Дело №2-1-665/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 августа 2025 года г.Ливны Орловская область

Ливенский районный суд Орловской области в составе:

председательствующего судьи Башкатовой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Смоляковой О.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебного заседания Ливенского районного суда Орловской области гражданское дело по исковому заявлению Муниципального образования Вахновского сельского поселения Ливенского района Орловской области, общества с ограниченной ответственностью «ЛивныИнтерТехнология» к обществу с ограниченной ответственностью «СтройТехСервис», ФИО1 о признании недействительным договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки

установил:

Администрация Вахновского сельского поселения Ливенского района Орловской области, общество с ограниченной ответственностью «ЛивныИнтерТехнология» (далее по тексту ООО «ЛивныИнтерТехнология») обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СтройТехСервис» (далее ООО «СТС»), ФИО1 о признании недействительным договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности сделки, указав, что между ООО «СТС» (арендатором) и собственниками земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>» (участниками общей долевой собственности, собственниками земельных долей) – арендодателями при множественности лиц на стороне арендодателя, - заключен Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №.

Как следует из преамбулы Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, он заключен на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, оформленного протоколом общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (далее – Общее собрание от 25.01.2024г.).

В соответствии с протоколом общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 25.01.2024г., по первому вопросу повестки дня принято решение: заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, с ООО «СтройТехСервис», ИНН <***>, КПП 575301001, ОГРН <***>, юридический адрес: 302040, <адрес>, в лице директора Г.. Условия договора аренды: срок договора аренды – 49 лет, размер годовой арендной платы: денежная форма оплаты в размере 3000 (три тысячи) рублей за 1 га земли. Арендатор за свой счет, по заявлению Арендодателей, производит возмещение налоговых платежей за земельную долю, переданную в аренду согласно действующему законодательству. Основанием возмещения стоимости земельного налога является оплаченная Арендодателем квитанция, предоставленная Арендатору. Арендная плата выплачивается Арендатором не позднее 01 декабря каждого года действия Договора.

Считают, что данное собрание было проведено в указанную дату с нарушением требований действующего законодательства.

При подсчёте голосов с целью принятия решения на собрании были нарушены положения пункта 8 ст. 14.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, устанавливающего два варианта определения кворума на общем собрании, то есть исходя из количества участников долевой собственности, присутствующих на общем собрании (не менее 50%), либо исходя из количества долей собственников, присутствующих на общем собрании (владеющих более чем 50% таких долей).

Решение общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения является ничтожным в случае его принятия при отсутствии необходимого кворума. При этом оно является ничтожным независимо от признания его таковым судом.

Согласно ст.18 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которым документами, удостоверяющими права на земельные доли, являются свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Им известно, что на момент проведения Общего собрания от 25.01.2024 имелись участники долевой собственности, не принявшие в нем участие, в связи с чем, считают, что общее собрание являлось неправомочным вследствие отсутствия кворума, а все решения, принятые по его итогам, а также заключенные сделки являются недействительными.

На основании Указа Президента РФ от 27.12.1991 №323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» производилась приватизация земель.

Пункт 9 Постановления Правительства РФ от 29.12.1991 №86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», принятого во исполнение Указа Президента РФ №323 от 27.12.1991 (утратившего силу 27.01.2003), предусматривал, что все члены колхоза и работники совхоза, в том числе и ушедшие на пенсию, имеют право на бесплатный земельный и имущественный пай в общей долевой собственности.

Решением общего собрания трудового коллектива колхоза имени Ленина от 15.11.1992г., протокол №2, был утвержден список лиц, получивших земельные паи в колхозе имени Ленина (в настоящее время СП «Бараново» филиал «Пшеница Ливенская» АО «Пшеница»), включающий в себя 398 человек. Список лиц для получения земельного пая был приложен к заявке на приватизацию земли и реорганизацию колхоза.

Постановлением главы администрации Ливенского района Орловской области от 22.01.1993 №20 «О реорганизации Устава коллективного хозяйства им. Ленина» зарегистрировано КХ им.Ленина, зарегистрирован Устав, произведена реорганизация колхоза с передачей земель в коллективно-долевую собственность граждан (в общую долевую собственность).

Постановлением главы администрации от 21.03.1998г. № зарегистрирован Сельскохозяйственный производственный кооператив «Бараново». Данные обстоятельства подтверждаются архивной справкой архивного отдела Администрации Ливенского района Орловской области от ДД.ММ.ГГГГ №П-2.

