стоимость здания с кадастровым номером № площадью ... кв.м.;

- сумма рублей – стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью ... кв.м.

Согласно п. 2.2 договора купли-продажи, цена договора является окончательной и в дальнейшем изменению не подлежит.

Согласно п. 2.3 договора купли-продажи, покупателю предоставляется отсрочка исполнения обязанности по оплате цены недвижимого имущества на 4 календарных года, отсчитываемых со дня заключения договора. По истечении данного срока покупатель уплачивает денежные средства в размере цены договора в течении 1 месяца. Стороны договорились, что период отсрочки по оплате цены настоящего договора увеличивается пропорционально увеличению сроков исполнения обязательств АО «Специализированный застройщик ПЗСП» по договору купли-продажи будущей недвижимости от Дата.

Согласно п. 4.2 договора купли-продажи, обязательства сторон, которые возникнут из настоящего договора, прекращаются в полном объеме с момента исполнения АО «Специализированный застройщик ПЗСП» или его правопреемником обязательств перед ФИО2 по договору купли-продажи будущей недвижимости от Дата.

Согласно п. 4.3 договора купли-продажи, при наступлении обстоятельств, указанных в п. 4.2 договора, договор расторгается, обязательства из него прекращаются автоматически; последствия прекращения обязательств в таком случае будет являться возвращение сторон в положение, в котором они находились до момента заключения договора, в том числе обратный переход прав собственности на недвижимое имущество от покупателя к продавцу, а также возврат продавцом покупателю всех уплаченных последним во исполнение договора денежных средств.

Согласно акта приема-передачи недвижимого имущества от Дата, являющегося приложением № к договору купли-продажи недвижимости (заводоуправления) от Дата, ИП ФИО1 (продавец) передал ФИО2 (покупатель) недвижимое имущество:

- здание площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, наименование - здание заводоуправления;

- здание площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, наименование – административное здание с надземным переходом;

- здание площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, наименование – здание проходной;

Договор купли-продажи недвижимости (заводоуправления) от Дата, акт приема-передачи недвижимого имущества от Дата подписаны лично ИП ФИО1 и ФИО2 Сторонами факт подписания указанных документов не отрицается и не оспаривается.

Дата произведена регистрация права собственности ФИО2 на объекты недвижимости: здание площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, наименование - здание заводоуправления; земельный участок площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под промышленную территорию; здание площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, наименование – административное здание с надземным переходом; здание площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, наименование – здание проходной; земельный участок площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под промышленную территорию, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Из доводов искового заявления следует, что оспариваемый договор купли-продажи недвижимости (заводоуправления) от Дата по своей сути является договором залога недвижимого имущества в обеспечение обязательств иного договора купли-продажи.

Дата между АО «Специализированный застройщик ПЗСП» на стороне продавца, и ФИО2 на стороне покупателя был заключен договора купли-продажи будущей недвижимости.

Согласно преамбуле договора купли-продажи будущей недвижимости, договор заключен сторонами в целях урегулирования вопросов, связанных с выплатой АО «Специализированный застройщик ПЗСП» ФИО2 выкупной цены за земельный участок и объекты недвижимости по заключенному между ними договору аренды с правом выкупа земельного участка и объектов недвижимости от Дата. Настоящий договор сохраняет силу и является обязательным для сторон только в случае исполнения сторонами условий договора аренды с правом выкупа земельного участка и объектом недвижимости от Дата.

Согласно п. 1.1 и 1.2 договора купли-продажи будущей недвижимости, продавец обязуется передать в собственность покупателя за плату объекты недвижимого имущества, которые будут созданы продавцом в будущем в течении 3 календарных лет с момента подписания договора, а покупатель принять и оплатить их. Под объектами недвижимого имущества понимаются следующие объекты:

- нежилое помещение, имеющее ориентировочную площадь ... кв.м. (с допустимой строительной погрешностью в площади в размере 5%), которое будет расположено в здании (многоквартирном доме), которое будет построено в будущем продавцом на земельном участке, расположенном по адресу: Адрес, в ориентировочных координатах, определенных на схеме в приложении № к договору;

