Дело №2-226/2023 (2-4766/2022) 27RS0003-01-2022-007066-85 РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Хабаровск 16 февраля 2023 года

Железнодорожный районный суд г.Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Нелюбиной В.В.,

при секретаре Мукасеевой В.В.,

с участием представителей истца – ФИО1 и ФИО2 на основании доверенности серии № от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика – ФИО4 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Инженерно-консалтинговое агентство Стройэкспертиза» о возложении обязанности заключить договор долевого участия в строительстве нежилого помещения, взыскании неустойки,

и по иску ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Инженерно-консалтинговое агентство Стройэкспертиза» о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора,

УСТАНОВИЛ:

31.10.2022 ФИО6 обратилась в суд с иском к ООО «ИКАС» о возложении обязанности заключить договор долевого участия в строительстве нежилого помещения, взыскании неустойки (дело №).

В обоснование данного иска ФИО6 указала, что между сторонами заключен договор инвестирования строительства № от 25.11.2015г. в целях получения нежилого помещения в собственность после окончания строительства многоквартирного жилого дома. Пунктом 1.2. договора № от 25.11.2015г.предусмотрено, что по окончанию строительства Объекта и при условии исполнения Инвестором всех обязательств по настоящему договору в долевую собственность Инвестора в равных долях переходят часть Объекта в виде нежилого помещения, указанного в и. 1.3. настоящего договора, далее именуемое в настоящем договоре «Помещение» а также доля в праве собственности на общее имущество дома, пропорционально общей площади Помещения. Согласно пункту 1.3 договора № от 25.11.2015г.: Характеристика функциональная Помещения: общая площадь функционального помещения 787.36 кв.м, в том числе: секция № в осях 1-4, А-е, предварительная общая проектная площадь 614,87 кв.м., в том числе Помещения: на первом этаже Помещение №,4 кв.м., на втором этаже Помещение №, 47 кв.м., секция № в осях 1-5, A-К, на втором этаже Помещение №,49 кв.м., входа выхода и межэтажная лестница согласно плану. Площадь Помещения определяется по проекту в соответствии с требованиями СНиП «Жилые здания» по его размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учёта плинтусов). Истец внесла в кассу предприятия 6 350 000 рублей в счёт оплаты цены договора. В дальнейшем, ООО «ИКАС» уведомляло истца о том, что сроки строительства затягиваются, было подписано дополнительное соглашение № от 19.12.2017г. к договору инвестирования строительства № от 25.11.2015г. в котором изменены сроки сдачи объекта - на октябрь 2019г. Данное соглашение было подписано без замечаний. Все существенный условия договора участия в долевом строительстве предусмотрены в заключённом между сторонами договоре инвестирования строительства № от 25.11.2015г., а также дополнительном соглашении № от 19.12.2017г. к договору инвестирования строительства № от 25.1 1.2015г. Ппри этом, ссылаясь на положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» истец заявила требование об обязании ООО «ИКАС» заключить с ФИО8 ФИО3 договор долевого участия в строительстве объекта - функциональное нежилое помещение, общая 787.36 кв.м, в том числе: секция № в осях 1-4. А-е, предварительная общая проектная площадь 614.87 кв.м., в том числе Помещения: на первом этаже Помещение №,4 кв.м., на втором этаже Помещение №, 47 кв.м., секция № в осях 1-5, A-К, на втором этаже Помещение №,49 кв.м., входа выхода и межэтажная лестница согласно плану в строительном объекте по строительному адресу: <адрес> на условиях указанных в договоре инвестирования строительства № от 25.11.2015г., а также дополнительном соглашении № от 19.12.2017г. к договору инвестирования строительства № от 25.11.2015г. Установить срок для заключения договора участия в долевом строительстве равным 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В целях недопущения стороной ответчика затягивание исполнения решения, истец полагает обоснованным заявить требование о выплате неустойки за каждый день неисполнения решения суда в размере 1 000 рублей за каждый день просрочки согласно пункту 1 ст. 308.3 ГК РФ.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации <адрес>.

Также ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 обратилась в суд с иском ООО «ИКАС» о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора (дело №).

