Дело № 2-676/2025
УИД 26RS0024-01-2025-000662-21
Мотивированное решение
составлено 26.05.2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 мая 2025 года г.Невинномысск
Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:
Председательствующего судьи Рахманиной Р.П.
при секретаре Приходько О.В.
с участием представителя истца ФИО2 – ФИО3,
представителя ответчика ФИО4 – адвоката Зеленского В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, действующей за себя и в интересах ФИО1, о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки,
установил:
Н-вы являются собственниками двухкомнатной квартиры <адрес> площадью 41,2 кв.м. с кадастровым номером №
ДД.ММ.ГГГГ между ними и гр. ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи указанного недвижимого имущества с условием обеспечения обязательства задатком.
Истец ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением, уточненным в процессе слушания дела, к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО1, о признании предварительного договора недействительным, применении последствий недействительности сделки – возврате денежных средств в размере 100000 рублей, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.
В своем исковом заявлении ФИО2 указывает, что по условиям предварительного договора ответчики приняли на себя обязательство продать квартиру по адресу: <адрес> за 2 800 000 рублей, а она, истец ФИО2 приняла на себя обязательства купить указанную квартиру, с использованием кредитных денежных средств ПАО Сбербанк России.
При этом, на момент заключения договора, со стороны ответчиков не было предоставлено предварительное разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение 1/10 доли, принадлежащей несовершеннолетнему ФИО1, а с её стороны, истца ФИО2, не было предоставлено предварительное одобрение на выдачу кредита со стороны ПАО Сбербанк.
Указывает, что все эти обстоятельства являются существенными для заключения предварительного договора, а впоследствии - для основного договора купли- продажи, поскольку в отсутствие указанных документов, совершение сделки купли- продажи квартиры не представляется возможным.
Сославшись на ст. 28 ГК РФ, ч.2, 3 ст. 37 ГК РФ о том, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению недвижимого имущества, считает, что поскольку при заключении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ сторонами, а именно, ею и ответчиками были нарушены требования закона, в том числе, ответчиками - не представлено предварительное разрешение органов опеки и попечительства об отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему ФИО8, а с её стороны, то есть истца не было получено предварительное одобрение выдачи кредитных денежных средств на приобретение квартиры, то обе стороны допустили нарушения закона, влекущие признание договора недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ.
Согласно пункта 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
А поэтому просит признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 24 декабря 2024 года, заключенный в г. Невинномысске между ней, истицей ФИО2 и ответчиками Н-выми незаконным, то есть недействительным, применить последствия недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение: обязать ответчиков возвратить ей все полученное по сделке - денежные средства в размере 100 000 рублей и взыскать с ответчиков в её пользу расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей.
Истец ФИО2, надлежаще уведомленная о слушании дела, в судебное заседание не явилась, обеспечив явку своего представителя.
Представитель истца ФИО2 - ФИО3 поддержала заявленные исковые требования в полном объеме, пояснив, что просит признать предварительный договор недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным, применить последствия недействительности сделки – взыскать в пользу ФИО2 100000 рублей и судебные расходы по оплате госпошлины в 3000 руб.
Ответчики ФИО7, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего <данные изъяты>, ФИО5, ФИО6, ФИО4, также надлежаще уведомлены о рассмотрении дела в судебное заседание не явились.
ФИО4 и ФИО7 направили заявления, в которых просят рассмотреть дело в их отсутствие. (л.д. 32-33).
Ответчик ФИО4 представил письменные возражения, согласно которых заявленные ФИО2 исковые требования он не признал, сославшись, в том числе, на п. 3.2 договора, согласно которого следует, что покупатель уведомлен о необходимости предоставления продавцом согласия государственного органа опеки и попечительства на осуществление сделки, которое продавец получает после предоставления предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.
Несовершеннолетний ФИО8 зарегистрирован и проживает по адресу: <адрес> и данная сделка не повлекла за собой уменьшение стоимости его имущества.
Оснований для взыскания с ответчика задатка не имеется, так как основной договор не заключен по вине истца, которая не исполнила свои обязательства и не доказала, что основной договор не был заключен по причинам, за которые истец не отвечает, при этом истцом не предоставлены доказательства наличия объективных причин, препятствующих заключению основного договора, по уважительным причинам.
Наличие ничем не подтвержденных сомнений о получении разрешения из органов опеки не может являться основанием для отказа в заключении договора Ответчиком, который в свою очередь, имел намерение заключить основной договор купли-продажи на условиях, содержащихся в предварительном договоре. В удовлетворении заявленных ФИО2 исковых требований просит отказать. (л.д.121-124).
Представитель ФИО4 -адвокат Зеленский В.В. в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал письменные возражения своего доверителя.
Представитель Комитета по труду и социальной поддержке населения администрации г. Невинномысска (отдел опеки и попечительства), надлежаще уведомленный о слушании дела, просит о его рассмотрении в отсутствие представителя, с учетом прав несовершеннолетнего.
Согласно письменных пояснений Комитета по труду и социальной поддержке населения следует, что получение гражданином разрешения на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, носит заявительный характер и что для заключения предварительного договора купли-продажи гражданам получение предварительного разрешения отдела опеки и попечительства не требуется.( л.д.125).
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные ФИО2 исковые требования не подлежат удовлетворению исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).
Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.
Ст.ст. 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
То есть до тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.
Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.
Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем не заключение основного договора, как правило, есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Из материалов дела следует, что ФИО9 принадлежит 2-х комнатная квартиры <адрес> площадью 41, 2 кв.м. с кадастровым номером №: ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО8, <данные изъяты> – по 1/10, а ФИО7 – 6/10 долей в праве общей долевой собственности квартиры (л.д.66-68).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4, ФИО5, ФИО6, а также ФИО7, действующей от своего имени и как законный представитель от имени своего несовершеннолетнего сына- ФИО8, <данные изъяты>, был заключен предварительный договор купли-продажи указанного недвижимого имущества с условием обеспечения обязательства задатком.( л.д.99-100)
Согласно п. 1.1.предварительного договора Покупатель обязался приобрести квартиру в собственность, а Продавцы обязались продать квартиру в собственность Покупателя.
При этом из п. 1.2 Договора следует, что настоящий договор заключается с целью юридического закрепления намерений Сторон и регламентации их взаимоотношений в период подготовки к заключению договора купли-продажи.
П. 1.3. Договора предусматривает, что стороны приняли на себя обязательства заключить договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ
В установленный предварительным договором срок, основной договор купли-продажи квартиры заключен не был.
Из п. 3.1. Договора следует, что стороны пришли к соглашению, что стоимость недвижимого имущества составляет 2800000 руб., при этом 100000 рублей выплачиваются в качестве задатка при подписании настоящего предварительного договора
Подписание указанного предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ., а также получение денежных средств в виде задатка в сумме 100 000 рублей не оспаривается обеими сторонами.
В силу статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности несоблюдения правила, установленного пунктом 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" также разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Истец ФИО2 оспаривает заключенный между сторонами предварительный договор, ссылаясь на его недействительность в связи с нарушением ответчиками закона с целью возврата оплаченных в порядке задатка 100000 рублей.
При рассмотрении указанных требований суд учитывает, что в соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пунктом 2 ст. 167 ГК РФ закреплено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Доводы истца о том, что ответчиками были нарушены требования закона, поскольку не было представлено предварительное разрешение органов опеки и попечительства об отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему ФИО8, являются необоснованными, поскольку согласие органов опеки и попечительства при заключении предварительного договора об отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, не требуется.
Согласно п 1 ст. 28 ГК РФ За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
Абзацем 2 пункта 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Аналогичные положения содержатся в статье 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 года N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве".
Приведенные правовые нормы направлены на обеспечение прав и законных интересов несовершеннолетних при отчуждении принадлежащего им имущества.
Согласие на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним детям в соответствии со статьями 28, 37 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав несовершеннолетнего и только реальное соблюдение этих прав ребенка является критерием оценки действительности сделки.
Таким образом, законодатель закрепил необходимость получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства непосредственно при совершении сделок, связанных с отчуждением принадлежащего несовершеннолетним имущества.
По рассматриваемому делу такая сделка не заключалась.
Истец неверно интерпретирует понятие предварительного договора с понятием предварительного разрешения органа опеки и попечительства непосредственно при совершении основной сделки, то есть позиция истца основана на неверном толковании и применении закона.
Не является нарушением закона и отсутствие предварительного одобрения ФИО2 в выдаче ей кредитных денежных средств ПАО Сбербанк на приобретение квартиры в связи с отсутствием таких законодательных требований при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.
Таким образом, требования закона при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ нарушены не были.
В связи с этим в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, действующей за себя и в интересах ФИО8, <данные изъяты> о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применении последствий недействительности сделки – возврате денежных средств в размере 100000 рублей, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей следует отказать.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей;
В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Представителем ответчика ФИО4 – адвокатом Зеленским В.В. в судебном заседании заявлено ходатайство о взыскании с истца судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 25000 рублей.
Согласно договора № на оказание юридической помощи от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО4 и адвокатом Зеленским В.В., последний обязался оказывать юридические услуги по представлению интересов в суде первой инстанции до вынесения решения, составить жалобы, ходатайства, возражения. Гонорар определен в размере 25000 руб. (л.д.96).
Согласно представленному чеку к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО4 принято вознаграждение адвоката Зеленского В.В. по соглашению №
В силу п.13 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 21.01.2016г. №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.
В соответствие с разъяснениями, содержащимися в п.11 указанного Постановления, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее судебных расходов.
Суд при взыскании судебных расходов на участие представителя учитывает следующие обстоятельства: степень сложности рассматриваемого дела, объем проделанной представителем работы, сложность категории спора и требования процессуального закона о разумности пределов возмещения судебных расходов, отсутствие возражений и доказательств чрезмерности взыскиваемых с судебных расходов со стороны представителя истца, с учетом рекомендаций по вопросам определения размера вознаграждения при заключении соглашения на оказание юридической помощи на 2025г., утвержденного решением Совета АПКСК, находит возможным взыскать с истца понесенные судебные расходы в размере 25000 руб.
Руководствуясь изложенным, ст.ст. 28, 37, 166- 168, 380, 429 ст.ст.194-198 ГПК РФ,
решил :
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, действующей за себя и в интересах <данные изъяты> о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применении последствий недействительности сделки – возврате денежных средств в размере 100000 рублей, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей – отказать.
Взыскать с ФИО2, <данные изъяты> в пользу ФИО4, <данные изъяты> судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 25000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Невинномысский городской суд в течение одного месяца со дня его составления в мотивированном виде.
Судья Р.П. Рахманина