Таким земельным массивом (участком), который был передан в коллективно-долевую собственность (общую долевую собственность) граждан при приватизации земель колхоза им.Ленина (<адрес>), является земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> в отношении которого и был заключен оспариваемый Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из данных сведений, имеется список лиц, являвшихся по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ участниками долевой собственности и имевших право принимать участие в общем собрании участников долевой собственности, а именно:

ФИО2 (в списке от ДД.ММ.ГГГГ под №),

ФИО3 (в списке от ДД.ММ.ГГГГ под №),

ФИО4 (в списке от ДД.ММ.ГГГГ под №),

П. (в списке от ДД.ММ.ГГГГ под №),

ФИО5 (в списке от ДД.ММ.ГГГГ под №),

ФИО6 (в списке от ДД.ММ.ГГГГ под №),

П.в списке от ДД.ММ.ГГГГ под №),

ФИО7 в порядке наследования после смерти Д. (в списке от ДД.ММ.ГГГГ под №),

К. в порядке наследования после смерти П. (в списке от ДД.ММ.ГГГГ под №),

ФИО8 в порядке наследования после смерти В. (в списке от ДД.ММ.ГГГГ под №),

ФИО9 и ФИО10 в порядке наследования после смерти матери Н. (в списке от ДД.ММ.ГГГГ под №),

ФИО11 в порядке наследования после смерти П. (в списке от ДД.ММ.ГГГГ под №),

Ч. в порядке наследования после смерти Д. (в списке от ДД.ММ.ГГГГ под №),

ФИО12 в порядке наследования после смерти А. (в списке от ДД.ММ.ГГГГ под №),

ФИО2 в порядке наследования после смерти Б. (в списке от ДД.ММ.ГГГГ под №),

Т. в порядке наследования после смерти Д. (в списке от ДД.ММ.ГГГГ под №).

Указанные лица на момент проведения общего собрания от 25.01.2024 по их мнению, безусловно имели право на участие в нем, а их доли подлежали подсчету для определения отсутствия или наличия кворума и квалификации общего собрания как правомочного либо неправомочного.

Считают, что на момент проведения общего собрания от 25.01.2024, правообладателями земельных долей являлись не 7 лиц, как указано в протоколе от 25.01.2024, а 24.

Исходя из сопоставления данных, содержащихся в протоколе общего собрания от 25.01.2024 и данных, представленных выше, количество долей, которыми обладали присутствующие на общем собрании участники долевой собственности, абсолютно очевидно не превышало 50% от общего числа долей в праве, в связи с чем, кворум рассматриваемого общего собрания был определен неверно, и оно является ничтожным.

Согласно ст. 14.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на состоявшемся 25.01.2024 общем собрании участников долевой собственности отсутствовал кворум, то есть общее собрание являлось неправомочным, а все решения принятые данным собранием являются ничтожными в силу прямого указания ст.181.5 ГК РФ.

Таким образом, решения, принятые на Общем собрании 25.01.2024 в том числе о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № с ООО «СтройТехСервис» в лице директора Г., и избрании уполномоченным лицом К. с наделением ее полномочиями от имени участников общей долевой собственности без доверенности совершать юридически значимые действия по распоряжению земельным участком, в том числе подписывать договор аренды – в силу своей ничтожности не породили правовых последствий, поэтому договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ подписан от лица участников общей долевой собственности неуполномоченным лицом при отсутствии надлежащего одобрения и является недействительным.

Просят признать недействительным договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между собственниками земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, общей площадью 712388 кв.м. и ООО «СтройТехСервис»; применить последствия недействительности сделки путем исключения из ЕГРН записи об обременении земельного участка с кадастровым номером №, в виде права аренды ООО «СтройТехСервис», срок действия с 25.01.2024 на 49 лет, номер государственной регистрации: №

В судебном заседании представитель Администрация Вахновского сельского поселения Ливенского района Орловской области по доверенности ФИО13 исковые требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении, подтвердив вышеизложенное, и пояснил, что на дату проведения общего собрания участников долевой собственности, администрация Вахновского сельского поселения Ливенского района Орловской области являлась собственником земельной доли размером 8,80 га в праве общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения площадью 712388 кв.м. с кадастровым номером №

