Дело №
(УИД 73RS0004-01-2025-004295-65)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Ульяновск 05 сентября 2025 года
Заволжский районный суд города Ульяновска в составе:
председательствующего судьи Оленина И.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Клейменовой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с уточнённым в ходе судебного разбирательства иском к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.
Требования мотивированы тем, что 23.06.2023 между ПАО Сбербанк и ФИО1 был заключен кредитный договор №, по условиям которого ФИО1 был предоставлен кредит в сумме 3 400 000 руб. на срок 360 месяцев под 12,60 % годовых на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является залог приобретаемого объекта недвижимости.
В настоящее время законным владельцем закладной и соответственно кредитором является АО «ДОМ.РФ».
Обязательства по кредитному договору ответчиком надлежащим образом не исполняются, в связи с чем допущено образование задолженности по кредитному договору.
Истец с учетом уточнения исковых требований просит расторгнуть кредитный договор № от 23.06.2023, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1, взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору № от 23.06.2023 за период с 05.11.2024 по 21.08.2025 в сумме 3 298 255,89 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 69 684,62 руб., обратить взыскание на квартиру по адресу: <адрес> посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры – 3 240 000 руб.
Представитель истца АО «ДОМ.РФ» по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя АО «ДОМ.РФ».
Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования признала в части расторжения кредитного договора, в остальной части исковые требования не признала, сославшись на тяжелое материальное положение, рождение третьего ребенка, отсутствие заработка.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО Сбербанк, ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
С учетом мнения сторон суд, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ, определил рассмотреть дело при данной явке.
Заслушав ФИО1, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Гражданским законодательством, в частности, ст. 12 Гражданского кодекса РФ, предусмотрены способы защиты гражданских прав, однако данный перечень не является исчерпывающим.
Возможность судебной защиты гражданских прав служит одной из гарантий их осуществления. Право на судебную защиту является правом, гарантированным ст. 46 Конституции РФ.
Ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ прямо указывает на то, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу статьи 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Пунктом 1 статьи 810 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно положениям пункта 2 статьи 811 Гражданского кодекса РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судом установлено, что 23.06.2023 между ПАО «Сбербанк России» и ФИО4 был заключен кредитный договор №, по условиям которого ФИО1 был предоставлен кредит в сумме 3 400 000 руб. на срок 360 месяцев под 12,60 % годовых на приобретение квартиры по адресу: <адрес>.
Для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору ФИО1 предоставила кредитору залог приобретаемого объекта недвижимости.
Согласно п. 3.1 Общих условий предоставления, обслуживания и погашения Жилищных кредитов (далее - Общие условия) к кредитному договору № от 23.06.2023г. погашение Кредита и уплата Процентов за пользование Кредитом производится заемщиком ежемесячно аннуитетными платежами в Платежную дату, начиная с месяца, следующего за месяцем получения Кредита/первой части Кредита (при отсутствии в календарном месяце Платежной даты - в последний календарный день месяца).
В силу п.3.2. общих условий уплата процентов за пользование кредитом производится заемщиком в платежные даты в составе ежемесячного аннуитетного платежа, а также при досрочном погашении кредита или его части.
Проценты за пользование кредитом начисляются на сумму остатка задолженности по кредиту со следующего дня после даты зачисления суммы кредита/первой части кредита на счет кредитования по дату окончательного погашения задолженности по кредиту (включительно).
Периодом, за который начисляются проценты за пользование кредитом, является интервал в 1 (один) календарный месяц между платежной датой в предыдущем календарном месяце (не включая эту дату) и платежной датой в текущем календарном месяце (включительно). При отсутствии платежной даты в текущем календарном месяце последним днем периода является последний день месяца.
Согласно п. 3.3 общих условий при несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере, указанном в договоре.?
Согласно п.13 кредитного договора за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом (в соответствии с п. 3.3. Общих условий кредитования) в размере 7,5 % годовых (соответствует размеру ключевой ставки Банка России, действующей на дату заключения Договора) с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной Договором, по дату погашения Просроченной задолженности по Договору (включительно).