- нежилое помещение, имеющее ориентировочную площадь ... кв.м. (с допустимой строительной погрешностью в площади в размере 5%), которое будет расположено в здании (многоквартирном доме), которое будет построено в будущем продавцом на земельном участке (кадастровый номер на момент заключения договора №), расположенном по адресу: Адрес, в ориентировочных координатах, определенных на схеме в приложении № к договору;

- жилое помещение, имеющее ориентировочную общую площадь ... кв.м. (с допустимой строительной погрешностью в площади в размере 5%), расположенное в здании (многоквартирном доме), которое будет построено в будущем продавцом на земельном участке (кадастровый номер на момент заключения договора №), расположенном по адресу: Адрес;

- 1 машиноместо, имеющее ориентировочную площадь ... кв.м. (с допустимой строительной погрешностью в площади в размере 5%), расположенное в подземном паркинге здания (многоквартирного дома) которое будет построено в будущем продавцом на земельном участке (кадастровый номер на момент заключения договора №), расположенном по адресу: Адрес.

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи будущей недвижимости, объекты подлежат передаче в собственность за плату, размер которой определяется как произведение площади нежилого/жилого помещения, создаваемого продавцом для передачи покупателю и стоимости одного квадратного метра площади, составляющей:

- в отношении объекта 1 – 75 000 рублей за 1 кв.м. (ориентировочная стоимость объекта 1 составляет сумма рублей);

- в отношении объекта 2 – 80 000 рублей за 1 кв.м. (ориентировочная стоимость объекта 2 составляет сумма рублей);

- в отношении объекта 3 – 90 000 рублей за 1 кв.м. (ориентировочная стоимость объекта 3 составляет сумма рублей);

- в отношении объекта 4 – 700 000 рублей.

Согласно п. 2.2 договора купли-продажи будущей недвижимости, общая ориентировочная стоимость объектов составляет сумма рублей.

Согласно п. 2.3 договора купли-продажи будущей недвижимости, покупатель оплачивает стоимость объектов в следующем порядке:

- оплата объекта 1 и объекта 2 осуществляется покупателем в полном объеме в течение 10 календарных дней с момента заключения договора путем подписания с продавцом соглашения о зачете встречных однородных требований по заключенному между ними договору аренды земельного участка и объектов недвижимости с правом выкупа Дата;

- объект 3 и объект 4 оплачиваются в полном объеме путем перечисления денежных средств продавцу на расчетный счет в течение 10 календарных дней с момента окончания строительства.

Дата между ФИО2 на стороне арендодателя и АО «Специализированный застройщик ПЗСП» на стороне арендатора был заключен договор аренды земельного участка и объектов недвижимости с правом выкупа (далее – договор аренды).

Согласно п. 1.1, 1.2, 1.3 договора аренды, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости:

- земельный участок, кадастровый №, по адресу: Адрес, площадь ... кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под промышленные и складские объекты № класса вредности;

- здание площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, назначение – нежилое, наименование – гараж;

- здание площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, назначение – нежилое, наименование – гараж

- здание площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, назначение – нежилое, наименование – гараж;

- здание площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, назначение – нежилое, наименование – здание.

Согласно п. 1.6 договора аренды, арендатор вправе выкупить земельный участок и объекты недвижимости в течение срока действия договора.

Согласно п. 3.6 договора аренды, выкупная цена объектов составляет сумма рублей, том числе:

- сумма рублей – выкупная цена земельного участка с кадастровым номером №;

- 80 000 рублей – выкупная цена здания с кадастровым номером №;

- 80 000 рублей – выкупная цена здания с кадастровым номером №.

Согласно п. 3.7 договора аренды, обязательства арендатора по уплате выкупной цены по договору в полном объеме погашаются зачетов встречных однородных требований, предусмотренных договором купли-продажи будущей недвижимости от Дата:

- у арендодателя имеется обязательство перед арендатором по оплате нежилого помещения, имеющего ориентировочную площадь ... кв.м., расположенного в здании (многоквартирном доме), которое будет построено в будущем на земельном участке, расположенном по адресу: Адрес, в ориентировочных координатах, определенных согласно «Схеме расположения» - Приложение № к настоящему договору. Общая стоимость объекта 1 составляет сумма рублей, определяется как произведение площади нежилого помещения и стоимости одного квадратного метра площади, составляющей 75 000 рублей;

- у арендодателя имеется обязательство перед арендатором по оплате нежилого помещения, имеющего ориентировочную площадь ... кв.м., расположенного в здании (многоквартирном доме), которое будет построено в будущем на земельном участке (кадастровый номер на момент заключения договора №), расположенном по адресу: Адрес. Общая стоимость объекта 1 составляет сумма рублей, определяется как произведение площади нежилого помещения и стоимости одного квадратного метра площади, составляющей 80 000 рублей.