Согласно протоколу собрания от ДД.ММ.ГГГГ Администрация Вахновского сельского поселения Ливенского района Орловской области голосовала «против» как заключения оспариваемого Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, так и «против» избрания К. лицом, уполномоченным без доверенности совершать от имени участников долевой собственности юридически значимые действия в отношении земельного участка с кадастровым номером №. Считает действия ООО «СТС» недобросовестными. Согласно Решению № о создании ООО «СТС» от ДД.ММ.ГГГГ его единственным учреждением является Л. Как следует из текста доверенности от ДД.ММ.ГГГГ банк № зарегистрированной в реестре под №, Л., П. и К. являются действующими представителями ООО «СТС». Интересы лиц, указанных в Таблице 1, содержащейся в исковом заявлении, в рамках судебных процессов по формальному узакониванию их прав на землю, представляла Л. то есть Л. одновременно являлась представителем как участников долевой собственности, не принявших участие в общем собрании ДД.ММ.ГГГГ и о чьих правах на участие в нем ей было известно, так и являлась представителем ООО «СТС», которое является главным интересантом в заключение оспариваемой сделки.

В свою очередь в материалах данного гражданского дела имеется полученная Администрацией Вахновского сельского поселения Ливенского района выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, то есть полученная до даты проведения собрания, содержащая сведения о характеристиках земельного участка с кадастровым номером №, из которой следует, что в сведениях ЕГРН, помимо информации о зарегистрированных правах на земельный участок, содержатся сведения о вещных правах иных лиц на земельный участок, не зарегистрированных в реестре прав (реквизит «Особые отметки» на стр. 2 выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ). Количество лиц, вещные права на доли которых отражены в сведениях из ЕГРН составляет 18 человек, которые не были учтены при проведении кворума на общем собрании собственников земельных долей ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, от Д. поступило письменное заявление о том, что гражданка П. обманным путем по доверенности подписала протокол общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым и был заключен оспариваемый договор аренды. При этом ФИО14 утверждает, что в доверенности таких полномочий у П. не имелось, она ей таких распоряжений никогда не давала.

В судебном заседании представитель ООО «ЛивныИнтерТехнология» по доверенности ФИО15 исковые требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении, подтвердив вышеизложенное, и пояснил, что применительно к обстоятельствам проведения собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ вопрос, подлежащий установлению, должен звучать как: кто имел право участвовать в собрании от имени всех земельных долей, права на которые не были зарегистрированы в ЕГРН и дела о признании права собственности на которые находились в производстве Ливенского районного суда Орловской области. По его мнению, никто не должен был голосовать от имени умерших собственников, дела о наследовании земельных долей которых находились в суде. Необходимо было дождаться определения вопроса, кто из претендентов имеет право на земельные доли. Тем более, что представители ООО «СТС», одновременно являлись, представителями всех граждан, подавших иски о признании права собственности на земельные доли, знали обо всех этих долях и обстоятельствах возникновения права собственности.

Фактические обстоятельства отсутствия кворума при проведении собрания от 25.0.2024 подтверждаются отсутствием учета в составе участников долевой собственности лиц, права которых на земельные доли не были учтены при определении кворума. Такими лицами являются: ФИО3, ФИО4, П., ФИО7, К., ФИО16, Т., М., М., ФИО17, ФИО18, Р., Т. (две доли), сведения о правах которых не были зарегистрированным в ЕГРН на момент проведения собрания ДД.ММ.ГГГГ. В результате обобщения информации, ими было установлено, что на настоящий момент в границах СП «Бараново» (бывшие земли колхоза им.Ленина), «материнским» земельным участком является земельный участок № и гражданами было реализовано право общей сложности на 399 долей. При этом, как следует из информации, полученной из справки от ДД.ММ.ГГГГ №, подготовленной Управлением Федерального агентства кадастра недвижимости по Орловской области, а также из сведений ЕГРН, фактически в земельный участок общей долевой собственности, предназначенный для бесплатной передачи в собственность граждан, расположенный в <адрес> вошло 404 земельные доли общей площадью 3257,24 га. Считает, что на данный момент как минимум 6 граждан право на принадлежащие им земельные доли не реализовали.

Ими был проведен анализ и обобщение двух списков собственников (граждан) имеющих пай в колхозе им.Ленина, составленных ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (оба по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) по результатом которого было установлено, что общее количество собственников (граждан) имеющих пай в колхозе им. Ленина ( по двум спискам) составляет 433 человека, из которых свидетельства о праве собственности на землю получило 390 человек.

