Дело № 2-2093/2025
УИД 22RS0065-01-2024-009699-18
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 мая 2025 года г. Бийск, Алтайский край
Бийский городской суд Алтайского края в составе:
председательствующего Белущенко М.Ю.
при секретаре Тимошенко М.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО12 к ФИО2 ФИО13 о взыскании задолженности по договору аренды,
установил:
ФИО1 обратилась в Бийский городской суд с иском к ответчику ФИО2, в котором указывает следующее.
05.07.2024 между ФИО2 (наймодатель) и ФИО1 (наниматель), был заключен договор найма жилого помещения, согласно которому ФИО2 передала ФИО1 помещение, находящееся по адресу: <адрес> состоящее из кухни-гостиной и спальни, общей площадью - 46,8 кв.м, во временное возмездное владение и пользование.
Согласно п. 1.4. договора срок найма помещения установлен с 05.07.2024 по 05.01.2025.
Согласно п.4.1. договора ежемесячная плата за наем помещения составила 59 000,00 руб. При этом, согласно п.4.2. договора, плата за наем осуществляется ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца за месяц вперед. На основании п.5.2.2. договора в случае расторжения договора по инициативе наймодателя, при соблюдении нанимателем условий договора, наймодатель возвращает нанимателю уплаченную нанимателем сумму за неиспользованный срок найма и выплачивает неустойку в размере месячной платы за наем помещения.
На основании п.7.1. договора ФИО1 так же был внесен страховой депозит в размере 59 000,00 рублей.
В соответствии с п.5.1. договора изменение условий договора и его досрочное расторжение может иметь место по соглашению сторон, с обязательным составлением документов в письменном виде. Пунктом 5.2. договора установлено, что расторжение в одностороннем порядке до истечения срока, указанного в пункте 1.4., может быть произведено любой стороной при систематическом несоблюдении другой стороной условий настоящего договора.
Истец ФИО1 со своей стороны выполнила все указанные условия договора в полном объеме, а именно 05.07.2024 путем безналичного перевода на банковскую карту ФИО2 были переведены денежные средства в размере 59 000,00 рублей в счет ежемесячной оплаты за период с 05.07.2024 по 05.08.2024, денежные средства в размере 59 000 рублей в счет страхового депозита, итого 05.07.2024 ФИО2 были переведены денежные средства по настоящему договору в размере 118 000,00 рублей.
03.08.2024 ФИО1 вновь перевела на банковскую карту ФИО2: денежные средства в размере 59 000,00 рублей в счет ежемесячной оплаты по договору за период проживания с 05.08.2024 по 05.09.2024.
Однако, 12.08.2024 неуполномоченное лицо в виде горничной, не имеющей ни какого отношения к имуществу находящемуся в квартире и не являющейся стороной по договору, якобы выявила повреждения имущества в квартире, в связи с чем ответчик потребовал от истца покинуть квартиру, при этом данные повреждения не имели место быть и являются надуманным основанием с целью неосновательного обогащения ответчика. Наличие повреждений каким-либо образом не зафиксированы на бумажном носителе с обязательным заверением со стороны истца.
В сложившейся конфликтной ситуации 24.08.2024 истец покинула вышеуказанную квартиру уведомив при этом ответчика посредством мессенджера «Ватсап», однако ответчик отказалась возвращать денежные средства за неиспользованный период проживания с 25.08.2024 по 05.09.2024, а также не вернула страховой депозит, при этом так же отказавшись оплатить неустойку по договору.
На основании изложенного истец просит суд взыскать в свою пользу с ответчика ФИО2 денежные средства в размере: 59 000,00 руб. в счет внесенного страхового депозита; 59 000,00 руб. договорной неустойки согласно п.5.2.2 договора; 23 599,92 руб. за вынужденный неиспользованный период проживания из расчета: 59 000 / 30 (дней) = 1 966 рублей 66 копеек (стоимость проживания за один день) * 12 дней неиспользованного проживания - 23 599 рублей 92 копейки (общая сумма подлежащая возврату за неиспользованный период проживания с 25.08.2024 по 05.09.2024); судебные расходы по оплате государственной пошлины 5248,00 руб.
В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена надлежаще. Представитель истца ФИО3, действующий на основании ордера, в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, направил в суд ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с занятостью представителя истца по уголовному делу в Алтайском краевом суде.