В обоснование данного искового требования указано, что в феврале 2022 года ООО «ИКАС» направлено ФИО6 уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора инвестирования. Отказ от исполнения договора мотивирован тем, что ФИО7.А.кызы не были внесены платежи в соответствии с п. 4.3, которые должны производиться равными ежеквартальными долями от общей стоимости договора до окончания строительства объекта. Односторонний отказ заведомо незаконен. Истец указывает на то, что в счет оплаты по договору было внесено 6 350 000 рублей в кассу предприятия и безналичными платежами. В дальнейшем строительство фактически прекратилось. Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что оплата вносится «до окончания строительства объекта». До настоящего времени строительство дома многоквартирного жилого дома по <адрес>, не завершено, дом не сдан в эксплуатацию, сроки неоднократно откладывались. Таким образом, предельный срок окончания оплаты по договору не наступил. При подобных обстоятельствах, застройщик не вправе требовать немедленного исполнения по договору, так как сам не предоставил по нему встречного исполнения, даже не принимая во внимание наличие или отсутствие произведенной оплаты. Невнесение оплаты в предусмотренные сроки, при том, что сам застройщик является просрочившим должником, не является обоснованной причиной для одностороннего отказа от исполнения договора. Согласно ст. 309 ГК РФ, 310 ГК РФ, ст.ст. 382, 168 ГК РФ просит суд признать недействительной сделку - односторонний отказ от исполнения договора инвестирования в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в целях получения нежилого помещения в собственность после окончания строительства многоквартирного жилого дома по <адрес>, проектной площадью 787,36 кв.м, стоимостью 43 304 800 рублей.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ названные гражданские дела объединены в одно (делу присвоен №).

Истец ФИО6 о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, обеспечила явку своих представителей.

В судебном заседании представитель истца – ФИО2 настаивал на удовлетворении исков ФИО6 по основаниям, изложенным в нем. Просил суд требования удовлетворить и признать незаконным односторонний отказ от договора и возложить на ответчика обязанность заключить договор договор долевого участия в строительстве в отношении объекта, являющегося предметом договора инвестирования строительства.

Представитель ответчик – ФИО4 в судебном заседании возражал относительно заявленных исков, полагала, что отсутствуют правовые основания для их удовлетворения. Суду пояснил, что истец не исполнил условия договора в части внесения финансирования в размерах и сроки, предусмотренные договором, что и послужило основанием для реализации ответчиком права на односторонний отказ от договора. По существу требования относительно обязания заключения договора обратил внимание суда на то, что в настоящий момент внесены изменения в проектную документацию строительства объекта «Многоэтажный жилой дом по <адрес>», а именно действующая проектная документация не предусматривает строительство объекта, отвечающего характеристикам, заявленным в исковом заявлении. Ссылался на то, что понуждение к заключению договора не допускается.

Третьи лица ДАСИЗ администрации г. Хабаровска, управление Росреестра по Хабаровскому краю, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечили.

В соответствии с положениями статьи 167 ГПК РФ настоящее гражданское дело рассмотрено в отсутствие истца и третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав в судебном заседании пояснения явившихся представителей истца и ответчика, изучив доводы исков и возражений, оценив и исследовав письменные материалы дела в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу требований ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Пункт 1 ст. 420 ГК РФ определяет, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиях договора.

При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Как следует из материалов дела и установлено судом при рассмотрении настоящего спора, ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью «Инженерноконсалтинговое агентство «Стройэкспертиза» (Застройщик) и ФИО5 (Инвестор) заключен договор инвестирования строительства №.

Согласно п. 1.1. Договора его предметом является инвестирование Инвестором возведения жилого дома (далее - Объект), строительство которого осуществляется Застройщиком по адресу: <адрес>», путем финансирования строительства.

Разделом 1 Договора установлено, что по окончании строительства Объекта и при условии исполнения Инвестором всех обязательств по настоящему Договору в долевую собственность Инвестора переходит часть объекта в виде нежилого помещения общей площадью 787,36 кв.м. в том числе: Секция № в осях 1-4; А-Е, предварительная общая проектная площадь 614,87 кв. м., в том числе Помещения: на первом этаже Помещение №,4 кв.м, на втором этаже Помещение №,47 кв.м, Секция № в осях 1-5; А- К, на втором этаже помещение №,49 кв. м., и входа, выхода и межэтажная лестница.

Согласно п. 4.1. Договора финансирование строительства Объекта должно было производится Инвестором в размере стоимости помещения, которая на день заключения настоящего договора составляла 43 304 800 рублей.