В свою очередь, по материалам реестровых дел земельных участков с кадастровыми номерами № и №, ими было установлено, что из 390 человек, получивших свидетельства о праве собственности на земельные доли: 250 человек реализовали свои права на земельные доли, образовав за счет принадлежащих им долей земельный участок №; 30 земельных долей было признано невостребованными; 61 человек реализовало свои права на земельные доли, зарегистрировав свои права в «материнский» земельный участок № в последующем выделившись из него. В свою очередь, на настоящий момент остается неизвестной судьба 49 земельных долей, в отношении которых в 1997-1999 гг. были выданы свидетельства о праве собственности на земельную долю.

Указывает на то, что в составе исходного земельного участка колхоза им.Ленина (СХП «Бараново») с кадастровым номером № остаются земельные доли:

1)Д. (свидетельство серии № № от ДД.ММ.ГГГГ) не вносились в ЕГРН, в последующем не выделялись, так как в состав земельного участка с кадастровым номером № Д. внес только один пай (п/н32 в списках 2005 на з/у №) с реквизитами нового свидетельства № от ДД.ММ.ГГГГ, то есть тот земельный пай, который перешел к нему по наследству от отца Д..

2)М. (свидетельство серии РФ№ № от ДД.ММ.ГГГГ) не вносилась в ЕГРН, в последующем не выделялась, так как в состав земельного участка с кадастровым номером № наследовавший ему М. (сын) внес только два пая: свой (п/н 116 в списках 2005 на з/у №) и своей матери М., который он наследовал.

3)одна из земельных долей Г. или Б., не вносились в ЕГРН, в последующем не выделялась, так как в состав земельного участка с кадастровым номером № наследовавшая земельный пай Г. дочь Б. внесла только один пай (п/н119 в списках 2005 на з/у №), притом, что у нее также был и свой пай.

4)Р. (свидетельство серии № № от ДД.ММ.ГГГГ) не вносились в ЕГРН, в последующем не выделялась

Учитывая, что в отношении 49 земельных долей перечисленных в таблице (Т.12, л.д.185-186) были выданы свидетельства о праве собственности на земельную долю, права на указанные земельные доли являются ранее возникшими. Из вышеизложенного следует, что на момент проведения общего собрания собственников земельных долей, состоявшего ДД.ММ.ГГГГ, в земельном участке № имелись сведения о ранее возникших правах 52 участников долевой собственности на данный земельный участок, которые не были учтены при определении кворума на общем собрании собственников земельных долей.

В судебном заседании представитель ООО «СтройТехСервис» по доверенности ФИО19 исковые требования Администрации Вахновского сельского поселения Ливенского района Орловской области, ООО «ЛивныИнтерТехнология» о признании недействительным договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки не признал, в удовлетворении исковых требований просил отказать, и пояснил, что Администрация Вахновского сельского поселения Ливенского района Орловской области не обладает по настоящему делу правовым интересом, подлежащим судебной защите, так как у нее отсутствуют имущественные права в отношении объекта таких прав - земельный участок с кадастровым номером №. Истцом заявлены требования не о защите своего имущественного права или гражданско-правового интереса, а в защиту интересов неустановленных субъектов вещных прав. Администрация Вахновского сельского поселения не относится к кругу лиц, которые в соответствии с ч.2 ст. 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обладают правами в данном случае выступать от своего имени в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц. Администрация Вахновского сельского поселения не обладает земельными долями в составе земельного участка с кадастровым номером №, в связи с чем, их право на распоряжение имуществом не нарушено. Покупатель земельной доли, ранее принадлежавшей администрации – ООО «ЛивныИнтерТехнология», также необоснованно ссылается на приведенный довод, по причине наличия у общества возможности выделения ее в состав отдельного земельного участка.

Указывает на то, что истцами выбран неверный способ защиты права с целью избежания отказа в удовлетворении исковых требований по причине пропуска установленного законом 6-ти месячного срока обжалования решений, принятых на общем собрании Договор аренды оспаривается по одному основанию – отсутствие кворума общего собрания, на котором решался вопрос о заключении означенного договора и выборе лица, действующего от имени арендодателей при его заключении.

Администрация Вахновского сельского поселения Ливенского района Орловской области в лице главы, составлялся перечень участников общего собрания, рассчитывался кворум, и открывалось общее собрание, в последствие которое и оспаривает. Поведение главы сельского поселения, как до проведения общего собрания, так и в процессе его проведения свидетельствовало об отсутствии нарушений, декламируемых им в настоящем споре.