В соответствии с положениями ч.3 ст.167 ГПК РФ судом отказано в удовлетворении ходатайства представителя истца об отложении судебного разбирательства, поскольку доказательств занятости в ином судебном разбирательстве не представлено. Кроме того, исходя из общедоступных источников информации – официального сайта Алтайского краевого суда, назначенных уголовных дел на 10-00 час. 20.05.2025, не имелось.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще. Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражает против требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Указывает, что истцом нарушались условия договора найма, а именно истец не могла передавать жилое помещение третьим лицам, была обязана содержать жилое помещение в надлежащем состоянии. Истцом был причинен ущерб квартире и имуществу, в связи с чем ФИО2 12.08.2024 в мессенджере WhatsApp направила сообщение о досрочном расторжении договора найма. Состояние квартиры до передачи зафиксировано видеосъемкой и передаточным актом от 05.07.2024. Истец при передаче квартиры произвела видеосъемку только коридора и входной двери, к которым претензий не было. Соответственно п.5.2.2 договора не применим, поскольку возврат нанимателю суммы за неиспользованный срок найма и выплата неустойки возможны только при соблюдении нанимателем условий договора.
Кроме того, истец добровольно, в одностороннем порядке, не согласованном с ответчиком, изменила предложенный ответчиком порядок расторжения договора в части срока проживания до конца полностью оплаченного месяца – до 05.09.2024. В данном случае применим п.5.2.1. договора: в случае расторжения договора по инициативе нанимателя, при соблюдении наймодателем условий договора, возврат денег за неиспользованный срок найма может произведен только по его добровольному желанию, которое ответчик не изъявила, о чем она предупреждала истца заранее в переписке. Истец обязана оставить страховой депозит у наймодателя по ее требованию согласно буквальному толкованию п.7.1. договора, который пошел в счет возмещения причиненного ущерба, оплаты электроэнергии (п.4.5. договора). Также указывает, что часть платежей поступила ответчику не от истца, а от иного лица, соответственно истец не вправе требовать их возврата.
Истец в присутствии свидетелей отказалась подписывать акт выезда, опись имущества и соглашение о расторжении. Истцом неправильно произведен расчет цены иска.
Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.
Дело рассматривается судом при настоящей явке.
Выслушав пояснения участников процесса, допросив свидетеля ФИО9, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч.1 ст.671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно положениям ст.674 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст.676 Гражданского кодекса Российской Федерации наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Согласно ст.678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
В соответствии со ст.687 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
Как установлено пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Судом установлено, что 05.07.2024 между ФИО2 (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) был заключен договор найма жилого помещения, находящегося по адресу <адрес>
Срок договора найма установлен сторонами с 05.07.2024 по 05.01.2025 (п.1.4 договора).
Ежемесячная плата за наем жилого помещения составляет 59 000,00 руб. (п.4.1 договора). Оплату коммунальных платежей и телефона осуществляет наймодатель (п.4.4. договора), оплату междугородних телефонных переговоров и используемой электроэнергии осуществляет наниматель согласно счетам соответствующих организаций (п.4.5 договора).
Согласно чекам по операциям ПАО Сбербанк ответчику ФИО2 были перечислены денежные средства: 05.07.2024 – 59 000,00 руб., 05.07.2024 - 59 000,00 руб., 03.08.2024 – 59 000,00 руб.
Ответчиком ФИО2 не оспаривалось получение указанных денежных средств в счет оплаты по договору найма за периоды с 05.07.2024 по 05.09.2024, а также внесения страхового депозита, вследствие чего доводы представителя ответчика о внесении части платежей иным лицом, не истцом по спору, судом отклоняются, так как ответчик приняла указанные денежные средства в счет надлежащего исполнения по договору найма от 05.07.2024.
Установлено, что договор найма расторгнут между сторонами досрочно, то есть до 05.01.2025, при этом истцом была внесена плата за жилое помещение по 05.09.2024.
Разрешая требования о взыскании денежных средств за период ее непроживания в жилом помещении, неустойки, суд исходит из следующего.
В соответствии с п.5.2 договора его расторжение в одностороннем порядке до истечения срока, указанного в п.1.4. может быть произведено любой стороной при систематическом несоблюдении другой стороной условий настоящего договора.
В случае расторжения договора по инициативе нанимателя, при соблюдении наймодателем условий настоящего договора, возврат денег за неиспользованный срок найма может быть произведен наймодателем только по его добровольному желанию (п.5.2.1. договора).
В случае расторжения договора по инициативе наймодателя, при соблюдении нанимателем условий настоящего договора, наймодатель возвращает нанимателю уплаченную нанимателем сумму за неиспользуемый срок найма и выплачивает неустойку в размере месячной платы за наем помещения (п.5.2.2. договора).
Исходя из изложенного, обстоятельством, подлежащим установлению, является правомерность требований ФИО2 о расторжении договора найма с ФИО1, а также основания его расторжения.
Согласно передаточному акту от 05.07.2024, подписанному сторонами при заключении договора найма, помещение находится в удовлетворительном состоянии и не имеет недостатков, кроме указанных в п.3 настоящего передаточного акта. Согласно п.3 акта установлены повреждения на холодильнике.