Согласно п. 4.1 договора аренды, срок действия договора составляет 5 месяцев с даты его заключения.

Дата между АО «Специализированный застройщик ПЗМП» (сторона 1) и ФИО2 (сторона 2) было заключено соглашение о зачете встречных однородных требований, по условиям которого у стороны 1 перед стороной 2 существует неисполненное обязательство, вытекающее из договора аренды земельного участка и объектов недвижимости с правом выкупа от Дата, по уплате денежной суммы в размере сумма рублей. К моменту заключения соглашения срок исполнения указанного обязательства наступил. У стороны 2 перед стороной 1 существует встречное неисполненное обязательство, вытекающее из договора купли-продажи недвижимости в будущем от Дата, по уплате денежной суммы в размере сумма рублей. К моменту заключения соглашения срок исполнения указанного обязательства наступил. Обязательство стороны 1 и обязательство стороны 2 прекращаются в сумме сумма рублей в порядке, предусмотренном ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, зачетом встречных однородных требований в момент подписания соглашения.

Факт подписания указанных договоров и соглашений сторонами не оспаривался.

Дата супруга ФИО1 – ФИО5 дала нотариальное согласие №, которым дала согласие ФИО1 на продажу имущества, приобретенного в течении брака и принадлежащего на праве общей совместной собственности, состоящего из:

- здание площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, наименование - здание заводоуправления;

- здание площадью ... ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, наименование – административное здание с надземным переходом;

На заключение договора купли-продажи за цену и на условиях по его усмотрению.

Дата между ИП ФИО1 и АО «Специализированный застройщик ПЗСП» был заключен договор аренды №, по условиям которого арендатору АО «Специализированный застройщик ПЗСП» во временное владение и пользование было передано недвижимое имущество, в том числе:

- здание площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, наименование - здание заводоуправления;

- здание площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, наименование – здание проходной;

Согласно дополнительному соглашению от Дата № к договору аренды № от Дата, стороны пришли к соглашению, что арендатор возвращает арендодателю недвижимое имущество, в том числе:

- здание площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, наименование - здание заводоуправления;

- здание площадью 61,7 кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, наименование – здание проходной;

- земельный участок площадью 856 кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под промышленную территорию.

Из представленных стороной ответчика выписок из ЕГРН по состоянию на Дата, Дата, Дата в отношении спорных объектов недвижимости, следует, что в отношении здания площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, наименование - здание заводоуправления; земельного участка площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под промышленную территорию; здания площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, наименование – административное здание с надземным переходом; здания площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, наименование – здание проходной; земельного участка площадью ... кв.м., кадастровый №, по адресу: Адрес, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под промышленную территорию, были наложены обременения в виде ипотеки (залога) в пользу банков, которые по состоянию на Дата были сняты.

Оценивая содержание оспариваемого договора купли-продажи, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый договор содержит все существенные условия данного вида сделки, по форме соответствуют требованиям закона, что само по себе подтверждает то обстоятельство, пока не доказано иное, что участники правоотношений представили для оформления сделки для ее дальнейшей государственной регистрации всю необходимую документацию для регистрации именно данной сделки. Сторонами были совершены необходимые действия направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с переходом права собственности на спорное недвижимое имущество.

В качестве основания для признания договора купли-продажи недействительным, истец ссылался на положения ч. 2 ст. 170, указав, что сделка по купле-продаже объектов недвижимости (заводоуправления) от Дата совершена ошибочно, в действительно сторона намеревались заключить договор залога указанных объектов недвижимости с целью обеспечения исполнения обязательств АО «Специализированный застройщик ПЗСП» перед ФИО2 по договору купли-продажи будущей вещи № № от Дата, следовательно оспариваема сделка является притворной, совершена с целью прикрыть другую сделку.