Свои обязательства кредитор исполнил надлежащим образом, предоставив заемщику кредит.
Ответчик неоднократно нарушала сроки погашения основного долга и процентов за пользование кредитом, что подтверждается представленными расчетом задолженности.
По состоянию на 32.08.2025 задолженность ответчика составляет 3 298 255,89 руб., в том числе:
- просроченные проценты - 276 146,59 руб.;
- срочные проценты на просроченный основной долг – 2027,29 руб.;
- просроченные проценты на просроченный долг – 77 367,67 руб.
- просроченная ссудная задолженность – 2 936 345,87 руб.;
- неустойка по кредиту – 220,24 руб.;
- неустойка по процентам – 6148,23 руб.
Согласно п.2 ст.11 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
В силу п. 3 ст.11 вышеуказанного Закона предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом.
В соответствии с п.1 ст.78 вышеуказанного Закона обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в сил) закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
В соответствии со ст.50 Федерального закона от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" №102-ФЗ, а также ст. 348 ГК РФ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченных ею обязательств.
В силу ст.51 вышеуказанного Закона об ипотеке установлено, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на заложенное недвижимое имущество по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 Закона об ипотеке допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по Кредитному договору без обращения в суд не заключено.
На основании договора купли-продажи закладных №ИЦБ-01/3284-23 от 06.12.2023г. ПАО Сбербанк передало права на закладные (в том числе на закладную № п. 60109 реестра сделок Приложения 1 к договору купли-продажи закладных от 06.12.2023г..) ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» по акту прием-передачи закладных от 18.12.23 (п.74269 реестра закладных №1 - Приложение №1 к Акту приема-передачи закладных от 18.12.23 г.).
15.12.2023 между ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» и АО «ДОМ.РФ» заключен договор о выкупа дефолтных закладных №01/9592-23.
Передача дефолтных закладных и переход права собственности на дефолтные закладные закреплены в разделе 3 договора о выкупе дефолтных закладных. Соглано п.3.2 вышеуказанного договора переход права собственности на дефолтные закладные осуществляется путем перевода по счетам депо и внесения приходной записи по счету депо покупателя. Так, согласно выписки по счету депо по состоянию на 02.04.2025г. право собственности на закладную, по кредитному договору № от 23.06.2023г. перешло АО «ДОМ.РФ». В соответствии с п.3.3.2 вышеуказанного договора права на дефолтную закладную переходят покупателю с момента внесения приходной записи по счету депо покупателя, которая является достаточным доказательством наличия прав на дефолтную закладную. В соответствии с п.3.3.3 вышеуказанного договора 27.03.2025 ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» передало АО «ДОМ.РФ» по акту- приема передачи права на дефолтные закладные, в том числе на закладную № (п.1 реестра закладных №1 Приложения к акту-приема передачи права на дефолтные закладные). В соответствии с разделом 4 вышеуказанного договора была произведена оплата дефолтных закладных, что подтверждается выпиской операций по счету по состоянию на 31.03.2025.
05.04.2024 между ПАО Сбербанк и АО «ДОМ.РФ» заключен договор оказания услуг по обслуживанию дефолтных закладных №.
Согласно Договору об оказании услуг Банк представляет интересы АО «ДОМ.РФ» в судах общей юрисдикции, связанных с закладными и в которых АО «ДОМ.РФ» является стороной, третьим лицом или заинтересованным лицом.
В соответствии с п. 9.1 Правил об оказании услуг (приложение № 1 к Договору об оказании услуг) Банк оказывает услуги по сопровождению судебных споров и исполнительных производств в рамках сопровождения, взыскания и работы с недвижимостью, и совершает все необходимые действия, руководствуясь принципами разумности, добросовестности, открытости и должной степени осмотрительности, соблюдая требования действующего законодательства Российской Федерации и надлежащие сроки для совершения процессуальных действий.
Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном ст. 48, 49 Закона об ипотеке.
В соответствии с п. 1,2 ст. 48 Закона об ипотеке при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.
Законом об ипотеке, регулирующим передачу прав на закладную, установлены специальные правила оборота закладной как ценной бумаги, не содержащие ограничений в обороте этих ценных бумаг и, соответственно, в оборотоспособности удостоверяемых ими обязательственных и иных прав. Закон об ипотеке не предусматривает положений о необходимости получения согласия должника-залогодателя на переход к другому лицу прав на закладную, а также не содержит каких-либо требований, предъявляемых к новому законному владельцу закладной.
В настоящее время законным владельцем закладной и соответственно кредитором является АО «ДОМ.РФ».
В адрес заемщика было направлено требование о расторжении кредитного договора и возврате образовавшейся задолженности, которое оставлено без удовлетворения.
Доказательств надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору ответчиком не представлено.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств по кредитному договору нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, то кредитный договор № от 23.06.2023 подлежит расторжению, а с ответчика следует взыскать в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору за период с 05.11.2024 по 21.08.2025 в размере 3 298 255,89 руб., в том числе: просроченные проценты - 276 146,59 руб.; срочные проценты на просроченный основной долг – 2027,29 руб.; просроченные проценты на просроченный долг – 77 367,67 руб.; просроченную ссудную задолженность – 2 936 345,87 руб.; неустойку по кредиту – 220,24 руб.; неустойку по процентам – 6148,23 руб.
Разрешая требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходит из следующего.
В силу п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Пунктом 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.
Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.
Поскольку в ходе рассмотрения дела возникла необходимость определения рыночной стоимости квартиры, судом была назначена товароведческая экспертиза.
Согласно выводам судебной товароведческой экспертизы, проведенной ООО «Экспертно-юридический центр» от 20.08.2025, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по состоянию на день проведения экспертизы, составляет 4 050 000 руб.
Поскольку сумма неисполненного основного обязательства по договору займа составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества, период просрочки обязательства составляет более 3-х месяцев, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, подлежат удовлетворению.
Суд в силу положений ст. 54 (пункт 2) Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, что составляет 3 240 000 руб. (4 050 000 руб. x 80%).
Заключение экспертизы оценивается судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ наряду с другими доказательствами.
Оснований не доверять указанному заключению судебной товароведческой экспертизы у суда не имеется, поскольку экспертиза проведена в установленном законом порядке, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса РФ, экспертиза проведена экспертом, имеющим соответствующую квалификацию и достаточный стаж экспертной работы и работы по специальности.
Судебные расходы в соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам.
В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
При разрешении спора по существу суд разрешает ходатайство ООО «Экспертно-юридический центр» о взыскании расходов по проведению судебной экспертизы в размере 20 800 руб.
Принимая во внимание, что исковые требования АО «ДОМ.РФ» удовлетворены в полном объеме, с ФИО1 в пользу ООО «Экспертно-юридический центр» подлежат взысканию расходы по проведению судебной экспертизы в размере 20 800 руб.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 69 684,62 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199, 233-235, 237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования акционерного общества «ДОМ.РФ» ИНН: <***> к ФИО1 (паспорт №) о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.
Расторгнуть кредитный договор № от 23.06.2023, заключенный между публичным акционерным обществом «Сбербанк России» и ФИО2 (ФИО5) Анастасией Александровной.
Взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору № от 23.06.2023 за период с 05.11.2024 по 21.08.2025 в сумме 3 298 255,89 руб.
Взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» расходы по оплате государственной пошлины в размере 69 684,62 руб.
Обратить взыскание на квартиру по адресу: <адрес> посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры – 3 240 000 руб.
Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-юридический центр» (ИНН:<***>) в счет оплаты стоимости судебной экспертизы 20 800 руб.
Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд города Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья И.Г. Оленин
Решение суда в окончательной форме изготовлено 19.09.2025.