В отношении прав остальных лиц, которые на момент проведения собрания не были собственниками земельных долей в составе земельного участка, и в последствии продавших земельные доли ООО «ЛивныИнтерТехнология», следует отметить об отсутствии у них прав на оспаривание как договора аренды, так и процедуры проведения общего собрания, так как на момент его проведения они не являлись участниками данного гражданско-правового сообщества. Все позже состоявшиеся судебные акты, на основании которых возникали гражданские права и обязанности, не могут быть применены к правоотношениям, складывающимся ранее в гражданско-правовом сообществе. Земельный участок с кадастровым номером № не является участком, образованным в результате приватизации земель коллективного хозяйства им.Ленина, и соответственно право на земельную долю в бывшем коллективном хозяйстве автоматически не порождает право на долю в земельном участке с кадастровым номером №. Его площадь по сведениям ЕГРН была достаточной для размещения 9 земельных долей, о чем и указывалось главой администрации.

В соответствии с данными выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>», кадастровый №, указано правообладателей: 7, которые в совокупности владеют 7 земельными долями (размер доли – 8,06 га, из них 7, 58 пашни. Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>», кадастровый №, составляет 712 388 кв.м. (71,2388 га), что соответствует 8, 84 земельных долей (из расчета 8,06 – 1 земельная доля) или 9 собственникам.

В соответствии с представленными на собрание правоустанавливающими и правоподтверждающими документами собственников, а также выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ принадлежащие им земельные доли выражены в гектарах. Соответственно решения должны приниматься большинством земельных долей. В этой связи, прядок подсчета голосов определен следующим образом: исходя из количества долей, 1 земельная доля 8,06 га/7,58га-пашня) – 1 голос. Таким образом, кворум собрания составляет 79 % от общего собрания.

Указывает на то, что ни о каких иных лицах, которые могут принимать участие в общем собрании, глава сельского поселения не уведомлял его участников, в том числе им не предоставлялась выписка от ДД.ММ.ГГГГ, где имеется раздел «Особые отметки». Однако все перечисленные в данном разделе лица, в действительности, исходя из сведений, содержащихся в Росреестре, распорядились своими земельными долями и не могут быть собственниками земельного участка с кадастровым номером №.

Исходя из того, что на общем собрании присутствовали 7 участников долевой собственности, в ЕГРН или хотя бы в реестром деле должны содержаться сведения еще минимум о 8 земельных долях и их собственниках, так как согласно п.5 ст. 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не мене чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.

В судебном заседании ответчик ФИО1 при вынесении решения по делу полагался на усмотрении суда, пояснив при этом, что он участвовал ДД.ММ.ГГГГ в проведении общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, голосовал против заключения договора аренды земельного участка с ООО «СтройТехСервис».

В судебное заседание третьи лица ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО9, ФИО10, ФИО16, ФИО12, ФИО17, ФИО18, ФИО20, ФИО8, ФИО21, ФИО14 не явились, о времени и месте судебного заседания были извещены своевременно и надлежащим образом.

В судебное заседание представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области не явился, о времени и месте судебного заседания был извещен своевременно и надлежащим образом.

Выслушав объяснения сторон, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК Ф) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ч.1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Так, согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения в силу п.6 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с п.1 ст. 14 Федерального закона от 24.04.2002г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности (часть 2).

Подпунктами 6, 7 п.3 ст. 14 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

По смыслу приведенных норм права законодатель наделил общее собрание собственников земельного надела осуществлять распорядительную функцию по владению, пользованию и распоряжению земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц.

Земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в долевой собственности более чем пяти человек, может быть передан в аренду только на основании решения общего собрания участников долевой собственности.

Согласно п.5 ст. 184 ГК РФ, решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, местоположение: <адрес> площадью 712388 кв.м. находится в общей долевой собственности и разделен на 7 долей, собственники которых указаны в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (Т.3, л.д. 47 (обратная сторона) - 49):

П. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ принадлежит 8,06 га в праве общей долевой собственности на земельный участок,

Ч. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ принадлежит 8,06 га в праве общей долевой собственности на земельный участок,

М. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ принадлежит 8,06 га в праве общей долевой собственности на земельный участок,

ФИО1 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ принадлежит 7,58 га в праве общей долевой собственности на земельный участок,

ФИО20 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ принадлежит 7,58 га в праве общей долевой собственности на земельный участок,

Муниципальному образованию Вахновское сельское поселение Ливенского района Орловской области по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ принадлежит 8,80 га в праве общей долевой собственности на земельный участок,

ФИО14 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ принадлежит 7,58 га в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Согласно протоколу общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 28-33), оно проводилось по предложению участника долевой собственности ФИО20 Организатор собрания: администрация Вахновского сельского поселения Ливенского района Орловской области. Собрание проведено по адресу: <адрес> (здание администрации Вахновского сельского поселения), ДД.ММ.ГГГГ с 11 часов 00 минут. Форма проведения: открытая. Количество собственников земельных долей – 7, которые в совокупности владеют 7 земельными долями (размер доли – 8,06 га, из них 7,58 пашня).