В подтверждение технического состояния жилого помещения перед заключением договора найма ответчиком представлена видеозапись от 01.07.2024.
Свидетель ФИО6 суду пояснил, что по просьбе ФИО2 он осматривал жилое помещение в июле 2024 года перед заключением договора найма, на предмет качества уборки квартиры. В квартире был дорогой ремонт, все было в исправном состоянии. Затем, 05.09.2024 он присутствовал при передаче ФИО1 ключей от квартиры, фиксировал повреждения в квартире в акте и на телефон. ФИО1 отказалась от подписания акта. Были установлены следующие повреждения: на варочной панели были царапины, поцарапана раковина в кухне, был скол на сковороде, вмятины на металлической платине чайника, при этом от работал, на кухонном столе был скол с одного края, на дверце посудомоечной машины были потертости, обои имели механические повреждения, а также были пятна бордового цвета со следами потертостей, был сломан светильник, который он восстановил. Соседка по лестничной площадке жаловалась свидетелю на то, что в квартире собиралась шумная компания.
Как следует из переписки в мессенджере WhatsApp, представленной ответчиком в виде скриншотов, в дату 12.08.2024 ФИО2 направила ФИО1 сообщение о расторжении договора в одностороннем порядке с 05.09.2024, с требованием о приведении жилого помещения в прежнее состояние и устранении имеющихся недостатков. В качестве нарушений условий договора наймодателем указано следующее: проживание иных лиц (мужчины и ребенка), что не предусмотрено договором; нарушение правил тишины в позднее время; не бережное отношение к имуществу; факт просьбы горничной оставить квартиру открытой на период отсутствия в ней ФИО1 Предложено устранить нарушения: убрать фото со стены над диваном, приклеенные на двухсторонний скотч, заменить обои в случае повреждения; купить новый плафон или светильник; купить подставку под щетки; заменить столешницу на обеденном столе или заменить на новый стол; купить новую этажерку в ванной (повреждена кромка); заменить раковину на кухне (цвет черной раковины посветлел, имеются царапины); почистить утюг; заменить коврик у входной двери на прежний, указано на запрет резать на кухонной столешнице.
Истец ФИО1 в ответном сообщении не согласилась с претензиями в части, указав, что в квартире проживает только она и Елизавета; информация о нарушении тишины и покоя ложная; к имуществу она относится бережно; по факту просьбы к горничной указала, что пришли быстро, квартира находится в ее временном распоряжении, она несет ответственность и имеет право делать все, что в рамках закона. По поводу требований об устранении недостатков истец согласилась с требованием убрать фото со стены, заменить поврежденный плафон на стене, заменить коврик. По требованиям об устранении повреждений ФИО1 указала, что подставка была разбита ранее, столешница, раковина и этажерка в изначальном виде, утюгом не пользовались, на столешнице не резали.
Согласно акту возврата квартиры от 05.09.2024 при осмотре квартиры выявлены следующие недостатки: повреждение, вздутие столешницы обеденного стола, повреждение пленочного покрытия на дверце посудомоечной машины, повреждение обоев в спальне и вмятины в стене, раковина поцарапана, разбит корпус утюга, сковорода – повреждено покрытие, не пригодна, отсутствует две кружки из сервиза, нет 3-х кружек 1 ложки столовой 1 должки чайной из комплекта, трещины на двух полочках в холодильнике, поцарапан ящик хранения столовых приборов, разбита подставка под зубные щетки, отсутствует серый плед, выбросили плинтус и уголки без согласования. В описи имущества квартиры от 05.09.2024 дополнительно указано на повреждения чайника (помята металлическая часть), электроплиты – царапины керамического покрытия. Указанные акт и опись подписаны ФИО2, свидетелями ФИО7 и ФИО8 Имеется указание об отказе ФИО1 от подписи.
Кроме того, ответчиком также представлены фото и видеоматериалы, на которых отражены обои в спальне со следами механических повреждений, а также наличие повреждений бытовой техники и мебели - электрической варочной панели, обеденного стола, дверцы посудомоечной машины, сковороды, раковины на кухне, утюга, электрического чайника.
На основании статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
Несмотря на несогласие ФИО1 с наличием повреждений мебели, бытовой техники, обоев, что отражено как в переписке между сторонами, так и в претензии от 30.08.2024, доказательств отсутствия данных повреждений на момент освобождения квартиры, либо их существования на момент передачи жилья, не представлено. На видеозаписи жилого помещения, направленной ФИО1 в адрес ФИО2 от 23.08.2024 (представлено стороной ответчика) отражена только входная дверь в квартиру и часть коридора.