В силу п. 4.3. Договора финансирование строительства Объекта осуществляется Инвестором в следующем порядке:

- 5 800 000 рублей 00 копеек на момент заключения Договора,

- 6 000 000 рублей 00 копеек в срок до ДД.ММ.ГГГГ,

- оставшаяся часть стоимости помещения оплачивается ежеквартальными платежами в срок до окончания строительства.

Как следует из условий договора инвестирования, инвестор с целью участия в строительстве обязался инвестировать строительство жилого дома, по адресу: <адрес> путем финансирования строительства, в обмен на получение права на приобретение объекта в собственность. При этом застройщик обязался осуществить строительство указанной квартиры в установленный срок и передать инвестору по акту прием-передачи.

Из буквального значения установленных договором об инвестировании прав и обязанностей сторон следует, что между сторонами установлены правоотношения в рамках инвестиционной деятельности, не подпадающей под регулирование Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, воля сторон при подписании договора инвестирования была направлена на урегулирование правоотношений, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства многоквартирного жилого дома.

- В соответствии с частью 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более двух месяцев, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона № 214-ФЗ.

В силу части 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Закона № 214-ФЗ застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи8 Закона № 214-ФЗ, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ.

Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Как установлено по материалам дела ФИО6 внесла ООО «ИКАС» денежные средства на общую сумму 6350000 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными квитанциями и поручениями.

Между тем, суд полагает, что ФИО6 нарушены условия договора в части внесения оплаты в общем размере 11800000 руб. до ДД.ММ.ГГГГ.

Так, письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик предложил истцу исполнить свои обязательства по Договору по оплате в полном объеме в срок до ДД.ММ.ГГГГ

Истец данное письмо проигнорировал, свои обязательства по оплате договора инвестирования в полном объеме не исполнил.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ уведомил истца об одностороннем отказе и о расторжении договора инвестирования строительства №.

Таким образом, ответчиком реализовано право на односторонний отказ от Договора в связи с тем, что инвестор систематически не исполнял условия договора.

При этом, ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 направила ООО «ИКАС» письменный ответ на уведомление об одностороннем отказе от договора, в котором выражено несогласие с односторонним отказом застройщика от исполнения договора.

В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Пунктом 10.1.2. Договора предусмотрено расторжение договора Застройщиком в одностороннем порядке, посредством Уведомления Инвестора, с момента, получения которого Инвестором настоящий Договор считается расторгнутым - при неисполнении или ненадлежащем исполнении Инвестором своих обязанностей по настоящему Договору.

Таким образом, в соответствии со ст. 450.1 ГК РФ к моменту подачи иска Договор инвестирования строительства № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут и прекратил свое действие.

Поскольку ООО «ИКАС» в одностороннем порядке расторгло договор в соответствии с условиями ст. 450.1 ГК РФ и пунктом 10.1.2. Договора, без нарушения законодательства РФ, основания для признания сделки - одностороннего отказа от исполнения договора, недействительной не имеется.

При этом, суд принимает во внимание, что согласно представленному в материалы дела разрешении на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что действие настоящего разрешения неоднократно продлялось и крайний раз срок продлен до ДД.ММ.ГГГГ и внесены в данное разрешение изменения в виде приложения № (ДД.ММ.ГГГГ).

Из приложения № усматривается, что в объекте строительства присутствуют апартаменты в количество 7, общая площадь 427,7 кв.м., кладовые -57, а также общая площадь автостоянки 2394,2 кв.м.

Какого-либо функционального нежилого помещения общей площадью 787,36 кв.м. в проектной документации не значится.

Как следствие установленному, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для понуждения ООО «ИКАС» к заключению договора долевого участия в строительстве нежилого помещения, а также производного требования о взыскании неустойки в соответствии со ст. 308.3 ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Инженерно-консалтинговое агентство Стройэкспертиза» о возложении обязанности заключить договор долевого участия в строительстве нежилого помещения, взыскании неустойки, а также по иску ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Инженерно-консалтинговое агентство Стройэкспертиза» о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке, в Хабаровский краевой суд в течение месяца, со дня изготовления в окончательной форме, через суд его вынесший.

Мотивированное решение изготовлено 03 марта 2023 года.

Судья В.В. Нелюбина