В пункте 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным Гражданского кодекса Российской Федерации или специальными законами.

Давая анализ представленным доказательствам, оценив доводы сторон по правилам статей 67, 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат на основании следующего.

В момент заключения Дата с ФИО2 договора купли-продажи недвижимости (заводоуправления) ИП ФИО1 в полной мере понимал значение своих действий и мог ими руководить.

Соответственно, в момент заключения договора купли-продажи недвижимости (заводоуправления) от Дата ИП ФИО1 знал об его условиях, в этот момент должен был узнать о нарушении своего права.

Истец на стадии заключения договора купли-продажи недвижимости, располагал полной информацией об условиях договора, добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением принял на себя все права и обязанности, определенные договором, поскольку с положениями договора был ознакомлен и согласен, лично подписав оспариваемый договор, что нашло отражение в его тексте.

Спорный договор купли-продажи по форме, существенным условиям и правовой природе отвечают требованиям, предусмотренным ст. 665 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Спорная сделка купли-продажи не является притворной с позиции правил п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истцом не доказан умысел обеих сторон на прикрытие иной сделки. Стороны заключили именно ту сделку, которую желали, правовые последствия заключенной сделки сторонам были известны и понятны.

Достаточных и достоверных доказательств того, что оспариваемый договор прикрывал сделку по залогу недвижимости, суду не представлено. ИП ФИО1 добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением принял на себя все права и обязательства, определенные договором, собственноручно подписал договор, имел возможность отказаться от подписания договоров.

Кроме того, оспариваемая истцом сделка сторонами исполнена, в договоре предусмотрена отсрочка платежа, истец получил арендную плату от передачи недвижимого имущества, указанного в договоре, в аренду, что также предусмотрено договором, после совершения сделки переход права собственности на спорные объекты недвижимости зарегистрирован в Росреестре, в связи с чем основания для признания сделки мнимой (притворной) отсутствуют.

Перед заключением оспариваемого договора купли-продажи, истец совершил ряд действий, направленных на отчуждение объектов недвижимости, в частности получил нотариальное согласие своей супруги на продажу объектов недвижимости, предпринял действия по снятию с объектов недвижимости обременений в виде ипотеки (залога недвижимости), что также подтверждает то обстоятельство, что воля истца была направлена на заключение договора купли-продажи недвижимости.

Доказательств того, что между истцом и ответчиком обсуждались условия заключения договора залога суду не представлено.

Пунктами 1 и 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что мнимая, притворная сделки являются ничтожными.

В пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Таким образом, для разрешения вопроса о мнимости договора купли-продажи необходимо установить наличие или отсутствие правовых последствий, которые в силу статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации влекут действительность такого договора.

Применительно к вышеприведенным нормам материального права и разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, оспариваемая сделка была направлена на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей, что соответствует положениям статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть на достижение определенного правового результата.

Сделка совершена в предусмотренной законом форме, недвижимое имущество уполномоченным органом за новым собственником ФИО2

С учетом изложенного, применительно к приведенным нормам права, разъяснениям их применения, сделка сторонами была исполнена, правовые последствия наступили, в связи с чем оснований для признания ее недействительной по основанию пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания приведенной выше нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Таким образом, правопорядок признает совершенной лишь прикрываемую сделку - ту сделку, которая действительно имелась в виду. Именно она подлежит оценке в соответствии с применимыми к ней правилами (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2020 № 301-ЭС17-19678).

Для признания сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной, а также, что сторонами в рамках исполнения притворной сделки выполнены все существенные условия прикрываемой сделки. Кроме того, признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки.

Доводы истца о притворности договора купли-продажи недвижимости (заводоуправления) от Дата, для достижения иных правовых последствий, чем в них указано; иной воли участников сделки, чем та, которая отражена в сделке, относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждены.

Сама суть оспариваемой сделки купли-продажи, последовательное поведение сторон до заключения сделки и после ее заключения (получение ФИО1 согласие супруги на заключение договора, действия ФИО1 по снятию обременений в виде ипотеки (залога недвижимости), регистрация перехода права собственности, получение ФИО1 арендных платежей в течении трех лет с момента заключения договора) давало основание ФИО2, полагаться на действительность сделки.