Оценивая представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что со стороны нанимателя ФИО1 были допущены нарушения условий договора найма, выразившиеся в повреждении переданного ей имущества, вследствие чего ответчик ФИО2 была вправе требовать досрочного расторжения договора найма.
При предъявлении требования о расторжении договора ФИО2 указала дату освобождения жилого помещения – 05.09.2024, то есть по дату оплаты. Истец, в свою очередь, не согласившись с указанной датой расторжения договора, направила ответчику претензию от 30.08.2024 с требованием о расторжении договора найма с указанием даты освобождения помещения - 24.08.2024. Соответственно истцом также заявлено о расторжении договора найма, однако в соответствии с п.5.2.1. договора в случае расторжения договора по инициативе нанимателя, при соблюдении наймодателем условий настоящего договора, возврат денег за неиспользованный срок найма может быть произведен наймодателем только по его добровольному желанию. В данном случае ответчик отказывается возвратить денежные средства добровольно.
На основании изложенного суд отказывает в требованиях истца о взыскании арендной платы и неустойки в полном объеме.
Разрешая требования истца о взыскании страхового депозита в сумме 59 000,00 руб., суд исходит из следующего.
В п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно статье 381.1 этого же кодекса, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 данного кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (пункт 1).
В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце 2 пункта 1 данной статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2).
Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств (пункт 3).
В силу общих положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора и определении его содержания.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В договора найма жилого помещения стороны не оговорили основания для удержания либо возврата наймодателем обеспечительного платежа в сумме 59 000,00 руб., получение которого от нанимателя не оспаривалось, в связи с чем суд исходит из общепринятых целей данного платежа, призванного компенсировать в числе прочего убытки (предполагаемые или наступившие), вызванные нарушением условий договора.
Так, в подтверждение правомерности удержания обеспечительного платежа ответчиком представлены следующие доказательства:
договор купли-продажи от 04.12.2024, спецификация заказа, кассовый чек от 04.12.2024 на приобретение и монтаж фасада для посудомоечной машины DEXP М9С7РВ (по адресу <адрес>) на сумму 10 450,00 руб.;
кассовый чек от 13.10.2024 – приобретение утюга Leonord LE-1801 на сумму 2 190,99 руб.;
кассовый чек от 26.09.2024 – приобретение стакана Marmo Nero на сумму 486,00 руб.;
скриншот личного кабинета «Вайлдберриз» раздела «Покупки» с указанием на приобретение 21.10.2022 чайника Marta на сумму 1685,00 руб. Представитель ответчика ФИО4 пояснила, что чек на приобретение утрачен, однако аналогичный чайник стоит дороже, представив кассовый чек от 10.04.2023 о приобретении чайника электрического Midea на сумму 1786,00 руб.;
кассовый чек от 26.09.2023 – приобретение встраиваемой электрической варочной панели Comfee CEN600 на сумму 9490,00 руб.;
кассовый чек от 28.12.2023 – приобретение стола обеденного круглого на сумму 9 600,00 руб.;
платежные документы на оплату электроэнергии за июль и август 2024 года на сумму 5 463,18 руб.;
товарный чек от 26.10.2024 – приобретение сковороды на сумму 1 114,00 руб.;
кассовый чек от 02.07.2023 о приобретении обоев; представителем ответчика указано на необходимость замены только одного рулона обоев в спальне, стоимость которого составляет 1 890,00 руб., а также стоимость 1 пачки клея 765,00 руб.;
кассовый чек от 13.10.2024 – приобретение мойки Florentina «Липси» (черный) на сумму 9 110,00 руб.
Всего на общую сумму 52 244,17 руб.
Иных письменных доказательств, подтверждающих правомерность удержания обеспечительного плате, ответчиком не представлено, истцом, в свою очередь доказательства, представленные ответчиком, не опровергнуты.
При изложенных обстоятельствах суд полагает доказанным правомерность удержания ответчиком в качестве обеспечительного платежа денежных средств в сумме 52 244,17 руб. Имеющаяся разница в сумме 6 755,83 руб. (59000,00-52244,17) подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 250,39 руб. (5248/141599,92х6755,83).
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить в части.
Взыскать с ФИО2 ФИО14 (СНИЛС <адрес> в пользу ФИО1 ФИО15 (паспорт № выдан 15.01.2024) страховой депозит в сумме 6 755 руб. 83 коп., расходы по оплате государственной пошлины 250 руб. 39 коп., всего 7 006 руб. 22 коп.
В остальной части требований отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия судом в окончательной форме в Алтайский краевой суд через Бийский городской суд Алтайского края.
Судья М.Ю. Белущенко
Мотивированное решение изготовлено 3 июня 2025 года.