Зарегистрированы для участия в голосовании с правом решающего голоса участники общей долевой собственности на земельный участок в количестве 7 человек, что составляет 79 % от общего числа собственников земельных долей.

Для проведения данного собрания, кворум имеется, поскольку на собрании присутствуют доверенные лица собственников земельных долей, составляющих более 50% от общего числа долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>», кадастровый №.

Глава Вахновского сельского поселения Ливенского района Орловской области ФИО22 указал, что на основании п.8 ст. 14.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство голосов участников общего собрания. В соответствии с представленными на собрание правоустанавливающими и правоподтверждающими документами собственников, а также выпиской из ЕГРН от 25.01.2024 принадлежащие им земельные доли выражены в гектарах. Соответственно решения должны приниматься большинством земельных долей. В этой связи порядок подсчета голосов определен следующим образом: исходя из количества долей, 1 земельная доля (8,06 га/7,58 га – пашня) – 1 голос.

Количество голосов при принятии решения по вопросам повестки дня определено следующим образом:

1.К., действует от 2 участников долевой собственности на основании доверенности, владеющих 2 земельными долями (П., Ч..) – 2 голоса;

2.Л., действует от 2 участников долевой собственности на основании доверенности, владеющих 2 земельными долями (М.., ФИО20) – 2 голоса;

3.П., действует от 1 участника долевой собственности на основании доверенности, владеющего 1 земельной долей (ФИО14) – 1 голос;

4.ФИО1 – 1 голос;

5.ФИО22, глава Муниципального образования Вахновского сельского поселения Ливенского района Орловской области - 1 голос.

В протоколе общего собрания участников общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ указано о принятии общим собранием следующих решений:

-избрать председателем собрания К., секретарем собрания – Л., избрать членом счетной комиссии П. и Ч.;

-заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером № с Обществом с ограниченной ответственностью «СтройТехСервис», ИНН <***>, КПП 575301001, ОГРН <***>, юридический адрес: <адрес> в лице директора Г.. Условия договора аренды: срок договора аренды – 49 лет, размер годовой арендной платы: денежная форма оплаты в размере 3000 (три тысячи) рублей за 1 га земли. Арендатор за свой счет, по заявлению Арендодателей, производит возмещение налоговых платежей за земельную долю, переданную в аренду согласно действующему законодательству. Основанием возмещения стоимости земельного налога является оплаченная Арендодателем квитанция, предоставленная Арендатору. Арендная плата выплачивается Арендатором не позднее 01 декабря каждого года действия Договора.

-избрать К. лицом, уполномоченным от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности; при исправлении реестровой ошибки в сведениях местоположения границ и площади земельного участка, находящегося в долевой собственности (при уточнении местоположения границ земельного участка и (или) его площади); при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (иди) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков; а также заключать договоры аренды данного земельного участка, дополнительные соглашения к договорам аренды, соглашения о расторжении договора аренды; соглашения об установлении сервитута; об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее – уполномоченное общим собранием лицо), сроком на три года.

ДД.ММ.ГГГГ между собственниками земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, именуемые «Арендодатели» в лице К., действующей как уполномоченное лицо на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, оформленного протоколом общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, удостоверенным главой Вахновского сельского поселения Ливенского района Орловской области ФИО22, с одной стороны и ООО «СтройТехСервис» в лице директора Г., действующего на основании Устава, именуемого в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 712 388 кв.м., разрешенное использование: для ведения сельского хозяйства, сроком на 49 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.

Указанный договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра в установленном законом порядке (номер государственной регистрации: №

Из разъяснений в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 указанного кодекса, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы указывают, что договор аренды земельного участка является недействительным в связи с отсутствием кворума при проведении общего собрания участников долевой собственности ДД.ММ.ГГГГ, при этом, самостоятельного требования о признании решения общего собрания недействительным не заявляли.

Согласно абз. 2 п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Указанное положение разъяснено в п. 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В соответствии со ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации право на обращение в суд имеет заинтересованное лицо в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

По смыслу указанных норм под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Администрация Вахновского сельского поселения Ливенского района Орловской области 23.01.2024 заключает с ООО «ЛивныИнтерТехнология» договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Однако переход право собственности был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Орловской области 07.02.2024, что подтверждается сведениями ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ проводится общее собрание участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №. Сособственники земельного участка устанавливаются, и кворум рассчитывается именно главой Администрации Вахновского сельского поселения исходя из представленных участниками ему документов, а также сведений, содержащихся в выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью в протоколе общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, сформированным и подписанным 25.01.202

Таким образом, на дату обращения в суд с данным иском, администрация Вахновского сельского поселения не являлась собственником земельного участка с кадастровым номером №, соответственно, не имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной, что свидетельствует, что Администрация Вахновского сельского поселения Ливенского района является ненадлежащим истцом по делу.

К тому же, в основание заключения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, заключенного между собственниками земельного участка и ООО «СтройТехСервис», общей площадью 712 388 кв.м. положен протокол участников долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ и принятые на нем решения.

Основания признания решения собрания оспоримыми или ничтожными предусмотрены статьями 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Как следует из положений статьи 14.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей (пункт 5).

Только лица, представившие документы, удостоверяющие личность, документы, удостоверяющие право на земельную долю, а также документы, подтверждающие полномочия этих лиц, могут принять участие в голосовании. Ответственность за обеспечение допуска к голосованию несет уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (пункт 7).

Пунктом 9 статьи 14.1 Закона № 101-ФЗ предусмотрено, что в целях проведения общего собрания орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, обеспечивает составление перечня участников долевой собственности (в случае его отсутствия), хранение такого перечня и предложений участников долевой собственности об изменении размеров земельных долей, выраженных единым способом в соответствии с положениями статьи 15 настоящего Федерального закона (если ранее данные доли были выражены разными способами), составление и хранение протоколов, иных документов общего собрания.

Таким образом, источником информации о составе собственников земельного участка для органа местного самоуправления поселения, который в соответствии с пунктом 9 статьи 14.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ для целей проведения собрания обеспечивает составление перечня участников долевой собственности, является выписка из ЕГРН, на основании которой формируется список участников долевой собственности.

В особых отметках отражаются сведения о ранее возникших правах, то есть о правах, возникших до введения в действие Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Как правило, такие сведения вносятся на основании документов, подтверждающих ранее возникшее право (например, свидетельство на право постоянного бессрочного пользования землей). Такие сведения в случае смерти правообладателя могут быть прекращены либо при поступлении документов в отношении наследников, либо как выморочное имущество в пользу органа местного самоуправления, при этом, площадь земельного участка не зависит от исключения сведений о правообладателе в случае его смерти и не меняется в таких случаях.

В связи с чем, при составлении перечня участников долевой собственности орган местного самоуправления поселения обоснованно руководствовался выпиской из ЕГРН, чье право зарегистрировано в ЕГРН.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № составляет 712388 кв.м. (71,2388 га), что соответствует 8,84 земельных долей (из расчета 8,06 на - 1 земельная доля) или 9 собственникам.

В соответствии с представленными на собрание правоустанавливающими и правоподтверждающими документами собственников, а также выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ принадлежащие им земельные доли выражены в гектарах. Соответственно решения должны приниматься большинством земельных долей. В этой связи, порядок подсчета голосов определен следующим образом: исходя из количества долей, 1 земельная доля (8,06 га/7,58 га – пашня) – 1 голос.

Таким образом, кворум собрания составляет 79% от общего собрания.

Вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о надлежащем составлении Главой Вахновского сельского поселения Ливенского района перечня участников долевой собственности, содержащегося в Приложении № к протоколу общего собрания участников долевой собственности от 25.01.2024

С учетом изложенного, наличие кворума на общем собрании в виде 79 % от общего собрания, является достаточным для признания собрания состоявшимся.

Суд не принимает во внимание доводы представителей истцов о том, что в доверенности от имени ФИО14 на имя К., Н., Б., Л., М., П., А. отсутствует полномочие представителя участвовать в общем собрании участников общей долевой собственности, голосовать по вопросам повестки дня, и относится к ним критически, поскольку на момент проведения общего собрания доверенность ФИО14 была выдана, оформлена надлежащим образом, в доверенности четко прописано правомочие по представлению интересов ФИО14 по вопросу, в частности, принятия наследства и ведения наследственного дела с правом получения свидетельства о праве на наследство к имуществу, оставшейся после умершей ДД.ММ.ГГГГ ФИО23, состоящему из земельных долей (долей в праве) в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, с правом участия в общих собраниях собственников земельных долей (земельных участков) по вопросам определения порядка распоряжения, владения и пользования земельной долей (земельными долями), земельным участком (земельными участками), находящейся (-щимися) в общей долевой собственности, о выделе земельной доли (земельных долей), земельного участка (земельных участков) из долевой собственности в натуре, по иным вопросам, определить предполагаемое местоположение выделяемой земельной доли (земельного участка), земельных долей (земельных участков), принять и подписать решение о выделе, местоположении, опубликовать от ее имени сообщение в средствах массовой информации о намерении выделить земельную долю (земельные доли), земельный участок (земельные участки) голосовать на собраниях по данным вопросам по своему усмотрению, подписывать протоколы, участвовать в согласительных процедурах заключать договор на проведение землеустроительных работ, с правом утверждения землеустроительной документации, согласовывать и утверждать местоположения границ, границы земельной доли (земельных долей), земельного участка (земельных участков) и поставить на кадастровый учет, в том числе (но не ограничиваясь) с правом подписания и подачи заявления о кадастровом учете.

Учитывая вышеуказанное, суд приходит к выводу о том, что доверенность ФИО14 содержит весь объем правомочий, необходимый его представителям, для реализации всех прав ФИО14 как участника вышеуказанной общедолевой собственности, в соответствии с Законом Российской Федерации «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При этом, каких-либо требований о признании доверенности недействительной на момент проведения общего собрания ФИО14 не заявлялось.

Утверждения представителей истцов о том, что при подсчете кворума необходимо было исходить из сведений, содержащихся в разделе «Особые отметки» в выписке ЕГРН, и также учитывать доли граждан, которым выдавались свидетельства на землю по спискам 1992 и 1997 годов, суд находит несостоятельными, поскольку из реестрового дела на земельный участок с кадастровым номером № и выписки из ЕГРН следует, что права на земельные доли, ранее принадлежащие гражданам: Р., Д., Д., Я., Д., А., Р., Ч., Д., Б., Т., П., Д., Б., М., в составе указанного земельного участка прекращены до проведения общего собрания ДД.ММ.ГГГГ.

После образования земельного участка с кадастровым номером №, из него были выделены земельные участки с кадастровыми номерами: №. При анализе реестровых дел в отношении указанных выделенных земельных участков следует, что граждане, которым выдавались свидетельства на землю по спискам 1992 и 1997 годов, и лица, приобретшие право собственности на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в силу универсального правопреемства, на момент проведения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения ДД.ММ.ГГГГ реализовали свое право на выдел земельных участков в счет своих земельных долей из земельного участка с кадастровым номером №. Следовательно, указанные доли не могли быть приняты для расчета кворума ДД.ММ.ГГГГ.

Довод представителей истцов о том, что на момент проведения общего собрания участников долевой собственности ДД.ММ.ГГГГ участниками долевой собственности являлись ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО21, ФИО5, ФИО6, П.., ФИО7, К.., М. ФИО9, ФИО10, ФИО16, Ч.., ФИО12, ФИО2, Т. и они имели право принимать участие в общем собрании, отклоняются судом, поскольку на дату проведения общего собрания участников долевой собственности ДД.ММ.ГГГГ, указанные лица не являлись ни участником долевой собственности на данный земельной участок, так как собственность у них возникла после ДД.ММ.ГГГГ, ни пользователями указанного земельного участка на каком-либо законном основании.

Таким образом, на общем собрании участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, имелся кворум, решения по всем вопросам повестки дня были приняты по результатам голосования, в котором принимали участие собственники, а также доверенные лица собственников земельных долей, на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>

В силу ч.1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таких нарушений по делу не установлено. Судом установлено, что собрание участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения было проведено с соблюдением установленной законом процедуры, нарушений в ходе общего собрания не допущено, соответственно решения принятые общим собранием согласно повестке дня общего собрания являются законными и являются основанием для заключения последующих сделок.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Муниципального образования Вахновского сельского поселения Ливенского района Орловской области, общества с ограниченной ответственностью «Ливныинтертехнология» к обществу с ограниченной ответственностью ООО «Стройтехсервис», ФИО1 о признании недействительным договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 27 августа 2025 года.

Судья