Доказательств, свидетельствующих о том, что воля ФИО1 и ФИО2 не была направлена на достижение правовых последствий, характерных для договора купли-продажи недвижимого имущества, и правовые последствия, характерные для данной сделки и правоотношений, не наступили, истцом в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Оспариваемая сделка исполнена ее сторонами, продавец передал покупателю недвижимое имущество, договором предусмотрена отсрочка платежа по внесению выкупной цены недвижимого имущества, срок который на дату рассмотрения гражданского дела не истек, ФИО1 согласно условиям договору купли-продажи, в течении трех лет получал арендную плату за пользование спорными объектами недвижимости, покупатель ФИО2 намерен по истечении установленного договором срока, реализовать свое право на получение арендной платы.

Доводы искового заявления и стороны истца о том, что истец имел намерение заключить договор залога с целью обеспечения обязательств по договору, заключенному между ФИО2 и АО «Специализированный застройщик ПЗСП», суд находит несостоятельными в связи с недоказанностью истцом на основании статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации того обстоятельства, что совершенная сторонами сделка прикрывала иную волю всех ее участников.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 7 Обзора судебной практики № 3 (2019), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, обратил внимание судов на то, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью необходимо установить действительную волю всех сторон сделки на заключение иной (прикрываемой) сделки.

Притворная сделка заключается сторонами исключительно в целях сокрыть свою истинную волю; при этом субъектный состав обеих сделок (прикрывающей и прикрываемой) может не совпадать. В этом случае истинная воля всех участников сделок с переменным субъектным составом должна оцениваться судом, исходя из направленности воли каждого из них на достижение общей цели.

Вместе с тем такие обстоятельства судом не установлены и из материалов дела не следуют.

Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации недостаточно.

Более того, если стороны выполнили вытекающие из сделок права и обязанности (а оспариваемая истцом сделка исполнена обеими сторонами), то полагаться на их притворность нельзя.

В договоре четко, полно, недвусмысленно изложены условия именно купли-продажи недвижимости, ФИО1, подписывая договор и передавая документы на регистрацию сделки с недвижимостью в Управлением Росреестра, не мог не понимать, какой именно договор заключается, ему должно было быть понятно, какой договор он подписывает, и какие правовые последствия он влечет. Свою подпись в договоре ФИО1 не оспаривает.

Вместе с тем между сторонами были согласованы существенные условия договора купли-продажи, соблюдена форма договора, договор содержит все указания о предмете договора, его цену, порядок передачи, содержит подписи истца и ответчика с расшифровкой, что свидетельствует об ознакомлении истца с текстом данных договоров, при этом истец не был лишен возможности до регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости отозвать свои заявления, то есть требования статей 432, 549. 550, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора сторонами были соблюдены.

Правовые последствия договора купли-продажи состоялись, так как была произведена государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости.

Мотивы, по которым ФИО1 был подписан договор купли-продажи, при наличии у него волеизъявления на заключение договора залога, а также необходимость прикрывать совершение договора залога сделкой договора-купли-продажи истцом не приведены.

Оспариваемый договор купли-продажи недвижимости содержит все существенные условия, его содержание является четким и понятным, договор подписан истцом собственноручно.

ФИО1 передал необходимые документы на продаваемые объекты недвижимости покупателю, в том числе получил согласие своей супруги на продажу, снял залог с объектов недвижимости, то есть совершил ряд взаимосвязанных последовательных действий, направленных на отчуждение принадлежащих ему объектов недвижимости.

Суд приходит к выводу о том, что волеизъявление ФИО1 выраженное в договоре купли-продажи недвижимого имущества, соответствовало его действительным намерениям, поскольку им совершены ряд последовательных действий, направленных на отчуждение своего недвижимого имущества ФИО2, что свидетельствует об отсутствии оснований признавать совещённую между истцом и ответчиком сделку притворной.

В связи с изложенным требования истца о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права залога на объекты недвижимости, не подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, это не лишает истца возможности обращения с иными самостоятельными требованиями в установленном законом порядке.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права залога на объекты недвижимости – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.А.Желудкова

Мотивированное решение составлено 02.09.2025 года.

Судья С.А.Желудкова

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →